2018年商品房按揭貸款政策是怎樣的？

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• 137****7382

  商品房貸款政策 看商品房按揭貸款詳解規(guī)定
  
  商品房貸款政策都有哪些？商品房按揭貸款規(guī)定有哪些？搜房網(wǎng)特整理相關(guān)按揭貸款的流程及所需資料，希望對網(wǎng)友有所幫助。文中介紹了我國法律對商品房按揭的規(guī)定一系列相關(guān)內(nèi)容，商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，并就所購商品房為貸款設(shè)定擔(dān)保的行為。
  
  我國法律對商品房按揭的規(guī)定
  
  (一)按揭的涵義
  
  商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，并就所購商品房為貸款設(shè)定擔(dān)保的行為，按揭”制度**早起源于英國，英文為Mortgage。Mortgage一詞由古英語mort和gage構(gòu)成，mort來源于拉丁語mortum，意為“永久、永遠(yuǎn)、死”，gage意為“質(zhì)押、保存”，兩者合在一起，就有了“死擔(dān)保、永久質(zhì)、死質(zhì)”的意思
  
  我國對按揭沒有專門的法律法規(guī)規(guī)定，實踐中對按揭的稱謂沒有統(tǒng)一。國務(wù)院及有關(guān)部委，在頒布與商品房買賣、貸款、擔(dān)保相關(guān)的行政法規(guī)、規(guī)章時，都小心翼翼地避開“按揭”一詞，往往采用“抵押”的說法。**高院《擔(dān)保法問題解釋》和《商品房買賣合同問題解釋》分別采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房擔(dān)保貸款”提法，避開“按揭”一詞。盡管2006年國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》關(guān)于“個人住房按揭貸款”的表述首次出現(xiàn)了“按揭”一詞，但是“按揭”尚未在全國性的基本法律中使用，也并非全國性立法文件真正意義上的術(shù)語。
  
  根據(jù)我國的法律規(guī)范和按揭實踐，按揭的涵義是指由商品房開發(fā)商、銀行、購房者共同參加的融資購銷樓房的行為。購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，支付一定的首期購房款后，由購房者將商品房設(shè)定物的擔(dān)保，向銀行申請按揭貸款作為向開發(fā)商支付購房款余額;銀行從購房者處收存商品房的權(quán)利證書和文本，并將貸款付給開發(fā)商;購房者違約不償還貸款本息時，開發(fā)商向銀行承擔(dān)購房者還款付息的連帶保證責(zé)任，或者回購用于擔(dān)保的商品房并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本息。
  
  由于我國對按揭沒有專門的法律法規(guī)規(guī)定，關(guān)于商品房按揭的法律性質(zhì)，學(xué)界對此有較大分歧，包括不動產(chǎn)抵押說、權(quán)利質(zhì)押說、讓與擔(dān)保說。我國內(nèi)地的商品房按揭實際上包括了現(xiàn)房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性質(zhì)也要區(qū)別對待。
  
  現(xiàn)房按揭，是指購房者以所購現(xiàn)房向貸款銀行設(shè)定物的擔(dān)保，在還款期限界至而購房者不能償還貸款時，貸款銀行得以行使抵押權(quán)而使其債權(quán)獲得實現(xiàn)的融資購房方式，我國現(xiàn)房按揭的法律性質(zhì)應(yīng)定義為不動產(chǎn)抵押行為。抵押是指為擔(dān)保債務(wù)人向債權(quán)人履行義務(wù)，債務(wù)人或者第三人提供財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法將該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。由此可見，我國現(xiàn)房按揭與抵押的概念相符?，F(xiàn)房按揭與不動產(chǎn)抵押，二者都不需要轉(zhuǎn)移對標(biāo)的物的占有;二者都是以特定的不動產(chǎn)作為主債務(wù)履行的擔(dān)保，并因此獲得貸款或其他利益，與抵押物特定性要求相符;二者解除擔(dān)保的方式也相同。
  
