小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項(xiàng)有哪些？

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• 143****8960

  第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  第二，像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。
  如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。 第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-11-03 18:14:00
• 147****3547

  小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項(xiàng)
  1、看開發(fā)主體是否合法
  實(shí)施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。
  2、看是否取得了國有土地使用證
  按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心征為國有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。
  3、看是否符合城市規(guī)劃
  城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。
  4、看是否取得了建筑工程施工許可證
  城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。
  5、看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證
  這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會(huì)銷售。

  查看全文↓ 2018-11-03 18:13:12
• 133****9284

  小產(chǎn)權(quán)房過戶手續(xù)需要注意如下幾點(diǎn)：
  
  小產(chǎn)權(quán)房屋普遍比其周邊的正規(guī)開發(fā)的住宅價(jià)格低。因此在許多宣傳小廣告上宣傳為使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的房屋，實(shí)際上無產(chǎn)權(quán)保障，并不具有其他房屋一樣的、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，并且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  
  小產(chǎn)權(quán)房與商品房是不同的，小產(chǎn)權(quán)的房主沒有合法的房產(chǎn)證。房屋過戶是到有關(guān)部門去辦理過戶手續(xù)，且該部門受一定數(shù)額的費(fèi)用。憑原使用證、轉(zhuǎn)讓合同書及雙方的身份證等有關(guān)證件辦理。有的小產(chǎn)權(quán)房是私人建的，沒有使用證，只有合同書和當(dāng)?shù)毓C部門的公證書，那只要簽定轉(zhuǎn)讓合同，然后憑有關(guān)證件重新辦理轉(zhuǎn)讓公證書。
  
  小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”和“村產(chǎn)房”等并沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，所以像這類小產(chǎn)權(quán)房都不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣進(jìn)行抵押、流轉(zhuǎn)。而上述文章講的就是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房子能不能轉(zhuǎn)讓和小產(chǎn)權(quán)房如何辦理過戶手續(xù)的內(nèi)容，希望能給有需要的人提供幫助。
  
  據(jù)我們國家的有關(guān)政策中有明文規(guī)定：小產(chǎn)權(quán)房子只有居住權(quán)，并沒有買賣權(quán)。小產(chǎn)權(quán)的房子使用年限沒有明文規(guī)定，不會(huì)在官方網(wǎng)上顯示，也不會(huì)受到國家保護(hù)，但目前的讓小產(chǎn)權(quán)的房子價(jià)格猖獗了起來，小產(chǎn)權(quán)房子的交易量突增，所以只要小產(chǎn)權(quán)的房子不拆，國家不收回，購房者基本就沒有很大的問題。
  
  小產(chǎn)權(quán)房是一種建在農(nóng)村集體土地上的房子，農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房的買賣行為不受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，在購買可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對(duì)抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等等。

  查看全文↓ 2018-11-03 18:13:06
• 157****9786

  買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
  1、缺少“五證”
  如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。
  2、拆遷難補(bǔ)償
  只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
  3、質(zhì)量難保證
  這些房屋價(jià)格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
  4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣
  由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
  5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
  小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復(fù)，這意味著你需要一次性付款買房。
  小產(chǎn)權(quán)房存在的一個(gè)重要原因就是它的價(jià)格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，購買這類房屋一定要謹(jǐn)慎。

  查看全文↓ 2018-11-03 18:12:52
• 158****2920

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-11-03 18:12:46

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  需要注意的地方： 在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì)有大問題出現(xiàn)。 1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。 2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。 3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項(xiàng)
  答

  若戶口在該社區(qū)、有房權(quán)證、該社區(qū)同意買賣的話可以過戶~若符合上述條件,辦理程序如下:1、雙方需要帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、社區(qū)出具的證明、過戶確權(quán)審批表到房管部門測繪公司申請(qǐng)測繪,出具新的測繪圖;2、雙方帶著(1)所述材料,到房管部門和稅務(wù)部門委托的評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估;評(píng)估公司受理后按評(píng)估程序?qū)λ性u(píng)估房屋出具評(píng)估報(bào)告,繳納評(píng)估費(fèi)。3、雙方帶著(2)所述材料,到稅務(wù)部門申請(qǐng)繳納契稅;稅務(wù)部門受理后認(rèn)真審核,出具契稅單,繳納契稅;申請(qǐng)繳納(或減免)營業(yè)稅、個(gè)稅,稅務(wù)部門受理后認(rèn)真審核,符合規(guī)定的出具納稅單(免稅單);4、雙方帶著(3)項(xiàng)材料到房管部門申請(qǐng)辦理,房管部門審批核準(zhǔn)后,繳費(fèi)取證。

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• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些注意事項(xiàng)
  答

