哪些土地交易活動應進行公開交易？

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• 156****8890

  根據(jù)國土資源部《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》要求，以下三類土地交易活動應當進場公開交易：
  　　（1）原劃撥土地使用權(quán)的交易。包括原劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，以及土地的聯(lián)營合作等交易。
  　　（2）出讓土地使用權(quán)的首次交易。包括出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，以及土地的聯(lián)營合作交易。
  　?。?）法律允許的集體建設用地的流轉(zhuǎn)。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓、租賃、聯(lián)營、入股等交易。
  　　除上述三類土地的交易外，有條件的地方還可以將因土地抵押權(quán)實現(xiàn)而引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、法院判決用于債務清償?shù)耐恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓和出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價出資、交換、贈與等交易活動納入有形市場，以提高土地公開交易的覆蓋面，增加交易機會，降低交易風險和交易成本。

  查看全文↓ 2018-08-09 13:12:58
• 145****9348

  下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：
  （一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；
  （二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標、拍賣方式重新出讓；
  （三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；
  （四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；
  （五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；
  （六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的；
  （七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；
  （八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；
  （九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；
  （十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權(quán)交易。其他機構(gòu)包括中介機構(gòu)不得進行上述交易。

  查看全文↓ 2018-08-09 13:12:40
• 141****2111

  土地交易機構(gòu)一般是政府批準的土地有形市場和土地交易的專門機構(gòu)，隸屬于國土資源局，負責組織實施土地使用權(quán)出讓、租賃工作，收集、分析和統(tǒng)一發(fā)布各類土地交易信息，提供規(guī)范的土地洽談、招商、交易場所。

  查看全文↓ 2018-08-09 13:12:33

相關(guān)問題

• 問 廣西土地交易收費標準是什么 廣西土地交易收費內(nèi)容有哪些
  答

  土地交易是房地產(chǎn)開發(fā)建設中十分重要的一環(huán)，那什么是土地交易市場，廣西土地交易市場行情如何？廣西土地交易市場規(guī)范如何？小編為您詳細解讀。 1、廣西土地交易市場規(guī)范 2011年，廣西國土資源廳要求各級國土資源部門從土地招拍掛出讓制度、土地供應和地價評估、土地二級市場、土地收儲、土地市場監(jiān)管等方面采取措施，進一步規(guī)范土地使用權(quán)交易市場，促進公開、公平、公正交易，預防和治理腐敗，規(guī)范房地產(chǎn)市場，增強政府宏觀調(diào)控能力。 ----進一步健全完善土地招拍掛出讓制度。實行不同用途經(jīng)營性用地差異化的供地方式，對商業(yè)、娛樂、高檔公寓住宅用地要嚴格控制供地總量，主要采取拍賣方式供地。探索改革過去單一以出讓方式有償供應建設用地的做法，對工業(yè)倉儲類項目和其他生產(chǎn)經(jīng)營周期較短的項目用地，可實行租賃制。逐步擴大以市場競爭方式出讓國有建設用地使用權(quán)的范圍，嚴格控制并逐步縮小劃撥方式供地范圍。 ----進一步規(guī)范土地供應和地價評估行為。國土資源部門在發(fā)布土地使用權(quán)招拍掛出讓或租賃公告時，不得設置有違公平競爭的排他條款。除政府保障性住房以及《劃撥用地目錄》中確定的建設項目，其他項目用地均實行有償出讓或租賃。嚴格執(zhí)行土地出讓**低價制度，土地出讓底價必須按照規(guī)定進行專業(yè)評估后確定。 ----進一步加強土地二級市場管理。完善劃撥土地使用權(quán)入市管理制度，未經(jīng)批準，劃撥土地使用權(quán)不得改變用途，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。加強出讓土地使用權(quán)的入市管理，對逾期未繳清土地出讓金的單位和個人，不得允許其參加新的土地使用權(quán)競買，不得予以辦理土地轉(zhuǎn)讓、抵押、出租登記手續(xù)。嚴格實施土地用途管制，工業(yè)企業(yè)自建的行政辦公及配套生活設置用地，不得作為商品房進行建設和銷售，不得單獨辦理土地確權(quán)發(fā)證手續(xù)。除因城市規(guī)劃調(diào)整和國家政策允許修改或調(diào)整土地使用條件外，土地供應后，不得隨意修改或調(diào)整變更容積率、土地用途等土地利用條件。嚴禁保障性住房用地變更為經(jīng)營性用地。 ----進一步規(guī)范土地收儲管理。實行土地收儲機構(gòu)與開發(fā)機構(gòu)脫鉤，各市、縣國土資源部門及所屬企事業(yè)單位，不得直接從事土地一級市場開發(fā)，嚴禁行政管理人員在經(jīng)營性事業(yè)單位或中介機構(gòu)交叉任職。健全土地儲備和供應計劃管理制度，有計劃地開展土地儲備工作，發(fā)揮土地供應計劃在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用。 ----進一步加大土地市場的監(jiān)管力度。加強對土地出讓公告和合同約定內(nèi)容的適時監(jiān)管。認真做好建設用地供應備案工作，發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)問題的，必須及時予以糾正或提請有關(guān)部門依法依規(guī)追究責任。充分發(fā)揮信息正面的宣傳導向作用，正確引導合理投資和消費，穩(wěn)定市場信心，促進經(jīng)濟健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定。嚴肅查處違規(guī)土地交易行為，對國土資源系統(tǒng)工作人員插手土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、資產(chǎn)處置等違法違規(guī)行為，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。 2、廣西土地交易市場收費標準 以后廣西居民要拍賣、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，有明確的收費標準了。記者１月２３日從自治區(qū)國土資源部門了解到，我區(qū)目前正式出臺了有形土地市場交易服務收費標準。 收費項目包括：招標、拍賣、掛牌出讓服務；招標、拍賣、掛牌轉(zhuǎn)讓服務；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價入股、合作聯(lián)營、交換等鑒證交易服務；書面咨詢服務；土地使用權(quán)交易程序指南和項目登記服務；場地租賃費。收費標準根據(jù)中標價、交易價等按比例收取或雙方協(xié)商確定。 招標、拍賣、掛牌出讓或轉(zhuǎn)讓服務收費標準為：中標價或交易價１００萬元以下部分收３％；中標價或交易價１００萬元—５００萬元收２％；中標價或交易價５００萬元——１０００萬元收１％；中標價或交易價１０００萬元—５０００萬元收０．５％；中標價或交易價５０００萬元—１億元收０．１％。 收費標準分段累加計算。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價入股、合作聯(lián)營、交換等鑒證交易服務收費標準為：交易價５０萬元以下部分收０．８％；交易價５０萬元—１００萬元收０．６％；交易價１００萬元—２００萬元收０．４％；交易價２００萬元—５００萬元收０．２％；５００萬元以上部分收０．１％。 土地使用權(quán)交易程序指南和項目登記服務按５０元／套收取，書面咨詢服務費、場地租賃費雙方協(xié)商確定。