  期房按揭，又叫樓花按揭，在現(xiàn)行立法中一般稱為“預(yù)售商品房貸款抵押”，根據(jù)《城市商品房抵押管理辦法》規(guī)定，是指商品房預(yù)購人在支付首期規(guī)定的房貸后，由貸款銀行代其支付其余的房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，筆者認(rèn)為，期房按揭，是區(qū)別于抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保的我國特有的一種擔(dān)保行為。首先，質(zhì)押在我國只有動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押，沒有不動產(chǎn)質(zhì)押，而期房按揭是以不動產(chǎn)而設(shè)立的。質(zhì)押的出質(zhì)人若不按規(guī)定清償債務(wù)，那么質(zhì)權(quán)人享有處分權(quán)，可以對其協(xié)議折價清償或拍賣變賣優(yōu)先受償。而在我國的按揭制度中，按揭人若違約不履行還貸債務(wù)，通常做法是商品房開發(fā)商回購按揭的商品房，并將回購款清償購房者未償付銀行的貸款本息。其次，根據(jù)我國法律，抵押物指向現(xiàn)存的具有一定價值的財產(chǎn)或權(quán)利，不包括期待權(quán)。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，屬于期待權(quán)。再次，讓與擔(dān)保，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利(如房屋的所有權(quán))預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)清償后標(biāo)的物返還給債務(wù)人，若債務(wù)人不履行債務(wù)則債權(quán)人有權(quán)就該標(biāo)的物受償，期房按揭事實上并沒有轉(zhuǎn)移商品房的所有權(quán)，在性質(zhì)上不能與讓與擔(dān)保等同。讓與擔(dān)保法律關(guān)系簡單，僅涉及債權(quán)人與債務(wù)人之間的法律關(guān)系，而期房按揭涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，包括商品房買賣、借款、按揭擔(dān)保、保證等一系列民事法律關(guān)系(本文的研究對象主要是期房按揭)。
  
  在當(dāng)前我國的商品房按揭中，銀行和購房者是不可或缺的主體，商品房開發(fā)商通過多個身份進入到商品房按揭中來，保險公司在其中也發(fā)揮著極其重要的擔(dān)保作用，可以說按揭在我國己經(jīng)形成了具有專門法律內(nèi)涵的，習(xí)慣法認(rèn)可的法學(xué)術(shù)語，并建立起包括一系列法律行為的特有的復(fù)雜的法律關(guān)系。銀行、購房者、開發(fā)商、保險公司等主體之間進行了包括了商品房買賣、借款、按揭擔(dān)保、保證等一系列民事法律行為，形成了一系列法律關(guān)系。
  
  1.買賣關(guān)系。買賣關(guān)系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系。在買賣合同關(guān)系中，購房者必須先與開發(fā)商簽訂買賣合同，約定購買特定的商品房，購房者要求以按揭的形式購買并在付款方式中約定“銀行按揭”。若買賣合同解除或無效，按揭也就沒有存在的意義了。
  
  2.借貸關(guān)系。借貸關(guān)系，即購房者為解決購房款的問題，向銀行申請商品房按揭貸款而產(chǎn)生的貸款合同關(guān)系。購房者與銀行之間屬于借貸關(guān)系，購房者為借款人，銀行為出借人。借貸關(guān)系是按揭中的主合同關(guān)系，是按揭標(biāo)的物所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
  
  3.按揭擔(dān)保關(guān)系。按揭擔(dān)保關(guān)系，即購房者將所購商品房作為向銀行償還貸款本息的擔(dān)保所產(chǎn)生的擔(dān)保關(guān)系。按揭擔(dān)保購房者在向銀行申請借款的同時，要將產(chǎn)權(quán)憑證交銀行存管，將商品房作為還款付息擔(dān)保。如果購房者違約沒有償還貸款，銀行可以處置被按揭的商品房，所得價款優(yōu)先受償。按揭擔(dān)保關(guān)系中，購房人為按揭人，銀行為按揭權(quán)人。
  
  4.保證關(guān)系。保證關(guān)系，即開發(fā)商向銀行保證購房者如實清償按揭貸款的擔(dān)保關(guān)系。在我國商品房按揭中，在銀行取得《土地使用權(quán)證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》之前，購房者不履行償還按揭貸款義務(wù)的，開發(fā)商要代購房者向銀行承擔(dān)償還貸款的連帶保證責(zé)任。個別銀行還會要求開發(fā)商在整個貸款期間承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開發(fā)商與銀行、購房者之間存在保證擔(dān)保關(guān)系，銀行是債權(quán)人，購房者是債務(wù)人和被保證人，開發(fā)商為保證人
  
  5.保險關(guān)系。保險關(guān)系，即購房者向保險公司辦理保險業(yè)務(wù)而產(chǎn)生的保險關(guān)系。在商品房按揭實物當(dāng)中，銀行為了降低風(fēng)險，都會要求購房者向指定的保險公司購買特定的保險，為被按揭的商品房投保。
  
  6.回購關(guān)系?；刭応P(guān)系，即當(dāng)購房者違約不能向銀行償付貸款本息時，由開發(fā)商回購被按揭的商品房，從而在開發(fā)商與銀行之間形成的法律關(guān)系?；刭弲f(xié)議往往是銀行為了保證按揭貸款的安全，要求開發(fā)商簽訂的。回購行為是銀行從回避商品房按揭風(fēng)險和維護自身權(quán)益的角度出發(fā)，對開發(fā)商提出的要求和保障。

