房屋因質(zhì)量問題，可以退房嗎

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• 145****1805

  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《**高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。
  根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，《**高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程?！昂侠硎褂脡勖奔礊榻ㄖ锏脑O(shè)計(jì)年限，也就是建筑物正常使用的**低年限?？梢?，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無(wú)法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《**高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:10:27
• 136****3068

  買房是人生中的大事，所以房屋的質(zhì)量好不好是每個(gè)住戶都特別關(guān)注的問題。那么如果發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題可以退房嗎？哪些質(zhì)量問題可以退房？今天小編就來和大家說一說，讓大家對(duì)自己的房屋質(zhì)量問題有更多的了解。
  
  
  房屋質(zhì)量有問題可以退房嗎？
  
  １、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋入住后，發(fā)現(xiàn)有以下情況的，可以要求退房：（一）房屋主體質(zhì)量不合格。我國(guó)法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  
  ２、也就是說，購(gòu)房者在收房時(shí)或入住后認(rèn)為房屋結(jié)構(gòu)有明顯的質(zhì)量問題，可以請(qǐng)相關(guān)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，如果經(jīng)檢驗(yàn)確屬主題質(zhì)量不合格，購(gòu)買人有權(quán)退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時(shí)出現(xiàn)主體質(zhì)量不合格的情況不多見。
  
  ３、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等。
  
  ４、可見，對(duì)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，或者問題嚴(yán)重導(dǎo)致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購(gòu)房者可以退房。但是對(duì)于墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等由于工程質(zhì)量而出現(xiàn)的問題，只能要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，但不能因此而要求退房。
  
  哪些房屋質(zhì)量問題可以退房賠償？
  
  １、若業(yè)主經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
  
  ２、若業(yè)主所購(gòu)房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
  
  ３、若業(yè)主所購(gòu)房屋雖存在質(zhì)量問題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒有達(dá)到根本違約的程度，所以業(yè)主不能要求解除合同進(jìn)行退房。只能要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。
  
  以上就是房屋質(zhì)量有問題可以退房嗎？哪些質(zhì)量問題可以退房的相關(guān)內(nèi)容。在發(fā)生質(zhì)量問題后，業(yè)主應(yīng)初步分析質(zhì)量暇疵的程度，是否是房屋主體質(zhì)量不合格，或者嚴(yán)重影響正常居住，以便采取相應(yīng)的對(duì)策。　
  

