.png)
各個地方表述有不同，可以是土地單價，也可以是樓面地價，看公告文件。不過，一般表述的是總價，總地價/土地面積就是地價，總地價/（土地面積*容積率）就是樓面地價。
全部3個回答>土地使用權(quán)估值問題？請問有哪位網(wǎng)友知道的，求解答！謝謝！
151****0263 | 2018-11-15 15:20:24
已有5個回答
-
147****8175
慎重對待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼續(xù)使用土地，而且其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等處分權(quán)要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比權(quán)利受到較大限制，因而投資風險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權(quán)高一個百分點左右較為適宜。
查看全文↓ 2018-11-15 15:23:31
對其個別風險，要結(jié)合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點；再如，合同約定按地價指數(shù)對租金標準進行調(diào)整時的風險，往往會大于按固定比率或數(shù)額進行租金調(diào)整時的風險。 -
155****9016
注意估價技術(shù)的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費用中多了一項內(nèi)容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關土地管理法規(guī)、政策對承租土地的權(quán)利、義務的配置。
查看全文↓ 2018-11-15 15:23:20
承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權(quán)益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù)額由承租土地使用權(quán)價格與土地成本價之差決定。 -
155****1227
正確估算補交出讓金的數(shù)額。各地補交出讓金的方式不同，要根據(jù)當?shù)氐挠嘘P規(guī)定，正確估算應補交出讓金的數(shù)額。特別應注意補交出讓金后的出讓地價的內(nèi)涵，與應補交出讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應補交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應當包括城市配套費等費用。
查看全文↓ 2018-11-15 15:23:13
應注意結(jié)合估價目的進行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實現(xiàn)抵押權(quán)時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數(shù)額可能取高限。 -
155****7375
合理估算市場租金。市場租金應為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場調(diào)查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎上確定。在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經(jīng)濟租金代替市場租金。土地經(jīng)濟租金是指土地租賃的正常租金回報。其公式為：土地經(jīng)濟租金=期待土地年純收益+有關稅費。期待土地年純收益是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比得到。有關稅費主要包括有關的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。
查看全文↓ 2018-11-15 15:22:56 -
152****3290
土地的收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。
查看全文↓ 2018-11-15 15:22:48
若以實際收益為基礎進行還原計算，會得到不切合實際的結(jié)果。如城市中的一塊空地，目前未做任何使用，實際收益為零，甚至是負數(shù)（因為要繳納各種稅費），但并不表示這塊空地不具有收益價值；
再如某企業(yè)占用一塊交通便利的土地，但由于經(jīng)營不善，由總收入減去總費用所得的結(jié)果可能是負數(shù)，但也不意味著這塊土地無價格。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。
相關問題
-
答
-
答
根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。 30年土地使用權(quán)年限的可能是集體土地性質(zhì)的。
全部5個回答> -
答
國務院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三章中規(guī)定:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條的規(guī)定辦理。
全部3個回答> -
答
土地使用權(quán),是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利?！〉厥褂脵?quán)變更指國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán)；g.更改土地使用者名稱、地址等?！ ⊥恋厥褂脵?quán)贈與是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給相對人，相對人予以接受的行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的單位和個人，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權(quán)的出讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一級市場，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二級市場。集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目前情況比較復雜，在法律中并無系統(tǒng)的規(guī)定，各地的做法也不一致。從原則上講，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設。因此，集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目前一般是指不改變農(nóng)用地性質(zhì)的承包和轉(zhuǎn)包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權(quán)是無限期的，通過土地使用權(quán)出讓取得使用權(quán)的，按照土地的用途不同，使用權(quán)的年限也不同。
全部3個回答> -
答
土地使用權(quán)是對土地所享有的權(quán)利，房屋產(chǎn)權(quán)是對土地上建造的房屋所擁有的權(quán)利。但根據(jù)國家法律規(guī)定，土地上建造房屋的，房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)是合二為一的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，土地上的房屋相應的要一同轉(zhuǎn)移；房屋轉(zhuǎn)移的，土地使用權(quán)也相應一并轉(zhuǎn)移。
全部4個回答>
- 房貸計算
-
找房小程序