  近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價(jià)格購買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。而后隨著小產(chǎn)權(quán)房的**，部分賣房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買賣合同無效，讓買房人退房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。那么針對(duì)這種情況，如何認(rèn)定城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？認(rèn)定合同有效性需要考量哪幾個(gè)方面？本文解釋購買小產(chǎn)權(quán)房三點(diǎn)注意事項(xiàng)，從而力保買賣合同的有效性。 相關(guān)案例： 2013年，王某所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王某簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。隨后，王某得到了兩套二居室樓房。王某自己住了一套，將另外一套出售給了城鎮(zhèn)居民李某。2014年5月，王某與李某簽訂了《房屋買賣合同》，其中載明：王某為原房產(chǎn)所有人，本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)。王某所在村的村委會(huì)、村黨支部兩委班子***示對(duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉。雙方經(jīng)協(xié)商，王某自愿將本套房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為15萬元。由于本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，因此，李某應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王某與李某履行了該合同，房款兩清。 其后不久，該地段房價(jià)上漲，王某覺得自己房子賣虧了。于是找到李某，要求解除合同，李某不同意。雙方為此發(fā)生爭執(zhí)，王某于是以國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民房屋，所以他和李某簽訂的房屋買賣合同無效為由，起訴至法院，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，判令李某返還房屋。李某則認(rèn)為，當(dāng)時(shí)雙方是自愿簽訂買賣合同的，且都知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房，因此，該合同是有效的。 城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？ 律師點(diǎn)評(píng)（山西新東律師事務(wù)所衛(wèi)敏）： 對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的效力問題，目前尚沒有一部法律對(duì)此作出明確的規(guī)定。鑒于這種情況，一般而言，法官在裁判此類案件時(shí)往往會(huì)綜合考慮以下幾個(gè)因素： 一是當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠實(shí)信用、公序良俗； 二是雙方簽訂的合同是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規(guī)定的情形； 三是基層組織如村委會(huì)、村黨支部的意見。由于我國實(shí)行村民自治，因此，村支兩委的意見至關(guān)重要。 本案中，王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》中明確載明“本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)”，因此，對(duì)于這一事實(shí)，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。雙方對(duì)于買賣房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，且王某所在村的村委會(huì)、村黨支部兩委班子***示對(duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉，也就是說，雙方買賣該房屋的行為并未損害國家、集體或者第三人的利益。雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。那么在此情況下，王某要求確認(rèn)其與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效，理由不充分，不應(yīng)予以支持。 小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)生和市場形態(tài)的特殊性，因此在買賣過程中存在諸多法律漏洞，購買小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格便宜，但是風(fēng)險(xiǎn)很大，因此有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者一定要慎之又慎，而一旦確定購買，也一定要考慮以上三點(diǎn)內(nèi)容，力保小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的有效性。

• 問 ??購買小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  1、小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證，沒有了房產(chǎn)證的保障，自然是有風(fēng)險(xiǎn)的，購房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，并不是所有者，因此，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益無法得到保障。2、小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)從另外一些方面來看，小產(chǎn)權(quán)房子涉及到整頓拆遷的時(shí)候就麻煩了，如果所交易的小產(chǎn)權(quán)房正好遇上相關(guān)部門整頓，可能會(huì)遇到拆遷的情況，買賣雙方的交易不得不停滯，耽誤房屋購買的時(shí)間，也有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。3、二手房交易風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房二手房買賣交易的時(shí)候，由于沒有房產(chǎn)證，也無法合法過戶。一旦遇到拆遷，由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋權(quán)證才能領(lǐng)取補(bǔ)償，購房者就不能得到這部分資金補(bǔ)償。4、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，如果在有人蓄意在小產(chǎn)權(quán)房子交易上做手腳，買賣雙方發(fā)生財(cái)務(wù)糾紛的時(shí)候，就不得不請(qǐng)求法院的公正，損失一部分打官司的資金。雖然小產(chǎn)權(quán)房在很多方面都存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題，不少人也抱有僥幸的心理去購買小產(chǎn)權(quán)房子，那么夠買小產(chǎn)權(quán)房子需要注意那些問題呢？1、合同的簽訂由于小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證書，能夠保障自己權(quán)益的就是合同了，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是維護(hù)合法權(quán)益的兵器，當(dāng)房子出現(xiàn)問題產(chǎn)生爭議的時(shí)候，按照合同約定進(jìn)行解決是十分正確的辦法，所以合同的簽訂必須要規(guī)范。2、注意交易資金的安全房款是一筆非常大的費(fèi)用，交易的時(shí)候千萬不要使用現(xiàn)金交易，通過銀行轉(zhuǎn)賬留下轉(zhuǎn)賬憑證比較好，也盡量不要一次性付清，約定好每一個(gè)付款階段。

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• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房屋注意事項(xiàng)有哪些? 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項(xiàng)有哪些
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項(xiàng)1、看開發(fā)主體是否合法實(shí)施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。2、看是否取得了國有土地使用證按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心征為國有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。3、看是否符合城市規(guī)劃城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。4、看是否取得了建筑工程施工許可證城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。5、看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會(huì)銷售。

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