二手房貸款，資金托管是怎么回事？

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• 151****5715

  通俗講就是，二手房交易的時候，有第三方來協(xié)助資金的監(jiān)管。
  為了就是二手房交易過程中的安全。
  二手房交易資金托管機構(gòu)，選擇銀行作為協(xié)助機構(gòu)，由托管機構(gòu)在銀行設(shè)立二手房交易資金托管帳戶，該帳戶作為二手房交易資金托管的專用帳戶，不得提取現(xiàn)金。買賣雙方應(yīng)在簽訂的托管協(xié)議里，明確托管資金的交付條件。
  2、 二手房交易資金托管的形式和范圍
  市區(qū)范圍的二手房交易，當(dāng)事人可自愿約定交易資金是否需要托管。
  3、 二手房交易資金托管的時間
  托管時間以托管協(xié)議為準(zhǔn)。無貸款的交易見新房產(chǎn)證后交割資金，有貸款的交易，見他項權(quán)證后交割資金。
  二、 托管流程介紹
  （一）、無貸款的交易
  （1）、簽訂買賣合同后，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議
  買賣雙方持經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同等材料，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議，協(xié)議一式三份，托管機構(gòu)和交易雙方各一份。
  （2）、買方至托管銀行繳納托管資金
  買方至托管銀行交付托管資金，足額存入后，買方持存款憑證至托管機構(gòu)。
  托管機構(gòu)確認(rèn)托管資金全部到帳后，出具《二手房交易資金托管到帳證明》（見附件）。
  （3）、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)
  買賣雙方持經(jīng)過備案的二手房買賣合同、托管機構(gòu)開具的托管資金到帳證明及其它申請資料，申請辦理《房屋所有權(quán)證》。登記機構(gòu)受理后，要求買方應(yīng)及時申辦國有土地使用權(quán)證。
  登記機構(gòu)在出具的受理單上，應(yīng)注明，申請方至托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證。
  （4）、交易成功：付費領(lǐng)證取款
  登記機構(gòu)核準(zhǔn)制證后，由托管機構(gòu)代領(lǐng)房產(chǎn)證。
  托管機構(gòu)通知買賣雙方共同到場，買賣雙方簽署《二手房交易托管資金支取收條》后（見附件）：
  1、買方憑土地證，向托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證；
  2、托管機構(gòu)確認(rèn)買方已取得雙證后，開具轉(zhuǎn)帳支票交賣方，由賣方至托管銀行領(lǐng)取托管資金。
  （二）、需貸款的交易
  （1）、簽訂買賣合同后，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議
  買賣雙方持經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同等材料，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議，協(xié)議一式三份，托管機構(gòu)和買賣雙方各一份。
  （2）、買方至托管銀行繳納**款，并向貸款行申請貸款
  買方到托管銀行指定網(wǎng)點繳納**款后，憑借二手房買賣合同、托管協(xié)議、**款憑證及其它資料至貸款銀行提出貸款申請。
  （3）、銀行審批及發(fā)放貸款
  貸款銀行對買方貸款申請進行內(nèi)部審批，審批通過的在簽署相關(guān)借據(jù)及抵押合同后，將貸款發(fā)放至托管中心專戶，并通知買方領(lǐng)取貸款憑證。
  在合同中，應(yīng)明確放貸帳戶為托管機構(gòu)專戶中的買方虛擬子帳號，并將貸款相關(guān)憑證、合同由買方送至托管機構(gòu)。
  貸款憑證摘要中，應(yīng)完整填寫托管協(xié)議號及虛擬子帳號、資金性質(zhì)（商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款），否則托管機構(gòu)作拒收退回處理。
  （4）、買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)和抵押登記
  買方憑貸款憑證至托管機構(gòu)，托管機構(gòu)確認(rèn)托管資金（含貸款）全部到帳后，向買方出具《二手房交易資金托管到帳證明》。
  買賣雙方持二手房買賣合同、托管資金到帳證明及其它辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押登記的各項申請資料，一并申請辦理《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》。登記部門受理后，買方應(yīng)及時申辦國有土地使用權(quán)證。
  （5）、交易成功：付費領(lǐng)證取款
  經(jīng)登記機構(gòu)核準(zhǔn)后，由托管機構(gòu)代領(lǐng)房產(chǎn)證，有抵押貸款的，同時代領(lǐng)他項權(quán)證，并通知貸款銀行領(lǐng)取他項權(quán)證。
  托管機構(gòu)通知買賣雙方共同到場，買賣雙方簽署《二手房交易托管資金支取收條》后（見附件）：
  1、買方憑交清房產(chǎn)證相關(guān)費用的回單及土地證，向托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證；
  2、托管機構(gòu)確認(rèn)買方已取得雙證后，開具轉(zhuǎn)帳支票交賣方，由賣方至托管銀行指定網(wǎng)點領(lǐng)取托管資金；

