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依據(jù)合同法，在一份二手房買賣合同中是必不可少的。①搞清當(dāng)事人的具體情況，聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐。雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄榻B，寫明是否共有財產(chǎn)，是否夫妻共同財產(chǎn)。②寫明房屋位置，性質(zhì)，裝修，設(shè)施設(shè)備等情況，同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，原售房是否允許轉(zhuǎn)賣，是否存在房屋抵押或瑕疵，是否有私搭部分，物業(yè)管理費用及其他交費狀況，房屋資料的移交過程。③主要寫明總價款，付款條件，如何申請按揭貸款等。④履行期限方式寫明交房時間，條件，辦理相關(guān)手續(xù)，配合協(xié)調(diào)，應(yīng)如何尋求中介公司，律師，評估機構(gòu)。各種稅費，其他費用分攤。⑤主要說明哪些違約情形，如何承擔(dān)責(zé)任，違約金，賠償金的計算與給付，在什么情況下免責(zé)，擔(dān)保，對違約金選擇適用問題。
二手房屋買賣合同法有哪些規(guī)定？
133****1075 | 2018-11-27 17:11:32
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138****1502
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
查看全文↓ 2018-11-27 17:12:18
1、本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
2、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定
3、出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
4、商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。
5、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
6、拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
7、具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
8、商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 -
134****3570
二手房買賣合同糾紛中適用法律法規(guī)有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，《城市商品房預(yù)售管理辦法》，《物權(quán)法》，《擔(dān)保法》，《中華人民共和國合同法》等。
查看全文↓ 2018-11-27 17:12:09
二手房交易中房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國家稅收的價格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當(dāng)事人以逃避稅收為由請求確認合同全部無效的，不予支持。
買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價，一方要求以真實成交價訂立現(xiàn)售合同，對方不同意導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，視為房地產(chǎn)買賣合同不成立。原居間買賣合同沒有約束力，當(dāng)事人請求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。
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134****3116
二手房買賣在生活中是經(jīng)常發(fā)生的房屋買賣行為，在二手房買賣中會發(fā)生很多糾紛，因此我們需要防范一些風(fēng)險，
查看全文↓ 2018-11-27 17:12:03
對違約金的理解
違約金是指按照當(dāng)事人的約定或法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當(dāng)事人也可約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當(dāng)事人所受損失的效果。
違約金分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或金額的違約金。如果合同中只對違約金作了原則性規(guī)定而沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或金額的，則可按法律中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或數(shù)額的，只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額應(yīng)按照對方遭受的實際損失確定。
關(guān)于違約金的約定
違約金應(yīng)占合同總金額的多大比例 在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金**多只能約定為20%，其實純屬誤讀。我國法律規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金 二手房買賣合同通常會約定一種“滯納金”，主要是指延遲履行合同義務(wù)時，違約方需支付的;另一種是違約金，通常指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但有時由于合同文字不嚴謹或?qū)Ψ梢恢虢?，很多人混淆了這兩種違約金的適用情況，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或更高額的違約金，這其實是得不到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導(dǎo)致合同解除時，違約方才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
