?? 關(guān)于單位公房出售有什么政策

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• 137****0796

  我們在外工作的大部分人都是租房生活，今天華律網(wǎng)小編要給大家普及的是公房買賣合同生效的條件有哪些，相信大家也想知道，或許對您有用呢，當(dāng)然如果你有其他問題也可以去華律網(wǎng)了解，好了接下來就跟著小編一起去看看吧。
  
  [案例簡介]
  錢某原在某大學(xué)教書，1997年年底買下了房改房，但單位一直沒有為錢某 辦理房產(chǎn)證。不久前，錢某提出調(diào)到另外一所大學(xué)工作，單位稱：錢某要調(diào)走， 單位就不再將房子賣給他，要他將房子騰空，并準(zhǔn)備把購房價款退給錢某。錢某 遂訴至法院，要求單位履行購房合同。
  一審法院經(jīng)過依法開庭審理，認定雙方的購房合同關(guān)系合法有效，雖然房屋 尚未過戶，但合同已經(jīng)成立，應(yīng)該履行。遂作出判決，判決單位繼續(xù)履行合同， 為錢某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 [法律問題] 公房買賣合同成立生效條件。
  [法律依據(jù)]
  (1)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)第31、32、33條規(guī)定。 (2)<**高人民法院關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返 回的問題的復(fù)函) (1990年2月17日**高人民法院發(fā)布的(89)民他字第50 號，現(xiàn)已廢止)。 (3)<國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住 房制度改革意見的通知)有關(guān)規(guī)定。 (4)<合同法)第25、44、135條。
  [法理和法律分析]
  1、公房買賣的前提條件和法律政策約束
  本案涉及公有房屋能否買賣以及買賣的條件問題。隨著城市公有房屋改革的 全面展開和不斷深入，城鎮(zhèn)公有房屋經(jīng)營管理的機關(guān)、社會團體和事業(yè)單位等一 些售房單位將公房出售給單位職工時，存在一些嚴(yán)重侵犯職工合法權(quán)益的行為。 如房改后遲遲不給購房職工辦理房產(chǎn)證或扣押產(chǎn)權(quán)證不發(fā)給職工，一旦這些職工 調(diào)走，不管是否已經(jīng)交齊房款，單位往往會提出解除原來簽訂的房屋買賣合同， 將房屋收回。那么公房是否可以任意買賣或者公房買賣一定是單位說了算呢?首先，公房買賣是有前提的。
  房改涉及的公房包括直轄市、市、建制鎮(zhèn)國有房屋和 集體所有房屋。根據(jù)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)的規(guī)定，城市公有房屋買賣的條件是：
  (1)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國家的批準(zhǔn)。
  (2)公有房屋買賣 時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定進行房地產(chǎn)價格評估。
  (3)公有房屋必須經(jīng)過交易審核 后，方可辦理所有權(quán)登記。其次，公房買賣涉及公房初次買賣和公房的買賣后產(chǎn) 權(quán)歸屬問題。作為公有住房實現(xiàn)商品化的必然要求，公房出售使很多個人擁有了 自己享有所有權(quán)的房屋。但是由于公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味著國家在公有住房出售后對居民的住 房問題不再進行經(jīng)營管理。政府在出售公有住房時，既要尊重價值規(guī)律，又要考 慮居民的負擔(dān)能力，制定合理的價格，實現(xiàn)公有住房商品化和私有化的平穩(wěn)過渡。這就形成了我國目前購買公有住房的“部分產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象。
  根據(jù)(國務(wù)院辦公 廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革意見的通 知)規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實行標(biāo)準(zhǔn)價。購 房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán);可以繼承，可以 在購房5年以后進行市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房 收入扣除有關(guān)的稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。職 工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受到法律的保護;將優(yōu)惠購買的住房投 放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。由此可見，公房買賣是不 同于一般私房買賣的，即使辦理了產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)也受到法律的限制和產(chǎn)權(quán)單位 的制約。這樣，就產(chǎn)生了一個制約限度的問題：即原產(chǎn)權(quán)單位是否可以控制其出 售公房的權(quán)利?本案中的錢某原所在單位的單方毀約是否就是原產(chǎn)權(quán)單位行使制 約權(quán)的行為呢?根據(jù)本案實際情況，房改買房對象的限定是基于房改單位房改發(fā) 生以前的事實，即錢某一直是原單位的職工。至于后來出調(diào)另外的單位并不影響錢 某的依房改政策買房的資格，何況只是單位自身的原因造成房產(chǎn)證遲遲未辦理。
  2、公房買賣合同的成立要件和合同履行問題
  為了規(guī)范公房買賣過程中出現(xiàn)的買賣合同成立要件問題，**高人民法院于 1990年2月17日發(fā)布了(89)民他字第50號司法解釋，即(**高人民法院關(guān) 于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返回的問題的復(fù)函)。這個復(fù) 函主要規(guī)定簽訂公產(chǎn)房屋的買賣協(xié)議后，翻悔而提出解除買賣協(xié)議的，如果此時 尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，認為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是 允許的。這個復(fù)函顯然是不利于公房買賣中的買方職工當(dāng)事人的，因為辦理房產(chǎn) 證手續(xù)的時間和批文控制在單位手中，這樣會造成單位任意侵犯職工合法享有的 房改政策優(yōu)惠權(quán)的問題。隨著合同自由精神的立法確認和對合同生效要件的實質(zhì) 性關(guān)注，2000年7月23日，**高人民法院發(fā)布法釋(2000)20號司法解釋，公 告廢止了前面提到的(89)民他字第50號司法解釋，這種廢止與1999年3月 15日全國人民代表大會通過并公布的(中華人民共和國合同法)的基本原則相 協(xié)調(diào)，原司法解釋與<合同法)抵觸而不應(yīng)再適用。
  那么根據(jù)**新司法解釋精神和現(xiàn)行(合同法)的規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同的成立要件應(yīng)該是：
  (1)符合房改房買賣的前提條件;(2)符合合同成立的一般要件， 即合同法承諾生效時合同成立，依法成立的合同，自成立時生效。在本案中，錢 某與原所在單位訂立的公房買賣合同已經(jīng)符合上述要件。又根據(jù)合同法規(guī)定，買 賣合同當(dāng)事人之出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣，向買受人履行交付標(biāo)的物或 者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。房屋買賣屬于不動產(chǎn)買 賣，在本案中只有辦理房產(chǎn)證手續(xù)才能獲得原公房的私有產(chǎn)權(quán)。雖然產(chǎn)權(quán)沒有合 法轉(zhuǎn)移給錢某，但是合同已然成立，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)。 對于錢某來說是交付房屋購買的價款，錢某也已經(jīng)履行，因此原公房單位也應(yīng)該 相應(yīng)履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的義務(wù)，而不能認為產(chǎn)權(quán)尚未過戶就可以不履行合同，單方毀 約。
  [學(xué)者建議]
  本案值得注意的一點是，一般而言，房屋是一個普通中國家庭**重要的財 產(chǎn)，如果這份財產(chǎn)缺乏法律保障，無論是誰，心中恐怕都會不安的。所以，建議 有關(guān)主管機關(guān)能夠制定明確而詳盡的規(guī)范，保障購房職工的權(quán)益，體現(xiàn)房改實現(xiàn)職工福利和公房商品化的目標(biāo)。

