朋友介紹買開發(fā)商抵押出去的房子便宜，但是風(fēng)險(xiǎn)有多大？

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• 135****1896

  一、購買抵押房的風(fēng)險(xiǎn)如下：
  (一)若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效
  根據(jù)《擔(dān)保法》第149條及房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效。這是對轉(zhuǎn)讓已抵押的房屋的一種限制。
  根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商須事先通知銀行并告知消費(fèi)者房屋已抵押的事實(shí)，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
  (二)銀行可能會(huì)依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸
  另外，如果開發(fā)商在向銀行提供擔(dān)保或還貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會(huì)依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸。因此對于購房者來講買已被抵押的房屋風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。在這種情況下，開發(fā)商與購房者的房屋交易手續(xù)和開發(fā)商與銀行解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關(guān)重要。具體來說，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時(shí)間差?？傊?，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風(fēng)險(xiǎn)降到**低。
  二、轉(zhuǎn)讓抵押房屋合同是否有效
  (一)抵押房允許轉(zhuǎn)讓，但抵押房轉(zhuǎn)讓附有一定條件
  總的來說首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。
  (二)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記
  被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/span>

  查看全文↓ 2018-09-20 15:02:03
• 153****8992

  這樣的房子風(fēng)險(xiǎn)比較大！開發(fā)商拿去抵押了，到時(shí)候很難出房產(chǎn)證！而且開發(fā)商抵押了！除非開發(fā)商保證能出房產(chǎn)證！這樣的房子**好先把產(chǎn)權(quán)搞清楚！還是慎重點(diǎn)好！

  查看全文↓ 2018-09-20 15:02:01
• 146****3982

  有抵押房屋轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)主要是買方風(fēng)險(xiǎn)，與沒有設(shè)定抵押權(quán)的房屋相比，有抵押的房屋轉(zhuǎn)讓前，必須先將抵押注銷，使房屋恢復(fù)到?jīng)]有權(quán)利限制的狀態(tài)，之后才能辦理過戶登記。在這個(gè)過程中，可能會(huì)出現(xiàn)不可控因素，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。
  
  開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效根據(jù)《擔(dān)保法》第149條及房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效。
  
  購房者購買已被抵押的房屋風(fēng)險(xiǎn)比較大，還體現(xiàn)在一個(gè)方面：如果抵押人在向銀行還貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會(huì)依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸，這樣買家就無法獲得房屋，只能向賣家索要違約賠償。所以，在這種情況下，買家一定要銜接好賣家抵押人與購房者的房屋交易手續(xù)和抵押人與銀行解除抵押手續(xù)的時(shí)間。
  
  因此，購房者在與賣家簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)得到銀行的明確承諾?？梢杂摄y行密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押，**好是簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，總之，如果購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，就能使自己的購房風(fēng)險(xiǎn)降到**低。

  查看全文↓ 2018-09-20 15:01:43

相關(guān)問題

• 問 我們買的房子發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被開發(fā)商抵押出去?該怎么辦？
  答

  建議購房者在購房過程中,除了查詢,還要注意及時(shí)網(wǎng)簽并備案。但不少項(xiàng)目在銷售時(shí)仍與購房者先簽訂紙合同,而網(wǎng)簽滯后。不少業(yè)主由于不了解情況,以為有了紙合同就萬事大吉,其實(shí)紙合同與網(wǎng)簽相比,有很大的區(qū)別。相關(guān)部門工作人員表示,如果是房子出現(xiàn)了除在建工程之外的抵押或者是查封,系統(tǒng)里都有記錄,是網(wǎng)簽不了的,購房者可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并避免損失。

  全部2個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商把房子抵押出去了，而我已經(jīng)和售樓簽了合同，這種情況應(yīng)該怎么辦？
  答

  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 已經(jīng)網(wǎng)簽過的房子還能被房主抵押出去嗎?
  答

  買二手房調(diào)查產(chǎn)權(quán)是需要多少時(shí)間

  全部3個(gè)回答>
• 問 我的房子抵押出去后，再怎么買房？交什么稅、？
  答

  就基本的二手房交易稅收 不用多交

  全部10個(gè)回答>
• 問 房產(chǎn)證已設(shè)定抵押是表示該房子已經(jīng)抵押出去了嗎？是不是不可以買這樣的房子 ？
  答

  房產(chǎn)證已設(shè)定抵押是指這套房子已經(jīng)抵押給其他人了，可能是他做按揭貸款買的房子，會(huì)抵押給銀行或其它，他手上肯定留了復(fù)印件，如果你接給他的錢多了，可能這房子抵給你也不夠，現(xiàn)在有些人拿值100萬的房子去銀行借150萬回來，房產(chǎn)證復(fù)印件沒有任何法律效應(yīng)，你還是當(dāng)心點(diǎn)