土地價(jià)格如何評(píng)估？

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• 152****8893

  成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法

  查看全文↓ 2018-07-18 19:26:56
• 155****8019

  土地評(píng)估必須要了解土地的合法性，以及用途范圍包括商業(yè)用地丶工業(yè)用地丶商品住宅用地丶集體土地還是私有宅基地，不同用地使用價(jià)值不同，尤其必須得到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源丶城建資源部丶環(huán)境生態(tài)環(huán)境建設(shè)等部門審批后你才有的放矢可以對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估．

  查看全文↓ 2018-07-18 19:26:46
• 146****4512

  　　(一)市場(chǎng)比較法
  　　市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。
  　　
  　　(二)收益還原法
  　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
  　　收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。
  　　基本公式：
  　　土地收益為無(wú)限年期
  　　V= a / r
  　　V —土地收益價(jià)格
  　　a —土地純收益(地租)
  　　r —土地還原利率
  　　(三)成本逼近法
  　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。
  　　基本公式：
  　　地價(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤(rùn) + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益
  　　(四)剩余法
  　　剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來(lái)剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對(duì)土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。
  　　剩余法主要應(yīng)用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類型：(1)代開(kāi)發(fā)的地的估價(jià);(2)待拆遷改造在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。
  　　基本公式：
  　　V = A - ( B + C )
  　　V—待估土地的價(jià)格
  　　A—總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值;
  　　B —整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本;
  　　C—開(kāi)發(fā)上合理利潤(rùn)
  　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：
  　　土地價(jià)格 = 房屋于其總售價(jià) - 建筑費(fèi)用 - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 銷售費(fèi)用 - 稅費(fèi) -開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
  　　(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
  　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。
  　　土地價(jià)格是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)地價(jià)的影響。
  　　劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國(guó)家對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無(wú)償取得，國(guó)家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來(lái)。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：
  　　成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國(guó)家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
  　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對(duì)劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定，因此，可通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)土地租賃的租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
  　　市場(chǎng)比較法?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益認(rèn)識(shí)的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過(guò)對(duì)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
  　　用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

  查看全文↓ 2018-07-18 19:24:47
• 154****3416

  所謂土地出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地出讓給個(gè)人或單位使用,個(gè)人或單位繳納土地出讓金。出讓方只能是各級(jí)人民政府,土地部門具體負(fù)責(zé)。所謂轉(zhuǎn)讓是指單位或個(gè)人將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格雙方可以協(xié)商。

  查看全文↓ 2018-07-18 19:24:20
• 135****3560

  （一）成本逼近法
  
  利用成本逼近法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，主要是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等來(lái)推算土地價(jià)格的。在測(cè)算過(guò)程中，不需要考慮土地增值收益或土地使用權(quán)出讓金，也不需要進(jìn)行年期修正。同時(shí)在確定評(píng)估參數(shù)時(shí)，要考慮其劃撥土地使用權(quán)特點(diǎn)。由于劃撥土地使用權(quán)的特殊性，在評(píng)估過(guò)程中某些參數(shù)與出讓地會(huì)有所不同，比如利潤(rùn)率等，具體差別有多大，需要按照具體情況不同來(lái)分析。一般來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率是一種投資回報(bào)率，一般而言，權(quán)能越大，投資回報(bào)越高。
  
  鑒于以上分析，利用成本逼近法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的基本公式為：
  
  V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2
  
  式中：V－－－劃撥土地使用權(quán)價(jià)格；
  
  Ea－－－劃撥土地取得費(fèi)；
  
  Ed－－－土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；
  
  T－－－稅費(fèi)；
  
  R1－－－利息；
  
  R2－－－利潤(rùn)。
  
  (二)市場(chǎng)比較法
  
  利用市場(chǎng)比較法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，是根據(jù)替代原理，將待估劃撥土地與具有替代性的、且在近期交易的類似劃撥土地使用權(quán)交易實(shí)例相比較，并對(duì)類似劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，評(píng)估出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
  