  查看全文↓ 2018-08-30 17:31:17
• 142****7180

  1、二手房資金托管，通俗講就是二手房交易的時候，有第三方來協(xié)助資金的監(jiān)管。為了就是二手房交易過程中的安全。
  
  2、 二手房交易資金托管的形式和范圍
  
  市區(qū)范圍的二手房交易，當(dāng)事人可自愿約定交易資金是否需要托管。
  
  3、 二手房交易資金托管的時間
  
  托管時間以托管協(xié)議為準(zhǔn)。無貸款的交易見新房產(chǎn)證后交割資金，有貸款的交易，見他項權(quán)證后交割資金。
  
  托管流程介紹
  
  （一）無貸款的交易
  
  （1）簽訂買賣合同后，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議
  
  買賣雙方持經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同等材料，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議，協(xié)議一式三份，托管機構(gòu)和交易雙方各一份。
  
  （2）買方至托管銀行繳納托管資金
  
  買方至托管銀行交付托管資金，足額存入后，買方持存款憑證至托管機構(gòu)。
  
  托管機構(gòu)確認(rèn)托管資金全部到帳后，出具《二手房交易資金托管到帳證明》（見附件）。
  
  （3）辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)
  
  買賣雙方持經(jīng)過備案的二手房買賣合同、托管機構(gòu)開具的托管資金到帳證明及其它申請資料，申請辦理《房屋所有權(quán)證》。登記機構(gòu)受理后，要求買方應(yīng)及時申辦國有土地使用權(quán)證。
  
  登記機構(gòu)在出具的受理單上，應(yīng)注明，申請方至托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證。
  
  （4）交易成功：付費領(lǐng)證取款
  
  登記機構(gòu)核準(zhǔn)制證后，由托管機構(gòu)代領(lǐng)房產(chǎn)證。
  
  托管機構(gòu)通知買賣雙方共同到場，買賣雙方簽署《二手房交易托管資金支取收條》后：
  
  1、買方憑土地證，向托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證；
  
  2、托管機構(gòu)確認(rèn)買方已取得雙證后，開具轉(zhuǎn)帳支票交賣方，由賣方至托管銀行領(lǐng)取托管資金。
  
  （二）需貸款的交易
  
  （1）簽訂買賣合同后，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議
  
  買賣雙方持經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同等材料，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議，協(xié)議一式三份，托管機構(gòu)和買賣雙方各一份。
  
