購(gòu)買二手房,但賣方未還清房貸,需如何操作能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

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• 147****4603

  有風(fēng)險(xiǎn)；但可以控制。
  建議操作：1、要求賣方到公證處做全權(quán)委托公證給買方或可靠第三方。
  注意：是全權(quán)，也就是說(shuō)這個(gè)物業(yè)的所有事情受委托人都可以代委托人操作。
  內(nèi)容包含： 還款、查冊(cè)、過(guò)戶、交稅、拿證、測(cè)繪等。
  2、賣方房產(chǎn)證交由受委托人保管，還有其他過(guò)戶需要的證件復(fù)印件，復(fù)印件含：
  夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、等。還有：原購(gòu)房發(fā)票原件、契稅完稅證原件
  和物業(yè)維修基金發(fā)票原件和存折或卡的原件。
  這樣你幫他還款就沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)，就算賣方拿錢跑路，你照樣可以將房產(chǎn)過(guò)戶到你的名下。

  查看全文↓ 2018-08-29 09:09:49
• 153****7319

  購(gòu)買二手房，但賣方未還清房貸，建議進(jìn)行以下流程過(guò)戶規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：
  
  買賣雙方簽訂買賣合同，約定誰(shuí)來(lái)還清賣方貸款剩余本金；
  買賣雙方到銀行簽訂貸款合同；
  銀行審核通過(guò)后再辦理銀行還款；
  到房管局辦理注銷手續(xù)；
  按照流程辦理過(guò)戶手續(xù)；
  把產(chǎn)權(quán)證拿到銀行；
  銀行放款；
  交易圓滿結(jié)束。

  查看全文↓ 2018-08-29 09:09:27
• 132****1888

  第一種情況，買家不可能卷款逃掉，只要是經(jīng)過(guò)正規(guī)銀行審批的貸款，必定有同意貸款書(shū)，一般會(huì)寫(xiě)明收款賬戶，收款賬戶是又業(yè)主方提供的，買家的借款是直接打到業(yè)主賬戶的。
  第二種情況，前提是你要見(jiàn)到同意貸款書(shū)才去交易過(guò)戶，買家信用問(wèn)題在出具同意貸款書(shū)錢就會(huì)解決，如果信用有問(wèn)題的時(shí)出不了同意貸款書(shū)的。
  這兩個(gè)問(wèn)題不須要太擔(dān)心，有銀行在中間處理，如果是廣州的，我還可以幫幫忙。

  查看全文↓ 2018-08-29 09:09:19
• 133****4583

  有風(fēng)險(xiǎn)，建議辦理這種房子買賣**好通過(guò)大型的中介進(jìn)行交易。
  因?yàn)橛觅I方的**款結(jié)清賣方欠款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)就是，結(jié)清貸款后賣方不配合辦理過(guò)戶手續(xù)，這點(diǎn)可以在合同上約定，或者在辦理過(guò)戶后銀行的什么原因?qū)е罗k理不了貸款，那么這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都是不可控的，建議由中介操作，或者由中介方墊資為賣方還清銀行貸款，這樣風(fēng)險(xiǎn)就給中介方，他們就會(huì)更加的把控風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-08-29 09:09:13
• 133****4622

  辦理二手房銀行放款就是 需要產(chǎn)權(quán)證辦成買方的名字后交到銀行，銀行才會(huì)放款，不然銀行是不會(huì)放款的，辦理二手房按揭購(gòu)房流程如下：
  
  簽訂買賣合同；
  約定**款什么時(shí)候付；
  到銀行簽訂按揭合同；
  銀行審核通過(guò)后辦理過(guò)戶手續(xù)；
  產(chǎn)權(quán)證辦成買方的名字后交給銀行；
  銀行辦理抵押后放款給賣方；
  交易結(jié)束；
  辦理二手房過(guò)戶規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議找一家大型的中介賣，他們會(huì)負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶的全流程。

  查看全文↓ 2018-08-29 09:09:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房過(guò)戶中賣方如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)！
  答

  先過(guò)戶再貸款有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果買房無(wú)法通過(guò)銀行的按揭申請(qǐng)，那賣方的尾款就無(wú)法到賬，所以說(shuō)**好是先申請(qǐng)按揭再過(guò)戶，如實(shí)在需要先過(guò)戶再貸款，**好是先去查買方的征信，看是否貸過(guò)款，是否有不良記錄

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• 問(wèn) 單位二手房買賣如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！币虼?，購(gòu)買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買。二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購(gòu)買二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問(wèn)題。如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)買，以免購(gòu)買后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來(lái)越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)**好走訪一些老鄰居，對(duì)房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解?？傊?，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來(lái)更多煩惱。四、考察一下二手房的物業(yè)管理購(gòu)買房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長(zhǎng)期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購(gòu)買新房還是舊房，都越來(lái)越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來(lái)更多的便利。對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，**終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。

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• 問(wèn) 二手房延期過(guò)戶會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)?如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、賣方延期過(guò)戶，買方該怎么辦1.如果有合同的應(yīng)當(dāng)按照合同約定的處理，賣方不能按照合同約定的時(shí)間過(guò)戶，就屬于違約行為，買方可以要求對(duì)方立即過(guò)戶，并承擔(dān)違約責(zé)任，要求賣方支付合同約定的違約金，或者要求賣方賠償因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十九條規(guī)定：有以下情形之一，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。（5）法律規(guī)定的其他情形。賣方延期過(guò)戶屬于上述規(guī)定的第二種情況的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，買方可以要求解除合同，并要求賣方承擔(dān)雙倍定金的賠償責(zé)任。二、延期過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)合同可能被認(rèn)定無(wú)效《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。（3）以合法形式掩蓋非法目的。（4）損害社會(huì)公共利益。（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

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• 問(wèn) 二手房買賣中怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  購(gòu)房人在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見(jiàn)，再慎重簽訂合同。買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容以書(shū)面形式約定好。為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書(shū)面約定。法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。

• 問(wèn) 買二手房風(fēng)險(xiǎn)是什么? 買二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  購(gòu)買二手房有哪七大風(fēng)險(xiǎn)1.自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)包括：（1）購(gòu)房人應(yīng)繳的契稅和出售方應(yīng)繳的個(gè)人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會(huì)被無(wú)限期追繳，還會(huì)處以高額罰金，得不償失。（2）如果使用虛假稅票，銀行將會(huì)拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣方無(wú)法收到剩余房款，購(gòu)房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。（3）未來(lái)購(gòu)房者想賣出這套房子時(shí)，稅務(wù)部門會(huì)核查當(dāng)年繳稅記錄，如有虛假，會(huì)導(dǎo)致房屋無(wú)法交易。（4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。2.抵押查封風(fēng)險(xiǎn)用房屋來(lái)抵押借款是很正常的金融活動(dòng)，只要在辦理過(guò)戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過(guò)戶。但如果有隱藏的，沒(méi)有在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上體現(xiàn)出來(lái)的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過(guò)戶前房屋仍可被債主查封。3.房款支付風(fēng)險(xiǎn)二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會(huì)發(fā)生糾紛。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，**嚴(yán)重的損失莫過(guò)于錢房?jī)墒А?.共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同

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