二手房合同怎么寫?哪些內(nèi)容是必須有的？

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• 134****8281

  二手房交易過程中，眾多糾紛都是來源于合同不完善。那么，二手房買賣合同內(nèi)容不可缺少的內(nèi)容應(yīng)該有哪些？
  
  二手房買賣合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。
  
  房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價款；(2)房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；(3)房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
  
  二手房買賣合同內(nèi)容：
  
  一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所：二手房買賣合同這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。
  
  二、標(biāo)的：這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。
  
  三、價款：房款及付款時間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價款交付賣方。
  
  四、履行期限、地點(diǎn)、方式：這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價格上漲、下跌時如何處理。
  
  五、違約責(zé)任：這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。
  
  六、解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
  
  七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
  
  八、合同中止、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
  
  九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓：在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
  
  十、附件：在此說明本合同有哪些附件，附件的效力等。
  
  以上是二手房買賣合同中應(yīng)該包括的內(nèi)容，

  查看全文↓ 2018-10-18 09:22:32
• 138****7729

  1、“五證”&“兩書”是否齊全
  
  在簽合同之前，一定要先確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商的“五證”，“兩書”是齊全的，那“五證”和“兩書”有什么作用呢？
  
  房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)，也就是說，只有這群手續(xù)都齊備了，他才有資格賣房。
  
  “五證”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”是指：《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，可不要小看這幾個證書，只有合法進(jìn)入市場的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會受到國家保護(hù)。
  
  2、定金VS訂金
  
  定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，俗稱保證金。如果開發(fā)商毀約，是要雙倍返還的。
  
  而訂金則帶有預(yù)付款性質(zhì)，沒有擔(dān)保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發(fā)生購房者和開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議的時候，這時候，付訂金意味著你擁有對這套房子的優(yōu)先購買權(quán)。如果**后你買了這套房子，訂金作為總房款的一部分；否則，不管是哪方違約，訂金都要原數(shù)返還。
  
  3、各種面積的含義
  
  建筑面積是一個表示建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由于概念過于抽象，所以小編在這里直接介紹其三個組成部分：建筑面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積
  
  這里的建筑面積也被稱為產(chǎn)權(quán)面積，也就是房產(chǎn)證上的面積。當(dāng)然了，建筑面積還有另外一個公式：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積
  
  這里的套內(nèi)建筑面積包括：房內(nèi)房屋使用空間的面積，墻體面積以及陽臺面積；公攤建筑面積自然就是整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積了。
  
  贈送面積：顧名思義，贈送面積就免費(fèi)的面積。但素，切記這一點(diǎn)：羊毛出在羊身上，開發(fā)商是很有可能把這部分錢平攤到單價中的；一些含大量贈送面積的戶型，往往內(nèi)部格局并不好；一些贈送的面積是開發(fā)商“偷來的”，這些面積不被法律承認(rèn)和保護(hù)……
  
  4、各種稅的含義
  
  首先來說一下**近被炒得很熱的房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是按照房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的財產(chǎn)稅；
  
  契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的財產(chǎn)稅，一般是房款總額的1.5%；
  
  房地產(chǎn)印花稅則是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動、轉(zhuǎn)移等而對書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅賦，一般是總房款的0.05%。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:22:23
• 133****1112

  1、房屋信息：坐落、房號、面積、產(chǎn)權(quán)號等。
  2、交易雙方信息：身份證號碼、聯(lián)系電話等。
  3、成交價格。
  4、付款方式：一次性或者按揭貸款。
  5、費(fèi)用繳納：是雙方各自繳納還是約定一方承擔(dān)。
  6、簽約時間、過戶時間、交房時間及標(biāo)準(zhǔn)等。
  7、違約責(zé)任。
  8、合同有效期。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:22:15

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同有什么內(nèi)容 該注意哪些必須有的內(nèi)容
  答

