商品房買賣注意事項(xiàng)有哪些？

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• 134****8351

  商品房買賣注意事項(xiàng)有哪些？
  一、證件審核：開發(fā)商銷售房屋必須五證俱全，預(yù)售房屋不能上市交易。所以在購(gòu)房時(shí)，首先需要審核房屋開發(fā)銷售商是否持有必須具備的“五證”。“五證”是包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證、、《建設(shè)工程施工許可證》；《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。只有滿足了以上五證才可以銷售房屋?；蛘呖梢哉f(shuō)，只有滿足了以上五證，你猜可以放心購(gòu)買。
  二、合同審核：作為房屋買賣的交易，均是以書面合同形式固定下來(lái)，所以在購(gòu)房合同時(shí)，要認(rèn)真審查購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
  交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供熱、燃?xì)?、供水、供電、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。其中第項(xiàng)是購(gòu)房人**難把握的內(nèi)容，也是**容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的地方。所以建議購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)盡量委托律師代為審查合同。
  三、驗(yàn)收房屋：購(gòu)房合同簽訂后，開發(fā)商依據(jù)購(gòu)房合同建成房屋后會(huì)交付房屋，那么在房屋交接時(shí)，涉及到房屋驗(yàn)收問(wèn)題，很多購(gòu)房人不知道房屋驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收什么，先忙本律師僅列舉幾個(gè)重點(diǎn)需要驗(yàn)收的方面，以供購(gòu)房人參考。
  1、審查交房費(fèi)用。對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來(lái)結(jié)算房款。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。房屋價(jià)款結(jié)算。
  2、審查有關(guān)證件。首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。
  3、審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括朝向、尺寸、戶型、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購(gòu)房者可以拒絕收房或者要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，如果有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。
  四、建議首先找律師咨詢，以準(zhǔn)備充足證據(jù)。發(fā)生房屋質(zhì)量問(wèn)題或者開發(fā)商逾期交房或者違約問(wèn)題，然后再找開發(fā)商協(xié)商賠償事宜。
  商品房買賣注意事項(xiàng)有哪些？如何購(gòu)買商品房？
  如何購(gòu)買商品房？
  1、首先要確定買房的大體位置，QQ房產(chǎn)等知名網(wǎng)站了解購(gòu)房區(qū)域現(xiàn)售樓盤及大體價(jià)位。因這些權(quán)威網(wǎng)站信息來(lái)源可靠，信息更新及時(shí)，而且網(wǎng)站功能強(qiáng)大，以及自己可以承受的心理價(jià)位。其次可以登錄搜房網(wǎng)，可以讓我們更加清楚的了解各個(gè)樓盤的信息。
  2、在商城，單位附近一般也會(huì)收到各個(gè)房地產(chǎn)商的宣傳彩頁(yè)，通過(guò)宣傳彩頁(yè)也可以大致了解各個(gè)樓盤的基本信息。百聞不如一見，貨比三家，在確定購(gòu)房之前，一定要到各個(gè)售樓處實(shí)地了解各個(gè)樓盤情況，建筑位置等信息。戶型情況，周邊建設(shè)，了解各個(gè)開發(fā)商的總體實(shí)力，口碑，建筑公司的整體實(shí)力等。
  3、到樓盤實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)考察一下項(xiàng)目進(jìn)度及戶型情況，經(jīng)過(guò)再三比較，確定好代購(gòu)樓盤，按照售樓處要求繳納意向金，等待售樓處的通知，準(zhǔn)時(shí)參加開盤活動(dòng)選房。驗(yàn)證一下是否與售樓中心描述相符。
  商品房買賣注意事項(xiàng)有哪些？如何購(gòu)買商品房？商品房的買賣流程以及注意事項(xiàng)，你們應(yīng)該都了解了吧！無(wú)論是購(gòu)買商品房，還是購(gòu)買二手房，選擇房屋的位置都十分的關(guān)鍵，因?yàn)楹梦恢玫姆课菥哂袠O大的增值空間，而且隨時(shí)隨地都能輕輕松松脫手，這樣又能夠賺一大筆錢。所以人們?cè)谶x擇商品房的時(shí)候，也同樣需要注意房屋位置的選擇。

  查看全文↓ 2018-11-12 22:39:24
• 148****0256

  購(gòu)買商品房需要辦理的手續(xù)：
  （1）確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；
  （2）簽訂認(rèn)購(gòu)書；
  （3）簽訂合同；
  （4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓；
  （5）辦理入??；
  （6）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。
  購(gòu)買商品房要注意的事項(xiàng)：
  近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：
  （1）規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
  （2）國(guó)土部門的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
  （3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；
  （4）建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；
  （5）國(guó)土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。
  為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：
  （1）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
  （2）《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
  （3）繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。
  需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。
  應(yīng)特別注意的是：
  （1）正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；
  （2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。
  （3）土地證不得擅自涂改。
  （4）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

  查看全文↓ 2018-11-12 22:39:16
• 135****3595

  商品房買賣合同是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。
  其中,商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由*******建設(shè)部發(fā)布,自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定:商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

