買大齡二手房有何缺點？如何查二手房房齡？

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• 143****3533

  一、“大齡”二手房有什么缺點？
  
  1、影響貸款年限
  
  在同等條件下，房齡越老，貸款年限就越短，月供就會相應(yīng)提高，每個月的還貸壓力就會比較大。有的銀行甚至?xí)Χ址磕挲g進行規(guī)定，超過25年或30年的老房子不能申請貸款。
  
  2、影響土地使用年限
  
  住宅的土地使用年限一般是70年，房屋所有權(quán)年限為永久，房齡過大的房子，土地使用年限自然就要短一些，一旦土地到期，要按相關(guān)流程進行續(xù)期，甚至有可能需要交納土地出讓金。
  
  3、居住成本會增加
  
  房齡越老，房子所受到的磨損就越多，可能出現(xiàn)的問題也就越多，如墻體剝落、房屋漏水等等，這樣就需要購房者對房子進行修理，維修費用想必也是一筆不小的支出。
  
  4、居住舒適度降低
  
  房齡越老，意味著房屋距離現(xiàn)在越久遠，以前的設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃包括環(huán)境、停車位、管理等方面都與現(xiàn)在人們的生活方式存在一定的差異，會給購房后的生活帶來諸多不便，想要再次出租或者出售房屋，難度會增加許多。
  
  二、二手房的房齡如何計算？
  
  首先，購房者要明確批地時間和竣工時間兩個概念，批地時間是指開發(fā)商取得開發(fā)用地的土地使用權(quán)證書記載的起始時間，竣工時間是指建筑工程經(jīng)竣工驗收合格交付使用的日期；批地時間及竣工時間可以直接在房產(chǎn)證上看到，也可以由賣家持身份證、產(chǎn)權(quán)證書到國土局進行查檔。
  
  而所謂房齡指的是房屋本身的年齡，通常從房屋（樓盤）竣工驗收合格開始算。舉個例子：一個樓盤的批地時間為1998年、竣工時間為2008年，那么，截止2018年，該樓盤的年齡為10年。
  
  三、“多大年齡”的二手房適合購買？
  
  1、房齡比較短的房子慎買
  
  由于不滿兩年的房子需要交納增值稅，不符合滿五唯一條件的房子要交個人所得稅，而這兩項是二手房交易稅費中占比比較大的部分，因此建議購房者盡量不要選擇5年以內(nèi)的二手房。
  
  2、5~10年的二手房
  
  在二手房市場上，5-10的房子**受歡迎，因為這類房子的稅費較低，且年齡不是過大，購房者可以順利的申請貸款。需要注意的是2000年之前造的房子，特別是板樓，都是預(yù)制板頂子，買的時候檢查好有無質(zhì)量問題。
  
  3、10年以上的二手房慎買
  
  一是這類房子再過5-7年，房齡就接近20年了，如果購房者到時想要出售，銀行是否愿意放貸都成問題，即使能夠貸到款，額度相對也會低很多，且銀行可能會要求支付較高的**款，并且無法享受利率優(yōu)惠。二是這類房子年齡較大，居住舒適度比較差。

