??房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅籌劃有哪幾種方式？

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• 157****4851

  房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃怎么做？
  稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃和安排。盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。它是稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)可從事的不具有鑒證性能的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。稅務(wù)籌劃是由應(yīng)為T(mén)axPlanning意譯而來(lái)的。
  從字面理解也可以稱(chēng)之為“稅收籌劃”、“稅收計(jì)劃”，但是由于我國(guó)將稅務(wù)部門(mén)對(duì)于稅收征收任務(wù)的安排叫做“稅收計(jì)劃”，為之避免與之混淆，在從國(guó)外文獻(xiàn)中引進(jìn)這一術(shù)語(yǔ)之初，將其譯為“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務(wù)籌劃”，一體現(xiàn)稅收籌劃所具有的實(shí)現(xiàn)策劃安排的特點(diǎn)。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。
  1、規(guī)避平臺(tái)籌劃
  土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
  2、投資轉(zhuǎn)化技術(shù)
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常明顯。
  房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃怎么做？房地產(chǎn)稅務(wù)有哪些？
  房地產(chǎn)稅務(wù)有哪些？
  1、契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；買(mǎi)房時(shí)按評(píng)估額1％－3％繳納，面積90平米內(nèi)首次購(gòu)房1％，面積90平方－144平米且首次1．5％，非首次購(gòu)房或144平方以上按3％繳納，由買(mǎi)方繳納。
  2、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅，屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種，營(yíng)業(yè)稅按5．6％由賣(mài)方繳納，普通住房若是滿(mǎn)2年可減免。
  3、個(gè)人收入所得稅個(gè)人所得稅是對(duì)賣(mài)房者取得的所得征收的一種所得稅，所得稅按全額的1％或差額的20％繳納，由賣(mài)方承擔(dān)，若是五年外的唯一普通住房減免。印花稅印花稅是一個(gè)很古老的稅種，現(xiàn)行印花稅只對(duì)印花稅條例列舉的憑證征稅，房屋產(chǎn)權(quán)證印花稅5元。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房?jī)r(jià)或出租租金收入征收的一種稅。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:57
• 152****0113

  一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
  (一)以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理
  1.營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。而企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)則需要繳納營(yíng)業(yè)稅。
  2.土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
  3.房產(chǎn)稅。對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅;對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。
  4.企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。
  (二)以房地產(chǎn)投資入股過(guò)程中需要注意的問(wèn)題
  1.投資合同的簽訂。在稅務(wù)處理中，嚴(yán)格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。也就是說(shuō)要想享受不征收營(yíng)業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn);如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果。
  2.操作時(shí)間間隔。企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果，必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時(shí)間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)間間隔問(wèn)題，兩者時(shí)間間隔**好在一年以上，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)以實(shí)質(zhì)課稅原則為由，對(duì)上述行為征稅。
  3.注意《公司法》中對(duì)不同投資方式的比例限制?！豆痉ā芬?guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。換言之，非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例**高不得超過(guò)70%，如果在投資過(guò)程中沒(méi)有達(dá)到上述要求，就會(huì)給方案的執(zhí)行帶來(lái)不必要的麻煩。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:46
• 136****1638

  一.兼營(yíng)行為的稅收籌劃
  根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法規(guī)定，納稅人兼有不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷(xiāo)售額;未分別核算的，從高適用稅率。
  《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷(xiāo)售額。無(wú)法分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)，與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，而不征收營(yíng)業(yè)稅。其中，所謂非應(yīng)稅勞務(wù)，是指屬于增值稅征稅范圍的**、修理修配和縫紉勞務(wù)等。
  根據(jù)上述規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，只有準(zhǔn)確掌握稅收政策，準(zhǔn)確界定兼營(yíng)行為，才能達(dá)到避免高稅負(fù)、維護(hù)自身稅收利益的目的。
  【例】某酒店某月通過(guò)提供住宿和餐飲服務(wù)，取得收入800萬(wàn)元，其中通過(guò)經(jīng)營(yíng)商品取得的收入為300萬(wàn)元(不含增值稅)。
  (1)未分開(kāi)核算
  如果未分開(kāi)核算營(yíng)業(yè)額、銷(xiāo)售額，則該酒店應(yīng)納增值稅額為：
  應(yīng)納增值稅額=[500÷(1+17%)+300]×17%=123.65(萬(wàn)元)
  (2)分開(kāi)核算
  如果分開(kāi)核算，則該酒店的應(yīng)納稅額為：
  應(yīng)納增值稅額=300×17%=51(萬(wàn)元)
  應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=800×5%=40(萬(wàn)元)
  應(yīng)納稅總額=51+40=91(萬(wàn)元)
  由此，我們可以看出，該酒廠對(duì)兼營(yíng)行為分開(kāi)核算時(shí)可減少納稅32.65萬(wàn)元(123.65-91)。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:35
• 137****2998

