??村留用地可以建安置房嗎

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• 141****9998

  留用地概念：
  留用地，也叫回扣地、安置用地，是與“貨幣”并存的一種“以地換地”的征地補償方式，用來安置被征地村民。留用地面積一般按被征土地面積的10%確定，用于工廠、商鋪和村民安置房建設。
  
  為什么要給留用地？
  第一，征地時，如果不預留些建設用地給村里，以后村里想發(fā)展產(chǎn)業(yè)，將無建設用地可用；因為剩下的農(nóng)田，國家極力保護，占用建設要坐牢。用征地補償款那點錢，買不了幾個平方的國有土地。第二、征地補償款的錢總會花完，到時候怎么辦呢。失地農(nóng)民去工廠打工，或者自己開店做小生意，賺走大頭的往往是擁有土地的工廠老板或者收租金的商場老板。與其替別人賺錢，不如自己村里有留用地，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，這樣，就業(yè)解決了，失地農(nóng)民還可以集體致富。
  
  通俗地說，原來被征土地上減少的收入，可以在留用地的房子上收租金得到補償。所以，地方政府就出臺留用地政策。溫州市樂清市，1999年起，先后出臺 “征地暫行規(guī)定”、“征地管理辦法”，規(guī)定了留用地。浙江省也出臺了一些規(guī)定（詳見網(wǎng)站下載資料）。
  
  辦理程序：
  根據(jù)這些文件以及到各政府部門的規(guī)定，在樂清市，留用地從取得指標，到辦理產(chǎn)權證，分七步:
  第一步，取得指標。比方說，山弄村被征了82畝地，按10%得8.2畝的留用地。這時，留用地面積是確定的，記在土地局的臺帳上，但位置還沒有確定，所以叫“指標”。
  
  第二步，找位置。根據(jù)規(guī)劃，看看本村、本鎮(zhèn)或本市范圍內(nèi)，哪些空地、農(nóng)田打算做為建設用地的，找到那個地塊的相關權利人，進行協(xié)商，該地塊的村召開會議討論是否同意被征收。比方說，呂莊村在老104國道邊上有塊農(nóng)田，可規(guī)劃為建設用地的，找到呂莊村干部和村民協(xié)商，呂莊村開會討論，同意被征收。
  
  第三步，立項審批。山弄村打報告，要在這塊呂莊村的土地上建房。發(fā)展計劃局（現(xiàn)稱發(fā)改局）初步審批建房的規(guī)模、用途以及建的房子給誰住。
  
  第四步，辦征地手續(xù)。土地局征用呂莊村的土地，辦理征地手續(xù)。
  
  第五步、編可行性報告，列入年度計劃，審批施工圖紙、分配住宅的名單。
  
  第六步、開工建設。
  
  第七步、竣工驗收，辦理產(chǎn)權證。
  

  查看全文↓ 2018-07-16 15:33:04
• 145****9597

  農(nóng)村留用地，是一種征地補償安置模式。即給予被征地村莊劃定一定數(shù)量的被征土地，用于建設，鼓勵村莊通過留用土地開發(fā)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。作為征地補償安置方式之一的留用地模式，一直是社會和學界關注的熱點。因此，梳理經(jīng)濟快速發(fā)展地區(qū)的留用地開發(fā)實踐，深入理解不同地區(qū)的留用地開發(fā)模式，進而分析留用地開發(fā)存在的主要問題，并提出政策建議及實施對策，對推進我國征地制度改革具有重要意義。
  
  農(nóng)村留用地
  
  一、留用地開發(fā)實踐
  
  我國留地開發(fā)起源于深圳，隨后在廣州、浙江、上海等經(jīng)濟快速發(fā)展地區(qū)廣泛發(fā)展并形成具有地方特色的實踐經(jīng)驗。在實踐過程中，為適應市場需要，留用地的開發(fā)利用多由當?shù)卣?、集體經(jīng)濟組織和投資方單方或者多方靈活設定。從實施效果看，留用地開發(fā)在保障失地農(nóng)民土地權益、促進農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展等方面發(fā)揮了積極的作用。
  