  查看全文↓ 2018-10-17 09:43:06
• 131****9596

  二手房如何看房齡？
  一、到產(chǎn)權(quán)登記部門查詢
  買二手房，辨別房齡**合適的辦法就是去房屋產(chǎn)權(quán)登記部門查檔，一般是住建委所在地或不動產(chǎn)登記中心，那里能查到**準確的房齡，但是這個對于買家來說比較困難，需要由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證、身份證等相關(guān)證件去查詢，費時費力，很多賣家都不愿意配合，尤其是在沒拿到定金之前。就算房齡是影響貸款的，買家需要查詢也是要等到簽過合同進入貸款階段才行，也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了前期交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢。
  二、查看產(chǎn)權(quán)證
  產(chǎn)權(quán)證的辦理時間大致能推斷出房齡。首次出賣的二手房可通過下面這個方法推算，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前推一兩年時間，如果是公房則時間更長，**少前推兩三年時間，而如果是多次轉(zhuǎn)讓的房子可以看房產(chǎn)證上房屋的建成年代，有些房屋的房產(chǎn)證上會顯示建成年代，有的房產(chǎn)證上會有測繪頁，上面會有房屋建成年代的記載，可以做房齡參考。
  三、觀察房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)
  買二手房看房的時候也應(yīng)該注意房齡問題，特別是剛剛粉飾過的墻面，很有可能是為了出售而翻新，看房的時候需要注意觀察廚房、衛(wèi)生間，因為廚衛(wèi)的裝修關(guān)系到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風(fēng)格、材質(zhì)能判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡，還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。
  四、多方打聽收集信息
  一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區(qū)周圍，對房屋的真實年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會告知你真實信息，二是通過小區(qū)物業(yè)或鄰居打聽，通過旁敲側(cè)擊獲得答案，了解真實的房齡。

  查看全文↓ 2018-10-17 09:42:41
• 141****3117

  二手房交易過程中中介公司常常會隱瞞房屋真實年齡的現(xiàn)象，那么這一手段對于購房者會有怎樣的影響呢？**直接的聯(lián)系就是老房子的價格比新房子的價格低，房齡還會影響到貸款的數(shù)額和年限。在談價時，購房者由于不知情，可能會比較容易接受這個“偽年輕”的房子，**終導(dǎo)致利益受損。那么購房者在購買二手房時怎樣確定房齡呢？如何才能解決這個問題呢？下面就來一起看看吧！
  
  一、房齡長短有何不同
  
  一般房齡較長，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施，從而使房主對這類房源抱有較大的**信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長，房屋**空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現(xiàn)貶值。
  
  從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的房屋維修費用，增加物業(yè)的維護成本，購房者的實際購房成本將增高。
  
  此外，房齡較長的二手房，還將面臨難以申請銀行貸款的風(fēng)險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。所謂的評估價則是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過專業(yè)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款金額一般還會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。
  
  二、房齡為何會出問題
  
  購買二手房時，房齡為何會出現(xiàn)問題呢？這是因為在房產(chǎn)證上是不體現(xiàn)房齡的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次，所以**后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。
  
  如果買方想要查詢，需由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，到房產(chǎn)交易中心才行。但因耽誤時間，一般賣家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過合同進入辦貸階段。也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢，但這時即使知道真相也為時已晚。
  
  三、房齡應(yīng)該如何應(yīng)對
  
  隨著實際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的維修費用，實際購房成本將增高。所以在購二手房時，**好在有買賣雙方及中介公司簽字的合同中注明“房齡”。
  
  如果在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過程中故意隱瞞房屋真實房齡，購房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者有惡意隱瞞房屋真實房齡的情況，嚴重損害購房者利益，則購房者有權(quán)依據(jù)《合同法》的規(guī)定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。

  查看全文↓ 2018-10-17 09:42:33
• 144****9992

  如今，新房的價格比較高，位置也越來越偏，很多要求好位置的購房者，就把目光放在了一些老舊二手房上，位置好，價格相對能接受。但是買二手房，存在很多問題，其中房齡對二手房的影響就有很多，購房者一定要知道。
  
  
  
  一、房齡高的房子 存在哪些問題？
  
  1、房齡超過20年易被銀行拒貸
  
  房齡較高的房子，貸款時，比較困難。
  
  目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格，一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個別銀行甚至要求房齡在15年以內(nèi)的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內(nèi)。
  
  2、買房成本加大
  
  買二手房**終能貸多少款，是由評估值決定的，因為二手房貸款額度＝二手房評估價×**高可貸款比例。評估價越高，貸款的額度就越大。
  
  很多房齡大的房子，不僅土地使用年限短，而且還會出現(xiàn)這樣那樣的問題，導(dǎo)致房屋的評估價比較低。
  
  3、居住成本加大
  
  房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的房屋維修費用，增加物業(yè)的維護成本，導(dǎo)致實際居住成本增高。
  