  查看全文↓ 2018-07-19 09:10:05
• 153****3455

  房子不像一般的商品，驗(yàn)房不合格要求退房的話是要符合一定標(biāo)準(zhǔn)的，目前我國(guó)法律規(guī)定驗(yàn)房時(shí)有四種情況可以退房：
  按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，只有四種情況可以退房：
  一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致；
  二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)；
  三是面積誤差絕對(duì)值超過3％；
  四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。
  只要具備上述條件之一，購(gòu)房者就有權(quán)利提出退房。如果開發(fā)商不同意，購(gòu)房者可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴；如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的應(yīng)由開發(fā)商賠償。
  驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量有問題可以退房嗎？
  在驗(yàn)房收房的過程中，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一些小的質(zhì)量問題，可以讓發(fā)展商及時(shí)補(bǔ)修。但如果出現(xiàn)以下八種情況，則購(gòu)房人可以提出退房。
  1、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過3％。
  2、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。
  3、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
  4、開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外）。
  5、開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
  6、不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。
  7、購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致的。
  8、合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。
  常見的房屋質(zhì)量問題，大致可以分為三類。
  第一類問題如果是一些小的質(zhì)量瑕疵問題。
  例如比較小范圍的空鼓、門窗掉漆、開關(guān)松動(dòng)不靈活等，這些問題業(yè)主可以直接報(bào)修物業(yè)或者開發(fā)商進(jìn)行處理，物業(yè)或者開發(fā)商會(huì)安排專門的施工人員，來進(jìn)行問題之處的維修工作。
  第二類問題就是一些比較大型的質(zhì)量問題。
  直接導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法完成入住的。例如房屋漏水、墻壁水泥脫落等。如果業(yè)主尚未完成收房手續(xù)，那么業(yè)主在這時(shí)可以依法請(qǐng)求拒絕收房，在開發(fā)商整改完所有的質(zhì)量問題之后，再辦理入住手續(xù)。另外，也可以根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)由于延遲交付而造成的違約責(zé)任；如果業(yè)主已經(jīng)辦理完入住手續(xù)，在入住之后發(fā)現(xiàn)這些問題的，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修期間的損失，來維護(hù)自己的權(quán)益。
  第三類問題就是出現(xiàn)的房屋裂縫等問題。
  此時(shí)業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商盡快查明原因之所在，并要求出具國(guó)家專業(yè)鑒定部門的報(bào)告，證明是否房屋存在嚴(yán)重的安全結(jié)構(gòu)性問題。如果沒有存在安全性結(jié)構(gòu)問題，則可以要求開發(fā)和少那個(gè)進(jìn)行常規(guī)的維修整改即可，整改期間的損失由開發(fā)商來承擔(dān)；如果證實(shí)房屋確實(shí)存在嚴(yán)重的安全性結(jié)構(gòu)問題，那么業(yè)主有權(quán)要求退房，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商拒絕退房，那么業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商出具設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)整改方案，對(duì)房屋進(jìn)行加固整改，保證房屋的安全性結(jié)構(gòu)，期間的整改損失由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
  由于后期出現(xiàn)所有的質(zhì)量問題時(shí)，都應(yīng)該是根據(jù)雙方所簽訂的合同內(nèi)容來確定雙方責(zé)任主體的，因此在簽訂合同的時(shí)候，一定要慎重再慎重。開發(fā)商一般會(huì)提供已經(jīng)打好內(nèi)容的《商品房買賣契約》，而銷售人員會(huì)告知業(yè)主只要直接簽字即可。對(duì)此業(yè)主一定要慎重，需仔細(xì)研究契約確定雙方的違約責(zé)任是否對(duì)等，尤其是開發(fā)商在廣告宣傳中的內(nèi)容以及銷售人員介紹的影響房?jī)r(jià)的內(nèi)容是否落實(shí)到你的購(gòu)房契約中，不應(yīng)輕易簽字，更不應(yīng)輕信銷售人員的個(gè)人保證。**后對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議要重點(diǎn)關(guān)注，這是開發(fā)商規(guī)避自己責(zé)任加重購(gòu)房者責(zé)任的“重災(zāi)區(qū)”。對(duì)于其中不合理的條款，業(yè)主應(yīng)嚴(yán)辭拒絕，不要聽信銷售人員所謂“我們合同都是統(tǒng)一的，不能更改的”的托詞，因?yàn)楹贤緛砭蛻?yīng)當(dāng)是雙方合意之共同體。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:02:10
• 138****6659