  《商品房銷售管理規(guī)定》的要求，商品房在銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面 商品房買賣合同。在商品房買賣合同，雙方應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； (二)商品房基本狀況； (三)商品房的銷售方式； (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； (五)交付使用條件及日期； (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； (七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和 有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； (九)面積差異的處理方式； (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (十一)解決爭議的方法； (十二)違約責(zé)任； (十三)雙方約定的其他事項(xiàng)

• 問 請問我簽預(yù)售合同時該注意哪些問題，哪些是必須有的？
  答

  1、商品房買賣合同網(wǎng)簽版本內(nèi)容簡單，主要規(guī)定了買賣雙方**基本的權(quán)利義務(wù)。 2、業(yè)主購房時，為了更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益，可以通過與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議的形式，明確約定自己所享有的權(quán)利。 3、商品房買賣涉及到的法律法規(guī)較多，標(biāo)的額較大，如何簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，涉及到很多專業(yè)的法律知識，無法簡單概括，必要時可以聘請律師把關(guān)，規(guī)避法律風(fēng)險，解除后顧之憂。

• 問 請問簽預(yù)售合同時該注意哪些問題，哪些是必須有的，謝謝？
  答

  1、商品房買賣合同網(wǎng)簽版本內(nèi)容簡單，主要規(guī)定了買賣雙方**基本的權(quán)利義務(wù)。 2、業(yè)主購房時，為了更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益，可以通過與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議的形式，明確約定自己所享有的權(quán)利。 3、商品房買賣涉及到的法律法規(guī)較多，標(biāo)的額較大，如何簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，涉及到很多專業(yè)的法律知識，無法簡單概括，必要時可以聘請律師把關(guān)，規(guī)避法律風(fēng)險，解除后顧之憂。

• 問 按揭買二手房流程必須有哪些？哪個環(huán)節(jié)可以忽略？
  答

  （1）提出申請?？蛻粝蜚y行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料。（2）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔(dān)保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關(guān)手續(xù)。（3）開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。（4）支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。（6）貸款結(jié)清包括提前結(jié)清和正常結(jié)清兩種。提前結(jié)清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款**后一期（分期償還類貸款）前結(jié)清貸款；正常結(jié)清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款**后一期（分期償還類貸款）結(jié)清貸款。如提前結(jié)清貸款，借款人須在清償應(yīng)付各項(xiàng)款項(xiàng)后，提前10個工作日向貸款行提出提前結(jié)清申請。貸款結(jié)清后，借款人從貸款行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回房地產(chǎn)權(quán)屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的“貸款結(jié)清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

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• 問 無抵押貸款合同里面必須有什么內(nèi)容？哪位大神了解？
  答

  根據(jù)《合同法》的規(guī)定，借款合同的內(nèi)容通常包括以下幾方面：1、借款種類。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以將借款合同分為不同的種類。例如，根據(jù)借款的期限，可以分為短期貸款、中期貸款、長期貸款;根據(jù)出借方資金來源和經(jīng)營方式，可以分為自營貸款和委托貸款。由于各種貸款當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不同，因此應(yīng)當(dāng)明確約定借款種類。2、幣種。因?yàn)橥鈪R管制需要，國家對人民幣和外幣借款規(guī)定了不同的條件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對此加以約定。3、借款用途。借款用途涉及貸款人利益的保護(hù)，合同對此應(yīng)當(dāng)約定。4、數(shù)額。當(dāng)事人不僅應(yīng)當(dāng)在合同中明確借款總金額，還應(yīng)當(dāng)明確每次提供貸款的金額;如果訂立**高額貸款，每次貸款的數(shù)額應(yīng)在**高限額內(nèi)。5、利率。借款利率是借款合同計算利息的主要依據(jù)，通常是借款合同的必備條款。不過，在自然人的借款合同中，對借款利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。即使自然人之間的借款需要支付利息的，其利率也不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。6、期限和還款方式。除上述內(nèi)容之外，當(dāng)事人還可以約定保證條款、擔(dān)保條款、違約責(zé)任條款等其他當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的事項(xiàng)。

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