  查看全文↓ 2018-07-19 14:28:00
• 153****5123

  [摘要]公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有，公房也分為很多產(chǎn)權(quán)人所有的，那么產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎，產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售呢？
  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、 權(quán)、處分權(quán)）歸國家，公房也分為很多產(chǎn)權(quán)人的，那么產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎，產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售呢？
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎 產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎 產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房能出售嗎
  １、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第５條規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房可以上市出售，那么也就是說產(chǎn)權(quán)人是單位的公房在符合上市條件的情況下是可以出售的。
  ２、對于已購公房是可以進行買賣的，但是你所持的產(chǎn)權(quán)人是單位的公房必須是經(jīng)過合法的買賣手續(xù)，且能取得房本。要這種情況下才可以出售公房，否則不可以出售公房。
  ３、凡成套公有住房，除歷史風(fēng)貌建筑，黨政機關(guān)、科研單位及大專院校院內(nèi)與、科研和用房不可分割的住房、危房，政府代管住宅以及政府規(guī)定不宜出售住房外，均可向現(xiàn)住居民出售。但是成套伙用住房的部分房間（如廚房、衛(wèi)生間等）為公用，其權(quán)面積無法拆分，因此無法出售。
  產(chǎn)權(quán)人是單位的公房如何出售
  公房不可以自由買賣，如果要買賣是需要一定的手續(xù)的。需要經(jīng)過當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T同意，必要時還需要經(jīng)過國資委批準(zhǔn)。需要承擔(dān)的風(fēng)險是可能無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（過戶）手續(xù)。
  產(chǎn)權(quán)人憑房屋權(quán)證、身份證或其他有效身份證明、與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂公有住房買賣合同（如產(chǎn)權(quán)人無法提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同的可以提交房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)辦理）、與買受人簽訂的已購公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理、權(quán)屬登記部門辦理過戶手續(xù)。
  在辦理售后公房過戶手續(xù)時，房地產(chǎn)交易要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在僅對此進行形式審查，并不會要求同住人到交易當(dāng)場簽名。
  以上就是關(guān)于產(chǎn)權(quán)人是單位的公房是否能出售以及單位公房如何出售的介紹了，可以明確的是單位公房肯定是可以出售的，只是要符合一定的條件。所以在購房者進行購買的時候一定要注意細節(jié)性的問題。