  （2）買方至托管銀行繳納**款，并向貸款行申請貸款
  
  買方到托管銀行指定網(wǎng)點繳納**款后，憑借二手房買賣合同、托管協(xié)議、**款憑證及其它資料至貸款銀行提出貸款申請。
  
  （3）銀行審批及發(fā)放貸款

  查看全文↓ 2018-08-30 17:31:03
• 151****7731

  二手房資金監(jiān)管流程
  1、二手房資金監(jiān)管流程——全款：
  ①買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求；
  ②買方在店鋪（資金監(jiān)管核心提供）使用POS機刷卡交易全款，款項直接進入資金監(jiān)管賬戶中，由XX銀行監(jiān)管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議》；
  ③店鋪、房地產(chǎn)交易市場為買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續(xù)；
  ④辦理完過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，銀行按指令撥付購房款。
  2、二手房款資金監(jiān)管——**款（貸款）：
  ①買賣雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求；
  ②XX銀行審核買賣雙方的資質(zhì)，并與買方簽署貸款相關(guān)合同；
  ③評估該套房產(chǎn)，根據(jù)評估報告確定**款金額；
  ④買方在店鋪使用POS機刷卡支付**款，款項直接進入資金監(jiān)管賬戶中，由銀行監(jiān)管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議》；
  ⑤店鋪、房地產(chǎn)交易市場為買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續(xù)；
  ⑥辦理完過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，銀行按指令撥付**款；
  ⑦銀行見他項權(quán)利證后，支付尾款給賣方。
  資金監(jiān)管是一種二手房交易中的一種保障制度，沒有強制性，二手房買賣雙方可以按照需求進行使用，**形象的例子就是買賣物品時的支付寶。
  如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣家享用買家的**款還清貸款，解除房屋抵押，然后在過戶房產(chǎn)給買家。買家擔(dān)心賣家把這筆錢用作他用，房產(chǎn)不能辦理過戶，雙方就可以使用資金監(jiān)控。資金監(jiān)管是把購房人已經(jīng)支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，專款專用。也就是說，只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。

  查看全文↓ 2018-08-30 17:30:54

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• 問 房屋托管是怎么回事，什么是房屋托管？
  答

  經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關(guān)系的建立是兩份合同組成的，一份是經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主簽訂的包租合同，另一份是經(jīng)紀(jì)公司與承租人簽訂的出租合同，這與所謂的“居間租賃”通過一份“三方合同”完成租賃業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模式截然不同。

  全部3個回答>
• 問 什么是二手房交易資金托管?
  答

  由于登記機關(guān)在審核二手房交易登記過程中常因司法查封、拆遷凍結(jié)、登記手續(xù)不全等原因通知當(dāng)事人補件或不予辦理登記,造成買賣雙方因交易中止、退款等引起矛盾和糾紛。而有些運作不規(guī)范的中介公司在掛牌出賣、交易洽談、合同簽訂、申報登記、領(lǐng)取權(quán)證過程中,欺瞞買賣雙方、暗箱操作,既收取買賣雙方的傭金,又牟取房屋差價,嚴(yán)重侵害了買賣雙方的合法權(quán)益。為了規(guī)避風(fēng)險,切實保障二手房交易雙方的合法權(quán)益,南京市設(shè)立了二手房交易資金托管賬戶,按照自愿和不收取服務(wù)費的原則為買賣二手房的當(dāng)事人提供交易資金托管服務(wù),避免二手房交易過程中出現(xiàn)交易欺詐或一方不履約造成的交易糾紛,有利于二級市場的規(guī)范,進一步促進二手房市場的發(fā)展。