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中營(yíng)業(yè)稅的籌劃有以下幾種方式。(一)合作建房籌劃法所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào))的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。
  兩種方式中又因?yàn)榫唧w情況的不同產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅務(wù)籌劃。假設(shè)有甲乙兩企業(yè)，甲擁有土地使用權(quán)，乙擁有資金，則它們可以通過(guò)合作建房的方式進(jìn)行交易。現(xiàn)兩企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經(jīng)有關(guān)部門(mén)評(píng)估，該建筑物價(jià)值2000萬(wàn)元，于是，兩企業(yè)各分得1000萬(wàn)元的房屋。
  根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得了一部分房屋，其性質(zhì)為轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅項(xiàng)目，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅為1000萬(wàn)元×5%=50萬(wàn)元。但是，若甲企業(yè)與乙企業(yè)合伙成立合營(yíng)企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)共享，則由于甲企業(yè)以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，不必繳納營(yíng)業(yè)稅，因此可不繳納營(yíng)業(yè)稅，節(jié)省50萬(wàn)元。
  (二)利用合同籌劃法工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，建房屬于建筑業(yè)，適用3%的稅率;不簽訂合同時(shí)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。稅率的差異為納稅籌劃提供了空間，具體籌劃如下：建設(shè)單位甲需要建設(shè)一工程，在工程承包公司乙的組織下，建筑公司丙**后得到這項(xiàng)工程，公司乙與公司丙簽訂了1000萬(wàn)元的合同，并由丙公司支付合同金額1%的服務(wù)費(fèi)。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:23

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• 問(wèn) ??有誰(shuí)知道房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式有哪幾種?
  答

  文章解答了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)方式：買(mǎi)賣(mài)，交換，贈(zèng)與，以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移等;同時(shí)文章還提供了包括房產(chǎn)過(guò)戶(hù),房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)方式,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)信息咨詢(xún)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：(一)買(mǎi)賣(mài);(二)交換;(三)贈(zèng)與;(四)以房地產(chǎn)抵債;(五)以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(六)因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(七)法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)家需交哪幾種房地產(chǎn)稅?
  答

  如是合同上約定 買(mǎi)賣(mài)雙方按政策規(guī)定交稅的話(huà) 那么賣(mài)家要交的是：營(yíng)業(yè)稅（未滿(mǎn)兩年的房產(chǎn)）城建附加稅、教育附加稅 合計(jì)5.6% 土地使用交易費(fèi)3元/平方 如是按揭房產(chǎn) 剛還需要交納贖樓擔(dān)保費(fèi) 短期利息 未供滿(mǎn)三年還有罰息 （罰息以按揭合同為準(zhǔn)）還有一個(gè)擔(dān)保公證費(fèi) 買(mǎi)方要交的是：契稅 交易印花稅 土地交易費(fèi)3元/平方 貼花5元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80 抵押登記費(fèi)80 如買(mǎi)方是境外人士則還有一個(gè)買(mǎi)賣(mài)公證費(fèi) 以及抵押公證費(fèi) 如賣(mài)方是境外人士則只有買(mǎi)賣(mài)公證費(fèi)

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• 問(wèn) 目前房地產(chǎn)登記有哪幾種？
  答

  我國(guó)，房屋權(quán)屬的確立是以登記發(fā)證為標(biāo)志的，只有登記發(fā)證的房屋，其所有權(quán)才會(huì)受到法律保護(hù)。分為： 1）初始登記：新建房屋竣工后，權(quán)利人所進(jìn)行的原始登記； 2）轉(zhuǎn)移登記：房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、調(diào)撥、以房地產(chǎn)作價(jià)入股或其他以房產(chǎn)清償債務(wù)等事由進(jìn)行的登記。 3）變更登記：房屋所有人（共有權(quán)人）名稱(chēng)改變，房屋坐落的變更、房屋面積增加或減少、房屋登記號(hào)等事項(xiàng)變更的，權(quán)利人申請(qǐng)變更登記； 4）他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)）登記：設(shè)定房屋抵押權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋抵押登記； 5）注銷(xiāo)登記：房屋滅失、抵押權(quán)終止、房屋權(quán)利滅失的，權(quán)利人申請(qǐng)注銷(xiāo)登記； 6）補(bǔ)證、換證登記：證書(shū)遺失的，申請(qǐng)補(bǔ)證登記；證書(shū)（證明）破損的，申請(qǐng)換證登記。

• 問(wèn) 企業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款有哪幾種？
  答

  您好，建議您到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介公司咨詢(xún)

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率
  答

  房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率是5％，不足5年的非普通住房轉(zhuǎn)讓?zhuān)~征收營(yíng)業(yè)稅。什么是房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅不僅僅是企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)候需要征收稅費(fèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)也要收取，為了配合住房制度改革，也為了避免多交稅，鼓勵(lì)個(gè)人將多余住房出租，滿(mǎn)足一部分中低收入者對(duì)住房需求。有些人已經(jīng)把房子出租出去，征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，繳納的營(yíng)業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收，對(duì)于用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，繳納的營(yíng)業(yè)稅按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。按上述政策解釋?zhuān)瑢?duì)個(gè)人出租商住兩用房的稅費(fèi)該如何收取，大家可以根據(jù)出租后房屋的實(shí)際用途確定。