  查看全文↓ 2018-11-12 22:39:06
• 138****3989

  買賣房屋流程
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  6、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  7、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  買賣房屋流程有哪些
  買賣房屋注意事項(xiàng)
  1、買賣雙方購(gòu)房違約金必須約定明確，有必要的時(shí)候需要以＂補(bǔ)充協(xié)議＂的形式出現(xiàn)。由于目前房?jī)r(jià)變化大，有些業(yè)主為了能夠?qū)⒎慨a(chǎn)更高價(jià)出售，選擇毀約，因此為了保護(hù)買方的權(quán)益不受損害，應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)明確說(shuō)明。
  2、購(gòu)房者需尤其明白一個(gè)常識(shí)：直系親屬并非業(yè)主的當(dāng)然委托代理人。
  3、付款時(shí)間，房屋交付時(shí)間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應(yīng)義務(wù)的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應(yīng)條款要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問(wèn)題產(chǎn)生糾紛時(shí)，可通過(guò)合同明確約定的相應(yīng)時(shí)間對(duì)糾紛進(jìn)行調(diào)解。

  查看全文↓ 2018-11-12 22:38:59
• 147****8723

  一、應(yīng)當(dāng)查明五證是否齊全
  “五證”是證明房地產(chǎn)開發(fā)商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購(gòu)房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發(fā)商必須具備五證才能保證購(gòu)房者在付款入住之后可以拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證書。
  “五證”包括：國(guó)土資源局的“中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；建設(shè)局的“建設(shè)工程開工證”；住建局的“商品房銷售許可證”。
  此外，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”；屬于外銷商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷許可證”。
  二、交房時(shí)間及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確具體
  針對(duì)這一條款，商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，購(gòu)房消費(fèi)者一般難以理解和判斷。
  相關(guān)規(guī)定：
  《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等?！?br/>在房產(chǎn)交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗據(jù)的自然災(zāi)害和其他事故，以及銷售方所不能控制的其他原因交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。”
  這樣的約定顯然是銷售方對(duì)自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  三、違約責(zé)任應(yīng)該在平等基礎(chǔ)上明確具體
  在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對(duì)等的，對(duì)購(gòu)房者極為不利。
  因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。
  

  查看全文↓ 2018-11-12 22:38:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 深圳商品房買賣注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  一是審查開發(fā)商（出賣人）的預(yù)售主體資格。二是慎簽《認(rèn)購(gòu)書》。三是調(diào)查所購(gòu)樓盤有無(wú)限制轉(zhuǎn)讓的情況。四是謹(jǐn)慎收樓入伙。

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• 問(wèn) ??商品房買賣注意事項(xiàng)有什么？
  答

  什么是商品房？商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。什么是普通商品房？在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件：普通商品房普通住宅必須滿足以下條件：(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。商品房買賣注意事項(xiàng)：房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過(guò)20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。當(dāng)然**根本的是你的財(cái)力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽(yù)

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• 問(wèn) 商品房有哪些基本概念 商品房買賣有什么注意事項(xiàng)
  答

  1、商品房預(yù)售許可證：是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。 2、返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款 的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部明令禁止這種銷售方式。 3、售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代 為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 建設(shè)部規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。 4、預(yù)測(cè)面積，又稱暫測(cè)面積、合同約定面積：是指在商品房預(yù) 售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測(cè)繪部門根據(jù)設(shè) 計(jì)圖紙計(jì)算出來(lái)的預(yù)售商品房面積。 5、實(shí)測(cè)面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積：是指預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收 后，經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量，房地產(chǎn)行政主管部門確 認(rèn)登記的房屋面積。 6、面積誤差比：是指實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測(cè)面積 （合同約定面積）發(fā)生誤差的比例。 7、套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用 面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 8、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積 ×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 9、代理銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資格的 專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。 10、包銷：一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包 銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的行為。 11、 維修基金（資金）：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。 12、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過(guò)程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)可能商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量及使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。 13、二書二證：一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。 14、大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。 15、小產(chǎn)證：即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購(gòu)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。 上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所 張素晶 律師

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• 問(wèn) 商品房買賣有什么流程 商品房買賣有什么注意事項(xiàng)
  答

  商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買受人，買受人支付價(jià)款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。購(gòu)買人對(duì)商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想。 各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購(gòu)書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說(shuō)的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。 1.簽訂《認(rèn)購(gòu)書》 《認(rèn)購(gòu)書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購(gòu)書》是商品房預(yù)(銷)售程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設(shè)立售樓處。購(gòu)房人如果對(duì)某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)買人，并應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)買人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購(gòu)書》后，出售方應(yīng)給購(gòu)買人《簽約需知》，以使購(gòu)買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。 2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》 購(gòu)買人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購(gòu)書》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個(gè)購(gòu)房程序中**重要一環(huán)，是購(gòu)房人與開發(fā)商達(dá)成商品房買賣的**終合意。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實(shí)踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時(shí)上報(bào)房管部門的市場(chǎng)交易管理系統(tǒng)予以公示，由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)確認(rèn)。 3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買所建房屋，開發(fā)商請(qǐng)求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購(gòu)房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中，購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買商品房的，通常方式是支付一部分樓價(jià)款(即**款)給開發(fā)商，其余房?jī)r(jià)款則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。在此按揭過(guò)程中，購(gòu)房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過(guò)協(xié)議將購(gòu)買人對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，開發(fā)商解除擔(dān)保，購(gòu)房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。

• 問(wèn) 商品房買賣流程是怎樣的？商品房買賣時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些?
  答

  購(gòu)買商品房需要辦理的手續(xù)：（1）確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；（2）簽訂認(rèn)購(gòu)書；（3）簽訂合同；（4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓；（5）辦理入??；（6）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買商品房要注意的事項(xiàng)：近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：（1）規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（2）國(guó)土部門的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；（4）建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；（5）國(guó)土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：（1）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；（2）《國(guó)有土地使用權(quán)證》；（3）繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：（1）正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；（2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。（3）土地證不得擅自涂改。（4）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

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