??沒有房本的二手房該如何交易？

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• 155****4922

  首先調查清楚此房五年后能否取得房產證土地使用證特別要小心別是小產權房！如果得到明確肯定答復雙方簽個協(xié)議到公證處做個公證，把賣主手中有關證明產權的原件資料收入基本就ok了
  即使房子不是產權的，是使用權也可以交易，但是必須要有使用權房本。這個房子不是使用權，那是開發(fā)商的大產權，作了抵押，對你的影響有：
  1：不能夠貸款，因為沒有正式的房產本，銀行不予受理貸款
  2：不能過戶。沒有正式房本，國家房產交易部門無法受理過戶。
  3：日后有風險。即使你與開發(fā)商簽定合同，但是如果開發(fā)商毀約或者該房產被拍賣，你的利益無法得到有效的法律保護。
  如果出現(xiàn)了糾紛，法律上的唯一依據(jù)是房產本。如果你明知沒有本還購買，出現(xiàn)問題會有很大的風險。
  可能這個房子很合你的心意吧，但是要知道風險和誘惑并存，小心為好，我的意見，沒有產權證，不要買。

  查看全文↓ 2018-08-09 14:28:35
• 142****7541

  建議不要購買沒有房產證的房屋，權益難以保障。
  
  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  六、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  八、單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
  

  查看全文↓ 2018-08-09 14:28:28
• 153****6976

  沒有房產證的房子是沒有辦法交易的，法律明文規(guī)定，房產證持有者才是不動產的合法權人，如果是期房開發(fā)商還沒有交房的不動產，你可以讓買家把你付的錢全部付清，直接通過開發(fā)商更改名字，銀行也是可以更改的。不過這要走走關系。如果房管局已經驗收的房子，那么就沒有辦法更名了，只有耐心的等待房產證的頒發(fā)。
  

  查看全文↓ 2018-08-09 14:28:20

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• 問 ??二手房沒有房本怎么交易？會有什么風險嗎？
  答

  分兩種情況：1、將來不可以辦理房產證的，不可以購買，風險太大2、將來可以辦理房產證的，以租代購，房產證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購房款。

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• 問 二手房該如何交易
  答

  樓主你好，我做房產兩年多了，一般二手房的交易就和你說的那樣，交定金，大**。然后房主如果有抵押的話去撤押。然后你們在去銀行做貸款，剩下的就是等待銀行放貸。你擔心問題也是很多房主擔心的。但是你放心，你們簽訂的買賣合同 應該還有補充協(xié)議吧，記住一定要補充協(xié)議（具體細則到打款時間，和各項時間的約束）這是必須的，保障雙方的安全，有了這些（房屋買賣合同，補充協(xié)議，業(yè)主給你打的收條。打款的時候還有銀行你轉賬的憑條）。這些東西就安全的多了，所以放心就好。沒什么問題。如果對方敢違約，這時候你的補充協(xié)議就起很大作用了，但是通常請款下，沒人愿意違約，除非房價突然漲很多，超過需要賠償你的錢。不過一般這種情況很少。所以你只要做到我上面說的，就不用擔心了。 謝謝 純手打。

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• 問 買沒有房本的二手房有保證嗎？
  答

  您好，買無房本的房子您確認無房本的原因，業(yè)主沒辦？開發(fā)商拖？回遷房下本慢。。。。要是能在短期或一定期限內拿到房本，就可以買！您可以先簽定合同，在合同中規(guī)定期限及具體細則，還是有保障的，主要看房子的具體情況定！

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• 問 沒有房本的二手房買賣會有什么風險的存在？
  答

  不合法。《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。由于原房主未辦理房地產權證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。也就是說，商品房在原業(yè)主未辦理房產證前，交易雙方是不能完成全部買賣手續(xù)的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協(xié)議，也無論在合同或協(xié)議中作出如何的約定，都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產權過戶手續(xù)。

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• 問 滿5年的二手房該如何交易？有沒有個人說說的？
  答

  二手房的過戶，需要依據(jù)住房目前評估價格為基數(shù)，按雙方當事人持有住房情況，該住房面積，性質等因素計算過戶稅費。規(guī)定過戶住房需要評估費用千分之6，印花稅萬分之5，手續(xù)費幾百元，賣家持有住房滿2年，過戶免增值稅5%，賣家滿5唯一住房，過戶再免個稅1%，契稅，買家首套買入90平米以下1%，90平米以上1.5%，二套房90平米以下契稅1.5%，90平米以上2%，三套以及三套以上契稅都是3%

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