二手房交易具體有哪些注意事項

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• 146****7821

  第1步：買賣前的產權審核
  首先，要仔細查看業(yè)主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產權歸屬。
  風險提示：此環(huán)節(jié)**大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。 可以關注房源幫（fangyb888）
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。 可以關注房源幫（fangyb888）
  第3步：付首期及資金監(jiān)管
  資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。
  出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_?？梢躁P注房源幫（fangyb888）
  第4步：簽訂買賣合同
  在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。
  簽訂書面協(xié)議時，**主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監(jiān)管等。
  交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。
  風險提示： 1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。 2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。 3.如果房產有較為貴重的家私家電，**好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。 4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。可以關注房源幫（fangyb888）
  第5步：選銀行和辦按揭。
  如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。
  風險提示： 1 .如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等?？梢躁P注房源幫（fangyb888）
  第6步：過戶及交稅
  去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。
  風險提示： 1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。 2 .目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任?？梢躁P注房源幫（fangyb888）
  第7步：后續(xù)事項
  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。
  風險提示： 1.如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以**好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大。 2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，**好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

  查看全文↓ 2018-10-17 01:16:35
• 134****9890

  購買二手房需要注意的問題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
  
  二、要審查房屋權屬，確認房主真實身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級、觀察房屋內部結構：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。
  
  購買二手房手續(xù)：
  
  1.買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
  
  2.簽訂二手房買賣合同。
  
  3.找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。
  
  4.貸款的房子要辦理相關按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
  
  5.按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權證。
  
  6.將合同交到房管部門產權交易相關辦事窗口，拿受理單。
  
  7.憑受理單到農稅繳納相關稅費，拿契稅完稅證。
  
  8.憑完稅契證到土管部門辦理國土證。

  查看全文↓ 2018-10-17 01:16:22
• 158****3830

  二手房交易需要注意的幾大注意事項：
  1、房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
  2、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  3、房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  4、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  5、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  6、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  7、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  8、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
  9、單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  10、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

  查看全文↓ 2018-10-17 01:16:14

相關問題

• 問 二手房交易具體有哪些注意事項
  答

  1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書。　　2、到房管局查驗賣方的房產證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳耍绻课轂槎嗳斯灿?，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件?！　?、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書?！　?、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯?！　?、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。　　8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準?！　?、關鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

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• 問 二手房交易注意事項有哪些?
  答

  房子是不是真是存在，是否有抵押，是否可以正常銷售

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• 問 二手房交易注意事項有哪些？
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  二手房交易注意事項：二手房雖然價格較優(yōu)惠，但是在交易過程中容易產生各種糾紛，所以在進行二手房交易的過程中需要注意各方面。特別是在簽訂合同和手續(xù)辦理的時候。1、比較價格：二級市場真正的價格應該怎樣，您可以通過公開信息如報紙信息、網(wǎng)上信息、中介機構發(fā)布的信息等，進行分析比較，也可以向專業(yè)的房地產評估機構了解市場行情。2、預約看房：通過中介代理公司您在看房前應與代理公司簽訂《委托代理協(xié)議》和《看房單》。在看房時間安排方面要注意：**好提前一天預約看房;業(yè)主一般不可能24小時在家等候，**好下班后或休息時間看房。直接與售房者聯(lián)系看房許多買房者都是通過親戚、朋友介紹或通過其它公開渠道獲得信息并直接和賣房人聯(lián)系，在預約看房前，盡量多了解對方房產情況，如地段、價格、面積、樓層、產權是否清楚等，做到心中有數(shù)。3、簽訂合同：您在看過房后，表示滿意，希望與賣房人簽訂合同時，應該準備身份證和購房定金。在簽訂合同時，您需要慎重注意以下幾點問題：房屋產權是否明晰，賣房者是否具有《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》，是否具有全部產權，物業(yè)是否是他本人所有。雙方交易稅費如何負擔;屋內設備如何安排，物業(yè)騰空交接時間如何商定;違約責任及如何爭議解決;房款如何支付。若通過中介代理公司簽署合同時應特別注意：檢驗中介代理公司的《資質證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，非法中介不受國家保護;在二手房交易中，中介公司是無權代表賣房者簽署售房協(xié)議的，您必須與賣房者本人簽署協(xié)議，方為有效;若中介公司以售房者代理人的身份與您簽署協(xié)議，您也有權知道售房者的具體情況，特別是成交價格是否經(jīng)過售房者認可等，以免被中介公司賺取了差價。4、手續(xù)辦理：二手房的手續(xù)辦理大致可分為以下六步：①、準備：賣方應準備身份證、戶口簿、《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》、交易課稅評估報告以及買方的身份證明;如賣方有共有人，必須出具房屋共有人同意出售證明，共有人必須簽字蓋章。②、填寫權屬轉移登記申請表和《房屋買賣合同》，向房屋所在地交易所提出申請，交易所審查賣方房屋檔案權屬是否清晰和買方身份證明。③、審核通過后，交易所發(fā)放交易轉移過戶收件單。④、憑繳費單，買賣雙方繳納國家稅費(契稅、交易手續(xù)費、土地收益金、印花稅、產權登記費)。⑤、持交費票據(jù)、買方身份證、過戶收件單領取新的《房屋所有權證》。⑥、買方持新《房屋所有權證》和雙方簽署的《買賣合同》、原《國有土地使用權證》以及契稅和土地收益金原始憑證到所在區(qū)土地分局辦理土地使用權登記，換發(fā)新的《國有土地使用權證》。5、物業(yè)交驗：您應在合同規(guī)定的時間內進行驗房，驗房的內容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致;物業(yè)里的家具等是否已搬空;物業(yè)鑰匙是否已交付;有關物業(yè)費用換出方是否已結清。驗房后，您要注意結清相關的結算費用。

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• 問 二手房交易注意事項有哪些？
  答

  要是買二手房首選要確定房子有沒有問題,還有就是您是一次性還是貸款,要是貸款要去銀行查下征信,看自己能帶多少,別到時候看上房子貸款下不來,**好的辦法還是找一個信得過中介公司去辦,放心省事!

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• 問 二手房交易注意事項有哪些?
  答

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。

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