  查看全文↓ 2018-07-19 14:27:27
• 141****7450

  北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定（修正）
  　　【頒布單位】 北京市人民政府 　　【頒布日期】 19880915 　　【實施日期】 19980101 　　【章名】 全文 　　為維護本市房屋買賣的正常秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國
  家和本市有關(guān)規(guī)定，作如下規(guī)定。 　　一、凡本市城區(qū)、近郊區(qū)和遠郊縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)公有房屋、
  私有房屋的買賣，除本市另有規(guī)定者外，均按本規(guī)定管理。 　　二、本規(guī)定所稱房屋買賣是指房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以
  房屋作價投資、以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等。 　　三、市房屋土地管理局是本市房屋買賣管理的主管機關(guān)。區(qū)、縣房屋
  土地管理局負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋買賣的管理工作。 　　市、區(qū)、縣房屋土地管理局設(shè)立房地產(chǎn)交易所，負責(zé)房屋買賣的審查
  和登記過戶等項工作。 　　四、出賣房屋的單位和個人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件
  。房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機關(guān)核發(fā)的營業(yè)
  執(zhí)照。 　　出賣房屋，必須遵守下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬┏鲑u國家或單位以各種形式補貼購、建的房屋，在同等條件下
  ，房屋土地管理局所屬房屋經(jīng)營部門或原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。 　?。ǘ┏鲑u已出租的房屋，須提前3個月通知承租人。 在同等條件下
  ，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 　?。ㄈ┏鲑u共有房屋，出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明。
  在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。 　?。ㄋ模┳袷乇臼衅渌嘘P(guān)規(guī)定。 　　五、個人購買房屋，必須具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口；農(nóng)民到郊區(qū)集
  鎮(zhèn)購買房屋，必須符合市人民政府《關(guān)于農(nóng)民進入集鎮(zhèn)落戶問題的若干規(guī)
  定》的條件。單位購買公房，必須有市級主管部門或區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)
  的證明；單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區(qū)、近郊區(qū)的，須經(jīng)
  市房屋土地管理局批準(zhǔn)，房屋在遠郊區(qū)的，須經(jīng)房屋所在地的區(qū)、縣人民
  政府批準(zhǔn)。 　　購買房屋，必須遵守下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬┵徺I賣方已出租的房屋，應(yīng)與原承租人重新簽訂租賃合同，不
  得單方變更或終止租賃合同。 　　（二）個人購買住房，按家庭人口計算，新購部分與原住房面積之和
  ，平房一般人均不超過20平方米，樓房不超過30平方米；購買非居住用房
  ，限購一處。 　?。ㄈ﹩挝毁徺I房屋，必須本單位使用（包括向本單位職工出售、出
  租住房）。 　?。ㄋ模┳袷乇臼衅渌嘘P(guān)規(guī)定。 　　六、下列房屋，不準(zhǔn)買賣： 　?。ㄒ唬o合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋）； 　　（二）有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋； 　?。ㄈ┙?jīng)批準(zhǔn)征用或劃撥的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋； 　?。ㄋ模┙?jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)代管的房屋
  ； 　　（五）市人民政府規(guī)定其他不得出賣的房屋。 　　七、單位向本單位職工出售住房或房屋經(jīng)營單位出售商品房的房屋買
  賣價格，按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他房屋買賣價格，可由買賣雙方按照房
  屋的質(zhì)量、用途、所處地段等不同情況協(xié)商確定，但**高不得超過市人民
  政府規(guī)定的限價標(biāo)準(zhǔn)。 　　八、買賣房屋，雙方須簽訂房屋買賣合同，并在1 個月內(nèi)持房屋買賣
  合同和本規(guī)定第四條、第五條規(guī)定的有關(guān)證件，到房屋所在地的房地產(chǎn)交
  易所辦理買賣過戶手續(xù)。買賣一方為華僑或香港、澳門、臺灣同胞的，到
  市房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)。 　　負責(zé)辦理房屋買賣過戶手續(xù)的房地產(chǎn)交易所，應(yīng)根據(jù)本規(guī)定審查買賣
  雙方的資格，符合規(guī)定的，給予辦理房屋買賣過戶手續(xù)。 　　九、房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房
  地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，按下列規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申領(lǐng)房
  屋所有權(quán)證；自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)： 　　（一）購買私有房屋的，應(yīng)在3 個月內(nèi)到市房屋土地管理局或房屋所
  在地的區(qū)、縣房屋土地管理局登記； 　?。ǘ┵徺I公有房屋的，應(yīng)在1 年內(nèi)到市房屋土地管理局或房屋所在
  地的區(qū)、縣房屋土地管理局登記； 　　（三）買方為華僑或香港、澳門、臺灣同胞的，按本條第（一）項規(guī)
  定的期限，到市房屋土地管理局登記。 　　十、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，
  可出具委托書，委托代理人代為辦理。 　　十一、房屋買賣成交后，買賣雙方應(yīng)向房屋土地管理局繳納下列稅費
  ： 　?。ㄒ唬┢醵?； 　?。ǘ┦掷m(xù)費。 　　十二、房屋買賣雙方在辦理房屋買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中，隱
  瞞真實情況的，一律不予辦理；已經(jīng)辦理的，由房屋土地管理局確認該房
  屋買賣無效，追繳已發(fā)放的房屋所有權(quán)證。 　　十三、禁止私下買賣房屋或變相買賣房屋；禁止高價買賣或變相高價
  買賣房屋；禁止在房屋買賣中隱瞞房價、偷漏稅費；禁止非法倒賣房屋和
  非法居間牟利等活動。 　　十四、違反本規(guī)定的，由房屋土地管理局給予以下處罰： 　　（一）不按

