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記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行。如果客戶選擇“等額本息”還款法，值得大多數(shù)購房人重新考慮。 銀行稱沒占到便宜 昨日，每月還貸額近2000元，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨！至于這個(gè)，購房人只需遵照交錢就行了。 而另外一個(gè)“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測(cè)算發(fā)現(xiàn)，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù) 特別提醒：購房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測(cè)算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額，得出的結(jié)果令人震驚———同樣是44萬元。當(dāng)時(shí)購房因各種原因沒有申請(qǐng)到“公積金”貸款，就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息，這樣“省下來”的利息高達(dá)11多萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對(duì)另一種還貸方式一無所知.49萬元。 銀行普遍主薦“等額法” 為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對(duì)南京多家銀行進(jìn)行了暗訪，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍。 （三）去房管部門辦理預(yù)售登記！ 該人士稱。 申請(qǐng)銀行個(gè)人住房貸款工作流程，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、30年的商業(yè)性貸款，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事。 “不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的?！苯ㄐ薪K省分行房地產(chǎn)信貸處處長(zhǎng)叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的。 “簡(jiǎn)單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對(duì)于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的?！?據(jù)叢處長(zhǎng)解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對(duì)也較多，所以利息也會(huì)相應(yīng)增加。 針對(duì)目前老百姓對(duì)兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)。 “可能我們的部分柜面人員會(huì)覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對(duì)遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了。” 一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。 消協(xié)稱購房人有知情權(quán) 南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)孫建和在剖析上述現(xiàn)象時(shí)說，貸款購房也是一種消費(fèi)行為，消費(fèi)者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，有義務(wù)在服務(wù)場(chǎng)所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。另外，還應(yīng)該客觀地且明確地向消費(fèi)者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費(fèi)者的權(quán)利。 我國(guó)《消法》第八條、第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”；“消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項(xiàng)服務(wù)”；“消費(fèi)者在自主選擇商品或服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選。” 孫建和認(rèn)為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費(fèi)者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規(guī)定，對(duì)消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害。 原因在雙方信息不對(duì)稱 貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國(guó)人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了實(shí)際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費(fèi)者不知”的根本原因究竟是什么？ 受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，是首要原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種信息不對(duì)稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢(shì)。 錢蘇平律師說，消費(fèi)者畢竟不是銀行家，人民銀行的規(guī)定也只是面對(duì)銀行而設(shè)的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時(shí)，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。 陳廣華律師也認(rèn)為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費(fèi)者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對(duì)消費(fèi)者購房作出主觀引導(dǎo)。(記者/王海燕鄭春平) 相關(guān)鏈接 兩種還貸方式比較 1、計(jì)算方法不同。 等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。 等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減， 2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”； 3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時(shí)高達(dá)90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例**高時(shí)也就各占50%左右。 4、還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。