  4、居住的舒適度會降低
  
  現(xiàn)在新建的房子，在戶型的設(shè)計和園林的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化；物業(yè)管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，小區(qū)的環(huán)境比較差、車位不足、物業(yè)管理方面相對不完善，居住的舒適度大大降低。
  
  5、房齡久或存在安全隱患
  
  房子建造的越久，都會有一定的受損程度?？赡苄枰M行維修，特別是廚房廁所等。而且以前的建筑材料和建筑工藝都有點落后，所以房屋經(jīng)過多年的“風(fēng)霜”，可能會存在安全隱患。
  
  6、價值空間小
  
  房齡越長，房屋**空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現(xiàn)貶值。
  
  二、二手房房齡怎么查更準確？
  
  1、去建委查詢房屋檔案
  
  去建委查詢房屋檔案來判斷房齡是**穩(wěn)妥的查詢方式。
  
  注意事項：此方法需要房主持房本和身份證明等資料現(xiàn)場查詢。問題是如果沒有達成購房協(xié)議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的；如果遇到想要刻意隱瞞房齡的房主，他根本不會配合你進行查詢。
  
  2、查房產(chǎn)證
  
  房產(chǎn)證上的房齡不夠準確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時間要長兩年左右；這種方法適合查詢第一次在二手房市場營銷的房子。如果房子已被轉(zhuǎn)手不止一次，購房者可以查看房屋建成時間，有些產(chǎn)權(quán)證上面會寫明建成時間或者測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。
  
  3、詢問小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)或中介
  
  如果你對業(yè)主提供的真實房齡有所懷疑，可以咨詢小區(qū)其他業(yè)主或物業(yè)工作人員。從外圍入手，得到的結(jié)果往往真實性很高。
  
  購買二手房除了要關(guān)注房屋的價格、地段、戶型等等基礎(chǔ)因素之外，房齡也不能夠忽略。在買房之前，一定要先查清楚房屋的房齡，如果說房齡過高的話，大家就要仔細考慮是否要購買了。

  查看全文↓ 2018-10-17 09:42:25
• 136****7271

  購買“高齡”二手房有哪些風(fēng)險？
  1、買房后維修費用高
  “房齡”和房屋的有效使用年限有著密切關(guān)系。實際使用年限越長，那房屋損壞程度越高，也會相應(yīng)地產(chǎn)生一定的房屋維修費用，從而增加了物業(yè)的維修成本，這種風(fēng)險也往往由買房人來承擔(dān)。
  同樣條件的二手房，房齡越老，其價值越低。
  2、較難辦理貸款
  二手房是按照評估價來計算貸款額度的。所謂的評估價則是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過專業(yè)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。
  房齡較長的二手房，還將面臨難以申請貸款的風(fēng)險。二手房貸款中，房齡加上貸款的年限不能超過30年，同時，還要看房屋評估的結(jié)果。
  也就是說，如果手上房子的房齡已經(jīng)超過20年的話，那么貸款年限就會低于10年，僅僅只有幾年的時間，這樣無形中貸款壓力就會增大，也有一些銀行對二手房貸款有著嚴格的限制。
  二、如何計算房齡？
  通過房屋環(huán)境對比參考也能大概清楚房子的“年齡”。如果發(fā)現(xiàn)樓梯近期被粉飾過，看不出年代，可以向周圍的老居民打聽確認一下房屋的真實年代。
  如果房屋內(nèi)新裝飾過，可以進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)格局面積的限制，裝修比較難以改變。
  同時，購房者可以向原戶主索要當(dāng)初與樓盤簽訂合同的原始發(fā)票。發(fā)票上的的日期多半能證明房子的真實年齡。
  購房者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-17 09:42:13

相關(guān)問題

• 問 如何查二手房? 真實的二手房房齡怎么查
  答

  查詢房產(chǎn)證有沒有進行抵押，可以去房產(chǎn)局查檔。進行正規(guī)的抵押，不管是在各商業(yè)銀行還是在住房公積金，都必須要去房產(chǎn)局進行抵押登記并換發(fā)他項權(quán)證，否則無法貸款。所以房產(chǎn)局都有記錄。如果是私人之間借錢，僅僅扣押房產(chǎn)證，則無從查證。實際上...扣押房產(chǎn)證根本沒用，房主掛失補辦即可。