  杭州開發(fā)模式。1999年以來，杭州市留用地制度逐漸形成相對穩(wěn)定的開發(fā)體系。杭州留用地制度有3方面的突出特點。一是堅持以村集體作為留用地開發(fā)的主導方，村集體能夠?qū)α粲玫仨椖啃纬捎行У陌芽亍６菆猿至粲玫亻_發(fā)與國有土地利用體系相銜接，主要體現(xiàn)為對農(nóng)用地先征用后留用、村留用地一律公開招拍掛。三是鼓勵經(jīng)濟基礎薄弱、缺乏獨立建設能力的村集體多采用引進投資、合作開發(fā)的模式，推動留用地的開發(fā)成功率。杭州市留用地開發(fā)模式主要分為以下3大類: 1.村集體自行建設開發(fā)模式。主要表現(xiàn)為村集體通過籌資自行組織建設開發(fā)留用地，并在建成后將建筑物自行經(jīng)營管理或整體出租給第三方經(jīng)營管理。2.合作開發(fā)模式。是指通過市場化的程序選取合作單位，共同開發(fā)留用地。3.留用地貨幣化模式。是指村級集體經(jīng)濟組織在征得村民同意后，可將村留用地交由杭州市土地儲備中心通過招拍掛形式公開出讓，相應國有土地使用權出讓收入在扣除有關稅費后由政府全部核撥給村級集體經(jīng)濟組織。
  
  廈門市西板村開發(fā)模式。廈門西板村留用地開發(fā)模式，指政府在征收農(nóng)村土地發(fā)展工業(yè)集中區(qū)時，在工業(yè)集中區(qū)項目外圍按照相關的標準預留土地，并與已保留的工業(yè)集中區(qū)范圍內(nèi)或緊鄰的村莊、工業(yè)集中區(qū)用地進行統(tǒng)一規(guī)劃，同步對村莊進行規(guī)范化的配套改造，使村莊內(nèi)部環(huán)境全面改善，就地實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。對于征收農(nóng)村土地發(fā)展工業(yè)集中區(qū)或者發(fā)展某一固定業(yè)態(tài)的集中區(qū)，該模式具有一定的借鑒性。
  
  長沙市咸嘉新村開發(fā)模式。咸嘉新村留用地開發(fā)模式的核心，在于將留用地劃分為生活性用地及生產(chǎn)性用地兩大類。其中，生活性用地主要是指集中統(tǒng)一開發(fā)的形式為被征地農(nóng)民建設生活安置用房;生產(chǎn)性用地則是指通過村集體統(tǒng)一統(tǒng)籌，并在已經(jīng)建成的物業(yè)基礎上，成立物業(yè)管理公司和經(jīng)營場所為被征地村民提供就業(yè)崗位，物業(yè)的收益也作為持續(xù)的紅利發(fā)放給村民，從而多渠道地保障失地村民的生活。
  
  廣州市留用地開發(fā)模式。廣州試行征地留用地的做法，可以追溯至上世紀80年代末，并經(jīng)歷了政策中斷、恢復及完善的三大階段，每一個階段都有各自的特色。**后形成相對體系化的七種留用地開發(fā)模式，即指標出讓、具結(jié)承諾、土地出租、土地轉(zhuǎn)讓、自主經(jīng)營、物業(yè)出租、合作開發(fā)。指標出讓是指村集體拿到留用地指標后，不選擇指標落地，而是將留用地指標出讓給其他村集體，對方向村集體支付指標出讓金的模式。這種留用地開發(fā)模式創(chuàng)設目的是實現(xiàn)沒有土地可供留用地指標落地的村集體和有土地可供留用地指標落地沒有指標的村集體的雙向?qū)?。具結(jié)承諾是指由于征收土地面積不大，返還留用地地塊小，零散不利于規(guī)劃，村集體沒有選擇立刻兌現(xiàn)留用地指標，而由村集體提供承諾書，等到指標累積一定數(shù)額后再統(tǒng)一兌現(xiàn)。土地出租與物業(yè)出租，這兩種開發(fā)模式相類似，不同的是土地出租是指村集體通過直接出租土地，讓承租方自行投資經(jīng)營留用地，不參與干預和分享收益，每年或定期地向承租人收取租金的模式;物業(yè)出租則是指村集體根據(jù)市場需求，對留用地的投資開發(fā)建設商鋪用房、物流廠房、倉儲庫房等并將物業(yè)出租給承租人使用，由承租人向村集體支付租金的模式。土地轉(zhuǎn)讓是指村集體通過變更土地所有權性質(zhì)，將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向村集體支付土地使用權出讓金的模式。自主經(jīng)營是指村集體對留用地自行投資開發(fā)建設商鋪用房、物流廠房、倉儲庫房等，并自我經(jīng)營和管理，以維持集體成員的長期利益和保障目的。合作開發(fā)是指村集體以土地作股份，開發(fā)方以資金貨幣作股份，雙方協(xié)議根據(jù)土地價格和建筑成本分得相應物業(yè)產(chǎn)權，再統(tǒng)一經(jīng)營和分別出租獲得收益。
  
