女方一人私自處理的房屋，未辦理過(guò)戶(hù)，購(gòu)房合同是否有效？ 

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• 143****9850

  　簽訂合同生效有兩種情況：一是必須依法辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。在這種情形下當(dāng)事人雙方在簽訂合同后，須將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記，合同才能生效。二是合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于第一類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同。
  　　同時(shí)需要注意，合同的生效與所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓之間是有本質(zhì)區(qū)別的。我國(guó)《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睆倪@條規(guī)定可以知道，如果我們購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)，比如說(shuō)手機(jī)、電視、家具等生活用品，當(dāng)買(mǎi)家向我們交付這些產(chǎn)品時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有，無(wú)需去辦理其他的手續(xù);但如果我們購(gòu)買(mǎi)如房子等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，則情況就不同，即屬于“法律另有規(guī)定”的情況。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的完成?！逗贤ā芬矊⒎课葙I(mǎi)賣(mài)合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)，規(guī)定該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同從依法成立時(shí)成立并生效，所有權(quán)從登記過(guò)戶(hù)生效。

  查看全文↓ 2018-08-23 14:57:32
• 135****3006

  房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是契約，完成交易后，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)才有效。

  查看全文↓ 2018-08-23 14:57:28
• 133****8914

  過(guò)戶(hù)手續(xù)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同是兩個(gè)不同的主體。只要簽訂和買(mǎi)賣(mài)合同，不管辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)與否都是有效的。至于是為什么沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)或者中間出現(xiàn)的問(wèn)題，都是可以根據(jù)合同違約責(zé)任進(jìn)行追責(zé)的。

  查看全文↓ 2018-08-23 14:57:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋，買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?
  答

  根據(jù)我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。所以房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)是購(gòu)房者是否取得房屋所有權(quán)的要件。在已簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前反悔，將房屋出售給另外的出價(jià)高者，從而侵害到買(mǎi)方。**高人民法院法發(fā)(1993)37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力?！薄逗贤ā返?2條、第54條規(guī)定的合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)的要件，所以此房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是合法有效的。按照我國(guó)《合同法》第8條的規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。

• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地房屋賣(mài)買(mǎi)未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)合同是否有效
  答

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)是一個(gè)觸及到許多法律問(wèn)題的事情。從合同法的角度說(shuō)，村民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)不需要村委會(huì)的批準(zhǔn)，因?yàn)檫@是買(mǎi)賣(mài)雙方意思一致的表示，只要雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)上達(dá)成一致，協(xié)議或者說(shuō)買(mǎi)賣(mài)房屋的合同就是合法有效的。但是從農(nóng)村宅基地管理的法規(guī)規(guī)定來(lái)說(shuō)，一戶(hù)村民只能有一處宅基地，并且宅基地只能繼承不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)簿褪琴I(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的房屋時(shí)，宅基地是不能像房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)移那樣方便地轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受房屋的一方，宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是需要村委會(huì)首先同意，再報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，然后才能通過(guò)縣區(qū)政府土地管理部門(mén)同意的。這個(gè)事情又必須經(jīng)過(guò)村委會(huì)的同意。建議樓主向村委會(huì)溝通一下為好。

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• 問(wèn) 未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效
  答

  是有效的，包括是手寫(xiě)的協(xié)議只要有買(mǎi)賣(mài)雙方簽名都會(huì)受到法律保護(hù)

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• 問(wèn) 房屋購(gòu)買(mǎi)合同已簽 未辦理登記手續(xù) 購(gòu)房合同是否有效
  答

  依法簽訂的協(xié)議就具備法律效力，未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)會(huì)影響協(xié)議是否**終履行，買(mǎi)受人是否能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。協(xié)議簽訂后，出賣(mài)人也可以拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，此時(shí)房產(chǎn)仍屬于出賣(mài)方，但其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受方**高可獲得已付購(gòu)房款的雙倍返還。建議為了避免今后發(fā)生糾紛，還是應(yīng)在購(gòu)房協(xié)議簽訂后盡早支付購(gòu)房款同時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。請(qǐng)參看以下相關(guān)法律條文：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

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• 問(wèn) 如果房屋未辦過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？
  答

  其實(shí)買(mǎi)賣(mài)城市和有房屋買(mǎi)賣(mài)雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，你與房東雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為系無(wú)效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第七項(xiàng)及國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條之規(guī)定，你與房東的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

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