??我想問下土地增值稅征收方式有幾種？

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• 134****2598

  增值稅征收的兩種方式
  第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。
  第二，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。
  1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：
  (1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額;
  (2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額;
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;
  (4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。
  2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：
  (1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明;
  (2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認;
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

  查看全文↓ 2018-08-06 16:08:25
• 141****7559

  土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實際收益計算征收，由于計稅時要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費用，有時還要進行房地產(chǎn)評估等，因此，其納稅時間就不可能像其他稅種那樣做出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機關(guān)具體確定。主要有以下幾種情況： 　　
  1.以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  2.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  3.項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。主要涉及兩種情況： 　　
  （1）納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)可以對先行轉(zhuǎn)讓的項目，在取得收入時預(yù)征土地增值稅。 　　
  （2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機關(guān)也可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額進行結(jié)算，多退少補。

  查看全文↓ 2018-08-06 16:08:13
• 143****3043

  土地增值稅的計征方式分核實征收、核定征收兩種。
  有合同、發(fā)票的“核實征稅”
  無合同發(fā)票的“核定征稅”
  包括預(yù)征制和清算制。
  核定就是固定一個率，除非特殊情況不做清算。
  預(yù)征就是預(yù)先核定警戒增值率，**后還需清算，預(yù)征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值稅稅率。
  土地增值稅原則上一定要清算，達到85%以上銷售的或者視同銷售的必須清算。

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相關(guān)問題

• 問 土地增值稅的征收方法有哪些?是如何征收的？
  答

  征稅范圍：一，一般規(guī)定（1）土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。（3）土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。二，特殊規(guī)定：（1）以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。（3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核，可以免征土地增值稅。（4）合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（5）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（6）房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。（8）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。（9）房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。（10）土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

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• 問 ??我想問下土地增值稅的兩種計算方法是什么？
  答

  甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計算法觀點的納稅人，依據(jù)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行計算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等)為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。然后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持乙計算法觀點的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實施細則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定?，F(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)納的土地增值稅，對比甲、乙兩種計算法帶來的不同稅負結(jié)果。湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值稅清算項目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已銷售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品(包括門面房、車庫等)已售40873.82平方米，未出售面積18578.12平方米。經(jīng)核實，該單位2006年1月1日～2012年6月30日期間，實現(xiàn)銷售收入26485.56萬元，其中：普通標準住宅4018.75萬元，非普通標準住宅3829.78萬元，其他開發(fā)產(chǎn)品18637.03萬元。在該項目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應(yīng)分攤的扣除項目金額為24721.54萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3409.48萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本14455.96萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用1786.54萬元(按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)3573.09萬元，土地增值總額=26485.56-24721.54=1764.02(萬元)。甲計算法：在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按房開產(chǎn)品明細單獨計算增值額與扣除項目金額，然后分別計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。1.普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元，應(yīng)扣除項目金額為7065.01萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1072.88萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本4187.07萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用=(1072.88+4187.07)×10%=526(萬元)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金227.07萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)1051.99萬元，增值額=4018.75-7065.01=-3046.26(萬元)，增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。2.非普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元，應(yīng)扣除項目金額為6348.61萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額938.40萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用471.70萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金216.39萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)943.42萬元，增值額=3829.78-6348.61=-2518.83(萬元)，增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。

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• 問 土地增值稅帳務(wù)處理都有哪幾種方式？
  答

  選擇有利的增值額核算方式一個開發(fā)項目即建有普通住宅、又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由于計算扣除項目的復(fù)雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規(guī)定計算的方法，而且不同的計算方法會產(chǎn)生迥然不同數(shù)額的結(jié)果。計算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計算土地增值稅計算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計算土地增值稅《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。如果對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的連體樓會計上必須分不同用途歸集成本費用的話是不可能的（收入的核算可準確每一業(yè)主），或者歸集的過程本身就是分攤成本費用的過程，難以準確把握。現(xiàn)實工作中沒有一個開發(fā)企業(yè)的會計人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切的講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神。而計算方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規(guī)定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應(yīng)對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分攤成本費用計算相應(yīng)的土地增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算。”這里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分攤相關(guān)的成本費用，分別清算應(yīng)繳納的。

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• 問 誰能說下土地增值稅國稅還是地稅？？
  答

  土地增值稅是地稅，希望對你有幫助

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• 問 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

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