  全部5個回答>
• 問 二手房房齡多久可以買?買二手房房齡重要嗎?
  答

  房齡過大可能會遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。1、影響房屋貸款房齡過大會影響房屋貸款評估值，同等條件下，房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示，商業(yè)貸款和公積金貸款中貸款年限計算方法顯示，房齡越大，貸款年限越短。貸款年限計算方法舉個例子：25歲的單身小王商業(yè)貸款分別購買一套房齡為25年和30年的住房，商業(yè)貸款**多能貸多少年？計算：50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此，房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業(yè)貸款年限多5年。2、土地使用年限短房齡越大意味著剩余土地使用年限越短，到期后需進行土地續(xù)期。目前雖然房屋所有權(quán)年限為永久，但是土地使用年限**多為70年。一般來說，房齡大的二手房其土地使用年限也比較短，因為土地使用年限是從開發(fā)商拿地之日算起的。目前，關(guān)于土地使用年限到期的解決辦法還沒有出臺明確的法律規(guī)定。2017年兩會明確在續(xù)期法律出臺前，住宅土地使用權(quán)到期的，可采用“兩不一正?！边^渡性辦法免費自動續(xù)期。3、居住成本增加房齡大意味著有效使用年限的縮短，購房成本隨之增加。同時，房齡太大的話，房屋維修費用可能會相應(yīng)的會增加，物業(yè)的維護成本可能也會相應(yīng)地增加。房齡大的可能還會遇到上下水管道使用的問題，管道的老舊，還可能發(fā)生上下水不通。實際中，老房居住成本是否真的會比較新的房屋成本高，還得具體問題具體分析。4、影響再次出售同等條件下，房齡較小的房屋折舊率小，易進行再次轉(zhuǎn)售。

  全部3個回答>
• 問 買二手房房齡多少年好? 二手房房齡有哪些影響 二手房房齡多少合適？
  答

  這個要考慮的因素挺多的，第一，短時間內(nèi)是否有再換新居的打算，第二，是否考慮換工作或者其他，第三，這房是用來干嘛的，結(jié)婚？還是純居??？第四，周邊是否在拆遷開發(fā)的規(guī)劃內(nèi)，第五，價格問題。其實一般買二手房的話要根據(jù)你自己的經(jīng)濟實力情況來看，一般可以買3-5年內(nèi)的較好，而且要買就買大小區(qū)，這樣各方面比較成熟，也不是太舊，同事屋內(nèi)的有害物質(zhì)也跑的差不多了，而且還保值，反正現(xiàn)在都是2年就可以交易稅的

  全部3個回答>
• 問 二手房房齡對購房有什么影響，怎么查二手房的真實房齡？
  答

  聽說房齡影響貸款和維修費用，具體怎么查房齡我也不清楚。

  全部5個回答>
• 問 買二手房房齡多少年好? 買二手房幾年房齡**好
  答

  很多人知道二手房房齡對貸款有影響，其實不僅一個影響。那么，你知道二手房房齡有哪些影響嗎？房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，不知道有沒有人會認為是房屋被開發(fā)商售出算起，希望不要有這樣的錯誤想法。小編會向大家介紹一下二手房房齡有哪些影響，現(xiàn)在一起去看看。二手房房齡有哪些影響房齡影響購房成本。房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。二手房房齡有哪些影響可以這樣理解，因為房齡太大，房屋維修費用相應(yīng)增加，物業(yè)的維護成本也會大增。房子太老、管道老舊、很容易發(fā)生上下水不通的問題。房齡會影響二手房的評估。買二手房**終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構(gòu)在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應(yīng)的縮短，這樣會影響對房屋的評估。房齡越大能貸款的年限就越短，而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。一般二手房的貸款年限要看房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的**高年限，算出來的貸款年限取**短

  全部4個回答>