??夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但只有一方簽訂買賣合同，這合同生效嗎？

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• 153****1332

  根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會(huì)公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 只要不存在上述幾種情況，合同都是有效的。不要擔(dān)心因?yàn)樯倭斯灿腥说暮灻贤瑫?huì)無效。 另外，合同的效力與過戶行為的效力是分開來看的。 具體房屋過戶行為是否有效，要看買方對(duì)于房子權(quán)屬的知曉情況如何。 二手房交易雖好，但也風(fēng)險(xiǎn)重重，入行需謹(jǐn)慎吶！建議大家簽合同時(shí)一定要小心處理

  查看全文↓ 2018-08-07 16:22:17
• 152****8205

  在買二手房時(shí)，如果房產(chǎn)證上有共有人一定要讓共有人都簽字，沒有共有人也盡量讓產(chǎn)權(quán)登記人的配偶也簽字，也要盡早及時(shí)過戶，以免帶來不必要的麻煩。另也想告訴大家金錢是有價(jià)的，誠信是無價(jià)的。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:56
• 156****5799

  1、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人其權(quán)利的正當(dāng)性，有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人。從合同法的鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神以及保護(hù)善意相對(duì)人的合法權(quán)益出發(fā)，買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成員的居住權(quán)益，由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)保障。該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。(賣方應(yīng)協(xié)助買方到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，履行房屋買賣合同的附隨義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)合同的真正目的。)但如有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
  2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，房產(chǎn)共有人不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人，即買方。買賣雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)有效。
  處分權(quán)人與他人簽訂的買賣合同，根據(jù)其事后是否取得所有權(quán)或處分權(quán)和權(quán)利人事后是否追認(rèn)兩種不同情況來分別判定買賣合同的效力。**高法院考慮到《物權(quán)法》實(shí)施后，依照《物權(quán)法》第十五條關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果區(qū)分原則的規(guī)定精神，有必要區(qū)分合同的效力與合同的履行，體現(xiàn)在買賣合同中，就是要區(qū)分買賣合同與無權(quán)處分，即在簽訂買賣合同時(shí)出賣人對(duì)買賣標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，不會(huì)影響到原因行為的買賣合同之效力。
  《買賣合同糾紛的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！边@一無處分權(quán)人所簽買賣合同效力問題的規(guī)定，對(duì)《合同法》第五十一條的上述規(guī)定進(jìn)行了顛覆性的改變。
  據(jù)此規(guī)定，出賣人在簽約時(shí)對(duì)買賣標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。但是，買賣合同認(rèn)定有效后，能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣人事后能否取得所有權(quán)或處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)處于效力待定狀態(tài)。因無權(quán)處分致使買賣標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。換言之，真正的所有權(quán)人事后是否追認(rèn)，以及出賣人事后能否取得出賣標(biāo)的物的所有權(quán)或處分權(quán)，不再是認(rèn)定買賣合同效力應(yīng)考慮的因素，而是買賣標(biāo)的物所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移給買受人，由此發(fā)生物權(quán)變動(dòng)所應(yīng)酌量的因素。簡言之，買賣合同的生效與出賣人對(duì)出賣標(biāo)的物是否擁有所有權(quán)或處分權(quán)無關(guān)。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:21
• 138****4789

  依據(jù)**近的司法案例來看，一般認(rèn)為：購房人通常情況下難以得知簽字一方是否故意損害另外一方的權(quán)利，同時(shí)由于房產(chǎn)的價(jià)值較大，認(rèn)定夫妻之間有互為代理的權(quán)限也是不符合法律規(guī)定的。所以認(rèn)定合同效力的關(guān)鍵是該房產(chǎn)登記在了誰的名下。
  一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以公示為原則，當(dāng)由夫妻一方簽訂買賣合同時(shí)，購房者有義務(wù)審核房屋登記在哪一方名下。當(dāng)?shù)怯浽诜蚱薅嗣禄蛘叩怯浽诜呛贤虾炞址矫拢敲促彿咳藘H與夫妻一方簽訂合同，而且在沒有得到夫妻另一方授權(quán)的情況下，不能輕易認(rèn)定購房者為善意，因?yàn)楹贤ǖ?1條規(guī)定：無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，該種情況下合同為效力待定合同，需要經(jīng)過夫妻另一方的追認(rèn)。
  二、如果房屋登記在夫妻中的簽字一方的名下，那么合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，因?yàn)橘彿咳酥回?fù)有對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況形式審查的義務(wù)，《物權(quán)法》規(guī)定房屋的產(chǎn)權(quán)證書是享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的證明，購房人可以相信房屋買賣合同中的出賣人是唯一的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)處分該房產(chǎn)。購房人沒有義務(wù)去審查出賣人是否已婚，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)之類的信息。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:03
• 152****7923

