基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)有什么不同？

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• 156****2427

  基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的主要區(qū)別：
  (1)基準(zhǔn)地價(jià)是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)；
  (2)基準(zhǔn)地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定地價(jià)則還考慮地價(jià)的微觀區(qū)位因素，其地價(jià)更為接近市場(chǎng)交易地價(jià)。
  概念
  標(biāo)定地價(jià) ：
  標(biāo)定地價(jià)是在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評(píng)估的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格。它是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價(jià)入股的標(biāo)準(zhǔn)；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn)；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，確定補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。
  基準(zhǔn)地價(jià) ：
  基準(zhǔn)地價(jià)是土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定**高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

  查看全文↓ 2018-11-22 20:42:34
• 135****7316

  我國(guó)土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響內(nèi)容摘要：本文運(yùn)用相關(guān)分析等定量分析方法，對(duì)城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)施后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入的分析，得出土地儲(chǔ)備制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)面影響不大的結(jié)論。
  并從土地儲(chǔ)備數(shù)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地儲(chǔ)備法律法規(guī)、土地儲(chǔ)備管理、土地儲(chǔ)備組織體制幾方面對(duì)進(jìn)一步完善我國(guó)土地儲(chǔ)備制度提出了對(duì)策和建議。
  關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策建議土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)的興起綜合來看，我國(guó)土地儲(chǔ)備制度率先在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的深圳和上海得以實(shí)施。
  此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，開展土地儲(chǔ)備工作。目前我國(guó)已有近半數(shù)的市縣建立了土地儲(chǔ)備制度。我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的含義是：由城市政府委托或設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)，對(duì)通過收回、收購(gòu)、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并予儲(chǔ)存，根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，將所儲(chǔ)備的土地以招標(biāo)、拍賣等方式有計(jì)劃地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。
  城市土地儲(chǔ)備制度應(yīng)用狀況近年來，土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)一些城市的運(yùn)作取得了巨大成效，在完善土地市場(chǎng)、控制土地供應(yīng)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來。
  但是，隨著土地儲(chǔ)備實(shí)踐的深入，人們對(duì)該制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面存在著許多疑慮。地價(jià)房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)市場(chǎng)起點(diǎn)不公在已建立土地儲(chǔ)備制度的城市中，土地出讓價(jià)格大幅上揚(yáng)，商品房?jī)r(jià)格隨之上漲。
  以杭州市為例，近年來該市地價(jià)、房?jī)r(jià)呈不斷上揚(yáng)趨勢(shì)。同時(shí)，與目前的土地出讓價(jià)格比較，實(shí)施土地儲(chǔ)備制度前的我國(guó)城市土地出讓價(jià)格很低，制度實(shí)施前后地價(jià)差異很大。
  相鄰地塊的兩個(gè)項(xiàng)目由于土地成本的差異，導(dǎo)致開發(fā)的起跑線不公平。如何平衡制度實(shí)施前后一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格差異，如何在歷史與現(xiàn)實(shí)之間找到平衡點(diǎn)，是當(dāng)前困擾我國(guó)許多城市政府的一個(gè)急需解決的問題。
  市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，多層次需求難滿足我國(guó)推行房產(chǎn)改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。
  有人認(rèn)為，土地儲(chǔ)備的實(shí)施在一定程度上影響了這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，它導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)走向集約與壟斷，市場(chǎng)逐漸被一些實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當(dāng)前實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報(bào)開發(fā)，銷售的對(duì)象是高收入群體。
  即使是面向普通工薪階層開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)檔次和市場(chǎng)價(jià)格也較高，部分消費(fèi)者難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的分析作為土地資源的配置方式之一，土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地資本市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
  但是，該制度是否是引起城市地價(jià)上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關(guān)系到我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度今后的發(fā)展與完善。
  對(duì)城市土地價(jià)格上漲的分析糾正扭曲的地價(jià)是城市地價(jià)上漲的直接原因我國(guó)土地儲(chǔ)備制度是在土地真實(shí)價(jià)值受到抑制，土地價(jià)格嚴(yán)重扭曲的情況下建立起來的，招標(biāo)、拍賣方式帶來的地價(jià)合理上漲是土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。
  在先前不規(guī)范土地市場(chǎng)中，地價(jià)或成交價(jià)低，一方面是土地隱型市場(chǎng)不注重價(jià)格杠桿作用的結(jié)果，另一方面灰色交易造成了國(guó)家利益的嚴(yán)重?fù)p失。
  據(jù)測(cè)算，我國(guó)的土地資產(chǎn)有25萬億元。由于種種原因，目前全國(guó)土地資產(chǎn)每年流失近100億元。實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，土地市場(chǎng)在公平、公開的平臺(tái)上運(yùn)作，必然帶來地價(jià)的上漲，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家作為土地所有者對(duì)土地收益權(quán)的體現(xiàn)。
  土地市場(chǎng)無序炒作是地價(jià)上揚(yáng)的重要原因目前在建立土地儲(chǔ)備制度的城市中，招標(biāo)拍賣出讓土地出現(xiàn)了地價(jià)的非正常上漲。
  日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄曾用現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)的差異來衡量東京市土地市場(chǎng)的健康狀況。其中的理論地價(jià)是指地租的資本化。結(jié)合我國(guó)的實(shí)踐，政府在土地的出讓環(huán)節(jié)中都要確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)是指政府按土地級(jí)別、用地類型或區(qū)段位置評(píng)估確定的平均價(jià)格。它是政府宏觀調(diào)控地價(jià)和進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)的基礎(chǔ)；標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)需要評(píng)估的具體地塊，在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。它是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù)；出讓底價(jià)是指經(jīng)具有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的

