土地公攤面積怎么算

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• 141****6004

  其實很簡單，用整個樓盤占地面積除以戶數，就是每一個單戶的土地證分攤面積啦！

  查看全文↓ 2018-07-17 19:50:05
• 142****8654

  1、房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
  2、面積計算：
  （1）房地產面積的測算，均指水平投影面積的測算。
  （2）各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數作為**后結果。
  （3）邊長以m為單位，取至0.01m；面積以m2為單位，取至0.01m2。
  （4）量距應使用經鑒定合格的卷尺或能達到相應精度的儀器或工具。
  （5）樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。
  2房地產面積測算的方法
  面積測算的方法有很多，根據面積測算數據資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。
  （1）解析法測算面積。解析法測算面積是根據實地測量的數據，例如：邊長、角度或坐標等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。
  （2）圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據已有的房地產畋，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。
  （二）土地面積測算
  1、土地面積測算的意義
  土地面積測算是土地利用現狀調查的重要組成部分，是取得土地數據資料的關鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數據的重要技術手段。
  2、丘的測量要求
  丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立生和組合丘之分，一個地塊只屬于一個產權單位時稱為獨立丘；一個地塊屬于幾個產權單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權屬界線是界止點的連線，按照《房產測量規(guī)范》的規(guī)定，界止點分為三級；精度要求按《房產測量規(guī)范規(guī)范》執(zhí)行。
  3、不計入用地面積的范圍
  （1）無明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地；
  （2）市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地；
  （3）公共使用的河灘、水溝、排水溝；
  （4）已征用、劃撥或屬于原房地產證記載范圍，經規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地；
  （5）其他按規(guī)定不計入宗地的面積。
  （三）房屋面積的測算一般規(guī)定
  1、建筑面積的定義
  房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
  2、房屋使用面積和房屋產權面積
  房屋使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影計算。房屋產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

  查看全文↓ 2018-07-17 19:50:01
• 158****8753

  你那是什么土地證??？
  現在國有土地使用證里，關于面積的只有3個
  使用權面積、獨用面積、分攤面積這3個。
  
  你說的“沒注意看產權證，但土地證上寫的建筑面積102.37，公攤面積居然是21.94，難道我拿到手使用面積只有80？”
  這個應該就是你的房產證哦，不是土地使用證
  