  一、關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《**高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。
  根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，《**高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。“合理使用壽命”即為建筑物的設(shè)計(jì)年限，也就是建筑物正常使用的**低年限。可見，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無(wú)法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《**高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。
  二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。
  《**高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《**高院解釋》并未對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對(duì)此，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題；第二種觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識(shí)自由裁量的范圍，不需要工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷I(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對(duì)某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，即使由專業(yè)工程師來認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”
  ，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。
  三、對(duì)于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請(qǐng)求解除合同的問題。
  有觀點(diǎn)認(rèn)為，從《**高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修期限內(nèi)，買受人也無(wú)須受保修的限制，有權(quán)直接請(qǐng)求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任?！币虼?，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，買受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開發(fā)商保修或是解除合同。我認(rèn)為此觀點(diǎn)不能成立。
  （一）我國(guó)《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和**低保修期由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄?*高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！苯ㄔO(shè)部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)?！币陨鲜欠?、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)?？梢?，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。
  （二）根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響居住使用，買受人方可解除合同。
  （三）關(guān)于《合同法》第111條，該條只是在雙方對(duì)違約責(zé)任沒有約定或不能確定時(shí)適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對(duì)出賣人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定，買賣雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權(quán)，即買受人在選擇違約責(zé)任的方式時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補(bǔ)救，買受人不應(yīng)解除合同。
  至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無(wú)明確規(guī)定，我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”
  ，當(dāng)出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時(shí)，才可以嚴(yán)重影響正常居住使用為由請(qǐng)求解除合同。
  （四）如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán)，規(guī)定我國(guó)商品房保修制度將喪失實(shí)際意義。
  因此，對(duì)于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救，應(yīng)由出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，先履行保修義務(wù)，買受人不應(yīng)直接要求解除合同。
  《**高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,
  一般住宅房屋使用年限為七十年,
  如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)開發(fā)商也極為不公平。針對(duì)此問題，從我國(guó)合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來分析，我認(rèn)為買受人行使解除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制。
  《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當(dāng)事人沒有履行或違約履行，另一方當(dāng)事人通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無(wú)論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)，且負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行合同義務(wù)或有違約行為存在。據(jù)前文所述，因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行商品房交付后的質(zhì)量保修制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在保修期內(nèi)必須對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任，而保修期滿后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商就不再具有保修的義務(wù)，沒有義務(wù)，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權(quán)也就無(wú)從談起。因此，我認(rèn)為，買受人因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用而行使解除權(quán)的，應(yīng)在房屋保修期內(nèi)提出。
  但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時(shí)就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可以請(qǐng)求解除合同。
  五、因房屋質(zhì)量問題對(duì)買受人的賠償范圍。
  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”
  。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償?！薄?*高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！鄙鲜鲆?guī)定明確了在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，除此之外，因房屋質(zhì)量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：第一，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)在保修期內(nèi)；第二，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)屬保修范圍；第三，因房屋的質(zhì)量問題，確實(shí)給買受人造成了損失。但并未對(duì)損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損失應(yīng)當(dāng)以因房屋質(zhì)量問題之違約行為所造成的損失為準(zhǔn)。
  實(shí)踐中，關(guān)于爭(zhēng)議比較大的是因房屋質(zhì)量問題，購(gòu)房者另行租房，產(chǎn)生的租金損失，下面將結(jié)合具體案例對(duì)此問題談一下個(gè)人看法。
  關(guān)于因房屋質(zhì)量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定，在實(shí)踐中，誤工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)亦未統(tǒng)一。我認(rèn)為，在我國(guó)對(duì)此問題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《**高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于誤工費(fèi)的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費(fèi)根據(jù)受害人的誤工時(shí)間和收入狀況確定。誤工時(shí)間根據(jù)受害人接受治療的醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時(shí)間可以計(jì)算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費(fèi)按照實(shí)際減少的收入計(jì)算。受害人無(wú)固定收入的，按照其**近三年的平均收入計(jì)算；受害人不能舉證證明其**近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工資計(jì)算?！币蚍课葙|(zhì)量問題造成買受人誤工損失的，買受人請(qǐng)求賠償誤工費(fèi)的，應(yīng)以買受人處理房屋質(zhì)量問題的實(shí)際誤工時(shí)間及上述誤工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算和賠償誤工損失。

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• 問 ??房屋因質(zhì)量問題，可以退房嗎？哪些房屋質(zhì)量問題可以退房賠償？
  答

