房屋評(píng)估折舊率怎么算？

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• 136****8672

  ?買(mǎi)二手房莫忘折舊率-房齡影響價(jià)值目前在二手房交易中，人們普遍重視房屋的位置、使用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場(chǎng)所忽略了，那就是“房屋折舊率”。
  其實(shí)并非購(gòu)房者真的不重視，而是市場(chǎng)將其隱藏了起來(lái)，迫使購(gòu)房者忽略了這個(gè)問(wèn)題。信一天公司市場(chǎng)研究人士認(rèn)為：由于目前二手房供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，有時(shí)往往一套房同時(shí)被幾個(gè)購(gòu)房者看中，使其價(jià)格不但不可能下降，反而向上抬升。
  此時(shí)，諸如“房屋折舊率”等一些評(píng)估房?jī)r(jià)的技術(shù)因素已經(jīng)被忽略了。如果按照成熟的二手房市場(chǎng)條件進(jìn)行評(píng)估的話，要評(píng)估一套二手房應(yīng)該通過(guò)綜合的技術(shù)手段來(lái)判斷其真正價(jià)值，因此就免不了要考慮房屋折舊率問(wèn)題。
  忽視房屋折舊率對(duì)買(mǎi)方不公平事實(shí)上忽視房屋折舊率，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言顯然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，況且土地使用權(quán)也是有年限的，通常情況下**長(zhǎng)只有70年。
  如果一套房已經(jīng)居住了10年，后來(lái)者只有60年的土地使用權(quán)，加上每年2%的折舊率，如果按相當(dāng)于新房的價(jià)格買(mǎi)入，甚至還增加了**部分的差額，購(gòu)房者顯然很吃虧。
  同時(shí)，專業(yè)人士指出：忽視二手房屋折舊率，對(duì)二手房市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展也十分不利。因此，信一天公司提醒廣大消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)**好堅(jiān)持計(jì)算房屋折舊率。據(jù)信一天公司調(diào)查顯示：目前二手房市場(chǎng)忽視房屋折舊率問(wèn)題表現(xiàn)**為突出的就是已購(gòu)公房交易。由于已購(gòu)公房面積比較小，地理位置佳、總價(jià)低，很受購(gòu)房者歡迎。加上需求又遠(yuǎn)大于供給，因此在實(shí)際交易中，有時(shí)某套二手房的成交單價(jià)甚至與周邊的商品房不相上下，房屋折舊率基本不被房主考慮。
  如何計(jì)算房屋折舊率專業(yè)人士指出：二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議**大的問(wèn)題就是價(jià)格問(wèn)題。賣(mài)方希望賣(mài)的越高越好，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，開(kāi)價(jià)與商品房差不多;而買(mǎi)方總希望越便宜越好，于是將目光集中在“折舊”問(wèn)題上，結(jié)果往往是買(mǎi)賣(mài)雙方提出的價(jià)格相差懸殊，要么無(wú)法成交，要么購(gòu)房者放棄“折舊”因素，寧愿吃啞巴虧。
  其實(shí)，二手房估價(jià)測(cè)算應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況具體分析，一般有幾方面的因素可供參考：房屋因素折舊。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外，舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型減價(jià)10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層減價(jià)3%，7層減價(jià)5%，3層和4層加價(jià)3%，若是樓頂則減價(jià)5%;
  房間如無(wú)朝南門(mén)窗減價(jià)5%。環(huán)境因素折舊。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。
  再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別減價(jià)5%，位于省、市重點(diǎn)中**區(qū)的加價(jià)15%等等。

  查看全文↓ 2018-07-16 23:19:07
• 145****6342

  ?。ㄒ唬┓课莶疬w補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
  　　（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）。
  　?。?）房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。
  　?。ǘ┓课莶疬w安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
  　　（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。
  　　注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0；
  　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0；
  　　3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。
  　?。ㄈ┺r(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
  　　（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問(wèn)等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計(jì)算是（被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；
  　?。?）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-07-16 23:18:53
• 135****2435

  　房屋折舊是由于物理因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素所造成的物業(yè)價(jià)值損耗。
  
  　　房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)營(yíng)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：
  
  　　消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為：
  
  　　舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)-年折舊費(fèi)乘以已使用年數(shù)
  
  　　當(dāng)然，確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。
  
  　　確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。
  
  　　(1)建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ),由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成,是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià),而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年,甚至一百多年,在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大, 故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù),而按重置,即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來(lái)計(jì)算。
  
  　　(2)房屋的殘值,是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用,失去使用價(jià)值后,經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。
  
  　?。?）清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用,它作為使用房屋　的追加耗費(fèi),應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。
  
