房東違約，房屋買賣 糾紛會怎么判決？

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• 144****8564

  樓主您好！
  　　樓上各位的我的意見與 yqmyt |比較一致，當(dāng)然也有一些補充供您參考!
  　　首先是合同效力問題，即合同是否有效。
  　　法條：合同法第五十二條規(guī)定（一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。）的情形之一合同無效的以外，根據(jù)合同法第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
  　　您與業(yè)主簽訂購房合同或者協(xié)議，肯定不是以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；）但**后一條：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。您的合同在這里是有點瑕疵的，2005年4月國務(wù)院就出臺了，期房禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而您簽合同的時候，該房屋的尚未取得房產(chǎn)證，土地證因此屬于一般意義上的期房。嚴(yán)格說如果你們當(dāng)?shù)胤ㄔ赫J(rèn)定違反此法規(guī)的話，您的這個合同屬于無效合同，結(jié)果是返還原狀。另外作為夫妻只有一方簽字，對您也不是很有利，畢竟是雙方共有財產(chǎn)，一般**好是有配偶同意出售證明，否則他妻子以不知情為由主張合同無效也是有可能的。
  　　但以上并不是唯一可能性，1、很多法官也有認(rèn)為這個協(xié)議是個期權(quán)轉(zhuǎn)讓，協(xié)議或合同應(yīng)該有效，2、這個合同屬于效力待定，但現(xiàn)在房本土地證已經(jīng)下來了，那么這個合同同時也就生效了，因為現(xiàn)在這個房子已經(jīng)不是期房了。3、您與業(yè)主方簽訂合同已經(jīng)10個月，而且已經(jīng)裝修入住，首先丈夫可以有表見代理，其次這么長的時間可以認(rèn)為其妻子已經(jīng)知道，第三您是善意第三人，**后房子您已經(jīng)裝修并已經(jīng)入住4、合同法更多的是要維護合同履行，所以您得到支持的肯能性也還是比較大。也就是這個合同認(rèn)定有效。（這里如果這個房子是您現(xiàn)在的唯一住房，對您會更有利，畢竟不能把您趕到大街上，現(xiàn)在是和諧社會）
  　　其次合同認(rèn)定有效后，才會涉及到業(yè)主是否可以違約。
  　　業(yè)主當(dāng)然可以違約，但您也可以有相應(yīng)主張
  　　法條：合同法第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”追究對方違約責(zé)任。
  　　翻譯過來就是您可以主張：
  　　1、繼續(xù)履行合同，您如果希望這樣，首先要保證這個房子還在業(yè)主名下，存在繼續(xù)履行的可能性，如果房子已經(jīng)賣掉了，不是業(yè)主名下的房子了，那就不存在繼續(xù)履行的可能了。實操中如果對方有跡象轉(zhuǎn)移財產(chǎn)一般就是起訴后要求法院查封。
  　　2、采取補救措施，這個與您這個無關(guān)，業(yè)主是惡意的，根本不會補救什么了。
  　　3、要求對方賠償您的損失。首先違約金不同于定金，定金**高賠償額是20%，違約金是屬于雙方約定的，只要不是明顯過高，比如您說的30%，按照現(xiàn)在的房價，我覺得法院都應(yīng)該支持。另外比如您說的其他損失，按照誰主張誰舉證的原則，您需要提交相應(yīng)證據(jù)證明因為業(yè)主違約造成您的實際損失。法院才會支持。
  　　綜上建議您
  　　1、先收集業(yè)主想違約的證據(jù)，這只是做好準(zhǔn)備，（**好不上法庭，因為您這個第一點對您風(fēng)險是**大的，如果合同有效，那么對方的違約責(zé)任不會輕)。
  　　2、通過中介去給業(yè)主算違約成本，房價40萬，30%違約金12萬，10萬裝修，如果他愿意賠，我覺得也就解約了，那么業(yè)主的房屋成本就變成了62萬（當(dāng)然這里還沒有算其他損失）。讓中介問問業(yè)主對房子有沒有信心賣到65萬，如果沒有信心，那么即沒有賺到錢，都落了個不守信用的名聲，是否值得？
  　　3、如果他真賠您22萬，那您再考慮是否同意他違約，62萬是否能買到類似的房子？
  　　4、遇見這種小人業(yè)主真的很無語，但您要是通過訴訟解決這個事情，太費時費力了，經(jīng)過上面的工作，您再看下業(yè)主反映，如果對方提出的要求不是很過分，您可以考慮是否再補償他一點錢，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的錢補償他算了，這也許是比較快捷的解決問題的方法。
  　　5、雙方一旦達(dá)成新的協(xié)議，必須形成書面文字，簽字按手印。這個對于上面期房問題也會是一個很好的反駁證據(jù)，因為現(xiàn)在簽訂的任何關(guān)于房子的問題，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不會被懷疑了！
  　　基本就是以上了，不知道說明白沒有，**后祝您順利！