  查看全文↓ 2018-07-19 14:27:11
• 157****9012

  這個要看你是什么時候分到的單位公房的，在計劃經(jīng)濟時代有些單位分給職工的宿舍雖然是公房，但那時屬福利性質(zhì)的公房，這種公房有的屬政府的直管公房，有租賃協(xié)議，有的是國有企業(yè)的自管公房，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)。這種情況下的公房在拆遷時，是先進行房改將地面上建筑的價值經(jīng)拆遷評估賣給你，變?yōu)樗饺怂校缓笤倥c其它私有房屋一樣進行補償，因為私有房屋拆遷評估是由地面上建筑的價值和土地價值兩方面組成，拆遷時你多出了土地補償及裝修及其它搬遷補償。
  如果你這房子不屬福利分房性質(zhì)，就是單位租給你住的，或者單位也不是國有企事業(yè)，拆遷時你有其它住房是要無條件讓出的，**多給你搬遷補助費，或按租賃合同約定辦理；如果你實際居住，而又沒有其它住房，拆遷時要和你解除租賃關(guān)系，如解除租賃關(guān)系達不成一致的，可以另行安置你住房，重新確立租賃關(guān)系。你符合廉租房或購買經(jīng)濟適用房的也可以優(yōu)先排號辦理。

  查看全文↓ 2018-07-19 14:26:50
• 131****2663

  公房有兩類，一類是可售公房，包括成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房和央產(chǎn)房；一類是不可售公房。成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房上市出售，除了需交契稅、個稅、增值稅及附加外，還需要交土地出讓金。
  
  
  
  一、公房是什么？
  
  公房也稱公有住房，國有住宅。是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。2．公房有哪幾類？
  
  按照房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，即通常所說的已購公房；一類是不可售公有住房?？墒酃恳唤?jīng)上市交易，則變?yōu)樗接猩唐贩俊?br/>
  （1）可售公房（已購公房）
  
  包括央產(chǎn)房、成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房。
  
  ①成本價公房
  
  指在房改時按照政府制定的房改成本價來支付房價的公房。成本價公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。
  
  成本價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：
  
  
  
  成本價公房房產(chǎn)證首頁
  
  ②標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房
  
  指單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價購買的公房。
  
  標(biāo)準(zhǔn)價公房可在房產(chǎn)證首頁辨別：
  
  
  
