農(nóng)村宅基地互換協(xié)議是否有效？

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• 131****9996

  1、“注意是規(guī)范的《宅基地互換協(xié)議書》！”：你所要的協(xié)議，不是要式合同，所以沒有法律規(guī)定的“規(guī)范”樣式，只要寫清互換人的基本情形、所交換的宅基地的具體情況、雙方自愿交換的意思就行了。
  2、樓上朋友給出的，是宅基地“轉(zhuǎn)讓”協(xié)議，而不是“互換”協(xié)議，不符合樓主的要求。
  3、附：宅基地互換協(xié)議書（供參考）。另外，提示一下：此協(xié)議只是證明了雙方互換宅基地的意思表示，協(xié)議生效后，**好是到村委會開個證明并將雙方的宅基地證姓名變更，如果不變更，不發(fā)生物權(quán)的變動、只是協(xié)議有效，將來恐有麻煩。
  宅基地互換協(xié)議書
  甲方： XXX 身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：
  XXXX（甲方妻子）身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：
  乙方： XXX 身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：
  XXXX（乙方妻子）身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XX 聯(lián)系電話：
  甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，自愿將各自的宅基地及地上物交換，雙方經(jīng)友好協(xié)商達成如下協(xié)議以資共同遵守：
  一、甲方宅基地位置為XXXXXXXX，該宅基地登記面積共XXX平方米，四至是東XXX，西XXX，南XXX，北XXX。
  甲方宅基地上有正房X間、廂房X間（寫清詳細情況），有樹XXX棵（有其他物的都寫明物品名稱和數(shù)量、狀況）。
  二、乙方宅基地位置為XXXXXXXX，該宅基地登記面積共XXX平方米，四至是東XXX，西XXX，南XXX，北XXX。
  乙方宅基地上有正房X間、廂房X間（寫清詳細情況），有樹XXX棵（有其他物的都寫明物品名稱和數(shù)量、狀況）。
  三、甲方、乙方對各自的房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：
  1、保證對該宅基地有處分權(quán)：沒有其他共有權(quán)人；
  2、該房屋的抵押狀況為：無抵押。
  3、該房屋的使用狀況為：無使用權(quán)人。
  4、房屋沒有其他任何糾紛。
  四、甲方雙方自愿將各自宅基地房有房子附屬物相互轉(zhuǎn)讓，相互不補償（如果有補償，寫清誰補償誰、補償款數(shù)額、支付方式和支付時間等）。
  五、甲乙雙方約定，于本協(xié)議生效后20日內(nèi)相互交換占有，協(xié)議生效后30日內(nèi)相互協(xié)助辦理過戶手續(xù)（時間如不合適，可以雙方協(xié)商確定）。
  六、如果中途一方反悔，不協(xié)助另一方辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)違約賠償金XXX萬元。
  七、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
  甲方：簽名 年月日
  甲妻：簽名 年月日
  乙方：簽名 年月日
  乙妻：簽名 年月日

  查看全文↓ 2018-11-26 22:30:47
• 153****1892

  宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需滿足以下幾個條件：
  1、經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意
  2、在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行
  3、受讓人符合宅基地申請條件
  4、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，需地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2018-11-26 22:30:39
• 138****7537

  問：
  雙方私下簽的宅基地互換協(xié)議有效嗎？
  答：
  雙方私下簽的宅基地互換協(xié)議無效。
  依據(jù)如下：
  《中華人民共和國物權(quán)法》：
  第十三章宅基地使用權(quán)
  第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
  第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
  《中華人民共和國土地管理法》：
  第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
  農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
  農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

  查看全文↓ 2018-11-26 22:30:36

相關(guān)問題

• 問 ??農(nóng)村宅基地建房協(xié)議有效嗎？
  答

  一、買農(nóng)村房子協(xié)議有沒有法律效力雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 具體如下：(一)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認定買賣合同有效。(二)對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。二、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效(一)產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。(二)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。(三)侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

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• 問 ??農(nóng)村宅基地合作建房協(xié)議有效嗎？
  答

  如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無效。市區(qū)土地昂貴，能不能到農(nóng)村買塊便宜地塊，由市民出錢、農(nóng)民出地合作蓋房共同享受？很多城里人都有這樣的夢想，按現(xiàn)行法律規(guī)定：市民和農(nóng)民簽訂協(xié)議，在宅基地上合作建房，這樣的協(xié)議違法無效。1、土地管理法的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購買宅基地建設(shè)房子。另外根據(jù)我國合同法的規(guī)定，違反國家法律強制性規(guī)定的合同無效。2、合作建房協(xié)議書無效，產(chǎn)生的損失應(yīng)根據(jù)各自過錯的程度予以分擔(dān)。由于簽訂合同時，雙方均知曉合同項下地塊的性質(zhì)是農(nóng)村集體土地，因此雙方對于合同無效負有同等的過錯，原則上，損失應(yīng)由雙方平均分攤。3、法院的認定：無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，本質(zhì)上是違反法律規(guī)定的，屬于試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。土地管理法規(guī)定，村民一戶只能擁有一處宅基地，禁止宅基地進入市場交易。而合作建房協(xié)議書，實際上是非法轉(zhuǎn)讓宅基地的協(xié)議。

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• 問 農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓？農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是？
  答

   1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定有效。因購買者是本集體經(jīng)濟組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認定轉(zhuǎn)讓合同有效。2、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定有效。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認定為有效合同。3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定無效。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定無效。

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• 問 ??農(nóng)村宅基地合作建房合同是否有效？
  答

  只要不違反法律規(guī)定，就有效。大體說，在農(nóng)村合作雙方系同一個集體經(jīng)濟組織成員，且符合一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，該建設(shè)符合鄉(xiāng)村規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，且辦理了相關(guān)審批手續(xù)，有效；否則，無效。需要特別強調(diào)的是，非本村村民，進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！锻恋胤ā返诹l 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第四十三條 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

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• 問 農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合同是否有效
  答

  買不到地皮的,沒有這樣的事情;

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