• 問 北京有什么土地交易 北京土地交易成交金額是多少
  答

  2015年下半年北京土地市場熱度依舊不減，十一過后，北京市土地供應將大幅增加。這些地塊能否滿足開發(fā)企業(yè)，而集中推地能否平抑不斷攀升的房價，又會對企業(yè)推盤節(jié)奏產(chǎn)生哪些影響？ 成交價有望達800億 2015年10月19日，北京市國土資源局再次掛牌3宗土地，包括北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)(未來科技城北區(qū))CP05-0801-0011、0013、0015、0017地塊F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地（配建“人才公共租賃住房”）；北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)(未來科技城北區(qū))CP05-0801-0018、0020、0021地塊F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地（配建“人才公共租賃住房”）；以及北京市石景山區(qū)蘋果園交通樞紐M、N地塊B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地。 掛牌的這3宗土地，疊加前期已經(jīng)待售的26宗土地，從2015年10月20日，至2015年11月23日，一個月左右時間內(nèi)，北京將出讓29宗經(jīng)營性土地。這29宗土地合計起價達到了576.94億元，其中有7宗土地的起價就超過了30億元，**高的北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊,北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-657、659、1401-607地塊起價分別達到了55.6億元、57.3億元。 按照北京目前土地市場平均溢價率40%計算：這29宗地的**后成交有望達到了800億元左右。在這29宗用地中，有19宗居住用地，合計地塊的建筑規(guī)模為356萬平方米。 剛改類產(chǎn)品或成稀缺品 這些土地集中入市的話，是否會緩解北京目前的供需，平抑不斷攀升的房價？ 2015年1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資增幅下降，而此階段北京市的房價依然領(lǐng)漲，所以需要出手平抑房價，**簡單的手段就是增加供應。當市場集中推出這么多地塊，購房者就會認為房價會下跌，一定時間內(nèi)的銷售就會出現(xiàn)短暫性的抑制。這時，開發(fā)企業(yè)就會出現(xiàn)分化，有實力的開發(fā)商，會接著扛價。而沒實力的開發(fā)企業(yè)，會在年底之前跑量降價，因為要在年底前償還各種貸款。但是長期來看，北京不存在房價下行空間。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：今年截至三季度，北京土地市場成交25宗商品房住宅用地，雖然從25宗土地總面積看合計高達427萬平方米，但因為多種配建，實際商品房住宅用地合計只有104萬平方米，按照商品房平均單套120平方米計算，未來能夠供應形成的商品房住宅只有8600套。北京2015年來，供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)失衡，從2015年截至9月中旬，合計供應商品房住宅只有26882套，而成交則達到了37216套，高端化趨勢越來越明顯。 業(yè)內(nèi)認識表示，土地市場的集中放量，暫不會影響公司的銷售節(jié)奏，仍會按照既定方案去推盤。地價的上漲，使目前北京市場上的產(chǎn)品以高端盤和自住房為主，一些客戶也是被高端化，一些剛改類產(chǎn)品（120~140平方米）反而成稀缺。房企拿地時，做這類戶型，或是一種機會。（參考來源：每日經(jīng)濟新聞 ）

