拆遷房屋評(píng)估報(bào)告中結(jié)構(gòu)修正率是什么意思 怎么計(jì)算

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  　　第一章 拆遷評(píng)估總則
  
  　　第一條 制訂依據(jù)：根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(江蘇省人大常委會(huì)第24號(hào)公告)、《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》（泰州市人民政府2005第2號(hào)令）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB／T50291-1999）》以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，參照《建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2003]234號(hào)）制定本細(xì)則。
  
  　　第二條 適用范圍：在本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷評(píng)估）的專業(yè)評(píng)估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。
  
  　　第三條 估價(jià)機(jī)構(gòu)：進(jìn)行拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級(jí)及以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，并已列入向社會(huì)公布的泰州市城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。
  
  　　第四條 估價(jià)人員：承擔(dān)房屋拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)中的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
  
  　　第五條 估價(jià)對(duì)象及分類：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷建筑和其占用范圍內(nèi)的合法國(guó)有土地使用權(quán)組成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“被拆遷房屋”）。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營(yíng)業(yè)用房和營(yíng)業(yè)用房?jī)深?，適應(yīng)拆遷評(píng)估的技術(shù)需要，住宅、非營(yíng)業(yè)用房、營(yíng)業(yè)用房又劃分為若干細(xì)類，參見(jiàn)附件一。
  
  　　第六條 估價(jià)目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估”。
  
  　　第七條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。
  
  　　第八條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)下**可能達(dá)成的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。
  
  　　第九條 拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)泰州市城市現(xiàn)狀，將市區(qū)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)按住宅、非營(yíng)業(yè)性用房、營(yíng)業(yè)性用房三種情況，劃分為三類拆遷區(qū)位及分等分區(qū)，劃分結(jié)果見(jiàn)《泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系》，作為拆遷補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。
  
  　　第十條 房屋拆遷評(píng)估價(jià)格構(gòu)成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評(píng)估內(nèi)容而另行專項(xiàng)評(píng)估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)助費(fèi)等。
  
  　　第十一條 評(píng)估程序：1.接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng)；2.驗(yàn)收查產(chǎn)資料，開(kāi)展前期調(diào)查；3.擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；4.按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；5.確認(rèn)測(cè)算結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告；6.匯總相關(guān)資料，提交評(píng)估報(bào)告；7.評(píng)估結(jié)果公示，送達(dá)被拆遷人；8.現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑，評(píng)估材料存檔。
  

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  　第二章 住宅房屋拆遷評(píng)估
  　　第十四條 高檔住宅房屋拆遷評(píng)估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場(chǎng)比較法評(píng)估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場(chǎng)化方法評(píng)估，具體操作按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見(jiàn)附件二。
  　　第十五條 一般住宅房屋拆遷評(píng)估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見(jiàn)附件一，適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：
  　　1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見(jiàn)附件三；
  　　2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件二。其計(jì)算公式為：
  　　基準(zhǔn)價(jià)格 = × × × ×
  　　Vs—可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；
  　　—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；
  　　—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；
  　　—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見(jiàn)附件四；
  　　—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件五；
  　　—可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；
  　　3.確定分類基準(zhǔn)價(jià)格。為保證測(cè)算結(jié)果的客觀性，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門院落、非成套三種情況，測(cè)算其對(duì)應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格，其公式為：
  　　，j＝1，2，3
  　　其中Vo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Vo2為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Vo3為非成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Kj為對(duì)應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值參見(jiàn)附件三；
  　　4.確定評(píng)估價(jià)格。各被拆遷房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。
  　　其計(jì)算公式為：
  　　被拆遷住宅評(píng)估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 ×
  　　K31i—標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被拆遷房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件四。
  　　第三章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估
  　　第十六條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：非住宅非營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。非營(yíng)業(yè)用房的成本法應(yīng)用說(shuō)明參見(jiàn)附件六。
  　　第十七條 成本法評(píng)估技術(shù)路線：
  　　1. 測(cè)算地價(jià)：根據(jù)被拆遷非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；
  　　2. 確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被拆遷非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；
  　　3．估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)照附件七所示的《房屋成新評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說(shuō)明，估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額C；
  　　4.補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被拆遷非營(yíng)業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格Vi為：
  　　Vi＝PD＋PJ－C。
  　　答案補(bǔ)充
  　　非住宅營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估第十八條 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：非住宅營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式。第十九條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格：設(shè)定典型商鋪類營(yíng)業(yè)用房為樣本房，參見(jiàn)附件八。采用收益法評(píng)估被拆遷營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到拆遷評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下公式計(jì)算：Vo為基準(zhǔn)價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見(jiàn)附件八。第二十條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被拆遷營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其拆遷補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測(cè)算公式為：
  　　被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格 = —商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；fxy—商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八；fm—商業(yè)街道路線修正系數(shù)，；f31i—為被拆遷房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，

