農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定都有哪些？

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• 148****5611

  一、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序？
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
  二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？
  《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
  農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。
  1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時(shí)超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。
  《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標(biāo)；第三種情況應(yīng)屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。
  2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：
  （1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理的通知》也強(qiáng)調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
  （2）本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
  三、關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村買賣房屋合同時(shí)不過戶 的問題
  《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。但**高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進(jìn)一步解釋：《意見》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）實(shí)施前的歷史遺留問題；《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣，當(dāng)然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國民法精神，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國家的民法所接受的一條原則。

  查看全文↓ 2018-11-29 13:48:23
• 158****3379

  農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：
  
  如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；
  受讓人沒有其他房產(chǎn)；
  該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；
  房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。
  除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的。

  查看全文↓ 2018-11-29 13:48:15
• 153****1657

  1、農(nóng)村房屋買賣是否合法?，F(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2017年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
  2、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村住房。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設(shè)用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。
  3、房地如何實(shí)現(xiàn)分離。“房地一致”原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！奔仁寝r(nóng)村房屋可以買賣了，但是土地怎么辦?農(nóng)村的土地所有權(quán)是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權(quán)是集體的，不允許流轉(zhuǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！闭厥褂脵?quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。這樣一來，如何實(shí)現(xiàn)房地分離似乎成為一個困惑。
  4、沒有房產(chǎn)證，合同效力如何確認(rèn)。由于根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。因此，許多農(nóng)村房屋買賣都不能獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，給農(nóng)村房屋買賣帶來障礙，導(dǎo)致“黑市”交易，并容易埋下產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患。

  查看全文↓ 2018-11-29 13:48:12

相關(guān)問題

• 問 ??農(nóng)村房屋買賣法有哪些規(guī)定？
  答

  一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中觀點(diǎn)明確。在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織集體所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，在對農(nóng)村土地進(jìn)行征用時(shí)，房屋是作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)模扇〉氖恰胺侩S地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號)規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。三、**高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見**高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。”**高院于1984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”可見，《土地管理法》施行前，**高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務(wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴(yán)格管理政策，**高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷**高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣手續(xù)都有哪些？
  答

  1、農(nóng)村房屋可以買賣，但是農(nóng)村的房基地不可以隨意買賣。2、如果本人已經(jīng)進(jìn)城或者離開農(nóng)村，要把老家在農(nóng)村的房子出售，不可以買給有城市戶口的人但可以買給同村的村民，或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)落戶的農(nóng)民，當(dāng)然只能算建筑物的錢了，土地是不能算錢的。3、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，故村民在取得新宅基地之后，不應(yīng)繼續(xù)占有原宅基地，必須及時(shí)退交村委會,由村委會依照村莊規(guī)劃方案另行安排。 4、我國的土地屬于全民所有或農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定,“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”該法第六十三條還規(guī)定,“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

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• 問 農(nóng)村宅基地規(guī)定都有哪些內(nèi)容
  答

  各地制定宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)時(shí)所參照的依據(jù)可分為3類：一是根據(jù)人均耕地確定；二是根據(jù)用地區(qū)域和土地性質(zhì)確定；三是根據(jù)家庭人口數(shù)量確定用地標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民占用耕地建設(shè)住宅的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)事先開墾與占用耕地的面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，并?bào)土地行政主管部門審查；沒有開墾條件或者開墾的耕地經(jīng)驗(yàn)收不合格的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依法向縣（市）土地行政主管部門繳納耕地開墾費(fèi)。下列宅基地的使用權(quán)，由村民委員會向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理機(jī)構(gòu)提出申請，經(jīng)縣（市）土地行政主管部門審查、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，可以收回：（一） 為實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造需要調(diào)整的宅基地；（二） 為進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地；（三） 農(nóng)村村民一戶一宅之外的宅基地；（四） 農(nóng)村“五保戶”騰出的宅基地；（五） 自依法批準(zhǔn)之日起連續(xù)二年未按照批準(zhǔn)的用途使用的宅基地；（六） 縣（市）人民政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回的其他宅基地。由于前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)和第（三）項(xiàng)規(guī)定的原因收回宅基地使用權(quán)的，村民委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)地上附著物的評估價(jià)格對原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

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• 問 農(nóng)村房屋也沒有買賣嗎？農(nóng)村房屋買賣都有哪些情況呀？
  答

  據(jù)我所知，農(nóng)村的話一般都是自己申請宅基地蓋房子吧！

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• 問 現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣條件都有哪些呢？
  答

  農(nóng)村的房屋只能是集體內(nèi)的成員之間進(jìn)行交易，不能上市交易給集體組織以下的人；農(nóng)村的房屋屬于宅基地，土地規(guī)集體管，由集體（村、社）辦公室發(fā)證，買賣雙方帶上買賣合同，身份證、戶口本、房產(chǎn)證、繼承公證或親屬死亡證明，到集體辦公室直接辦理變更就可以了。由于農(nóng)村房屋宅基地的特殊性質(zhì)，農(nóng)村房屋交易是有一定條件限制的，農(nóng)村房屋的買受人必須是符合農(nóng)村宅基地申請條件的人，具體說來有就是：集體組織內(nèi)部成員和集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：　　1、本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的?！　?、已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。　　3、已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實(shí)的。

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