違約金的執(zhí)行是否應(yīng)嚴格按照合同約定執(zhí)行 違約金可由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我國《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任是一種補償，只是彌補守約方的損失，而不是懲罰性的違約金。因此，如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調(diào)整。 -
138****6856
二手房買賣房產(chǎn)中介的服務(wù)內(nèi)容及法律責(zé)任
查看全文↓ 2018-11-27 17:11:58
在房產(chǎn)交易市場越來越活躍的今天，人們購買二手房普遍需要借助房產(chǎn)中介的信息來找到適合自己的買家或適合自己居住的房源，因此，買賣雙方也就避免不了與房產(chǎn)中介打交道，賣家與房產(chǎn)中介之間、買家與房產(chǎn)中介之間的委托關(guān)系自然形成，并借此實現(xiàn)房產(chǎn)過戶的**終目的。而實踐當(dāng)中，因房產(chǎn)中介提供居間服務(wù)引發(fā)的各類居間合同糾紛也屢屢發(fā)生。現(xiàn)筆者結(jié)合多年的房產(chǎn)訴訟經(jīng)驗，就房產(chǎn)中介在二手房交易當(dāng)中的基本服務(wù)內(nèi)容及應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作如下淺析，供大家參考。
一、房產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)提供的基本服務(wù)項目
房產(chǎn)中介的基本服務(wù)項目是指從事二手房買賣時，為了保障買賣雙方的合法權(quán)益，維護房產(chǎn)中介的合法利益，所必須提供的服務(wù)。基本服務(wù)項目包括：
1、權(quán)籍調(diào)查。包括調(diào)查標的有無抵押、有無權(quán)利限制、核實權(quán)利人和處分人的身份及權(quán)利等；使用狀況調(diào)查。包括調(diào)查房屋使用年限，有否隱瞞缺陷，有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)以及維修基金的繳納和使用情況等；市場行情調(diào)查。包括進行各種形式的信息發(fā)布活動，市場行情比較等；確定成交意向并訂立買賣合同。包括陪同雙方當(dāng)事人實地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境，進一步確認買賣雙方當(dāng)事人的身份、進行簽約指導(dǎo)等；辦理產(chǎn)權(quán)過戶（包括辦理戶口轉(zhuǎn)移）。包括代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)等。
2、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)。包括水、電、煤、天燃氣、電話、有線電話等的過戶和結(jié)算手續(xù)。
3、代辦貸款。包括提供階段性貸款擔(dān)保，辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續(xù)。
4、單獨辦理產(chǎn)權(quán)過戶。一般是由買賣雙方自行成交，僅需要房產(chǎn)中介代為辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
二、房產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任
房屋中介在為買賣雙方提供居間服務(wù)時，前期往往與買方、賣方三方共同簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《傭金確認書》，以此確定與買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，而這種協(xié)議的簽訂，往往是對買方、賣方規(guī)定的義務(wù)較多，權(quán)利較少，而房產(chǎn)中介對自己的權(quán)利約定過多，義務(wù)過少或沒有，甚至作出一些不受法律保護的霸王條款。盡管居間合同中沒有約定或很少約定中介的義務(wù)，但根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)中介仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 -
158****2201
按照法律規(guī)定及目前的實際操作，二手房買賣中的“先合同義務(wù)”主要有以下五項內(nèi)容：
查看全文↓ 2018-11-27 17:11:51
(一)瑕疵告知義務(wù)
即二手房的提供者，不管是上家還是中介公司，應(yīng)當(dāng)將房屋的瑕疵狀況告知購房人，不得隱瞞。如該房屋是否設(shè)定抵押，房屋是否有質(zhì)量問題等，都應(yīng)當(dāng)如實告訴下家。否則，因為該瑕疵而造成簽訂的合同無效或被撤銷，則要向下家賠償損失。
(二)重要事項的通知義務(wù)
對于影響房屋買賣合同訂立的重要事項，一方應(yīng)當(dāng)如實通知對方。如下家要告訴上家自己履行合同的能力、資金大致狀況等。在二手房買賣磋商過程中，有些人并不是房屋產(chǎn)權(quán)人，而是背著家里人把房屋拿來掛牌上市，結(jié)果造成不能簽約或合同無效，使下家因此失去了與其他人訂立合同的**佳時間機會。有的下家經(jīng)濟條件一般，等磋商到簽訂合同時，才通知對方自己需要以房屋作抵押辦理貸款，使上家措手不及。
(三)協(xié)助與照顧的義務(wù)
在二手房買賣合同訂立過程中，上下家應(yīng)當(dāng)盡力避免給對方造成不必要的利益損失，并且在可能的情況下提供便利，給予對方必要的協(xié)助。任何一方不得濫用自己的優(yōu)勢，或者利用對方的劣勢，或者脅迫對方，或者乘人之危而取得不當(dāng)利益。
(四)不得欺詐義務(wù)
二手房上市交易，其原因多種多樣。有的是為了改善居住條件或環(huán)境，有的是為了投資套現(xiàn)，而有的則懷著欺詐的目的，為達到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打樁，造成自家房屋墻體開裂下沉而獲得賠償后，轉(zhuǎn)手就隱瞞該處瑕疵掛牌上市;還有的中介公司甚至故意編造掛牌舊房即將動遷可安置新房等虛假事實，吸引下家?！跋群贤x務(wù)”嚴格規(guī)定了合同當(dāng)事人不得利用接觸和磋商過程故意捏造事實，或者故意隱瞞事實真相，欺騙對方而訂立房屋買賣合同來謀取不當(dāng)利益。