  查看全文↓ 2018-10-15 20:16:10
• 143****3403

  你好！針對民事訴訟，原告經(jīng)傳喚拒不到庭，按自動撤訴處理；被告拒不到庭，可以缺席審判。希望能夠幫到你！

  查看全文↓ 2018-10-15 20:16:01
• 135****8719

  可以的。
  1.是否可以判決并不是由開庭次數(shù)來決定的，主要是根據(jù)案件的審理進程是否完結(jié)做出裁決。
  2.如果案件事實清楚，法律關(guān)系明確，雙方爭議不大，那么開一次庭基本就可以判決。如果案情復(fù)雜，雙方爭議較大，可能要開兩次以上庭才能解決。

  查看全文↓ 2018-10-15 20:15:55
• 136****8302

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  　　在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內(nèi)容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個對訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。

  查看全文↓ 2018-10-15 20:15:50

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• 問 房東違約，房屋買賣 糾紛會怎么判決？
  答

  你這種情況是屬于交易正在進行中，對方不愿意配合過戶，法院判定你勝訴后可以強制辦理，到時候不需要他到場，法院執(zhí)行人員去房管部門直接變更就可以了。沒關(guān)系，有些人不管怎么威脅，都不是**后的結(jié)論，法院的判決書才是定論，一般情況下審判員也是不敢亂來的，要是徇私枉法，你上訴就翻案了。記住，你沒有得到有效結(jié)果前千萬不能隨便撤訴，你撤訴后在想立案，法院有權(quán)不受理。**后告訴你，仲裁是在法院前可以調(diào)解，法院受理了，仲裁就停止了，法院判決結(jié)果才是**有效定論。我是法院的，你要相信法律的公正！當(dāng)然，訴訟之路是曲折和證據(jù)的耐心下才有光明！

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  答

  您好，此時買您家房子的人構(gòu)成了預(yù)期違約，基本可以確定合同目的無法實現(xiàn)。預(yù)期違約是一種可選擇的違約救濟手段，在一方當(dāng)事人明確表示違約情況下，當(dāng)事人一方可以直接解除合同，使合同關(guān)系消滅，并可要求預(yù)期違約方承擔(dān)損害賠償責(zé)任；也可以等待合同履行期的到來，在另一方當(dāng)事人實際違約時，依照實際違約請求對方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)你們的合同，違約金只有在逾期交付房產(chǎn)或逾期支付房款情況下才能適用?，F(xiàn)在這個時間點，根據(jù)合同不能適用違約金。但您可選擇現(xiàn)在就主張訂金罰則，或引用《**高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(2012年5月10日，法釋〔2012〕8號)：第二十八條：買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。主張超出違約金部分的損害賠償并解除合同，但是需要提供充足的證據(jù)證明您遭受了該等損失。（房價下跌的證據(jù)）。另外，對于預(yù)期違約，您也可以等待履行期到來。合同履行期到后，除非出現(xiàn)以下三種情形，否則違約方就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行：A.法律上或者事實上不能履行的；B.債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費過高的；C.債權(quán)人未在合理期限內(nèi)要求履行的。所以您也可以到時候請求對方繼續(xù)履行合同，若對方依舊拒絕，可以主張按照合同約定請求賠償。

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• 問 ??房屋買賣房東違約一般怎么處理？
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  二手房買賣買方和賣方違約規(guī)定如下：根據(jù)二手買賣定金法則：買方違約，賣方?jīng)]收買方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任賣方違約；賣方需支付買方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。備注：盡量不要違約。

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• 問 如何避免房屋買賣糾紛，怎么規(guī)避房屋買賣糾紛風(fēng)險？
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  貸款不到賣家不交房 提前約定條款避風(fēng)險為規(guī)避風(fēng)險或合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介退回或減免收取中介費，要求賣方退回購房定金等。 此外，針對當(dāng)下銀行房貸申請時隱藏的不確定因素，建議買家應(yīng)適度調(diào)高**預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。房沒買成中介費不退 合同合法中介可收費在房屋交易過程中，中介的行為實際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買賣合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買賣過戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費

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• 問 ??房屋買賣出現(xiàn)糾紛，房屋買賣合同糾紛怎么解決？
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  搜集證據(jù)，到法院起訴，主張對方承擔(dān)違約責(zé)任。《中華人民共和國合同法》第七章　違約責(zé)任　　第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。　　第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

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