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1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
全部3個回答>??房產(chǎn)按揭辦理流程是什么?。?/h1>
155****6130 | 2018-10-23 20:49:18
已有3個回答
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132****2262
在開發(fā)商銷售一手房和中介商銷售二手房的過程中，按揭付款方式占的很大的比例，尤其是國家連續(xù)實行利率下調(diào)，在一手房中，70%以上都是采用按揭付款方式。但是，很多開放商盡管在辦理按揭，都是采用“蛤蟆式”辦理——指一下，動一下。隨意性很大，沒有形成系統(tǒng)性。辦理人員完全遵照銀行指示，需什么，再叫客戶提供什么；銷售人員對按揭辦理條件要么不清楚，要么一知半解，難以解釋清楚。這樣，給客戶帶來很多麻煩，浪費時間，跑很多冤枉路。
查看全文↓ 2018-10-23 20:50:08
對此，特進行歸納總結(jié)，以參考借鑒。
一、開放商房屋按揭所具備的條件
1、主體封頂；
2、沒有進行抵押。
二、客戶按揭應(yīng)具備的條件
1、沒有不良記錄。
沒有不良記錄是指以前貸款沒有預(yù)期還款記錄，信用卡使用中透支沒有欠款透支預(yù)期和忘記繳納年費等。
2、具有正當?shù)穆殬I(yè)
個人貸款人員具有正當?shù)穆殬I(yè)，有正規(guī)的單位能夠收入證明和工資條。
3、具有還款能力
具有還款能力是指客戶在銀行批準貸款后，每個月能夠按時按約定金額進行還款。一般來說，家庭固定月收入是還款總金額的2.5倍以上比較容易貸到款。
三、按揭辦理流程
簽訂商品房買賣合同→置業(yè)顧問現(xiàn)場根據(jù)結(jié)合銀行政策，根據(jù)客戶意愿，確定客戶**款比例→客戶繳納**款→客戶繳納按揭所需資料給開發(fā)商→開發(fā)商準備資料并上報銀行→銀行審批→客戶簽訂貸款合同，確定貸款年限和貸款金額（如**款不夠，需補齊**款）→銀行通知開發(fā)商客戶具備放款條件→開放商到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所進行備案→放款
四、客戶所需要提供的按揭資料
■單身客戶
身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)
戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（需復(fù)印首頁）
單身證明1份——客戶提供
**款收據(jù)復(fù)印件——客戶提供
收入證明1份——公司提供銀行標準格式，客戶提供負責開具
購房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供
備案合同，按揭備案合同
■已婚客戶
夫妻雙方身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)
夫妻雙方戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（全部復(fù)?。?br/>
**款發(fā)票復(fù)印件——客戶提供
夫妻雙方結(jié)婚證復(fù)印件1份——客戶提供
夫妻雙方收入證明1份——公司提供銀行標準格式，客戶提供負責開具
購房合同（按揭備案合同）原件以及附件1份——公司提供
■離婚客戶
身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)
戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（需復(fù)印首頁）
離婚證復(fù)印件1份——客戶提供
**款發(fā)票復(fù)印件——客戶提供
收入證明1份——公司提供銀行標準格式，客戶提供負責開具
購房合同（按揭備案合同）原件以及附件1份——公司提供
■公司客戶
身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)
戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（需復(fù)印首頁）
**款發(fā)票復(fù)印件——客戶提供
營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證加蓋鮮章——客戶提供
近3個月的國稅、地稅稅票——客戶提供
收入證明1份——公司提供銀行標準格式，客戶提供負責開具
購房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供
備注：1、有的銀行需要提供近3個月工資條；
2、公司客戶同樣分為單身、已婚、離婚客戶。
五、按揭貸款的標準
序號 對象 **款 利率 備注
1 住 第一套住宅 30％以上 標準利率下調(diào)30％ 也有20%
2 宅 第二套住宅 40％以上 標準利率上浮10％ 也有30%
3 商業(yè) 50％以上 標準利率上浮10％
4 車位 不能貸款 不能貸款
六、貸款年限
1、住房：根據(jù)區(qū)域、銀行的不同，年限也有所不同，一般**長不超過30年；
男士作為主貸人：年齡+貸款年限≤60（如為事業(yè)單位，可以延長到65）
女士作為主貸人：年齡+貸款年限≤55（如為事業(yè)單位，可以延長到65）
2、商鋪：不超過10年。
七、他項權(quán)利證辦理
1、抵押確認書共4份：產(chǎn)權(quán)中心1份，產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所1份，銀行1份，客戶1份；
2、客戶需提供合同復(fù)印件2，身份證復(fù)印件2份；
3、公司提供公證書2份，國土證、產(chǎn)權(quán)證正本及購房發(fā)票復(fù)印件2份；
4、資料返回公司，將客戶簽字的4份抵押書交到銀行簽字蓋章；
5、銀行返回抵押確認書后將全套資料交產(chǎn)權(quán)交易所審批簽字并返回2份。
6、在辦理他項權(quán)證時，客戶可以領(lǐng)取房產(chǎn)證和國土證的復(fù)印件，而原件交產(chǎn)權(quán)中心存檔，在客戶還清貸款后方可憑抵押確認書到銀行開具證明，釋放兩證。 -
144****7446
目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業(yè)性貸款；3、個人住房組合貸款。
查看全文↓ 2018-10-23 20:49:50
1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān) 手續(xù)時收費減半。
2、個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。
3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，**高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
個人住房委托貸款（公積金貸款）**劃算，個人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負擔**重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進行一下比較：