• 問 二手房買賣資金托管
  答

  通俗講就是，二手房交易的時候，有第三方來協(xié)助資金的監(jiān)管。為了就是二手房交易過程中的安全。二手房交易資金托管機構(gòu)，選擇銀行作為協(xié)助機構(gòu)，由托管機構(gòu)在銀行設(shè)立二手房交易資金托管帳戶，該帳戶作為二手房交易資金托管的專用帳戶，不得提取現(xiàn)金。買賣雙方應(yīng)在簽訂的托管協(xié)議里，明確托管資金的交付條件。2、 二手房交易資金托管的形式和范圍市區(qū)范圍的二手房交易，當(dāng)事人可自愿約定交易資金是否需要托管。3、 二手房交易資金托管的時間托管時間以托管協(xié)議為準(zhǔn)。無貸款的交易見新房產(chǎn)證后交割資金，有貸款的交易，見他項權(quán)證后交割資金。二、 托管流程介紹（一）、無貸款的交易（1）、簽訂買賣合同后，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議買賣雙方持經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同等材料，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議，協(xié)議一式三份，托管機構(gòu)和交易雙方各一份。（2）、買方至托管銀行繳納托管資金買方至托管銀行交付托管資金，足額存入后，買方持存款憑證至托管機構(gòu)。托管機構(gòu)確認(rèn)托管資金全部到帳后，出具《二手房交易資金托管到帳證明》（見附件）。（3）、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)買賣雙方持經(jīng)過備案的二手房買賣合同、托管機構(gòu)開具的托管資金到帳證明及其它申請資料，申請辦理《房屋所有權(quán)證》。登記機構(gòu)受理后，要求買方應(yīng)及時申辦國有土地使用權(quán)證。登記機構(gòu)在出具的受理單上，應(yīng)注明，申請方至托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證。（4）、交易成功：付費領(lǐng)證取款登記機構(gòu)核準(zhǔn)制證后，由托管機構(gòu)代領(lǐng)房產(chǎn)證。托管機構(gòu)通知買賣雙方共同到場，買賣雙方簽署《二手房交易托管資金支取收條》后（見附件）：1、買方憑土地證，向托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證；2、托管機構(gòu)確認(rèn)買方已取得雙證后，開具轉(zhuǎn)帳支票交賣方，由賣方至托管銀行領(lǐng)取托管資金。（二）、需貸款的交易（1）、簽訂買賣合同后，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議買賣雙方持經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同等材料，至托管機構(gòu)簽訂托管協(xié)議，協(xié)議一式三份，托管機構(gòu)和買賣雙方各一份。（2）、買方至托管銀行繳納**款，并向貸款行申請貸款買方到托管銀行指定網(wǎng)點繳納**款后，憑借二手房買賣合同、托管協(xié)議、**款憑證及其它資料至貸款銀行提出貸款申請。（3）、銀行審批及發(fā)放貸款貸款銀行對買方貸款申請進行內(nèi)部審批，審批通過的在簽署相關(guān)借據(jù)及抵押合同后，將貸款發(fā)放至托管中心專戶，并通知買方領(lǐng)取貸款憑證。在合同中，應(yīng)明確放貸帳戶為托管機構(gòu)專戶中的買方虛擬子帳號，并將貸款相關(guān)憑證、合同由買方送至托管機構(gòu)。貸款憑證摘要中，應(yīng)完整填寫托管協(xié)議號及虛擬子帳號、資金性質(zhì)（商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款），否則托管機構(gòu)作拒收退回處理。（4）、買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)和抵押登記買方憑貸款憑證至托管機構(gòu)，托管機構(gòu)確認(rèn)托管資金（含貸款）全部到帳后，向買方出具《二手房交易資金托管到帳證明》。買賣雙方持二手房買賣合同、托管資金到帳證明及其它辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押登記的各項申請資料，一并申請辦理《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》。登記部門受理后，買方應(yīng)及時申辦國有土地使用權(quán)證。（5）、交易成功：付費領(lǐng)證取款經(jīng)登記機構(gòu)核準(zhǔn)后，由托管機構(gòu)代領(lǐng)房產(chǎn)證，有抵押貸款的，同時代領(lǐng)他項權(quán)證，并通知貸款銀行領(lǐng)取他項權(quán)證。托管機構(gòu)通知買賣雙方共同到場，買賣雙方簽署《二手房交易托管資金支取收條》后（見附件）：1、買方憑交清房產(chǎn)證相關(guān)費用的回單及土地證，向托管機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證；2、托管機構(gòu)確認(rèn)買方已取得雙證后，開具轉(zhuǎn)帳支票交賣方，由賣方至托管銀行指定網(wǎng)點領(lǐng)取托管資金；

• 問 資金托管是什么？購買二手房是否必須進行資金托管？
  答

  資金托管在二手房交易中起到資金安全保障作用，非法定強制要求。但為確保雙方權(quán)益及降低風(fēng)險，建議選擇資金托管，有利于避免潛在的法律糾紛和經(jīng)濟損失。

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• 問 ??二手房貸銀行上門評估嗎？評估是怎么回事？
  答

  是的，二手房必須經(jīng)過評估確定貸款額度，按照評估價和交易價格較低者計算貸款額度。目前市場上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格3．所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。對于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計理論和數(shù)學(xué)模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

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