  目前存在大量的城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備、拆遷補(bǔ)償、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股（出資）等多種形式的交易，其體現(xiàn)的就是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。而且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，目前的多種劃撥土地價(jià)格主要依據(jù)市場(chǎng)確定，在評(píng)估劃撥土地價(jià)格時(shí)，這些都是很好的市場(chǎng)交易案例。
  
  由于劃撥土地不同于出讓土地，在評(píng)估過(guò)程中，要考慮劃撥土地的不同特點(diǎn)：一是要選擇符合條件的劃撥土地使用權(quán)交易案例；二是不需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行年期修正；三是劃撥土地與出讓土地評(píng)估在修正系數(shù)上是有區(qū)別的。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)是不同的，其內(nèi)在的權(quán)能和交易內(nèi)涵也是不同的，因此其修正系數(shù)與出讓土地也是有差別的。
  
  利用市場(chǎng)比較法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的程序和過(guò)程與出讓土地使用權(quán)基本一致，其難點(diǎn)主要是收集劃撥土地交易實(shí)例。一般來(lái)說(shuō)，劃撥土地使用權(quán)交易案例的選取有以下幾種類型：
  
  ①符合國(guó)土資源部《劃撥用地目錄》的土地使用權(quán)劃撥
  
  ②當(dāng)?shù)卣畬?duì)劃撥土地收購(gòu)貯備的價(jià)格
  
  ③劃撥土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償價(jià)格
  
  ④以前發(fā)生交易的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格
  
  ⑤其他類型的劃撥土地使用權(quán)交易類型。
  
  （三）收益還原法
  
  利用收益還原法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，主要是將待估劃撥土地的總收益減去總費(fèi)用得到土地的純收益，再扣除國(guó)家土地收益部分（劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)很好地體現(xiàn)了國(guó)家在劃撥土地中的收益），然后按一定的土地還原利率還原成現(xiàn)時(shí)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
  
  國(guó)有土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于劃撥土地使用權(quán)出租中，政府應(yīng)該收取的土地年收益，它是政府在劃撥土地中享有的權(quán)益。目前許多地方都制定了劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)，可以直接作為劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的參數(shù)。也可以通過(guò)劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)推算劃撥土地國(guó)家年租金。它是國(guó)家在土地劃撥收益的體現(xiàn)。同時(shí)，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估也不需要進(jìn)行使用年期修正。
  
  根據(jù)以上分析，利用收益還原法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)基本公式為：
  
  V＝（R-C-RO）/r
  
  其中：V － 劃撥土地收益價(jià)格；
  
  R － 劃撥土地總收益
  
  C — 劃撥土地總費(fèi)用
  
  RO — 劃撥土地年租制租金標(biāo)準(zhǔn)
  
  R － 劃撥土地還原利率。
  
  
  
  (四)剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）
  
  利用剩余法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)等之后，再扣減劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，從而得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。具體來(lái)說(shuō)，就是在將得到的出讓土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果，扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
  
  對(duì)于空地及在建工程用地來(lái)說(shuō)：
  
  劃撥土地評(píng)估價(jià)格＝預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－開(kāi)發(fā)成本－投資利息－投資利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)—?jiǎng)潛芡恋匮a(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)
  
  對(duì)于地上已有建筑物用地來(lái)說(shuō)：
  
  劃撥土地評(píng)估價(jià)格＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－房屋現(xiàn)值—?jiǎng)潛芡恋匮a(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)
  
  （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
  
  利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)，主要是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，然后利用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選擇相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
  
  基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估劃撥土地價(jià)格時(shí)，其基本原理、計(jì)算公式、步驟與出讓土地價(jià)格用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類似，只是要注意幾個(gè)事項(xiàng)：一是所使用的基準(zhǔn)地價(jià)要扣除當(dāng)?shù)貏潛芡恋匮a(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或者通過(guò)年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金；二是不考慮年期修正問(wèn)題，不利用年期修正系數(shù)；三是待估劃撥土地必須在基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)。如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外，可以參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)進(jìn)行地進(jìn)行評(píng)估。
  