  　?。?）一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值,簡(jiǎn)稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大,而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的,因此它與原值無(wú)法比較。

  查看全文↓ 2018-07-16 23:18:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋年折舊率怎么算
  答

  中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第六十條 除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的**低年限如下：（一）房屋、建筑物，為20年；（二）飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；（三）與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；（四）飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年；（五）電子設(shè)備，為3年。預(yù)計(jì)殘值率5%月折舊率=（1-殘值率5%）/使用年限/12月折舊額=原值*月折舊率在建工程完工后轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，借：固定資產(chǎn)，貸：在建工程工程物資是在建工程項(xiàng)目領(lǐng)用的，領(lǐng)用時(shí)，借：在建工程，貸：工程物資

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• 問(wèn) 房屋如何折舊?房子的折舊率怎么算？
  答

  1、房屋屬于固定資產(chǎn)，要計(jì)提折舊。 （1）折舊年限20年，殘值率5%。 （2）折舊公式 年折舊額=固定資產(chǎn)原值*（1-殘值率）/折舊年限 月折舊額=年折舊額/12 2、土地屬于無(wú)形資產(chǎn)，要做攤銷。 （1）根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十五條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十二條所稱無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)等。第六十七條無(wú)形資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的攤銷費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。無(wú)形資產(chǎn)的攤銷年限不得低于10年。作為投資或者受讓的無(wú)形資產(chǎn)，有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷。 （2）攤銷公式 年攤銷額=無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值/攤銷年限 月攤銷額=年攤銷額/12

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• 問(wèn) ??房屋折舊率怎么計(jì)算？
  答

  折舊費(fèi)用的計(jì)算，稅法有相關(guān)規(guī)定，**好是按照稅法要求進(jìn)行計(jì)算 房屋折舊年限為20年，每月折舊計(jì)算為 每月折舊＝固定資產(chǎn)原值×（1-殘值率）/20/12 年折舊率=(1-預(yù)計(jì)凈殘值)/20*100%其中，對(duì)殘值率的規(guī)定為:內(nèi)資企業(yè)為5％，外資企業(yè)為10％

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• 問(wèn) 房屋評(píng)估折舊怎么算？
  答

  折舊的計(jì)算有形損耗的計(jì)算A、 比率法有形損耗=評(píng)估資產(chǎn)重價(jià)值×（已使用壽命/預(yù)計(jì)使用壽命）B、 使用年限法評(píng)估資產(chǎn)有形損耗=資產(chǎn)重量?jī)r(jià)值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]功能性貶值功能性貶值=使用某設(shè)備年節(jié)約成本×（1－所得稅率）×整體現(xiàn)值系數(shù)經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=[1－（現(xiàn)有利用生產(chǎn)能力/原有生產(chǎn)能力）]×評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值2. 現(xiàn)行市價(jià)法（1） 市價(jià)折余法資產(chǎn)重估價(jià)值=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)－應(yīng)計(jì)折舊＝全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)－［（全新資產(chǎn)市價(jià)－預(yù)計(jì)凈殘值）／一般使用年限］×評(píng)估資產(chǎn)已使用年限（2） 市價(jià)類比法資產(chǎn)重估價(jià)值={全新參照物資產(chǎn)市價(jià)－［（全新參照物資產(chǎn)市價(jià)－預(yù)計(jì)凈殘值）／一般使用年限］×評(píng)估資產(chǎn)已使用年限}}×調(diào)整系數(shù)

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• 問(wèn) 房屋折舊可以嗎? 一般房屋的折舊率是多少？
  答

  固定資產(chǎn)沒(méi)有固定的折舊率，一般按年限法計(jì)提折舊，折舊年限房屋為20年，機(jī)器設(shè)備為10年，交通運(yùn)輸工具5年。一般按預(yù)計(jì)殘值率為5%月折舊額=[固定資產(chǎn)原值-預(yù)計(jì)殘值（原值x5%)-預(yù)計(jì)清理費(fèi)]/折舊年限/12擴(kuò)展資料：固定資產(chǎn)折舊率與折舊年限相關(guān),所以應(yīng)該先確定折舊年限.會(huì)計(jì)上沒(méi)有明確規(guī)定固定資產(chǎn)應(yīng)按多少年計(jì)提折舊,原則上說(shuō)固定資產(chǎn)按幾年計(jì)提折舊都不能說(shuō)是錯(cuò)誤的.但是如果會(huì)計(jì)上的計(jì)提折舊年限和稅法上的不一致時(shí),年底企業(yè)所得稅匯算清繳要調(diào)整,相對(duì)較麻煩,所

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