  農(nóng)村留用地
  
  二、留用地開發(fā)存在的主要問題
  
  歷史留用地落地問題仍突出。受留用地政策實施管理力度不足因素的影響，大部分城市在不同時期均出現(xiàn)留用地欠賬情況。再加上早期征地時，征地主體單位沒有被要求指標一定要落地，因此往往只落實指標配額，并沒有商定具體的留用地選址，進而導致村民空有指標、卻沒有土地進行開發(fā)的現(xiàn)象。另外，也有部分留用地未落地的原因是因為村民對于留用地選址不滿意，或者打算達到一定規(guī)模后一并兌現(xiàn)留用地造成的。這些都為留用地落地工作帶來困難，也影響留用地的開發(fā)及經(jīng)營。
  
  留用地指標使用過程繁瑣復雜，落地周期較長。按照大部分地區(qū)的留用地政策，留用地開發(fā)一般需要在主體工程用地范圍之外另行選址。選址既要符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，又要被征地村同意，在選址問題上政府部門和被征地村往往難以達成一致，導致部分地區(qū)的留用地存在落地及開發(fā)難的現(xiàn)象。這一方面加大了征地拆遷的難度，影響了舊村改造的進行;同時也限制了優(yōu)質(zhì)項目的引進，影響了留用地的招商引資環(huán)節(jié)順利開展，另一方面也導致大部分村集體的留用地項目未批先建、違章建設等情況出現(xiàn)。
  
  留用地位置、規(guī)劃和用途與現(xiàn)有規(guī)劃的協(xié)調(diào)難度大。部分留用地因為城市建設需要或受相關規(guī)劃限制，或由于沒有預留屬于本村的經(jīng)濟發(fā)展用地，需要征收異村、異鎮(zhèn)用地予以解決。然而，異地落地往往受到異村、異鎮(zhèn)的排斥。同時，村民對于將部分地塊落實到外村或別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)可能還有顧慮，既有對地理位置差異導致的地價差異的不認同，也有對落實在別村土地上的留用地塊開發(fā)管理能否順利進行持有懷疑，往往導致留用地無法落地，影響了留用地的開發(fā)。
  
  留用地政策仍不完善，與其他政策存在銜接問題。留用地政策存在一些“政策盲點”，諸如再征留用地的時候，如何安排征收比例等情況并沒有在相關政策上作明確規(guī)定。同時，由于現(xiàn)階段政府出臺新政策的頻率相對較高，也容易出現(xiàn)新政策與留用地合作協(xié)議出現(xiàn)銜接不上的問題。特別是對于已經(jīng)簽訂合作開發(fā)協(xié)議的留用地，是遵循舊政策還是遵循新政策的規(guī)定。這些問題都是影響日后留用地開發(fā)的關鍵因素。
  
  地區(qū)發(fā)展環(huán)境不均衡，留用地利用收益差異大。中心城區(qū)或開發(fā)區(qū)周圍設施環(huán)境已漸成熟，區(qū)域優(yōu)勢大，留用地項目的開發(fā)及之后的經(jīng)營必然會帶來可觀的經(jīng)濟利益，但外圍城區(qū)由于商業(yè)氛圍不濃厚，交通等基礎設施配套不到位，留用地開發(fā)項目的啟動在短期內(nèi)難以創(chuàng)造較大的經(jīng)濟價值，導致區(qū)域內(nèi)部不同行政村的經(jīng)濟總收入差異較大，可支配總收入不盡相同。城中村及郊區(qū)村的經(jīng)濟發(fā)展水平差距大，也反作用于留用地的開發(fā)及利用。
  
  已安排的留用地利用較為粗放。留用地具有分布零散、規(guī)模小的特點，再加上村集體留用地開發(fā)利用第一桶金問題成為開發(fā)門檻，客觀上造成已安排的留用地利用在初期只能通過低級產(chǎn)業(yè)方式開發(fā)，利用較為粗放，甚至部分已批準開發(fā)的留用地多年閑置。同時，由于大部分農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自我開發(fā)能力較弱，開發(fā)資金不足，經(jīng)營管理水平有限，留用地多用于出租或轉(zhuǎn)讓，留用地用以保障農(nóng)民生計的積極作用未能得到充分發(fā)揮。
  
  農(nóng)村留用地
  
  三、對策與建議
  
  政策方面的建議。
  
  1.規(guī)范土地征收程序，實施征收土地與留用地報批同步政策。這便于留用地與征地開發(fā)項目的同步開發(fā)、招商、協(xié)調(diào)出租轉(zhuǎn)讓，提高土地的開發(fā)利用效率，加快留用地開發(fā)利用周期。有條件的地塊，可在報批同步的基礎上，進一步推進四個同步：同步規(guī)劃、同步報批、同步供地、同步開發(fā)建設。
  