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  第二章 住宅房屋拆遷評(píng)估
  第十四條 高檔住宅房屋拆遷評(píng)估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場(chǎng)比較法評(píng)估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場(chǎng)化方法評(píng)估，具體操作按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見(jiàn)附件二。
  
  第十五條 一般住宅房屋拆遷評(píng)估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見(jiàn)附件一，適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：
  
  1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見(jiàn)附件三；
  
  2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件二。其計(jì)算公式為：
  
  基準(zhǔn)價(jià)格 = × × × ×
  
  Vs—可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；
  
  —交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；
  
  —交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；
  
  —可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見(jiàn)附件四；
  
  —可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件五；
  
  —可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；
  
  3.確定分類基準(zhǔn)價(jià)格。為保證測(cè)算結(jié)果的客觀性，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門院落、非成套三種情況，測(cè)算其對(duì)應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格，其公式為：
  
  ，j＝1，2，3
  
  其中Ｖo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Ｖo2為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Ｖo3為非成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Ｋj為對(duì)應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值參見(jiàn)附件三；
  
  4.確定評(píng)估價(jià)格。各被拆遷房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。
  
  其計(jì)算公式為：
  
  被拆遷住宅評(píng)估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 ×
  
  K31i─標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被拆遷房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件四。
  
  
  
  第三章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估
  
  第十六條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：非住宅非營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。非營(yíng)業(yè)用房的成本法應(yīng)用說(shuō)明參見(jiàn)附件六。
  
  第十七條 成本法評(píng)估技術(shù)路線：
  
  1. 測(cè)算地價(jià)：根據(jù)被拆遷非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；
  
  2. 確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被拆遷非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；
  
  3．估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)照附件七所示的《房屋成新評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說(shuō)明，估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額C；
  
  4.補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被拆遷非營(yíng)業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格Vi為：
  
  Ｖi＝PD＋PJ－C。
  
  
  
  

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• 問(wèn) 拆遷房屋容積率是什么意思
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  好，對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小，建筑密度一般也就較低住宅容積率一般在土地拍賣時(shí)就已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問(wèn)題，下面提供各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值供大家參考。1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2、容積率0.3~0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、容積率1.2~1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項(xiàng)目。8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。9、容積率3.0~6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。樓間距及綠地率而在容積率合格的情況下，購(gòu)房還需關(guān)注樓間距及綠地率，據(jù)悉，樓間距影響房間采光、通風(fēng)、隱私以及防燥等各個(gè)方面，需要特別注意的是，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常宣傳的綠化率并不等于綠地率，綠化覆蓋率>綠地率，包括樹(shù)影等。高層樓間距國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)可以參考一下下面的計(jì)算方法：樓間距=1：1.2比值計(jì)算?，F(xiàn)在人居住越來(lái)越要考慮到健康舒適度，而房屋的采光絕對(duì)是影響我們生活質(zhì)量一個(gè)及其重要的問(wèn)題，如果沒(méi)有陽(yáng)光，整天都是陰陰的，衣服干不了，曬一下東西都要蹦跶噠到樓下去，可能樓下才曬一會(huì)兒就有沒(méi)有陽(yáng)光了。而蘇州樓市也存在這樣一些樓盤，其樓間距以及綠化等方面飽受詬病。姑蘇區(qū)某安置房姑蘇區(qū)某安置房樓盤容積率偏高，雖然沒(méi)有超出規(guī)定范圍，但是算范圍內(nèi)高容積率了，達(dá)3.67。這一容積率也就決定著該樓盤可以往高了建，但高歸高，據(jù)不少探訪現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者反映，該樓盤樓間距較窄，整個(gè)小區(qū)不僅僅是采光問(wèn)題，而且很擁擠的趕腳。望采納謝謝