  所謂使用權面積，就是你這塊地的面積，我們叫宗地面積
  宗地里包含了房屋啊、小區(qū)綠化這些一起的。
  
  分攤面積計算公式就是 單戶建筑面積X（總建筑面積/宗地面積）

  查看全文↓ 2018-07-17 19:49:56
• 158****5616

  詳見物權法之解讀(二)
  　四大疑問找到“答案”
  　　停車位處置、綠地出售等不少讓開發(fā)商憂心忡忡的問題終于不再霧里看花。
  　　有法可依，有法必依。《物權法》頒布以來，很多地產開發(fā)公司都在組織學習該法律。結合房地產開發(fā)運營的實踐，開發(fā)商提出了他們**為關心的四大熱點問題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進行了權威解答。
  　　疑問一：哪些車位開發(fā)商可以處置？哪些不能處置？
  　　《物權法》頒布之后，廣州出現了不少開發(fā)商急售車位的現象。有人認為，《物權法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開發(fā)商希望趕在法律正式實施之前，出售車位賺一筆。那么，到底哪些車位是開發(fā)商可以處置的？哪些不能？
  　　權威解答：對于已建成的社區(qū)來說，判斷開發(fā)商有權處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區(qū)規(guī)劃當中，第二就是看開發(fā)商有沒有取得車位的產權。如果具備這兩個條件，開發(fā)商就有權處置，無論是《物權法》頒布之前，還是頒布之后。因此，如果開發(fā)商本有處置權，完全沒必要著急脫手。
  　　很多社區(qū)早期規(guī)劃的停車位不足，開發(fā)商在建設過程中或者小區(qū)建成后利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發(fā)商便無權處置，除非車位占用的地塊并沒有進入公攤，土地使用權仍然屬于開發(fā)商。也需要提醒車主，在購買停車位時應弄清車位本身的權屬。
  　　而對于新建項目來說，開發(fā)商應當為業(yè)主規(guī)劃足夠的停車位，無論是地上車位還是地下車庫，只要是在小區(qū)**初的規(guī)劃之中，并且通過了相關部門審批，開發(fā)商都有處置權，可以出售、附贈或出租。
  　　解答依據：《物權法》第七十四條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
  　　疑問二：停車位只能出售或出租給本小區(qū)業(yè)主嗎？
  　　《物權法》規(guī)定小區(qū)車位優(yōu)先滿足業(yè)主需要，是否意味著開發(fā)商只能將停車位出售或出租給本小區(qū)業(yè)主呢？
  　　權威解答：“優(yōu)先”和“只能”的含義是不一樣的。在一定條件下，開發(fā)商可以將停車位出售或者出租給小區(qū)以外的車主。
  　　舉例來說，如果開發(fā)商建設的某小區(qū)可入住1000戶業(yè)主，當業(yè)主入住之后，開發(fā)商可以將車位出售或出租的消息傳達給每家每戶，征詢業(yè)主是否有車位需要，并且設定一個合理的交易時間，讓有停車位需求的人及時登記或者辦理購買、租賃手續(xù)。假設征求意見之后，發(fā)現業(yè)主只需要600個車位，而開發(fā)商卻規(guī)劃了800個車位，那么此時，開發(fā)商就可以將剩下的200個車位出租或出售給小區(qū)外的車主。
  　　但在實踐中，還存在一個問題，就是小區(qū)業(yè)主對停車位的需求是變動的，隨著生活水平的提高，對停車位的需求會越來越大。如果開發(fā)商把小區(qū)入住之初那些富余的車位出售，以后業(yè)主的新增需求就無法得到滿足，還可能引發(fā)矛盾，不過，這個新的問題就不是開發(fā)商要解決的義務了。
  　　解答依據：《物權法》第七十四條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
  　　疑問三：開發(fā)商能將綠地出售或贈送給特定的業(yè)主嗎？
  　　在很多社區(qū)都有這樣一種現象，即一層業(yè)主將自己的前庭后院改造成陽光房，引起其他業(yè)主不滿，而改造者則稱土地是開發(fā)商出售或贈送給他們的。但是，開發(fā)商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業(yè)主呢？
  　　權威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經進入業(yè)主的土地公攤面積，如果已經進入公攤，開發(fā)商便無權處置，目前對于高層住宅來說，小區(qū)綠地都應已進入公攤，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不能出售或贈送。別墅的情況各有差異。
  　　《物權法》規(guī)定建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但明示屬于個人的除外。開發(fā)商如何才有權明示某綠地屬于某特定個人？一種辦法就是開發(fā)商保留該綠地的土地使用權，不進入業(yè)主公攤面積，這樣開發(fā)商才有處置權，可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進入了業(yè)主公攤面積，但開發(fā)商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個人專門使用，這相當于取得買房人的同意，愿意放棄一部分公共場所的使用權，而讓給開發(fā)商指定的人。但這種情況下，開發(fā)商是沒有土地使用權的，他不能將綠地出售，只能附贈給特定業(yè)主使用。
  　　解答依據：《物權法》第七十三條：建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
  　　疑問四：頂層的露臺本屬業(yè)主共有，想送給頂層用戶怎么辦？
  　　“買頂層，贈送屋頂露臺”的營銷手段在房地產銷售中時有運用。但是按照《物權法》規(guī)定，頂層的露臺往往屬于公共場所，應屬全體業(yè)主所有，除非別墅。而一般情況下，開發(fā)商都將露臺與頂層住宅一體銷售或贈送，開發(fā)商是否有權利這么做？
  　　權威解答：從所有權處置上說，開發(fā)商不能將露臺贈送給頂層業(yè)主，業(yè)主也不能獨占露臺使用權，其他業(yè)主也應當可以享用。
  　　如果開發(fā)商希望將頂層露臺贈送給**方便使用的頂層買家，那么可以操作的辦法仍然是在購房合同中向買房人明示頂層露臺使用權屬于頂層用戶，但頂層用戶不能當做經營性用途，不能影響其他業(yè)主的正常使用，也不能在露臺上搭建違章建筑，不能危害其他業(yè)主的利益。
  　解答依據：《物權法》第七十三條：建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