  2.以政策形式保障“三規(guī)合一”，充分考慮、落實村留用地與集體經(jīng)濟發(fā)展用地的位置、規(guī)模和功能。在此過程中還要尊重被征地農(nóng)民的主體地位，賦予其充分的知情權和參與權，充分溝通表達落實多方的意愿。
  
  3.建立留用地指標與村集體建設用地綜合統(tǒng)籌的管理制度。目前對于村集體而言，兩種類型的土地都是保障村集體發(fā)展的重要手段。因此，建議建立留用地指標與村集體建設用地統(tǒng)籌考慮的管理制度，對留用地與村集體建設用地指標的核定、使用、調(diào)劑、核銷情況進行統(tǒng)籌動態(tài)管理，綜合統(tǒng)籌、指標共用，避免留用地規(guī)模過小、留用地與規(guī)劃不符等問題給村集體土地開發(fā)造成停滯。
  
  4.適當放寬對于留用地的產(chǎn)業(yè)限制與準入條件政策。由于留用地土地在招商引資和吸納產(chǎn)業(yè)能力上先天不足，因此許多企業(yè)集團對于使用留用地持保留態(tài)度。在這樣的背景下，如果對留用地實行與國有土地同等的產(chǎn)業(yè)限制與準入條件，將無法發(fā)揮留用地靈活利用的優(yōu)勢，也不利用于在社會經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中，村集體對已有工業(yè)企業(yè)的保留和吸納。
  
  實施對策。
  
  1.充分利用協(xié)會力量或者建立相應的中介組織，協(xié)助留用地統(tǒng)籌開發(fā)利用，解決村集體在留用地開發(fā)利用的整體過程中因缺乏土地報批、城市規(guī)劃專業(yè)知識、專業(yè)人力資源、缺乏招商引資市場信息導致的種種問題。
  
  2.由各區(qū)國土資源管理部門牽頭，充分利用“三規(guī)合一”、村莊規(guī)劃和功能片區(qū)規(guī)劃契機，綜合考慮各種發(fā)展規(guī)劃需求，對各村留用地與集體經(jīng)濟發(fā)展用地的位置、規(guī)模和功能進行確認和規(guī)劃調(diào)整。一經(jīng)調(diào)整確認，不能隨意改為其用地性質(zhì)和功能。
  
  3.加強留用地利用的監(jiān)督，一方面在現(xiàn)實留用地項目引進、落實和建設等環(huán)節(jié)中需要通過建立監(jiān)督機構、監(jiān)督檢查制度和調(diào)動社會各監(jiān)督力量，避免集體資產(chǎn)流失和腐敗現(xiàn)象。另一方面，加強土地利用模式的監(jiān)管，積極引導被征地村利用征地留用地建設物業(yè)，形成資產(chǎn)積累，把補償安置費變?yōu)椴粍赢a(chǎn)，用不動產(chǎn)收益安民富民。
  
  4.對于未落地留用地指標，政府應當給予適當補助。留用地作為給予被征地農(nóng)民的生計補償，在實際操作過程中，多數(shù)因為種種原因無法開發(fā)。一方面，政府應當對未落地留用地指標給予適當補助，以解決被征地農(nóng)民的基本生計問題。另一方面，在綜合考慮各方利益的基礎上，也應當適當降低土地開發(fā)利用稅率，對村集體在辦證過程中發(fā)生的費用給予減免和優(yōu)惠。
  
  5.加強留用地開發(fā)利用方式的創(chuàng)新。隨著城市化及工業(yè)化進程，更多村莊地區(qū)逐步轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)化地區(qū)，留用地的落地開發(fā)利用和利用效果，對于村民未來生活和村集體的穩(wěn)定更加重要，因此需要積極探索其他留用地開發(fā)利用方式，鼓勵在實踐操作過程中進行模式創(chuàng)新。如可由政府引導劃定集中安置區(qū)，將全市各村留用地指標進行集中落地，引入市場機制進行利益分配;探索在現(xiàn)有土地制度下借助政府力量的村留用地公開招、拍、掛形式，按累計方式積累留用地指標統(tǒng)一落地方式、異地落地方式、指標交易使用方式、利用留用地指標盤活違法用地等，以更好發(fā)揮留用地的本源性作用。

