??我想了解下商品房買賣常見糾紛有哪些？

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• 151****3043

  一、廣告欺騙
  現在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地，而多數人也相信廣告效應，房子畢竟不可能像買車一樣，可以先體驗。首先，要注意在買房子的時候要選擇正規(guī)房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會利用內部價等誘餌騙取消費者的金錢，所以在選擇時要慎重，不要輕信小廣告之類的。在選房子的時候，除了要實地看房以外，還要查看房地產商的營業(yè)執(zhí)照和“五證兩書”，即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時開發(fā)商是否提供"一表兩書"，即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。
  二、定金糾紛
  在所有問題都了解清楚并打算購買時，消費者就要開始支付一定的金額了。在此，需要提醒購房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別。定金,簡單的說就是預先給付開發(fā)商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會退還，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙倍返還定金。
  而訂金是在房產交易過程中預付款性質的一種支付，不具有定金的性質，定金也就當然不能適用?！坝喗稹痹诜缮蠜]有明文規(guī)定，在市場上類似的稱呼還有“認籌金”、“誠意金”等。出現在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對開發(fā)商的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還“訂金”就可。
  不過，要提醒大家的是，購買者在支付金額簽約合同時，一定要認真閱讀，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內退還等重要內容。
  三、霸王合同
  在房屋買賣中，雖然房屋買賣合同有統(tǒng)一范本，但依然有房產開發(fā)商會基于某些因素的考慮在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權，但是如果要購買該開發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說的霸王條款，對于這些條款消費者似乎很難反抗。
  值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿于購房合同的補充協議中，而這些補充協議都基本是開發(fā)商的律師團隊本著保護開發(fā)商的立場而制定的，購房者一定要對合同中的任一細節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補充協議，這往往會成為不少糾紛的導火線。
  四、房屋質量
  商品房質量對消費者來說尤為重要，它不僅關系其居住安全，而且也關系其居住舒適的程度。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益。所以建議購房者要認真對待驗房環(huán)節(jié)，如果經濟條件允許，可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，**好在收房之前就先去網上學習一下相關知識，驗房的時候要多注意建筑結構、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內電氣工程安裝質量等方面。
  

  查看全文↓ 2018-08-21 08:50:28
• 152****2959

  1、逾期交付房屋引起的糾紛
  賣方在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當的理由，比如買家未按時付款，否則要對買家承擔違約責任。這時，買家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。
  2、逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛
  賣家或買家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但買家想毀約時主要采用不支付房款的方法，而賣家一般是不辦過戶手續(xù)。賣家不辦理過戶手續(xù)時，買家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免賣家另將房屋轉賣他人，**好將房屋進行保全。
  3、要求返還定金引起的糾紛
  按定金的性質，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關鍵要看定金合同中是怎么約定。
  按照法律的規(guī)定，支付定金應當簽訂定金合同，如果買家付了定金后，只是由中介公司或賣家出具了一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質是無法確定的。在這種情況下，買家不想購買房屋，定金應當返還。
  4、要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛
  要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔的責任。
  5、因“黑白合同”引起的糾紛
  “黑白合同”又稱陰陽合同，指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的不同價格的合同。送至房產交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。
  在因“黑白合同”價格不一而產生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。
  但是要特別注意，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。但是，這樣的規(guī)定并不全面，因為兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。
  6、因戶口遷移引起的糾紛
  房屋交付后，買家才發(fā)現房子還存有賣家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣家應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:50:13
• 144****4953

  1、農村房屋買賣是否合法。現行關于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規(guī)定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農村房屋的買賣和出租。
  　　同時，由于根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個人(包括農民在內)對于其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。”從中我們可以看出，農村村民有權利出賣自己在農村的房產。
  　　2、城鎮(zhèn)居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”，2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！保r村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。
  　　根據《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據”。因而，筆者認為上述“通知”，并不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。
  　　**高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效。
  　　**高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發(fā)布過案例。因此筆者認為，要活躍農村房產市場，對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人農民的利益。
  　　3、房地如何實現分離?！胺康匾恢隆痹瓌t即是要求土地使用權和其地上的房屋等建筑物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產治理法》第31條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！奔仁寝r村房屋可以買賣了，但是土地怎么辦？農村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據《物權法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！闭厥褂脵嗍羌w經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是“地隨房走”，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣？其實在法律范圍內，“地”和“房”是可以分開歸屬的，根據土地租賃的概念我們可以聯想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權、使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協議，從而實現房地分離。而宅基地使用權人享有宅基地租金的收益，租金數額可由當事人協商，不能達成協議的，可以請求人民法院確定。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:50:01
• 143****0864

  1、逾期不能正常交付型
  房地產開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況：
  一是因開發(fā)商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房；
  二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。對于此類糾紛，購房方具有催告權和解除合同權。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
  2、故意隱瞞相關資質型
  在現實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現房地產開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧：
  a、明明未取得商品房預售許可證明，卻跟買受人稱已取得商品房預售許可證明；
  b、明明未取得合法的土地使用權，卻還是進行工程建設；
  c、明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協議的形式為買受人設立種種陷阱。
  3、權屬證書缺失型
  開發(fā)商在規(guī)定的時間內或合同約定的期限內，未及時協助買受人辦理房屋產權屬證書，或未在規(guī)定的時間內辦理房屋所有權初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金。
  4、質量瑕疵型
  質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致，甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
  5、宣傳廣告和實際不一致
  一些房地產商在預售宣傳時，都會有精致的售樓書，許諾所預售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設施，周全的物業(yè)管理。
  消費者在接收預購的房屋后才發(fā)現實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業(yè)管理更是質價不符。消費者為此與房地產商討“說法”時，房地產商往往尋找各種理由推卸責任。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:49:40
• 148****4971