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• 146****6772

  標(biāo)定地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評(píng)估的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格。
  基準(zhǔn)地價(jià)，是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
  交易底價(jià)，是在交易進(jìn)行中，賣方要賣出標(biāo)的物的**低價(jià)格。
  對(duì)照定義，我想?yún)^(qū)別已經(jīng)很清楚了。

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相關(guān)問題

• 問 基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)有哪些不同？
  答

  1.聯(lián)系　　(1)它們都不是地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場(chǎng)交易地價(jià)的作用?！　?2)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)之間存在著相互承接的關(guān)系　　①基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)　　2.基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的主要區(qū)別是　　(1)基準(zhǔn)地價(jià)是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)；　　(2)基準(zhǔn)地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定地價(jià)則還考慮地價(jià)的微觀區(qū)位因素，其地價(jià)更為接近市場(chǎng)交易地價(jià)。

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• 問 什么是標(biāo)定地價(jià)
  答

  是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價(jià)入股的標(biāo)準(zhǔn)；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn)；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，確定補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問 什么是基準(zhǔn)地價(jià)？
  答

  基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的不同用途、所在區(qū)位及市政府基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)情況、以及對(duì)土地實(shí)際利用過程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟(jì)效益，按照一定的條件和方法測(cè)算出來的一定時(shí)期內(nèi)的城鎮(zhèn)土地的平均水平價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)由土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其它費(fèi)用等構(gòu)成。

• 問 標(biāo)定地價(jià)是什么意思呢？
  答

  標(biāo)定地價(jià)是指以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)地塊的一定使用年限的價(jià)格。是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是指在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評(píng)估的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格。它是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價(jià)入股的標(biāo)準(zhǔn)；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn)；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，確定補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問 基準(zhǔn)地價(jià)樓面地價(jià)怎么算？ 樓面地價(jià)如何計(jì)算
  答

  1、樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許**大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。 計(jì)算公式：樓面價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積。 2、樓板價(jià)是指開發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià)，僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。 計(jì)算公式為：土地成交總價(jià)除以總建筑面積。 3、 地面價(jià)是指土地價(jià)格除以土地面積，是拿地的單位面積成本，通常以畝計(jì)算。 計(jì)算公式： 樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率 規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率 容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

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