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• 問(wèn) 拆遷房屋重新評(píng)估報(bào)告怎么寫?
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  般住宅房屋拆遷評(píng)估方法，系數(shù)確定參見(jiàn)附件五。其計(jì)算公式為：根據(jù)被拆遷非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu).確立評(píng)估基準(zhǔn).確定評(píng)估價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定： ； 2，其取值參見(jiàn)附件三； 4：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見(jiàn)附件一，系數(shù)確定可參見(jiàn)附件四，其公式為，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，3 其中Ｖo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)； —可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)

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• 問(wèn) 容積率修正是什么意思
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  房屋拆遷補(bǔ)償中現(xiàn)狀容積率的對(duì)應(yīng)容積率調(diào)整系數(shù)，他對(duì)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的**終確定起著關(guān)鍵作用。包括非住宅的補(bǔ)償，容積率系數(shù)內(nèi)涵是平均價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的比值。不知道你理解嗎！

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• 問(wèn) ??拆遷房屋容積率是什么意思？有什么作用嗎？
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  容積率是一個(gè)社區(qū)地上建筑面積和占地面積的比值。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是每平方米土地上，蓋了多少面積的房子，地下部分在規(guī)劃中是不計(jì)算容積率的。至于樓上說(shuō)的高層5多層3的容積率，沒(méi)這個(gè)說(shuō)法，容積率只是小區(qū)規(guī)劃的一個(gè)側(cè)面，好的環(huán)境和容積率沒(méi)有絕對(duì)關(guān)系。得房率這個(gè)詞因?yàn)闆](méi)有固定的解釋，所以很各個(gè)地方解釋的版本都不一樣，主要有兩個(gè)：一是套內(nèi)建筑面積占銷售面積的百分比，這個(gè)數(shù)值顯示了你所買的房子有多少面積是在你的房子里的，有多少面積是公攤的。二是套內(nèi)使用面積占銷售面積的百分比，套內(nèi)使用面積和套內(nèi)建筑面積的區(qū)別在于計(jì)算的范圍，套內(nèi)使用面積（又叫地毯面積）是純使用的面積，套內(nèi)建筑面積還包括了墻體和管道井等。這個(gè)數(shù)值可以看出你買的房子可使用的比例大小。公攤系數(shù)是一個(gè)建筑公攤面積占總建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對(duì)單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每個(gè)建筑單獨(dú)算自己的。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積主要包括樓梯間、管道井、外墻一半、配電室、泵房、大堂等。套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間就差在公攤上了，公攤大的建筑相差就大。比如高層建筑因?yàn)橛须娞菥珨偩捅榷鄬咏ㄖ?，高檔住宅因?yàn)橛写筇茫珨偩捅葲](méi)大堂的大。

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• 問(wèn) 得房率是什么意思，如何計(jì)算和評(píng)估？
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  得房率影響居住舒適度，計(jì)算時(shí)考慮套內(nèi)和建筑面積。評(píng)估時(shí)，注意權(quán)衡得房率與公攤面積的關(guān)系。

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