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• 155****5578

  2017年4月調(diào)整個人住房貸款政策：
  1、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。 借款人可以向所在城市的房地產(chǎn)主管部門提出申請，在房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中進行借款人家庭住房登記記錄查詢。
  2、中國銀行首套房按揭貸款政策：
  （1）、在實施“限購”措施的城市，中國銀行各分行已于2014年10月1日起按照相關(guān)政策要求執(zhí)行首套房政策：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款**低**款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。 中國銀行還將授權(quán)各分行在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定**款比例和貸款利率水平；并可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和地方政府相關(guān)政策，對符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
  （2）、在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，以及擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款**低**款比例為20%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
  （3）、人民銀行、銀監(jiān)會要求各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑嶋H情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的**低**款比例。因此，各地具體的**款比例和貸款利率請詳詢當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)點。
  3、根據(jù)央行、住建部、銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于個人住房貸款政策調(diào)整的通知》，對于擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，購買二套房的**比例進行了不同情況的下調(diào)，具體情況如下：
  （1）、在實施“限購”措施的城市，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，**款比例不低于40%。具體**款比例會根據(jù)不同地區(qū)和客戶的具體情況進行適當(dāng)調(diào)整，請您詳詢當(dāng)?shù)亟?jīng)辦機構(gòu)。
  （2）、在不實施“限購”措施的城市，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，**低**款比例調(diào)整為不低于30%。
  （3）、人民銀行、銀監(jiān)會要求各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑嶋H情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的**低**款比例。因此，各地具體的**款比例和貸款利率請詳詢當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)點。

  查看全文↓ 2018-12-05 17:14:00
• 156****4033

  目前人行公布貸款基準(zhǔn)年利率：0-6個月（含6個月），年利率：4.35%；6個月-1年（含1年），年利率：4.35%；1-3年（含3年），年利率：4.75%；3-5年（含5年），年利率：4.75%；5-30年（含30年），年利率：4.90%；貸款利率需要結(jié)合您申請的業(yè)務(wù)品種、信用狀況、擔(dān)保方式等因素進行綜合的定價，需經(jīng)辦網(wǎng)點審批后才能確定。

  查看全文↓ 2018-12-05 17:13:51

相關(guān)問題

• 問 2018年商品房預(yù)售政策是怎樣的？
  答

  一、房屋買賣新政策，契稅征收的方式當(dāng)個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。二、住房公積金政策：1、住房公積金提取范圍擴大滿足任一條件的消費者可提取公積金：購買、建造、大修、裝修自住住房;離休或者退休;喪失勞動能力之后并與本單位終止勞動關(guān)系的;出境定居的;要償還住房貸款本息的;無房職工需支付自住住房租金的。2、可提取配偶公積金的情況購買、建造、大修、裝修自住住房;需償還住房貸款的本息的;無房職工需支付自住住房租金的;支付自住住房物業(yè)費的。3、自行繳納公積金人員在目前實施的《住房公積金管理條例》中，只有在正式單位上班的職工才可以繳納住房公積金，送審稿首次提出個體戶、靈活就業(yè)人員也可個自行繳納公積金。4、繳存金“限高保低”住房公積金繳納基礎(chǔ)參照職工本人上一年度的月平均工資，不得低于60%，也不得高于平均工資的3倍;繳存比例上限不應(yīng)高于12%，下限不應(yīng)低于5%。5、縮減管理委員會人數(shù)調(diào)整住房公積金管理委員會的構(gòu)成，減少行政機關(guān)人員數(shù)量，規(guī)定繳存職工代表不得低于總?cè)藬?shù)的1/3。6、簡化單位證明送審稿提出，住房公積金提取和貸款申請由住房公積金管理中心審批，銀行按照委托合同辦理有關(guān)支付手續(xù)，簡化了單位出具證明的環(huán)節(jié)。7、縮短提取和貸款審批時限貸款審批時限由15日縮短為10日。房子過戶需要什么手續(xù)，房子過戶流程是什么?上述小編說到了三種比較常見的房子過戶手續(xù)的辦理，那么下面我們就分別以這三種形式為例，介紹一下具體的過戶流程吧！一、二手房買賣過戶手續(xù)1、買賣雙方達(dá)成購房上的共識，買家對房屋狀態(tài)表示許可，對房屋價格認(rèn)同；賣家對房屋價格認(rèn)同，對買家支付房屋款項的方式表示贊同。之后，在公平資源的基礎(chǔ)上，雙方簽訂購房合同，并將合同交由公證機關(guān)進行公證。2、買賣雙方攜帶準(zhǔn)備好的資料、證明以及公證合同前往房管局辦理過戶登記，注意這里只是申請辦理過戶，我們需要將準(zhǔn)備好的資料提交上去，將房屋的出售價格申報上去，然后等待審核。只有在得到許可之后才能進行后續(xù)的事宜。3、得到房管局的許可之后我們就可以繳納稅費了，稅費是二手房交易過程中必須的一筆開支，繳納完成之后獲取交納的證明。4、帶上交納稅費的證明和相關(guān)資料來到房管局，這次就可以領(lǐng)取到房產(chǎn)證了。二、繼承房屋過戶父母過世之后，子女是有權(quán)繼承父母遺留下來的房產(chǎn)的，但是要合法繼承，還需要辦理合法的繼承過戶手續(xù)。繼承房屋過戶手續(xù)主要有三個步驟：首先，繼承人準(zhǔn)備好繼承人的死亡證明、自己的繼承人身份證明、繼承人的房產(chǎn)證以及自己的身份證件；其次前往房管局申請辦理房產(chǎn)過戶；之后交納相關(guān)稅費，稅費繳納完成之后便可以辦理房產(chǎn)過戶了。三、贈與房產(chǎn)過戶贈與房產(chǎn)可以是親屬之間的贈與，也可以是陌生人之間的贈與，不過贈與房產(chǎn)是需要依法辦理房產(chǎn)過戶的，不然就是無效的。贈與房產(chǎn)過戶手續(xù)主要有如下幾個步驟：雙方簽訂贈與書并進行公證；

