如何防范已用于民間借貸抵押的房產(chǎn)出售？

已有4個回答

• 157****3981

  用地抵押房產(chǎn)借錢，那么出借人就是抵押權(quán)人。如果對方不能還款，那么只能通過房產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)。存在諸多風(fēng)險：需要通過訴訟解決，任何訴訟都是有風(fēng)險的，勝訴后，還需要拍賣房產(chǎn)，如果對方是唯一房產(chǎn)，拍賣是很難實現(xiàn)的。
  即使能拍賣，也是全部的債權(quán)人通過形式債權(quán)，是否能獲得賠償都是不確定的。

  查看全文↓ 2018-07-17 17:27:11
• 143****8254

  辦理房屋抵押貸款后，銀行即對借款人所抵押的房產(chǎn)持有他項權(quán)利。如果借款人在借款期限內(nèi)不能按照合同約定如期還款，貸款拖欠一定時限后，銀行則可以對房屋進(jìn)行拍賣.即借款人房屋抵押贖回權(quán)喪失。
  為避免房屋抵押贖回權(quán)喪失，借款人可從銀行貸款政策、自身財務(wù)狀況及還款能力等方面進(jìn)行綜合預(yù)評估。 辦理房屋抵押貸款后，銀行即對借款人所抵押的房產(chǎn)持有他項權(quán)利。在借款期限內(nèi)，借款人仍然可以使用、出租所抵押的房產(chǎn)，享有房屋抵押贖回權(quán)。借款人按期還清貸款后，即可以到房管部門解除抵押登記，贖回房屋。 而如果借款人在借款期限內(nèi)不能按照合同約定如期還款，貸款拖欠一定時限后，銀行則可以對房屋進(jìn)行拍賣。即借款人房屋抵押贖回權(quán)喪失。銀行對所抵押的房屋進(jìn)行出售，一般都是以低于房屋市值的價格出售，對于借款人來說，喪失房屋抵押贖回權(quán)，是一筆不小的損失。
  對自己的財務(wù)狀況做充分的分析。目前的收入并不足以評估個人的財務(wù)狀況。由于房屋抵押貸款的期限一般較長，短則一兩年，長則十幾二十年。所以，對于自己未來的財務(wù)狀況做一個規(guī)劃尤其重要。 充分了解目前市場利率及銀行貸款政策。在了解銀行貸款政策和利率的基礎(chǔ)上，選擇適合自身財務(wù)狀況的銀行和產(chǎn)品，避免因為還款壓力太大等原因而無法如期還款。
  選對還款方式。目前，銀行房屋抵押貸款的還款方式，主要有等額本金和等額本息兩種。如果目前收入較高，預(yù)計將來收入會減少，則應(yīng)選擇等額本金方式。此外，還應(yīng)根據(jù)自己的財務(wù)狀況，正確選擇還款期限。避免因每月還款壓力太大，造成“斷供”。

  查看全文↓ 2018-07-17 17:27:00
• 133****6755

  民間借貸中借款人經(jīng)常將房子抵給多人，以期獲得更多的資金。這里所說的抵押不是法律意義上的抵押，只有在房產(chǎn)所在地房管局辦理的抵押登記才是真正的抵押，其他諸如將房本放在出借人那里，是起不到抵押擔(dān)保作用的。
  只有辦理了真正的抵押登記，才能防止一房多貸。以此來保證債權(quán)人的利益。

  查看全文↓ 2018-07-17 17:26:49
• 157****6621

  房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
  (一)租賃權(quán)對抗的風(fēng)險
  1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。
  2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。
  3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。
  (二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險
  1、“一物多押”的風(fēng)險?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
  2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。
  3、登記期限的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
  (三)土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險
  1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。
  2、處置費用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費;屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用。
  (四)土地用途變更的風(fēng)險出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
  (五)在建工程抵押的風(fēng)險
  1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。**高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。
  2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。
  (六)共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險。
  (七)抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險目前，評估機構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。
  (八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權(quán)處置抵押物。

  查看全文↓ 2018-07-17 17:26:40

相關(guān)問題

• 問 ??如何防范已用于民間借貸抵押的房產(chǎn)出售？
  答

  買二手房時，只要看房產(chǎn)證就知道房子有沒有過抵押。以房產(chǎn)作為抵押物必須辦理抵押登記，抵押登記在房本上有記錄。依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》： 第四十一條　當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！　〉谒氖l　辦理抵押物登記的部門如下：　?。ㄒ唬┮詿o地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；　?。ǘ┮猿鞘蟹康禺a(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；　?。ㄈ┮粤帜镜盅旱?，為縣級以上林木主管部門；　?。ㄋ模┮院娇掌?、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；　?。ㄎ澹┮云髽I(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門?！　〉谒氖龡l　當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效?！　‘?dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。　　第四十四條　辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或者其復(fù)印件：　?。ㄒ唬┲骱贤偷盅汉贤弧　。ǘ┑盅何锏乃袡?quán)或者使用權(quán)證書?！　〉谒氖鍡l　登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。

  全部3個回答>
• 問 ??如何防范已用于民間借貸抵押的房產(chǎn)出售？
  答

  購買前先到房管局查冊。在判決文書網(wǎng)查詢賣家是否涉訴，在法院被執(zhí)行人信息查詢網(wǎng)查詢賣家是否有被強制執(zhí)行情況，查詢賣家是否在失信被執(zhí)行人名單

  全部3個回答>
• 問 ??打聽一下，準(zhǔn)備買二手房，如何防范民間借貸抵押的房產(chǎn)出售？
  答

  房地局有備案，在那里可以查的。

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)證民間借貸如何抵押
  答

  房產(chǎn)證民間借貸抵押方式有以下幾種：1、房屋抵押：借款人將房產(chǎn)證作為抵押，當(dāng)借款人拖欠借款時，出借人可以依法申請司法拍賣房屋，以抵償全部債務(wù)。2、土地抵押：借款人將土地證作為抵押，當(dāng)借款人拖欠借款時，出借人可以依法申請司法拍賣土地，以抵償全部債務(wù)。3、股權(quán)抵押：借款人將股權(quán)作為抵押，當(dāng)借款人拖欠借款時，出借人可以依法申請司法拍賣股權(quán)，以抵償全部債務(wù)。4、質(zhì)押：借款人將財產(chǎn)作為抵押，當(dāng)借款人拖欠借款時，出借人可以依法申請司法拍賣財產(chǎn)，以抵償全部債務(wù)。5、保證：借款人提供保證人保證，當(dāng)借款人拖欠借款時，出借人可以向保證人索回借款，以抵償全部債務(wù)。

  全部3個回答>
• 問 民間借貸 房產(chǎn)證抵押
  答

  民間借貸是指由個人或者非金融企業(yè)之間達(dá)成借貸協(xié)議，由一方向另一方借出一定金額，并同意按照約定的利率支付利息，到期再歸還本金的行為。房產(chǎn)證抵押是指借款人將自己擁有的房產(chǎn)證作為抵押物，向民間借貸方提供抵押，以便獲得貸款。一般來說，房產(chǎn)證抵押是指借款人將自己擁有的房產(chǎn)證作為抵押物，向民間借貸方提供抵押，以獲得貸款。如果借款人無法按時還款，民間借貸方有權(quán)依法取得借款人的抵押物。

  全部2個回答>