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有了法院的拍賣協(xié)執(zhí)單，可以買。法院跟開發(fā)商或房管局會有約定的。具體如何操作還得問法院。
全部3個回答>一般買法院的拍賣房，有房產(chǎn)證的嗎
158****6194 | 2018-07-20 14:50:30
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143****2805
有了法院的拍賣協(xié)執(zhí)單，可以買。法院跟開發(fā)商或房管局會有約定的。具體如何操作還得問法院。
查看全文↓ 2018-07-20 14:51:30 -
135****9237
如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。
查看全文↓ 2018-07-20 14:51:10
那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類案件的經(jīng)驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。
關(guān)于“利”的分析可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行。
因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過戶手續(xù)。
可以規(guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。
但目前這種操作方式尚存一定爭議。關(guān)于“弊”的分析《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。
上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過法院拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認為從法院取得的被拍賣房產(chǎn)應該是非常安全保險的，但實際情況往往事與愿違，因為法院不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)，因此在實際執(zhí)行時，經(jīng)常會出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對于普通購房人來說無法預見的風險。
風險一:房屋所有權(quán)證的辦理難以確定因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。
如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風險?要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權(quán)證書的。
但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權(quán)。
風險二:房屋質(zhì)量沒保障因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。
因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質(zhì)量瑕疵。
但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。
競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。
風險三:法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還;
拒不返還的，強制執(zhí)行。”這一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。
如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)?我們認為，應該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應當是保障交易安全，《物權(quán)法》設立了善意取得制度。
出賣人或者為他人設立擔保物權(quán)的人，是無權(quán)處分人，買受人及取得擔保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當事人時，則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔保物權(quán)。
因此，為了保障交易安全，**大限度保護通過拍賣取得房產(chǎn)的當事人利益，法律應該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。
同時，因錯判遭受損失者，應該通過司法途徑獲得賠償。這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以**現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關(guān)當事人達成和解協(xié)議，做出一定讓步了。
風險四:購房成本風險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。
其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。
拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。
傭金比例一般為房價總額的1%~5%之間。另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時，還必須補繳土地出讓金。
因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權(quán)取得問題。風險五:實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。
這個風險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過法院直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋?；蛘撸课菟袡?quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。
這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。以上幾點，是我們在日常辦理與拍賣房產(chǎn)有關(guān)案件時，對經(jīng)常出現(xiàn)的幾種風險類型的總結(jié)。希望那些準備參與拍賣的購房人能夠提前看看這篇文章，可能對大家有幫助。綜合起來看，參與法院組織的拍賣競得房產(chǎn)的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題 -
151****3192
一般都有,要不然法院都不好查封、評估、拍賣。
查看全文↓ 2018-07-20 14:50:51
相關(guān)問題
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根據(jù)《不動產(chǎn)登記條例》：屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；登記程序（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。
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你好在嗎
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法院拍賣沒有房產(chǎn)證的房子，可以申請辦理你的房產(chǎn)證：《房屋登記辦法》：第三十五條因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設定抵押權(quán)時，應當將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設立登記。因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機構(gòu)予以登記的，房屋登記機構(gòu)應當予以辦理。房屋登記機構(gòu)予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。一、法院對涉案財產(chǎn)的拍賣是依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效率的裁判文書，在當事人不依法履行義務時對當事人財產(chǎn)的強制處置手段。二、根據(jù)**高法院查封規(guī)定和拍賣規(guī)定，法院拍賣房子的流程如下：1、法院發(fā)出查封裁定到房管局查封被執(zhí)行人的房屋產(chǎn)權(quán)。2、委托評估公司對房屋的價值進行評估。3、評估結(jié)果出來后，根據(jù)評估價值，確定拍賣保留價。4、委托拍賣公司或網(wǎng)絡拍賣對房屋進行拍賣。拍賣活動由拍賣公司或經(jīng)網(wǎng)絡管理實施，法院全程監(jiān)管。5、拍賣成交的，法院依據(jù)成交確認書作出裁定，確定拍賣成交的法律效力和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移事項6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次拍賣保留價的基礎上降價10-20%，再次委托拍賣。7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎上再降價拍賣。對房屋的拍賣，**多可以進行三次拍賣。8、經(jīng)拍賣不能成交的，可以再次變賣，變賣再不能成交，依情況抵償債務或解除查封。三、過戶房屋登記法第十二條 申請房屋登記，應當由有關(guān)當事人雙方共同申請，但本法另有規(guī)定的除外?！ ∮邢铝星樾沃唬暾埛课莸怯浀?，可以由當事人單方申請： ?。ㄒ唬┮蚝戏ńㄔ旆课萑〉梅课輽?quán)利； （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；拍賣成交的，人民法院依據(jù)確認成交裁定向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)發(fā)出協(xié)助產(chǎn)權(quán)登記變更通知書，協(xié)助通知發(fā)出后30日內(nèi)買受人可以持成交書、成交確認裁定以及必要的身份證明材料（個別地方可能有限購的規(guī)定資料以及法院的解除查封裁定書等）自行申請過戶手續(xù)。應當注意的是：法院拍賣過戶的稅費一般由買受人承擔。參加競拍前要咨詢清楚。
全部3個回答> -
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需要，法律規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。一、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條 1、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。2、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。二、《民事訴訟法》第二百五十一條 在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。
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