• 問 土地交易糾紛的處理方法有哪些？
  答

  一般分為四種解決方法的：和解(協(xié)商)和解是依糾紛主體自身的力量，在平等和自愿的基礎(chǔ)上，通過協(xié)商解決糾紛的方式。和解通常無須第三方的介入，無須嚴格遵守實體法規(guī)范和程序規(guī)范，和解協(xié)議也沒有強制力，這是一種**為平和的糾紛解決方式。調(diào)解（非訴訟調(diào)解或民間調(diào)解）調(diào)解，即糾紛主體將爭議提交第三者，由其協(xié)調(diào)、說服并幫助雙方進行協(xié)商交流，以達成解決糾紛的合意。這是一種運用比較廣泛的糾紛解決方式。在農(nóng)村土地糾紛的解決過程中，屬于這類調(diào)解的主要是人民調(diào)解委員會的調(diào)解和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府的調(diào)解?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定，土地承包合同糾紛的解決，可由雙方協(xié)商解決、申請村委會或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府進行調(diào)解，也可到法院起訴。其中村委會或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府的調(diào)解即屬這類調(diào)解。行政裁決及復議行政裁決，即行政機關(guān)依法對平等主體之間發(fā)生的與行政管理相關(guān)的爭議進行處理的具體行政行為；行政復議即上級行政機關(guān)對行政相對人不服下級行政行為的審查及決定行為。《土地管理法實施條例》第25條第3款規(guī)定：“對補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決?！薄缎姓妥h法》第30條第1款規(guī)定：“公民、法人或其他組織認為行政機關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)、使用權(quán)的，應當先申請行政復議，對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟?！痹V訟訴訟是解決土地糾紛的法律機制中**正式、**權(quán)威、**規(guī)范的一種方式。因土地糾紛引起的訴訟通常是行政訴訟和民事訴訟。例如，政府為公共利益征地、土地確權(quán)或行政機關(guān)先行處理后當事人不服起訴的，應為行政訴訟；而在平等主體間發(fā)生的土地爭議引起的訴訟則為民事訴訟。相對于行政裁決與復議，訴訟更加客觀、中立和公正，也應當更有利于保護當事人的合法權(quán)益。

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• 問 土地交易糾紛的處理方法有哪些？
  答

  根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第五十一條 因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。當事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

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• 問 國有土地交易稅費有哪些？
  答

  一、 營業(yè)稅及附加（出讓方）：1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%的營業(yè)稅。2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。二、印花稅和契稅（雙方）：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。三、土地增值稅（出讓方）：1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。 為計算方便，可以通過速算公式計算：土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。購買掛牌出讓的土地是否還要繳納土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條第一款規(guī)定：新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。這是基于上世紀八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的規(guī)定。隨著我國土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步規(guī)范，目前土地出讓的主要方式是，由地方土地儲備中心征用土地，經(jīng)過前期開發(fā)，然后以招標、拍賣、掛牌等方式出讓給土地使用人。因此，財稅〔2006〕186號文件規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。目前，地方土地儲備中心征用耕地后，對應繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價格當中；另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。對后一種情形，需要進一步明確納稅義務發(fā)生時間的政策適用問題。

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