誰知道商住樓增值稅如何繳納?

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• 136****5368

  由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。
  

  查看全文↓ 2018-12-05 14:00:26
• 153****7569

  　隨著房價的不斷攀升，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，國家出臺了一系列調(diào)控政策。而房地產(chǎn)企業(yè)為獲得**大的經(jīng)濟利益，將一些普通標準住宅樓的底層部分作為商鋪進行開發(fā)銷售。土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素，結(jié)合稅收政策規(guī)定和稅收工作實踐，分析如下： 　　《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的，免征土地增值稅。對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［１９９５］０４８號）第十三條明確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條
  （一）項的免稅規(guī)定。 　　稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，不享受普通標準住宅的稅收優(yōu)惠，按商品住宅樓整體計算土地增值稅；另一種是能分別準確核算增值額的，應(yīng)先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。 　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標準宅，面積為5000平方米，合計6000平方米。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除（沒有金融機構(gòu)貸款證明）。該項目商鋪收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元，營業(yè)稅金及附加55萬元。 　　
  一、不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，按第一種方法計算： 　　扣除項目金額＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋無金融機構(gòu)貸款證明費用扣除10％＋財政部規(guī)定扣除費用20％＋稅金＝120＋600＋(120+600)×10％＋(120＋600）×20％＋55＝991（萬元）。 　　增值額＝收入－扣除項目＝(500＋500)－991＝9（萬元）。 　　增值率＝增值額÷扣除項目金額×100％＝9÷991×100％＝0.9％。 　　增值率低于50％，適用30％的稅率。 　　整體增值率雖未超過20％，但普通標準住宅不分別核算增值額或不能準確核算增值額，不得享受《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅的規(guī)定。而應(yīng)就商品住宅樓全部增值額征收土地增值稅。 　　商品住宅樓應(yīng)納的土地增值稅＝9×30％＝2.7（萬元）。 　　
  二、能分別準確核算增值額的，按第二種方法計算： 　　
  （一）普通標準住宅扣除項目金額：807.5（萬元） 　　
  1、普通標準住宅應(yīng)分攤的土地成本100萬元（120×5000÷6000）。 　　
  2、普通標準住宅應(yīng)分攤的房屋開發(fā)成本500萬元（600×5000÷6000）。 　　
  3、無金融機構(gòu)貸款證明費用扣除60萬元[(100＋500)×10％]。 　　
  4、財政部規(guī)定費用扣除120萬元[(100＋500)×20％]。 　　
  5、稅金27.5萬元（500×5．5%）。（除稅金及附加外其他按面積分攤）。 　　普通標準住宅增值額＝500－807.5＝－307.5（萬元），無增值額，不征收土地增值稅。 　　
  （二）商鋪扣除項目金額（計算過程同上）：183.5(萬元) 　　商鋪扣除項目金額＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋(20＋100)×30％＋27.5＝183.5（萬元）； 　　商鋪增值額＝500－183.5＝316.5（萬元）； 　　商鋪增值率＝316.5÷183.5×100％＝172％，適用50％的稅率。 　　商鋪應(yīng)納土地增值稅＝316.5×50％－183.5×15％＝130.725（萬元）。 　　由此可見，按第一種方法計算應(yīng)納的土地增值稅為2.7萬元，按第二種方法計算應(yīng)納土地增值稅為130.725萬元。

  查看全文↓ 2018-12-05 14:00:19
• 158****6813

  商住樓不在免稅范圍，計算辦法如下：
  計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下:
  (一)增值額未超過扣除項目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
  土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
  (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
  土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
  (四)增值額超過扣除項目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
  公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

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• 問 ??誰知道商住樓增值稅怎么繳納?
  答

  由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。

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• 問 ??誰知道如何籌劃土地增值稅？
  答

  一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號第一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預(yù)繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應(yīng)稅收入6,129萬元。二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度**近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

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• 問 ??誰知道商住兩用房土地增值稅怎么算？
  答

  商住兩用二手房房繳納土地增值稅時，需要明確申報價以及原值，計算扣除項目金，根據(jù)稅率計算區(qū)間確定稅款具體需要繳納的數(shù)值。商住兩用二手房交易稅費土地增值稅包括：1.增值額*稅率（稅率：30%-60%）2.增值額=申報價-扣除項目金3.扣除項目金=原值+原契稅+本次營業(yè)稅+遞增額4.遞增額=原值5%年數(shù)（3年零8個月按3年算）5.稅率=增值額/扣除項目金二手房交易稅費土地增值稅的計算要考慮到原契稅、本次營業(yè)稅等的影響因素，按照具體的計算公式，就可以算出所需要繳納的土地增值稅。

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• 問 ?? 商住樓改如何設(shè)計？誰知道呢？
  答

  商住樓（商業(yè)用地改住宅都相同）在批土地的時候批的是商業(yè)用地,是買的,不投標,所以價格比投標的住宅用地價格要便宜,但商住樓與住宅樓有區(qū)別的:一、是生活費用,水費電費等,但有此與zf關(guān)系好的開發(fā)商水電費已經(jīng)協(xié)商好的,按民用水電標準收取,但具體怎么算法還是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒沒什么問題,雖開發(fā)商在買前答應(yīng)是民用標準收,如果是開公司了,還是要按公業(yè)標準收取,這個我有過這樣的先例.二、買房費用，住宅契稅是房屋總價的1.5%,而商住樓是3%。還有，如果是按揭貸款的，利息不同，商住樓要高1%左右的利息，每個月要多交利息費用。三、交易費用，如果你住了5年，條件好了，想賣了換個大的，商業(yè)用地（商住樓）全額按**高標準征稅，而住宅有很多稅費優(yōu)惠，而且差很多，**多差5.6%營業(yè)稅+1.5契稅=7.1%的稅費，50萬的房子差3.8萬的稅四、產(chǎn)權(quán)年限，商住樓（商業(yè)用地）年限50年，住宅70年寫字樓是辦公樓，是純粹用來辦公的場所，一般不考慮居住的需要，不在樓內(nèi)設(shè)專門的臥室，也不分戶設(shè)計洗浴設(shè)備。一提寫字樓，人們往往就會聯(lián)想起國貿(mào)中心、東方廣場、嘉里中心等高檔物業(yè)。其實，寫字樓包括多種類型，甲級寫字樓、普通商務(wù)、小型辦公樓等都屬于這一范籌，檔次有高有低，共同的特點是功能單一，只為辦公服務(wù)。

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• 問 有誰知道商住樓如何遷入戶口
  答

  一般商住樓是沒法辦理遷戶口的，只有純住宅的房子才能入戶口，而且還必須要是住宅產(chǎn)權(quán)的房子才可以遷戶口哦。

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