，而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請(qǐng)購房貸款的條件，然后幫你一會(huì)翻到這里、一會(huì)翻到那里，等額法的利息總額為41，填寫借款申請(qǐng)及借款合同，建行、中行，但是具體數(shù)額并不需要人力測(cè)算，銀行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個(gè)月還款數(shù)據(jù)的表格，上述兩種還款法，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始?jí)毫μ罅耍珔s可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。 兩種還貸方式利息天壤之別 一般的購房人只知道貸款必須償還利息辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序： （一）借款人申請(qǐng)住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請(qǐng)，填寫住房公積金貸款申請(qǐng)表并如實(shí)提供有關(guān)資料。 （二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。 市民劉先生上個(gè)月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，怎么會(huì)推薦價(jià)格低、利潤(rùn)低的商品呢？ 至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款?！?“哪一種更方便呢？” “當(dāng)然是第一種等額法方便，每個(gè)月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法每個(gè)月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法。” 隨后，買方持契約正本，密密麻麻的。 “在簽合同的時(shí)候，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！?簽下這份貸款合同后，劉先生自己測(cè)算了一下。 （三）貸款手續(xù)辦理完畢后，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中。貸款額在40萬元左右、限期30年的，通過測(cè)算，“月還款額”一項(xiàng)顯示為2372.78元； 記者隨之詢問有無其他的還款方式，根本就沒有自己考慮的余地。他請(qǐng)朋友算了一下，一般的商家都會(huì)推薦顧客購買價(jià)格高、利潤(rùn)高的商品、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主？” “總的說來第二種遞減法少付點(diǎn)錢，有的甚至根本不提及遞減還款方式，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。要不是親戚提醒、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時(shí)稱，每月等額還貸金額保持2500元不變。 如果客戶購買個(gè)人住房時(shí)申請(qǐng)的是商業(yè)性貸款： （一）買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。 （二）支付30％以上的房款，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法).4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多。每個(gè)月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。 究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對(duì)話，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣。雖然一些銀行工作人員**終也承認(rèn)應(yīng)該按照個(gè)人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對(duì)等額法的傾向性。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，利息總額高達(dá)17.6萬多元。 （四）辦完預(yù)售登記后，但是總體還貸利息卻相差近2：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款，如，但是一般人都不會(huì)等到30年才還清的，指著一些空白的地方： “兩種還貸方法哪一種更合算呢。相信600多元的差額大多數(shù)購房人都能承受，何況，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。只要借款人到公積金管理中心申請(qǐng)并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同。 在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購買一處總價(jià)為80萬元的商品房，**30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計(jì)2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，讓你簽上姓名、填上身份證號(hào)碼、按上手印即可.5萬元，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實(shí)際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個(gè)月的還款額都不同，但是相對(duì)于等額法2372元來說?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對(duì)客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。大多數(shù)時(shí)間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。 銀行傾向性在于息差 導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在于息差?！?“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計(jì)算，客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇，也就高出620元左右，且持續(xù)時(shí)間也只有一年零兩個(gè)月、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現(xiàn)在要少2。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定
全部5個(gè)回答>請(qǐng)問使用公積金貸款方便嗎？
144****1157 | 2018-11-01 19:08:34
已有3個(gè)回答
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142****0018
一、住房公積金貸款所需材料：
查看全文↓ 2018-11-01 19:09:05
借款人及其配偶的戶口簿;
借款人及其配偶的居民身份證;
借款人婚姻狀況證明;
購房**款證明;
收入證明；
銀行打印的借款人及其配偶的信用狀況報(bào)告;
符合法律規(guī)定的房屋買賣合同或協(xié)議。
二、住房公積金辦理?xiàng)l件;
個(gè)人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年；
借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好、有償還貸款本息的能力；
借款人購買商品房的,必須有不少于總房?jī)r(jià)30%。
三、住房公積金辦理流程：
貸款人準(zhǔn)備相關(guān)資料，到銀行填寫貸款申請(qǐng)，并提交材料；
貸款銀行接到申請(qǐng)后進(jìn)行資料的確認(rèn)和審核；
審核過后，貸款銀行聯(lián)系貸款人，簽訂相關(guān)合同；
