商品房買(mǎi)賣(mài)合同怎樣解除終止？

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• 145****8231

  1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;
  2、房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用;
  3、出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;
  4、出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付款項(xiàng)，經(jīng)催告后三個(gè)月合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人另有約定的除外。
  5、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的;
  6、商
  品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并呆滯商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除
  合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致上述情況出現(xiàn)的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或定金返還買(mǎi)受人。

  查看全文↓ 2018-08-02 23:34:25
• 135****9165

  合同解除分為約定解除和法定解除兩種情況。故，要想解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)按此兩種方式進(jìn)行。合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?br/>合同解除**重要的法律后果即“合同的權(quán)利義務(wù)終止”。

  查看全文↓ 2018-08-02 23:34:08
• 148****2776

  您好，一、哪些情形可解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同
  
  結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：
  
  1、協(xié)議解除;
  
  2、根本違約;
  
  3、遲延履行;
  
  4、法律規(guī)定的其他情形。
  
  二、怎么解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同
  
  司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買(mǎi)賣(mài)的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！痹擁?xiàng)緊接著規(guī)定，“對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！?br/>
  可見(jiàn)，行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。

  查看全文↓ 2018-08-02 23:33:34
• 138****6406

  一、如何解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》主要從實(shí)體上特別規(guī)定了解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。
  根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對(duì)方，商品房買(mǎi)賣(mài)合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
  可見(jiàn)，行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。
  作為法院，在解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
  二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的期限
  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。
  值得特別注意的是，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第十五條對(duì)開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋或買(mǎi)房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
  因此，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，要保留好催告對(duì)方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對(duì)方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過(guò)規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。

  查看全文↓ 2018-08-02 23:33:24
• 133****0360

  買(mǎi)賣(mài)合同成立后，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除買(mǎi)賣(mài)合同。雙方也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。比如買(mǎi)賣(mài)雙方可約定如果超過(guò)合同約定的付款期限三十天買(mǎi)方仍未付款，則買(mǎi)賣(mài)雙方的合同解除。如果合同中沒(méi)有約定合同的解除條件，那么按照法律規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
  （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、臺(tái)風(fēng)等，在合同的履行過(guò)程當(dāng)中發(fā)生此類事件，導(dǎo)致房屋滅失。
  （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)。比如賣(mài)方不想賣(mài)房，并明確告知買(mǎi)方房子不賣(mài)了，則買(mǎi)方就可以提出解除合同。
  （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如賣(mài)方不辦理過(guò)戶手續(xù)，超過(guò)半年或者一年仍未辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的。

  查看全文↓ 2018-08-02 23:33:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同
  答

  你應(yīng)該拿判決書(shū)直接去銀行，照道理是不會(huì)算你貸款的！因?yàn)殄X(qián)是開(kāi)發(fā)商收的！

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• 問(wèn) 房子怎么解除買(mǎi)賣(mài)合同終止呢？
  答

  法律上分為法定解除和約定解除。后面附有具體法條法條。合法解除的方式有如下12種：1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。3、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。6、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。7、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。8、出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，面積誤差比絕對(duì)值超出3％。9、出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。10、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限（自商品房交付使用之日起90日內(nèi)）屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。11、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。12、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。 1、約定解除：《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。2、法定解除：《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（5）法律規(guī)定的其他情形。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)商品房買(mǎi)賣(mài)如何解除買(mǎi)賣(mài)合同?
  答

  合同解除分為約定解除和法定解除兩種情況。故，要想解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)按此兩種方式進(jìn)行。合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦?。合同解?*重要的法律后果即“合同的權(quán)利義務(wù)終止”?！　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條（詳見(jiàn)**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3%；商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除退房有什么注意事項(xiàng) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除退房要注意什么
  答

  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”），在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，購(gòu)買(mǎi)人和開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的具體情形以及由此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下： 通常情況下，購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、**款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。 1、開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)： 指在商品房預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷售管理辦法》第二十四條） 2、商品房面積誤差過(guò)大： 指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。有約定從之。未約定或約定不明的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。（《商品房銷售管理辦法》第二十條） 3、商品房套型誤差：指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房銷售管理辦法》第十九條） 4、貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)：指商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款， 因一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致合同不能履行，另一方可請(qǐng)求解除合同和賠償損失，因不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，賣(mài)方應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或定金返還買(mǎi)方。（“解釋”23條） 5、開(kāi)發(fā)商遲延交樓：指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商未能在約定期限交付，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。經(jīng)催告三個(gè)月仍未履行，一方可解除合同，但約定優(yōu)先。沒(méi)有約定，經(jīng)催告，解除權(quán)行使合理期限：三個(gè)月。解除權(quán)消滅期限：沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，包括法定解除和約定解除。（“解釋”第十五條） 構(gòu)成根本違約的遲延履行：1．約定不接受遲延履行。2．履行期限構(gòu)成合同的必要因素，超過(guò)期限履行將嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益。3．繼續(xù)履行不能得到合同利益。 6、商品房質(zhì)量問(wèn)題：指開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購(gòu)房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償。（“解釋”第十二條） 7、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。質(zhì)量缺陷無(wú)法修理、替換、降價(jià)的方法予以補(bǔ)救，或補(bǔ)救成本過(guò)高。（“解釋”第十三條） 8、欺詐性質(zhì)： （1）出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押或出賣(mài)給第三人，或隱瞞為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（一房二賣(mài)）、或故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第九條） （2）出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用（一房二賣(mài)），導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（“解釋”第十條） 9、延遲辦理房產(chǎn)證：指商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。（“解釋”第十九條） 10、其他情況：主要指所購(gòu)買(mǎi)的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的；屬于共有房產(chǎn)，簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議未經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的。 11、開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情形主要是指買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，開(kāi)發(fā)商可以解除合同。有約定的從約定。 提示： 解除權(quán)行使期間：《解釋》第十五條規(guī)定“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！边@是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。 解除權(quán)行使的期限，適用法定期限和約定期限，性質(zhì)屬于除斥期間，即法律規(guī)定解除權(quán)于存續(xù)期間屆滿之時(shí)而消滅的期間。與訴訟時(shí)效不同不，除斥期間的效果是權(quán)利不能行使，訴訟時(shí)效的效果是失去勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效可以中斷，除斥期間僅為權(quán)利的法定存續(xù)期間，不能中斷。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同如何解除 合同解除會(huì)有哪些糾紛
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  解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院 民事調(diào)解書(shū) （2009）朝民初字第19754號(hào) 原告馬*，女，住北京市****** 委托代理人：楊麗 北京市振邦律師事務(wù)所律師 被告北京博成房地產(chǎn)有限公司，住所北京市朝陽(yáng)區(qū)****** 第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行，營(yíng)業(yè)地：北京市朝陽(yáng)區(qū)****** 案由：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 原告馬*與被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于2007年簽訂了一份《北京市商品房預(yù)售合同》，2008年11月26日，原告因支付房款與第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行簽訂了一份《個(gè)人住房抵押合同》。本案在審理過(guò)程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，各方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議： 一、解除原告與被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00七年六月二日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》。 二、解除原告與第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行簽訂的《個(gè)人住房抵押貸款合同》。 三、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年七月二十四日前給付第三人貸款本金86萬(wàn)元。 四、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年八月十四日前退還原告七十八萬(wàn)購(gòu)房款。 五、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年九月十六日前退還原告購(gòu)房款100萬(wàn)元。