  （1）逾期不能正常交付型
  
  逾期交房是非常普遍的現象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商不能控制的原因。不管什么原因，只要不構成不可抗力的因素，賣方就應當承擔責任。
  
  （2）權屬證書缺失型
  
  買房人不能在規(guī)定時間內取得房產證的原因比較復雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權出讓金，開發(fā)商違章建房，開發(fā)商不能向主管部門提供規(guī)定的相關資料等。
  
  （3）“一房二賣”型
  
  由于兩份合同涉及的標的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人，該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實現，該當事人有權解除合同。
  
  （4）房屋質量低劣型
  
  包括商品房主體結構質量不合格不能交付使用，或交付使用后經檢驗確屬不合格，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用等情形。在上述情形下，買房人有解除合同的權利。
  
  對于買房人來說，在接收房屋時一定要查驗開發(fā)商提交的工程竣工驗收合格書、工程質量保證書和房屋使用說明書，并對交付的房屋進行驗收。
  
  （5）房屋面積誤差型
  
  產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3％的，買受人享有解除權。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:49:14

相關問題

• 問 我想了解下買賣商品房注意事項都有哪些？
  答

  第1步：買賣前的產權審核 首先，要仔細查看業(yè)主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬

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• 問 商品房買賣常見糾紛有哪些 要怎樣處理
  答

  商品房買賣常見糾紛處理 內容提要 未取得預售許可證所簽訂的商品房認購協議的效力探討 (一)一起案例 1.案件事實 2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由 3.一審的認定 4.二審的認定 未取得預售許可證所簽訂的商品房認購協議的效力探討 (二)相關問題探討 1.哪個法院的認定是正確的? 2.對合同法52條第(5)項應如何理解? (1)法律和行政法規(guī)的范圍 (2)強制性規(guī)定的范圍及識別 如城市房地產管理法第39條和45條 3.對商品房買賣合同糾紛司法解釋第四條應如何理解? (1)適用的前提是否必須是取得預售許可證? (2)認購協議與商品房預售合同是什么關系? (3)相對于定金合同的主合同是哪個合同? 4.法律實務中如何對疑難法條進行理解并說服法官? (1)權威機關的解釋或說明(如上述司法解釋的第4條) (2)體系解釋、邏輯解釋(同上及物權法的第74條) (3)立法背景和目的(物權法的74條) (4)社會效應(先交物業(yè)費后交房) 買受人能否以貸款政策變化是不可抗力為由主張解除商品房買賣合同的問題探討 (一)一起案例 1.案件事實 2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由 3.一審的認定 4.二審的認定 (二)相關問題探討 1.一審認定存在的問題(合同法41條和125條) 2.二審認定存在的問題(可預見、格式條款的效力認定) 3.合同法第39條中“采取合理的方式”的界定 4.對合同法第40條的理解 5.合同法第39條和40條的邏輯沖突及對司法解釋第10條的理解 

• 問 我想了解下自住商品房如何申請
  答

  1、報名按照職責分工，市住建委負責指導、監(jiān)督全市自住型商品房銷售管理工作，而開發(fā)商在向市住建委網站申請辦理自住型商品住房預售許可或者現房銷售備案手續(xù)前，就會在市住建委網站和銷售現場進行不少于15天的公示。到時候，老百姓能從這些公示內容中看到項目名稱、企業(yè)名稱、項目位置、套數、戶型面積、銷售均價等信息。2、核驗自住型商品房在現場申報時，資格核驗也同時啟動。對申請家庭的材料進行初審，符合條件的就可以在自住型商品房資格審核系統(tǒng)中填報家庭信息，并將聯機打印的《家庭購房申請表》和承諾書經由購房家庭簽字確認后，在審核系統(tǒng)中提交資格審核申請。市住建委會同相關部門在20個工作日內，對購房家庭的資格進行審核。購房家庭可登錄北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官方網站查詢資格審核結果。通過購房資格審核的申請家庭，方可參加搖號。

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• 問 我想了解下商品房質保期如何計算
  答

  日常維護通常為三年了

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• 問 ??想了解下常見的房屋質量問題有哪些？
  答

  一、常見的房屋質量問題有哪些？新買的商品出現質量問題是大多數人都不想遇見的情況，而開發(fā)商往往在處理房屋質量問題時，往往會以“正常情況”作為借口推脫責任，因此，購房者應了解一下常見的房屋質量問題，避免被開發(fā)商忽悠。（一）樓體不穩(wěn)定。表現為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺動；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患；（二）裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等；（三）滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關系；（四）墻體空，墻皮脫落。墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落；（五）隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現象產生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求；（六）門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間后即出現密閉不好、部分材質或整體變形的問題，嚴重者起不到隔斷視線、擋風遮雨的效果，有的無法關閉、開啟。產生上述問題的原因在于選用材料質量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可；（七）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關；（八）水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設備甚至存在漏電、火災隱患；（九）公用設施設計不合理，質量不過關。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩(wěn)定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等。二、房屋出現質量問題怎么辦？房屋出現質量問題，購房者應該采取什么措施？如果購房者在接房時發(fā)現房屋有質量問題，應拒絕在接收書上簽字，要求開發(fā)商對房屋質量問題承擔責任。如果房屋在使用了一段期限后出現了問題，可以先對出現問題的部分進行確認，然后再確認是否在保修期內，如果尚在保修期內，可以要求開發(fā)商或者物業(yè)承擔維修的責任；如果已經過了保修期，而非外力導致的質量問題，那么購房者只有自掏腰包了。

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