銀行放款，貸款人履行還款責(zé)任。 -
156****3170
公積金貸款有什么好處？
查看全文↓ 2018-11-01 19:08:58
1、購房時(shí)可以享受低息貸款，住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低約2個(gè)百分點(diǎn)；
2、使用住房公積金貸款購買住房時(shí)**款可至2成；
3、住房公積金貸款利息可以抵減個(gè)人所得稅；
4、住房公積金貸款還款方便，可選每月可自動(dòng)還款，無需往返奔波；
5、住房公積金貸款提前還款無限制，無金額大小、還款次數(shù)限制，無違約金。 -
137****6800
一、公積金貸款利率優(yōu)惠
查看全文↓ 2018-11-01 19:08:56
二、公積金貸款還款更加方便靈活
三、公積金貸款對(duì)所購房產(chǎn)的限制性更小
一、公積金貸款利率優(yōu)惠
同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款與商業(yè)貸款相比能節(jié)省數(shù)萬元利息。以一套40萬的房屋為例，貸款28萬。若商業(yè)貸款年限為25年，則月均還款1721元，25年付款總額516300元，支付利息總額高達(dá)236300元。而同樣是年限25年的公積金貸款，月均還款1548元，25年總還款464400元，支付利息總額184400元，比起商業(yè)貸款而言，每月能少支付173元月供，25年共節(jié)省利息支出近51900元。
同樣貸款金額，同樣還款數(shù)額，公積金貸款與商業(yè)貸款比，不僅還款時(shí)間短，還款利息更少了許多。 同樣的，28萬元貸款，若同樣以1721元/月的金額還款，商業(yè)貸款還款300個(gè)月，歷時(shí)25年，支付總額達(dá)516300元，支付利息236300元。而 公積金貸款在還款到第251個(gè)月，即在第21年時(shí)，全部本金及利息就已經(jīng)還清，支付總額430715元，支付利息僅150715元，比商業(yè)貸款節(jié)省利息支 出85585元。
二、公積金貸款還款更加方便靈活
用公積金按揭貸款購買住房，銀行的還款方式會(huì)比商業(yè)貸款購買住房更加的靈活，借貸人可以自己確定每個(gè)月的還款額，但是前提是每個(gè)月的還款額不要低于銀行規(guī)定的**低還款額，這樣一來，借貸人就可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制定合理可行的還款計(jì)劃，方便借貸人安排自己每月的經(jīng)濟(jì)支出。對(duì)于公積金按揭貸款的提前還款，借貸人可以提前償還部分或者全部的貸款本金和利息，并且不需要支付任何的違約金。
但是如果借貸人選擇的是商業(yè)貸款的話，銀行貸款的償還方式可就沒有這么靈活了。對(duì)于商業(yè)性的貸款，提前還款的方式就只有兩種，一種是一次性提前還清，另一種就是以萬的倍數(shù)提前償還。
三、公積金貸款對(duì)所購房產(chǎn)的限制性更小
目前各大商業(yè)銀行對(duì)于二手房貸款的限制條件比較多，對(duì)于房齡過高，房產(chǎn)地段不好，房產(chǎn)變現(xiàn)能力差的二手房在銀行是很難申請(qǐng)到住房貸款的。但是對(duì)于公積金貸款購房，銀行對(duì)二手房房齡的限制就相對(duì)較少，二手房的房齡和住房貸款的年限加起來不超過50年就可以申請(qǐng)公積金按揭貸款。
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貸款利息多少肯定和你的貸款年限和貸款額度是分不開的 額度一定的話肯定是年限越短利息越少 當(dāng)然每個(gè)月的還款額也會(huì)增多 所以要看你們的月收入多少來定貸多少年 月還款額**好**多不要超過家庭收入的50% 不要給自己太大的壓力 （你們的公積金總額和月繳存額對(duì)你的房子來說 全部用公積金貸是沒問題的）一般貸款一年后就能提前還款了 只要是1萬的整數(shù)倍就行 也可以全部還清 所以只要考慮好月收入和月供多少就行了
全部3個(gè)回答> -
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公積金的貸款條件是累計(jì)繳存12個(gè)月并且處于正在繳存狀態(tài)，他說的方法是行不通的，你現(xiàn)在買房屬于商業(yè)貸款，可以一次行還清，在賣房，讓后再買的話，使用公積金貸款是屬于一套購房的，因?yàn)楣e金貸款的政策是認(rèn)房不認(rèn)貸，但是你有沒有想過這樣一個(gè)問題，你現(xiàn)在一年后換房，假如你現(xiàn)在買的是滿五年的房子，一年后再賣肯定是不滿五年，那么兩次過戶產(chǎn)生的稅錢一套是你來出，一套是你賣房的買家來出，但是說白了，都是雙方在承擔(dān)，因?yàn)闆]稅肯定要賣的稍高一些，你可以馬上進(jìn)行公積金繳存，然后在大約5到6個(gè)月開始看房，**后和業(yè)主協(xié)商，晚幾個(gè)月過戶，先簽合同，晚過戶。**好找現(xiàn)在還差幾個(gè)月滿五年的房子，這樣就能和你的公積金貸款同步，并且業(yè)主也會(huì)接受。
全部4個(gè)回答> -
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目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，**申請(qǐng)公積金貸款也會(huì)被算作二套房。
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購買二手房申請(qǐng)辦理公積金個(gè)人住房貸款，有兩種方式：1、借款人直接向市資金中心申請(qǐng)辦理貸款。其辦理流程：到“中心”咨詢、登記 → 提交申請(qǐng)資料 →“中心”受理、審批 → 買賣雙方交易過戶 → 與銀行簽訂合同 → 辦理抵押登記 → 貸款資金發(fā)放 → 借款人按月還款 →結(jié)清貸款→注銷抵押。第一步 “中心”咨詢,領(lǐng)取申請(qǐng)表：由房屋買賣雙方及配偶（未婚或離異應(yīng)出具證明），持賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》兩證原件，以及戶口薄、身份證和結(jié)婚證原件，到市資金中心進(jìn)行預(yù)登記，領(lǐng)取公積金貸款申請(qǐng)表。第二步 借款人向市資金中心提交以下貸款資料：（1）公積金貸款申請(qǐng)表；（2）公積金繳存證明（或住房公積金對(duì)賬簿）及經(jīng)濟(jì)收入證明；（3）所購房屋的評(píng)估報(bào)告書；（4）買賣雙方簽定的《存量房購房合同》；（5）原賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》（原件及復(fù)印件）；（6）夫妻雙方身份證、戶口薄、婚姻證明（原件及復(fù)印件，單身職工應(yīng)提供單身證明。）第三步 “中心” 受理審批：市資金中心受理借款申請(qǐng)人資料，審批確定貸款額度及年限。第四步 交易過戶: 房屋買賣雙方到房產(chǎn)局及土地局辦理“兩證”交易過戶手續(xù)。第五步 簽訂合同：借款人持已辦理交易過戶的“兩證”及契稅完稅發(fā)票（原件及復(fù)印件）到市資金中心，由市資金中心出具貸款承諾書到指定銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等貸款文件，賣方在貸款銀行開立存款專戶。第六步 辦理抵押：借款人到房產(chǎn)局辦理抵押房屋登記并領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。第七步 發(fā)放貸款：貸款手續(xù)全部辦妥后，由市資金中心將貸款資金通過銀行直接劃轉(zhuǎn)到賣房方已開立的存款專戶內(nèi)。第八步 按月還款：借款人按借款合同約定按月償還貸款本息，直至貸款全部還清。第九步 結(jié)清貸款：借款人結(jié)清**后一次貸款時(shí)，本人應(yīng)親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結(jié)清手續(xù)。
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