假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房，以自有資金支付**款30％，即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20％（企業(yè)與個人各負擔一半），現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多，達到了1／3，月還款額多出10％，總額多出近5萬元，可不是個小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該選擇個人住房委托貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達4萬元，就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因為政策性貸款**高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負擔承受得了嗎？說起來他們每月還款2781．45元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額**多可以達到總收入的20％，即1200元／月，那么他們需要自行支付的供樓款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負擔還是比較重的，但占總收入50％左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預(yù)算時不妨仔細算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請相應(yīng)的貸款。
辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：
（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關(guān)資料。
（二）市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險。
（三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)
特別提醒：購房時，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因為商業(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時，借款人應(yīng)及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實際進行選擇。
如果客戶購買個人住房時申請的是商業(yè)性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個人公積金繳存達到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。
申請銀行個人住房貸款工作流程：
（一）買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。
（二）支付30％以上的房款。
（三）去房管部門辦理預(yù)售登記。
（四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。 -
136****6068
房產(chǎn)合同現(xiàn)在有統(tǒng)一的格式文本，一般情況下，購房人提供個人信息，房地產(chǎn)商將信息輸入系統(tǒng)，做出草稿合同，將草稿合同給客戶確認，客戶在確認草稿合同無誤的情況下，房地產(chǎn)商在網(wǎng)上將合同提交備案，打印正式合同，做銀行按揭的話合同打印4份，做公積金貸款的話合同打印5份，一次性付款客戶的合同打印3份。
查看全文↓ 2018-10-23 20:49:27
需要按揭的，客戶在簽完購房合同后，將購房合同一份，**款發(fā)票復(fù)印件一份，買房人身份證，戶口本復(fù)印件各一份，夫妻的提供結(jié)婚證，單身的提供單身證明，還需要提供個人的收入證明，如果每月還款額度較大，須提供流水。去銀行和銀行的客戶經(jīng)理簽訂貸款合同等，有些銀行須開通一些附加業(yè)務(wù)。
相關(guān)問題
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答
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?、攀鄯可滔蛸J款行提出按揭貸款合作意向?！ 、瀑J款行對售房商開發(fā)項目、建筑資質(zhì)、資信等級、負責人品行、企業(yè)社會商譽、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財務(wù)情況進行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議?！ 、墙杩钊伺c售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款(營業(yè)房40%)?！ 、冉杩钊顺仲彿繀f(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡?！ 、山?jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項存入售房商賬戶(保險采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。 ?、式杩钊艘院笾灰吭?每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結(jié)清?！ ?7)貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費嚴格按各有關(guān)辦理機關(guān)的收費標準執(zhí)行，不收取任何代理費，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。
全部3個回答> -
答
① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機構(gòu)必須位于同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評估現(xiàn)值在10萬元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過30年。⑥ 原則上不接受閑置超過6個月的商業(yè)用房作為抵押物；
全部3個回答> -
答
你好！你買房前應(yīng)該去做做功課的！這個是基本問題！畢竟這個不是幾百塊，動不動都是好幾十萬幾百萬的！買房按揭的話流程是這樣的：1。你買的是開發(fā)商的一手新房（因為你寫認購書得到的判斷），如果是預(yù)售的房子，那么你要先和開發(fā)商簽預(yù)售合同，然后拿預(yù)售合同和你的**款憑條到銀行去辦理貸款手續(xù)（一般開發(fā)商會指定銀行，因為有合作關(guān)系），在你預(yù)售簽合同前，你要去問問銀行，你的情況是否可以貸款，能貸多少！~這個是提前功課！2。和開發(fā)商合作的銀行一般都會給你批貸款的！只要你的資信不是太差！主要是**款！只要**款到位，一般都沒有問題的1這里有個問題想問下，開發(fā)商讓你寫2個人的名字，你怎么寫你妹妹的名字??！你可以寫你老婆的名字或是父母的名字啊！如果你寫你妹妹的名字，以后這個房子就有你妹妹的一部分產(chǎn)權(quán)了，到時你以后賣房子，還要你妹妹同意！
全部4個回答> -
答
若您是需要申請一手樓貸款，您可先與開發(fā)商確認，是否與我行有合作關(guān)系，若有您可直接與樓盤駐點工作人員聯(lián)系，將資料交由工作人員。如果沒有一般就需要您直接聯(lián)系當?shù)毓衽_個貸部門提供您的個人信息以及所購房產(chǎn)況辦理申請。若您是需要辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，向銀行提出貸款申請。您通過聯(lián)系當?shù)毓衽_個貸部門提供您的具體信息以及所購房產(chǎn)情況，由柜臺個貸部門這邊審核您的綜合情況后確定能否辦理。
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