  查看全文↓ 2018-07-17 19:49:38
• 137****1574

  　　1）建筑面積是指房子的大小。
  　　分攤面積是整棟樓的公用面積分攤到住戶的部分，當然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對大點。
  　　2）一般來說，多層的公攤面積在13-17%左右，高層在18-25%（看樓的高度，樓越高，公攤越大）。當然，以前的房改房公攤要小一些，這是單位的福利（比如我的房子面積93，公攤8.9，使用面積84）。自從2002年以來，由于房黑心的地產商和貪心的房管局勾結，一般測繪給出的建筑面積會比真正的建筑面積大5%左右，這些虛出來的面積都加在公攤里面的，高層的公攤甚至會達到33%。（我的房子出售后，測得的面積是99平，公攤15.2，使用面積84平）
  　　3）具體說，如果你買的是多層，102平應該實際在97-98平，使用面積（含你家墻的一半）在81平左右，公攤16平左右?，F在房管局測繪虛報了5平，你家的總面積就成了102平，公攤就成了21平。當然你家的使用面積沒有變化---81平。
  　　4）土地面積是你這個房子所在小區(qū)的土地總面積分攤到住戶的部分。土地面積大，證明小區(qū)樓少空場多。比如你買別墅，土地面積就會很大，買多層次之，買高層、小高層土地面積**小。
  　　總之，不要計較這個面積，你搞不過人家的，知道多了更鬧心！如果你在美國，你這個房子的建筑面積頂多65平。人家是按凈面積算的，樓梯都不算面積。
  　　生在新社會，長在紅旗下，感悟社**會/主*-/0義好。

  查看全文↓ 2018-07-17 19:49:32

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• 問 ??土地公攤面積怎么算呢？應該怎么辦呢？
  答

  已建成的社區(qū)來說，判斷開發(fā)商有權處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區(qū)規(guī)劃當中，第二就是看開發(fā)商有沒有取得車位的產權。如果具備這兩個條件，開發(fā)商就有權處置，無論是《物權法》頒布之前，還是頒布之后。因此，如果開發(fā)商本有處置權，完全沒必要著急脫手。 　　很多社區(qū)早期規(guī)劃的停車位不足，開發(fā)商在建設過程中或者小區(qū)建成后利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發(fā)商便無權處置，除非車位占用的地塊并沒有進入公攤，土地使用權仍然屬于開發(fā)商。也需要提醒車主，在購買停車位時應弄清車位本身的權屬。

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• 問 ??房子土地公攤面積怎么算的合適呢？應該怎么做呢？
  答

  如果你的房子有電梯的話就非常合理，沒電梯的話就有點不合理，現在基本上帶電梯的房子公攤正常在15%-20%之間，不過目前一些高檔樓盤公攤基本在25%左右。走樓梯的公攤基本在4%-10%之間，所以如果是有電梯時正常的，你的房子公攤是13.86%

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• 問 怎樣算公攤面積?樓房公攤面積怎么算
  答

  很多購房者雖然知道公攤一詞,卻對公攤相關的知識卻不知所以。判斷自己購買的房子究竟需要承擔多大的公攤,其實是可以自己加以判斷的,而不是一味地聽從開發(fā)商的宣傳。如今很多購房者對公攤的認識度不夠,簡單來說,公攤面積越小,意味著購房者需要投入的額外成本越小。而對于公攤面積來講,戶型、套內面積、公共設施的數量以及建筑本身的規(guī)模都會對公攤面積帶來影響。公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。但是對于這個面積要如何計算,很多購房者都是一頭霧水。1、電梯井：尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門。2、管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。3、樓梯間：容納樓梯的結構，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)。同時它是一個相對獨立的的建筑部分。聯系整個建筑的交通運輸。4、變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所。5、設備間：設備間是在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所。6、公共門廳：進入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設置。7、過道：住宅套內使用的水平交通空間。

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• 問 住房公攤面積怎么算？ 購房的公攤面積怎么算？
  答

  公攤面積計算公式：①建筑面積=套內建筑面積+公攤面積②公攤面積=公攤系數×套內建筑面積③公攤系數=建筑總公攤面積/總套內建筑面積④套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積公攤面積越小，意味著得房率越高，購房者花在不可支配面積上的錢也較少。但是公攤面積過小，也會在一定程度上影響整體的美觀和居住的舒適度。不過值得注意的是，得房率越高并不一定代表公攤面積越少，如果將贈送面積計入套內面積，得房率自然就“拔高”了。零公攤也是這個道理。

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• 問 公攤面積怎么算
  答

  公攤面積如何區(qū)分？目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規(guī)范》執(zhí)行。依據《房產測量規(guī)范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為:1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間為:1. 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2. 售房單位自營、自用的房屋;3. 為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。公攤面積怎么攤？公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11～0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。如何計算公攤面積住宅樓公攤面積計算方法為:公式二：分攤面積=各單元的建筑面積×分攤系數（分攤系數=共有建筑面積總和/參加分攤的各單元的建筑面積總和）其中，需要分攤的面積要由沈陽市房產測繪大隊實地測量。

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