(五)忠實義務(wù)
在二手房買賣簽約過程中，中介公司為達成居間或委托協(xié)議，有時告訴對方當(dāng)事人一些商業(yè)信息是必須的，但一般也提請對方不得泄露、使用。有些情況下，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對方當(dāng)事人有關(guān)信息是商業(yè)秘密，基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般常識，二手房交易當(dāng)事人也不可以泄露，更不應(yīng)當(dāng)用來搞手拉手交易，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
相關(guān)問題
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問 二手房屋買賣合同答
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答
您好！我是**網(wǎng)編輯王艷。關(guān)于您的問題請看。 二手房買賣合同樣本 買方（受讓方）：（以下簡稱甲方） 賣方（轉(zhuǎn)讓方）：（以下簡稱乙方） 甲、乙雙方經(jīng)共同協(xié)商，本著平等互利、自愿的原則，就房屋買賣有關(guān)事項訂立本合同。 一、房屋具體情況： 1.位置：區(qū) 2.房屋套型，建筑面積平方米，結(jié)構(gòu)樓層，用途 3.該房屋的銷售價格為每平方米元人民幣，總計房價拾萬千百拾元整。 二、乙方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由乙方負責(zé)處理. 《房屋所有權(quán)證》書證號： 三、房屋四界： 房屋四界 東： 西: 南： 北： 四、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽章，交成都市房地產(chǎn)交易中心登記后，由甲方一次性向乙方支付總房價款的%，計元的定金或元的預(yù)付款，其余%，計元價款則交成都市房地產(chǎn)交易中心代存，代辦完房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)乙方將房屋騰空并連同該房屋有關(guān)圖紙、資料、房屋鑰匙等交給甲方后，甲、乙雙方同時到房地產(chǎn)交易中心由乙方憑甲方出具的書面證明領(lǐng)取售房余款。 五、甲、乙雙方互相監(jiān)督，不得隱瞞買賣成交價額。甲方協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其稅費按規(guī)定各自交納。 六、本合同甲、乙雙方簽章并由成都市房地產(chǎn)交易中心登記。雙方均不得違約。如甲簽章違約，乙方不退還定金；乙方違約，則雙倍退還甲方定金；違約方還應(yīng)承擔(dān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回已繳和應(yīng)繳納的稅費和造成的經(jīng)濟損失。 七、乙方賣給甲方的房屋，在辦理過戶手續(xù)期間，如因不可抗力原因而不能進行交易的，甲方提出撤消合同時，乙方應(yīng)當(dāng)同意，并如數(shù)退還甲方定金。 八、其他決定事項： 1. 2. 3. 4. 九、本協(xié)議一式 十、買賣雙方情況 買方 姓名（簽章） 現(xiàn)戶籍所在地 身份證號 工作單位 電話號碼 登記人 共有人 代理人 賣方 登記人
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找中介嘛，難道你們是私下簽的？
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1、買賣雙方基本信息。2房子具體地址、成交價格，定金金額。3付款方式，稅費承擔(dān)，4房屋交付時間。5違約條款
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賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)。第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾 ____萬____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。第三條 付款時間與辦法：1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付**款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付**款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。第五條 稅費分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔(dān)。第六條 違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。第七條 本合同主體1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。2.乙方是____________，代表人是____________。第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____公證處公證。第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條 雙方約定的其他事項：出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________地 址：___________________ 地 址：____________________郵 編：___________________ 郵 編：____________________電 話：___________________ 電 話：____________________代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________身份證號碼: ___________________ 身份證號碼： ___________________
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