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• 問 2019年商品房按揭貸款政策是怎樣的？
  答

  一般的房貸，都是20年30年，短期的很少，不做考慮，目前5年期以上的公積金貸款利率是年利率3.25%，不存在上浮下浮情況，商業(yè)按揭貸款基準(zhǔn)利率4.9%，會有首套房二套房等等情況，每個城市的房地產(chǎn)市場政策不同，每個銀行的利率情況也不一樣，如果是首套房，熱門地區(qū)，目前的商業(yè)貸款普遍上浮10%到20%，二套房，利率上浮比率會更高。

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• 問 ??2019年商品房預(yù)售政策是怎樣的？
  答

  商品房預(yù)售需具備以下條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；②按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；④已確定施工進度和竣工交付使用時間；⑤七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；⑥已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。另外，凡是在以市場地價取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，在建筑竣工驗收合格，并辦理房地產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房地產(chǎn)證》后，都可以直接公開發(fā)售。買房前先簽認(rèn)購書并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購書約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購書及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。我國相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式合同前，必須簽認(rèn)購書。一般來說買賣雙方所簽訂的認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：(1)賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話。(2)認(rèn)購物業(yè)。(3)房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價。(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。(5)認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意的事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱，侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時，本認(rèn)購書方始生效，對認(rèn)購書中類似如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購的房屋轉(zhuǎn)售給他人的條款加以拒絕。如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的樓花以內(nèi)部認(rèn)購的形式進行銷售，與購房者簽訂認(rèn)購書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購書無效。這種情況在實踐中較為常見，檢驗五證就可以避免。

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• 問 2018年安置房相關(guān)政策是怎樣的？
  答

  1、定向拆遷安置房是享受土地劃撥、規(guī)定費用減免等有關(guān)的政策，是具有社會保障性質(zhì)的。具體定向安置房所安置的對象是除了那些城市居民是被拆遷戶的，也包括有征拆遷房屋的農(nóng)戶。2、若有因為重大市政工程的動遷居民所建造的配套商品房或者配購的中低價商品房，則按照有關(guān)的規(guī)定，被安置人是因此獲得這種配套商品房的，那么房屋的產(chǎn)權(quán)就屬于其個人，但在取得權(quán)的5年之內(nèi)不能地進行上市交易。3、是因為房產(chǎn)開發(fā)等的因素而被迫要動拆遷的，則動拆遷公司會通過其他途徑安置或者為安置人代理購買的中低價位商品房。那么這類商品房與一般的商品房相比是沒有什么區(qū)別的，也是屬于被安置人的私有財產(chǎn)，這種是沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，也就是說可以自由上市交易。4、“三定三限”的定向安置房其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是界定為普通商品房，這種安置房上市交易比照兩限普通商品房退出機制的有關(guān)規(guī)定來辦理。

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• 問 商品房按揭貸款流程是怎樣的？
  答

  商品房按揭貸款流程：　　借款人申請→貸前調(diào)查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔(dān)保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。