  其基本測(cè)算公式為
  
  P=（P0—P1）×(1±∑K 1)×K2
  
  或 P=（P0—R1/r1）×(1±∑K 1)×K2
  
  式中：P－劃撥土地價(jià)格；
  
  P0－某用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)；
  
  P1—— 當(dāng)?shù)赝?jí)別同用途劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)
  
  ∑K1－宗地區(qū)域因素修正系數(shù)；
  
  K2－估價(jià)期日、開(kāi)發(fā)程度、容積率等其它修正系數(shù)。
  
  R1—— 土地年租制同用途同級(jí)別年租金
  
  r1—— 同用途同級(jí)別土地還原利率
  

  查看全文↓ 2018-07-18 19:24:11

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• 問(wèn) 國(guó)家征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2018每畝土地價(jià)格是多少？
  答

  法條鏈接：《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，**高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問(wèn) 土地價(jià)格是怎么影響房?jī)r(jià)的?
  答

  第一種計(jì)算方法，是當(dāng)前平均房?jī)r(jià)和平均地價(jià)的關(guān)系。比如北京土地部門此前發(fā)布的一份監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年第一季度，北京居住用地價(jià)平均為5707元/平方米。而據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)為15581元/平方米。如果扣除政策性住房因素，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為16892元/平方米。據(jù)此，北京的地價(jià)與房?jī)r(jià)比，估算值在35%左右。 第二種計(jì)算方法，是具體項(xiàng)目的直接地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系。這種計(jì)算方法得出的地價(jià)占房?jī)r(jià)比例**低。由于土地從購(gòu)買到開(kāi)發(fā)銷售有2-3年的間隔，在此期間房?jī)r(jià)會(huì)隨市場(chǎng)變化和區(qū)域地價(jià)的上揚(yáng)而不斷調(diào)整。這時(shí)在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商就有一筆利潤(rùn)來(lái)自城市土地溢價(jià)。 第三種計(jì)算方法，是當(dāng)前區(qū)域房?jī)r(jià)和當(dāng)前區(qū)域“地王”的價(jià)格關(guān)系。這種情況下，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例**高。各地市場(chǎng)上屢屢出現(xiàn)地價(jià)高于房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，被人們形象地稱為面粉貴過(guò)面包

• 問(wèn) 土地價(jià)格是怎么影響房?jī)r(jià)的？
  答

  土地價(jià)格影響建房成本,同樣也會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)!

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• 問(wèn) 我想問(wèn)下國(guó)家征收房屋土地價(jià)格是多少？
  答

  國(guó)家征收土地，各個(gè)地區(qū)的價(jià)格都不一樣，但是就一個(gè)區(qū)片綜合價(jià)，但是在實(shí)踐的過(guò)程中，區(qū)片綜合價(jià)往往僅僅作為一個(gè)參考的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗话愣际嵌嗄昵暗臉?biāo)準(zhǔn)，這個(gè)價(jià)格都會(huì)非常的低，而實(shí)踐中的補(bǔ)償價(jià)格一般都會(huì)考慮到物價(jià)上漲以及土地價(jià)值上升等因素，酌情提高補(bǔ)償，如果對(duì)補(bǔ)償還不滿意，那么就可以提起法律程序來(lái)維權(quán)。

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• 問(wèn) 想問(wèn)一下國(guó)家征收房屋土地價(jià)格是多少？
  答

  一種是賠房子 俗稱拆遷房 根據(jù)原房屋面積 另一種是賠錢 每平方賠多少根據(jù)當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商 還有一種是補(bǔ)償是租賃房屋 開(kāi)發(fā)商每月都會(huì)給屋主一定的金錢 去租賃房屋 當(dāng)然**好的還是第三種 拆遷房根本住不了人 賠錢更是少的可憐

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