  標(biāo)準(zhǔn)價公房房產(chǎn)證首頁
  
  ③央產(chǎn)房
  
  指中央在京單位的已購公有住房，是北京獨有的公房類型。分為職工按房改成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關(guān)、全國人大機關(guān)、兩院、國務(wù)院各部委及各直屬機構(gòu)、各人民團體及所屬單位。
  
  央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁示例：
  
  
  
  央產(chǎn)房房產(chǎn)證首頁
  
  （2）不可售公房
  
  ①部級干部名下的已購公房不能上市交易。
  
  ②涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機關(guān)辦公、教學(xué)科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。
  
  二、公房制度怎么發(fā)展的？
  
  公房制度改革產(chǎn)生和發(fā)展，伴隨著我國住房的商品化和社會化。
  
  公房制度的產(chǎn)生
  
  公房制度產(chǎn)生于二十世紀(jì)五十年代后期，我國在高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟體制下實行的福利型住房分配制度，公房是住房供應(yīng)主體。
  
  公房制度的改革
  
  為適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟和不斷完善的市場經(jīng)濟，二十世紀(jì)八十年代初,政府開始進行住房制度改革探索,由于公房的主體地位,公房制度改革便成為重中之重。
  
  （1）初步調(diào)整階段（1978-1985）
  
  調(diào)整內(nèi)容：明確住房是商品,開始先后在部分城市進行全價出售公房的試點和補貼出售公房試點。全價,指房屋的土建成本價格。補貼指政府和單位補貼。
  
  調(diào)整結(jié)果：由于當(dāng)時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低,居民的購房能力不足，全價出售公房試點逐漸被迫停止。補貼出售試點中，單位需負擔(dān)大部分房價,而一般單位的經(jīng)濟承受能力有限,補貼出售也被迫停止。
  
  （2）正式實施階段（1986-1993）
  
  實施政策：
  
  ①1988年2月,國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定在全國城鎮(zhèn)分批推開住房制度改革，逐步出售公房。
  
  ②1991年6月7日,國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,其重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,從而改革全面展開。
  
  ③1991年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,改革公房低租金制度,將公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過買房或租房,取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，達到住房商品化目的。
  
  實施結(jié)果：由于長期福利分房制度的影響,居民一時很難轉(zhuǎn)變低租金的思維模式,仍存在公房提租難和超低價售房的問題。
  
  （3）全面推行階段（1994-1997）
  
  推行措施：1994年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進一步調(diào)整公房租金標(biāo)準(zhǔn),穩(wěn)步出售公有住房。出售公房以成本價為主,以標(biāo)準(zhǔn)價為過渡,并且國家取消此前對購買完全產(chǎn)權(quán)住房再交易的時間限制。
  
  推行結(jié)果：公房的公權(quán)色彩開始逐漸淡化,公房改革全面推行并開始形成體系。
  
  （4）深入改革階段（1998年之后）
  
  改革政策：1998年,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式提出停止住房的實物分配,逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
  
  改革結(jié)果：出售原有公房適用成本價,與經(jīng)濟適用房房價相銜接,保留足夠的公房供低收入家庭廉價租賃。
  
  三、已購公房上市買賣有什么政策？
  
  1.已購公房上市有什么條件？
  
  （1）成本價公房
  
  可上市。但成本價公房在取得時未繳納土地出讓金，因此出售時需按規(guī)定補交土地出讓金。
  
  （2）標(biāo)準(zhǔn)價/優(yōu)惠價公房
  
  需要原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)才可上市出售。在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，如遇原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，需先向原單位繳納土地出讓金。
  
  （3）央產(chǎn)房
  
  央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需房屋所在單位做備案才能上市交易。
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個材料：
  
  
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個材料
  
  
  
  央產(chǎn)房同意出售證明
  
  2.已購公房買賣需要交哪些稅費？
  
  已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金。
  
  
  
  已購公房買賣應(yīng)交的稅費
  
  核定價，指繳稅時稅務(wù)機關(guān)核定的價格。網(wǎng)簽價，指買賣雙方在網(wǎng)簽時定的價錢。繳稅時，核定價和網(wǎng)簽價，哪個高取哪個為計稅依據(jù)。
  