  房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，可以采取如下措施進(jìn)行索賠：（一）與開發(fā)商協(xié)商解決首先應(yīng)確定漏水是施工質(zhì)量問題還是設(shè)計(jì)問題。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)會(huì)同施工方或設(shè)計(jì)方一同解決漏水的問題；或者先由開發(fā)商解決漏水問題，再向施工方或設(shè)計(jì)方索賠。開發(fā)商不予解決的，您們可以限期開發(fā)商維修解決。如果由于開發(fā)商的拖延給業(yè)主造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）自行解決如果開發(fā)商在您們的限期內(nèi)未進(jìn)行維修，您們還可以通過業(yè)主委員會(huì)共同委托一家防水公司進(jìn)行維修，費(fèi)用可以要求開發(fā)商承擔(dān)。（三）訴訟解決如果開發(fā)商拒絕或拖延解決，可以通過訴訟途徑進(jìn)行解決。在證據(jù)確實(shí)充分的情況下，合理請(qǐng)求均能夠得到法院的支持的。

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• 問 ??房屋因質(zhì)量問題，可以退房嗎？因房屋質(zhì)量問題退房規(guī)定是什么？
  答

  房屋交付使用后，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題怎么辦?是否可以要求退房?根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋入住后，發(fā)現(xiàn)有以下情況的，可以要求退房：(一)房屋主體質(zhì)量不合格。我國(guó)法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。也就是說，購(gòu)房者在收房時(shí)或入住后認(rèn)為房屋結(jié)構(gòu)有明顯的質(zhì)量問題，可以請(qǐng)相關(guān)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，如果經(jīng)檢驗(yàn)確屬主題質(zhì)量不合格，購(gòu)買人有權(quán)退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時(shí)出現(xiàn)主體質(zhì)量不合格的情況不多見。(二)房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等?？梢?，對(duì)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，或者問題嚴(yán)重導(dǎo)致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購(gòu)房者可以退房。但是對(duì)于墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等由于工程質(zhì)量而出現(xiàn)的問題，只能要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，但不能因此而要求退房。

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• 問 ??房屋因質(zhì)量問題，可以退房嗎？哪些房屋質(zhì)量問題可以退房賠償？
  答

  （一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。購(gòu)房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購(gòu)房人可以解除合同并要求賠償損失。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但這里必須提醒購(gòu)房人注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測(cè)買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請(qǐng)法院指定檢測(cè)機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測(cè)結(jié)果則沒有法律效力。（二）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。購(gòu)房人在接受房屋時(shí)，一般要對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這也是購(gòu)房人應(yīng)該行使的注意義務(wù)，經(jīng)驗(yàn)收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商，要求對(duì)有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。（三）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定。一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實(shí)無(wú)法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購(gòu)房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購(gòu)房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購(gòu)房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無(wú)法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請(qǐng)求，由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。

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• 問 ??房屋因質(zhì)量問題，可以退房嗎？因房屋質(zhì)量問題退房規(guī)定是什么？
  答

  房屋交付使用后，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題怎么辦?是否可以要求退房?根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋入住后，發(fā)現(xiàn)有以下情況的，可以要求退房：(一)房屋主體質(zhì)量不合格。我國(guó)法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。也就是說，購(gòu)房者在收房時(shí)或入住后認(rèn)為房屋結(jié)構(gòu)有明顯的質(zhì)量問題，可以請(qǐng)相關(guān)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，如果經(jīng)檢驗(yàn)確屬主題質(zhì)量不合格，購(gòu)買人有權(quán)退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時(shí)出現(xiàn)主體質(zhì)量不合格的情況不多見。(二)房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等?？梢姡瑢?duì)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，或者問題嚴(yán)重導(dǎo)致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購(gòu)房者可以退房。但是對(duì)于墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等由于工程質(zhì)量而出現(xiàn)的問題，只能要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，但不能因此而要求退房。

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• 問 房屋因質(zhì)量問題,可以退房嗎？遇到商品房質(zhì)量問題時(shí)業(yè)主能不能退房？
  答

  因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定。一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實(shí)無(wú)法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購(gòu)房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購(gòu)房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購(gòu)房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無(wú)法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請(qǐng)求，由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。

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