  一、按法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，因此，若房地產(chǎn)權(quán)證是記載夫妻二人的名下或者記載在非簽合同一方名下，考慮購房人具有依據(jù)房屋權(quán)屬證明審查房屋的所有權(quán)狀態(tài)的義務(wù)。
  在房屋共同登記在夫妻二人的名下或者在非簽合同一方名下時(shí)，在購房人僅與夫妻中一人訂立房屋買賣合同，而且在簽名一方未取得其配偶的授權(quán)下，此時(shí)，不能輕易認(rèn)定購房人為善意。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。因此，在未取得出賣人的配偶同意的情況下，上述情況中所簽訂的房屋買賣合同的效力待定。若出賣人的配偶**終拒絕追認(rèn)合同的效力，則該合同不能作有效處理。反之，如果房屋僅登記在夫妻其中一人，該《房屋買賣合同》由登記的權(quán)利人簽名。
  二、考慮到購房人對(duì)房屋出賣人是否有權(quán)處分房屋僅負(fù)有形式審查義務(wù)。
  根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”的規(guī)定。在房地產(chǎn)交易過程中，購房人有理由相信房屋買賣合同中的出賣人是唯一的所有權(quán)人，其有權(quán)處分房地產(chǎn)。購房人沒有義務(wù)去審查出賣人是否已婚，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)之類的信息。事實(shí)上，購房人也難以核查上述信息。若將審查義務(wù)強(qiáng)加于購房人將不利于鼓勵(lì)交易，也將增加不必要的交易成本。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，維護(hù)交易安全是法律所追求的價(jià)值目標(biāo)。因此，在這情況下，認(rèn)定房地產(chǎn)買賣合同有效為宜，若因此損害到出賣人的配偶的利益，出賣人的配偶可向出賣人請(qǐng)求賠償損失。在案例三中，由于該房是只是登記在乙一人的名下，也沒有其它證據(jù)證明甲乙在簽訂合同有惡意串通損害乙配偶的情況，應(yīng)認(rèn)定合同有效。甲付清房款后，其請(qǐng)求乙交付房屋和辦理過戶是合理的。
  三、當(dāng)房價(jià)逐漸上升時(shí)，基于利益的驅(qū)使，出賣人在履行合同的過程中為爭取**大利益常常提出各式各樣的反悔理由，其中以夫妻雙方只有一方簽名，另一方事后不同意而主張合同無效的理由較為常見。
  同時(shí)，如果在購房人采取按揭付款或者轉(zhuǎn)按揭付款的情況下，按照廣州市各商業(yè)銀行目前的操作，若出賣人已婚，還是需要夫妻二人共同到商業(yè)銀行處當(dāng)面簽署有關(guān)的法律文件。為避免日后的麻煩，購房人**好還是要求出賣人的配偶在合同中簽名或者要求出賣人的配偶出具同意出售房屋的函。同時(shí)，盡量縮短從簽約到房屋過戶的時(shí)間。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:20:53

相關(guān)問題

• 問 ??居間買賣合同，共同財(cái)產(chǎn)夫妻一方?jīng)]簽字視為無效合同嗎
  答

  夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)不一定都引起無效的法律后果。我國《婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”《**高人民法院關(guān)于適用＜婚姻法＞若干問題的解釋（一）》第17條第2款規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對(duì)抗善意第三人。”根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。

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• 問 房屋買賣居間合同，賣方一方未簽字，合同生效嗎？
  答

  居間合同只用來證明你們的房屋買賣行為是在第三方（比如中介）的協(xié)助下完成的，跟你們的房屋買賣合同沒有任何關(guān)系。如果沒有第三方介入，當(dāng)然不會(huì)有這個(gè)協(xié)議。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎? 婚后以一方名義買房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎?
  答

  婚后一方父母出資為子女購買不動(dòng)產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?；榍暗膫€(gè)人所有房產(chǎn)加上妻子的名字，視為贈(zèng)與，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)新婚姻法第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于**款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《中華人民共和國婚姻法 》

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• 問 房屋買賣合同生效的問題
  答

  產(chǎn)權(quán)人的配偶簽字，一般需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)，如果產(chǎn)權(quán)人拒絕追認(rèn)，合同不生效。 因此導(dǎo)致的違約責(zé)任，有違約方承擔(dān)，可以要求依照定金罰則退還雙倍定金。

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• 問 夫妻一方的福利房是共同財(cái)產(chǎn)嗎
  答

  是 你們夫妻共同財(cái)產(chǎn)

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