  公房是我國特定經(jīng)濟時期的產(chǎn)物，除了不可售公房外，已購公房都可在滿足相關(guān)條件后上市交易。
  
  資料來源：《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》
  
  《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》
  

  查看全文↓ 2018-07-19 14:26:36

相關(guān)問題

• 問 關(guān)于單位公房住房拆遷安置
  答

  目前應(yīng)參照《城市房屋拆遷補償條例》第29條，即拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋，拆遷方應(yīng)制定一方案報房屋主管部門批準(zhǔn)，并做好證據(jù)保全。慣常的做法是你先與單位搞清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，是公房要么就補償單位差價后接受拆遷方貨幣或房屋安置，要么就是單位先與拆遷方取得房屋安置后你繼續(xù)享有房屋使用權(quán)。關(guān)鍵是拆遷方，單位和你三方是如何協(xié)商的，但目前多是補清單位內(nèi)部價款取得產(chǎn)權(quán)后，再接受拆遷安置，

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• 問 什么是公房?公房買賣有什么政策?
  答

  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。公房的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓也可以交換。有的人也稱“公房買賣”，但稱作買賣是不準(zhǔn)確的，因為承租人享有的只是承租權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)，而承租權(quán)只能轉(zhuǎn)讓不能買賣。公房只有將產(chǎn)權(quán)買下取得產(chǎn)權(quán)證后才能出售。根據(jù)上海的規(guī)定，未列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，可以進行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓;列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，不得進行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的公有居住房屋，不得進行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換：(一) 整幢獨用的花園住宅;(二)屬部隊、宗教團體所有或者在**校園內(nèi)的;(三)產(chǎn)權(quán)不明晰的;(四)承租人拖欠租金尚未結(jié)清的(注意：如果承租人拖欠租金超過6個月，出租人可以解除合同);(五)依法代管或需要落實政策的;(六)已列入戶籍凍結(jié)范圍的(注意：主要是指因拆遷等原因進行戶籍凍結(jié)的情況);(七)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的(注意：擅自搭建造成不能轉(zhuǎn)讓的情況比較多，只有在拆除搭建后才能轉(zhuǎn)讓);(八)列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的;(九)其他依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。除上述情形外，出租人應(yīng)當(dāng)同意承租人進行房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換。

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• 問 ??公房拆了回遷后有哪些收費？現(xiàn)單位拆遷有什么政策？
  答

  一般是按面積1：1，但具體你那里這次拆遷如何補償，請關(guān)注當(dāng)?shù)卣牟疬w公告。1、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產(chǎn)所有人公房所屬單位的補償部分。2、給與公房承租人的補償一般是：由公房所屬單位另行安排住房；或者直接給予補償款，具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。3、首先須明確一點，公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承?！冻鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M行安置后才能獲得補償。在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對價。

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• 問 單位自管公房有什么義務(wù)
  答

  公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實行住房福利化的結(jié)果。

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• 問 公房房改有哪些條件？公房買賣有什么政策？
  答

  一般先找物業(yè)部門。因為物業(yè)部門一般都受開發(fā)商委托聯(lián)系維修事務(wù)，物業(yè)部門（應(yīng)經(jīng)開發(fā)商委托）聯(lián)系施工單位前來保修。房屋漏雨維修應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負責(zé)，實行“公房公修、私房私修”的原則。對房屋漏雨等共用部位的維修，按規(guī)定由相關(guān)業(yè)主共同協(xié)商議定，并分攤相關(guān)維修費用。具體如何解決，分為以下三種情況：一、如房屋已交存維修資金的，屬已購市直管公房的，業(yè)主向業(yè)主委員會或居委會提出申請；提出房屋公共維修基金。房屋維修費用超出交存維修基金部分，由相關(guān)業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。二、屬已購單位自管公房的：業(yè)主向業(yè)主委員會或房屋所在地居委會提出申請；經(jīng)業(yè)主委員會或居委會提出房屋維修預(yù)算明細，征詢業(yè)主意見并填寫申請表，送交原售房單位；原售房單位到維修基金交存銀行對賬并填寫相關(guān)表格后，持資料到市住房保障中心辦理提取審核手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)后，原售房單位到銀行辦理轉(zhuǎn)賬，轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會或居委會指定賬戶，用于房屋的實際維修。三、商品房：如果業(yè)主的房屋在保修期內(nèi)，應(yīng)該找開發(fā)商負責(zé)保修。如果房屋已交存房屋專項維修資金，屬于保修期滿后的維修和更新 、改造，且漏雨部位屬于共用部位，各區(qū)的房屋專項維修資金管理機構(gòu)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋專項維修資金的使用申請受理、現(xiàn)場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關(guān)工作。也就是說，如果商品房過了保修期，業(yè)主已交納房屋維修金的話，業(yè)主可以去房屋所在區(qū)房屋維修資金管理機構(gòu)申請領(lǐng)取房屋維修金修理

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