  查看全文↓ 2018-07-16 15:32:46
• 143****9131

  1、只有五證齊全且小區(qū)通過綜合竣工驗收合格后的房子才可以辦理房產(chǎn)證的，而新房通常三個月拿到房產(chǎn)證，二手房過戶以后，一個月左右拿到房產(chǎn)證。
  2、根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù).
  3、由于開發(fā)商的原因造成購房者未在合同約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證;或者期房預購人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證或者已竣工商品房的買受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應當承擔違約責任。

  查看全文↓ 2018-07-16 15:32:28

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• 問 村留用地可以建安置房嗎？具體是要怎么流程？求解？誰能夠說說？
  答

  建立留用地指標臺賬動態(tài)管理制度。市(縣級市)國土房管部門建立留用地指標臺賬，以行政村(包括經(jīng)濟聯(lián)合社、村民委員會或改制后的經(jīng)濟公司)為單位，對留用地指標的核定、使用、調(diào)劑、注銷情況進行動態(tài)管理，臺賬信息供城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設主管部門和相關的區(qū)(縣級市)人民政府共享使用。

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• 問 在建安置房能買賣嗎？
  答

  安置房是有產(chǎn)權的，安置房作為不動產(chǎn)，房產(chǎn)證即為權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明，所以有房產(chǎn)證。安置房是可以買賣的，但具有較大風險，因為現(xiàn)在市面上掛牌的拆遷安置房，較多沒有取得產(chǎn)權證或是更取得產(chǎn)權證，不符合5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。按照《物權法》規(guī)定，安置房在沒有取得安全產(chǎn)權的情況下，對外出售是不合法的，就算是簽訂了買賣合同。

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• 問 在建安置房能買賣嗎？
  答

  安置房可以過戶，但是前提是安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進行。安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。

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• 問 個人代建安置房協(xié)議有嗎
  答

  委托人(全稱)： 某某 賓館代建人(全稱)： 某某建設項目管理有限公司依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》和有關建設項目管理辦法，經(jīng)委托人研究，同意將南山甲所、梅嶺1號、2號、3號建設項目委托給代建人實施代建管理,按照平等、自愿和誠實信用的原則，就代建管理事項協(xié)商一致，訂立本合同。一、項目概況：工程名稱： 1號、2號、3號改造工程工程地點： 東湖路146號工程內(nèi)容： 前期工作代理和建設實施代建總 投 資(估算投資)： 壹億 元人民幣(財政投資9000萬元，東湖賓館1000萬元)工程立項批準文號：二、工程總建設期工程總建設期(自合同簽訂日起)： 2005.7.1-2006.1.20,三、質(zhì)量標準: 優(yōu)良四、合同價款甲方以項目總概算的 2% 作為乙方的代建管理費(工程概算為9000萬元，開班費等其他費用1000萬元)。工程竣工后，根據(jù)審計結(jié)果據(jù)實調(diào)整代建管理費。五、合同組成的文件組成本合同的文件包括：1、雙方認可的有關工程的變更、洽商等書面文件或協(xié)議修正文件2、委托代建合同書3、本合同專用條款4、本合同通用條款5、描述代建項目的技術性文件6、標準、規(guī)范及有關技術文件構成本合同的文件若存在歧義或不一致時，則按上述排列次序進行解釋。六、本協(xié)議書中的有關詞語含義與本合同第二部分《通用合同條款》中分別賦予它們的定義相同。七、代建人向委托人承諾，按本合同的規(guī)定承擔本合同專用條款中議定范圍內(nèi)的工程委托代建工作。八、委托人向代建人承諾，按本合同專用條款中議定的期限、方式和幣種，向代建人支付代建管理費。九、合同生效合同訂立時間： 年 月 日合同訂立地點： 武漢東湖賓館本合同約定 雙方簽字蓋章 后生效。委托人： (公章) 代建人： (公章)法定代表人： 法定代表人：委托代表人： 委托代表人:地址： 地址：

• 問 關于征地提留用地是什么
  答

  提留地和留用地的意思是一樣的。提留地的提留，來源于原來的村提留，是向農(nóng)民和企業(yè)收取村提留是村級集體經(jīng)濟組織內(nèi)部對經(jīng)營收益的一種分配形式，體現(xiàn)社員、企業(yè)與集體之間的經(jīng)濟關系，主要包括公積金、公益金和管理費三項。該收入來源通常為土地資源，因此提供村提留資金的土地即為提留地。而留用地在是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設用地。根據(jù)《廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法》第一條規(guī)定本辦法所稱的征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所需的留用地(下稱留用地)，是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設用地。留用地的使用權及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。

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