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房齡影響貸款,如何了解二手房的真實房齡？

142****0469 | 2018-10-17 12:27:14

已有3個回答

  • 146****0915

    1.賣二手**好是房齡5年以上的能省不少稅，10年以下的**好比較新，周圍配套基本也都齊全了。
    2.自從2006去年以來，銀行就已經(jīng)對房屋的房齡作為其限貸的條件，此次再次上調(diào)利率，銀行更是要提高房貸的門檻，房齡過老的房子必然不能得到銀行的支持。
    3.在進行二手房的選擇中，如果希望得到銀行貸款，就更加要關(guān)注房齡。房齡較新的二手商品房存在的折舊風(fēng)險就相對較小，使得再次進行轉(zhuǎn)售的時候能夠比較容易出售，同時同一地段**給房屋帶來的附加值也能夠更高。
    4.可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所述不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    查看全文↓ 2018-10-17 12:27:58
  • 141****7270

    1、影響貸款年限、貸款額度

    申請房貸，銀行會審查二手房房齡，通常要求是20-25年，要求嚴格的為10-15年，要求寬松的為30年，房齡越大，評估價格會相對低一些。銀行出于風(fēng)險的考慮，給出貸款年限也會短，貸款額度也比房齡小的少。對于購房人來說，年限越短，月供壓力就大，要是貸款達不到期望額度，就要多付一大筆**，經(jīng)濟壓力可想而知。

    2、房齡大**空間小

    房齡大的二手房一般都位于城市中心地段，周圍配套都較為成熟，有些房主覺得這樣的房子**空間大更好出售，不過大家別忘了，從申貸難度、評估價來看，城區(qū)的老房子雖然整體價格高，但是并不如新房子**空間大，適合長線投資靠出租獲取租金收益，而不適合短期變現(xiàn)。

    3、影響居住舒適度

    高齡二手房的房屋設(shè)施一般都較為陳舊，比如廁所、廚房管道，樓體保溫效果等，都不如新房，有些還會存在安全隱患，影響整體居住舒適度。?



    既然房齡高的二手房有這些問題，該如何判斷房子的房齡呢？民用住宅使用年限是70年，不少人認為自己能使用70年，其實則不然，房齡并不是從你拿到房子的那一刻算起的，而且是從房子建成驗收合格交付使用時算起，這點需要注意。房齡可以通過以下幾種方式查詢：

    1、到產(chǎn)權(quán)登記部門查詢

    了解房子房齡**權(quán)威的辦法就是去當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門查檔（住建委或者不動產(chǎn)登記中心）。不過這就需要房主提供房產(chǎn)證、身份證配合查檔，比較麻煩，碰到不配合的房主也沒辦法，尤其是他們沒拿到定金之前。房主不配合，只有等到簽了購房合同，進入貸款申請階段才能通過銀行查檔，即便這個時候發(fā)現(xiàn)房齡影響貸款申請也來不及了，所以通過這種方式查房齡要取決于賣家是否配合。

    2、查看產(chǎn)權(quán)證

    通過產(chǎn)權(quán)證上的建成時間也能判斷房子的房齡，比如首次出售的商品房產(chǎn)權(quán)辦理時間是2018年，可由此向前推1-2年，房齡大概就是1-2年；如果是被轉(zhuǎn)讓了多次的房子，有的房產(chǎn)證上有測繪說明，會有建成時間記載，能作為房齡參考，但要以房產(chǎn)登記部門的實際登記房齡為準。

    3、查看房屋整體結(jié)構(gòu)

    不同年代的房子裝修風(fēng)格、材質(zhì)有著各自的特點，因此通過房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、戶型能大致估算房子的建成年代。

    80年代的房子在修建時并沒有突出“客廳”，**明顯的特點就是客廳很小甚至沒有窗戶，且多為板樓，面積多為50-60平方米的小戶型。

    90年代的房子客廳面積相對大很多，能有10平方米以上，還會配有陽臺，戶型面積也能達到70-80平方米，公共區(qū)域活動面積更大。

    2000年以后的房子更加強調(diào)了居住的舒適度，各活動區(qū)域動靜劃分更明確，有的配有餐廳、客廳、兒童房、書房，面積也能達到100平方米以上，有的小區(qū)內(nèi)還有小廣場供居民活動，社區(qū)配套更完善。

    4、從多渠道獲取房屋信息

    還有一種**原始的方法，就是通過街坊鄰居、小區(qū)業(yè)主論壇等多渠道了解房子房齡，這樣獲得的信息更加真實、全面。

    總之買二手房房齡問題不容忽視，今年銀行收緊了信貸政策，加強了房貸申請審核力度，房齡太高有可能被拒貸呢。購房人除了要查驗房齡，還可以在購房合同中寫明房齡造假的違約條款，方便維權(quán)。

    查看全文↓ 2018-10-17 12:27:53
  • 132****0766

    二手房房齡與稅費、貸款額度、貸款年限以及價值增長空間等問題掛鉤，在我們買二手房的時候，一定要重視房屋的房齡。下面主要從什么是房齡、房齡長短的重要性，以及怎么查詢真實房齡等三個方面，進行了具體的講解。

    一、什么是房齡？

    房齡與房屋使用年限不同。

    房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。

    房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發(fā)商拿地之日開始算起。

    比如，開發(fā)商2010年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2010至2080年；開發(fā)商在該土地建的房子，2012年交付使用。

    到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。

    二、房齡長短，有何影響

    1、房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價格一般比較低廉。越老越不易出售，時間長了，甚至?xí)H值。

    2、房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

    3、房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

    4、房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。

    比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照**3成來算，銀行可以給你發(fā)放的貸款**多為56萬（80-80*0.3），然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著**你要支付44萬才行。

    三、怎么查詢真實房齡？

    通常我們喜歡看房產(chǎn)證，來查詢這個房齡，但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時間要長兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢到其真實房齡，因為房產(chǎn)證上顯示的是**新的拿證時間?？梢酝ㄟ^以下方式，查詢二手房房齡。

    1、到房產(chǎn)管理部門查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢方式，可以查到準確的房齡信息。這個需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進行查詢。

    2、多問問該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶，得到的結(jié)果往往更真實準確。

    3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小；上世紀90年代的房屋，在戶型設(shè)計上開始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

    4、查看外立面，通過外墻使用材料推測。紅磚外墻，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑?？吹叫陆埏椀膲γ妫蓮闹車用窕蚍抗懿块T那里進行確認。

    5、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件（下水管道、衛(wèi)生間地漏等）來判斷房齡；廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

    6、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號，查詢相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少購房者在買房時遇到的風(fēng)險。

    7、樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。

    在我們買二手房時，一定要重視房齡，為了規(guī)避因為房齡而產(chǎn)生的貸款問題以及各種風(fēng)險，購房者在買房時，應(yīng)在購房合同中寫明相關(guān)的風(fēng)險條款，即使維權(quán)，也有保障。

    查看全文↓ 2018-10-17 12:27:34

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