商品房買賣合同合同補充協(xié)議的內(nèi)容有哪些?

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• 151****0382

  協(xié)議補充、協(xié)議變更、協(xié)議附件等，都須合同當(dāng)事人協(xié)商一致達成意合才能成就，對方免談則失去了補充協(xié)議的成就條件。
  如果確實認(rèn)為主合同中有約定未盡事宜，不補充難以維護當(dāng)事人的利益時，可以申請合同變更。須看主合同對產(chǎn)生糾紛的救濟方式，如果是指定了仲裁機關(guān)則可以申請仲裁，如果是選擇了訴訟則用訴訟方式解決。

  查看全文↓ 2018-12-07 21:30:05
• 137****4640

  補充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分,與商品房買賣合同具有同等法律效力。補充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草,對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此,購房者應(yīng)謹(jǐn)防開發(fā)商提供的補充協(xié)議,若是該補充協(xié)議加重購房者的責(zé)任,減輕開發(fā)商的責(zé)任或者補充協(xié)議中有霸王條款,購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的,購房者可以向法院提起訴訟,以開發(fā)商提供的補充協(xié)議顯失公平或欺詐為由,請求法院認(rèn)定上述補充協(xié)議無效或撤銷,亦能維護自身的合法權(quán)益。
  
  1、公共維修基金過戶
  
  一般情況下,買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是,公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移,即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更 登記手續(xù)已經(jīng)辦完,公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下,必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù),地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此,補充協(xié) 議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。
  
  2、一房二賣的特別處理
  
  一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為,它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施,遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人,他可以視高額的違約責(zé)任而不顧,拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此,它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度,這種情況就可以被杜絕。
  
  3、關(guān)于預(yù)告登記的約定
  
  預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度,它是指在不動產(chǎn)交易過程中,為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前,不動產(chǎn)權(quán) 利人另行處分該不動產(chǎn),雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機構(gòu)進行預(yù)先登記,確保受讓方在條件成熟時進行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)權(quán)利人同意, 產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)?？梢?賣方如果“一房多賣”,進行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上,房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進行,因此**好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。
  
  4、各種法律文件之間的沖突解決辦法
  
  買賣二手房需要簽署的法律文件很多,僅合同而言,就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合 同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況,這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突,以買賣合同為準(zhǔn)。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷 才訂立的,因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突,以補充協(xié)議為準(zhǔn)。
  
  5、《售樓書》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補充協(xié)議的組成部分
  
  購房人在購置商品房時,尤其是其購置期房的時候,往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》,才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認(rèn)為《售樓書》是開發(fā)商的承諾,因此,一旦交付的房屋與《售樓書》不一致,大有上當(dāng)受騙的感覺。實踐中,這類爭議不在少數(shù)。
  
  從法律意義來講,《售樓書》是一種要約邀請,是開發(fā)商向購房人發(fā)出的,請其購買房屋的意思表示,并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示,是雙方的承諾,具有法律上的效力。
  
  盡管〈〈**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛,建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補充協(xié)議中。
  
  6、房屋質(zhì)量的約定
  
  房屋質(zhì)量的問題,是購房人入住后與開發(fā)商**容易產(chǎn)生爭議的地方。因此,在《合同》或《補充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。
  
  購房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括:墻體平直的標(biāo)準(zhǔn); 防水的標(biāo)準(zhǔn),即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水;表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn):即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫,保溫層墻壁表面平整,瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn):即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線,承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達到國家強制性標(biāo)準(zhǔn)等。
  
  7、商品房交付的約定
  
  房屋交付時,履行的手續(xù)有:房屋入住通知;鑰匙收條。開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有:《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。
  
  8、違約責(zé)任與解除合同的約定
  
  雙方約定:如開發(fā)商交付房屋時,所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定,購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時,也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù),如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標(biāo)準(zhǔn),購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法,包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。
  
  9、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定
  
  產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù),實踐中,常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi),都拿不到產(chǎn)權(quán)證,至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中,因此,約定產(chǎn)權(quán)證取得的**后期限十分必要。并同時約定,如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證,購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。
  
  10、關(guān)于不能如期取得貸款的約定
  
  按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中,開發(fā)商往往寫明,如買受人不能獲得銀行的按揭貸款,買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心,沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大,對該條款沒有重視。
  
  實踐中,因此發(fā)生的爭議雖不多,但一旦購房人無法獲得銀行貸款,按照本條約定,購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款,否則,根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定,購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此,購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。
  
  11、關(guān)于物業(yè)的約定
  
  實踐中,開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多,因此,購房人為保證其入住后權(quán)益的維護,也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。
  
  新版《合同》中第19條,已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費價格,及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定,且在附件四里,還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外,購房人還應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商協(xié)議約定,前期物業(yè)的服務(wù)時間,物業(yè)權(quán)利的限制,物業(yè)期限屆滿后,由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。

  查看全文↓ 2018-12-07 21:30:01
• 135****2253

  購房體驗課： 開發(fā)商一般都是使用《襄陽市商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是卻可以簽署補充協(xié)議，來保障購房者自己的權(quán)益。目前補充協(xié)議已受到越來越多的購房者的重視，但如何簽訂補充協(xié)議才更為有效呢?本期購房體驗課就為大家講解如何簽訂商品房合同補充協(xié)議。 補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。現(xiàn)在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。 那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補充協(xié)議中應(yīng)該注意的。
  1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。
  2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。
  3、房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。
  4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。
  5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以“進口”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。
  6、開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。
  7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。
  8、在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。 現(xiàn)在我們對上面的特別重要的問題進行簡短的分析： 關(guān)于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式，但是現(xiàn)在的貸款額度很緊張，很容易出現(xiàn)由于貸款沒有待下來而產(chǎn)生的違約行為。購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大，對該條款沒有重視。目前的狀況，很多爭議越發(fā)頻繁，一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還**款和定金，以此來維護自己的權(quán)益。 關(guān)于產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定 房地產(chǎn)市場交易中，是會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，原因是是可以能是開發(fā)商資金比較緊張，將項目抵押給了銀行。售樓之后，開發(fā)商必須先將銀行的錢還清，銀行才能解除抵押，購房合同才能去備案。因此，嚴(yán)格審查開發(fā)商提供的“五證”，尤其是“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注，取得所售房產(chǎn)及相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押的承諾，約定產(chǎn)權(quán)證取得的**后期限十分必要，并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。 關(guān)于物業(yè)的約定 商品房買賣中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護，也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況：如物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額，小區(qū)規(guī)劃、 面積問題 、水、電、煤氣(天然氣)開通時間等。 **后我們還需要特別注意關(guān)于違約責(zé)任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。 《商品房買賣合同》與《補充協(xié)議》誰服從誰?“補充協(xié)議”有優(yōu)先權(quán) 購房合同和補充協(xié)議是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件，補充協(xié)議與標(biāo)準(zhǔn)契約具有同等的法律效力。當(dāng)格式合同的條款與補充協(xié)議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補充協(xié)議條款約定的內(nèi)容有優(yōu)先權(quán)。目前有不少消費者在購房過程中只重視購房合同，而對補充協(xié)議的重要性認(rèn)識不足，結(jié)果吃虧上當(dāng)。 購房者在補充條款中可增加出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理程序、購房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責(zé)任、爭議處理依據(jù)等內(nèi)容。 購房者：千萬不要與開發(fā)商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協(xié)議，不要讓繳費簽署文件的日期與實際簽署日期不符，如果與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，可委托律師代理，以免上當(dāng)。

  查看全文↓ 2018-12-07 21:29:52

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• 問 ??商品房買賣合同合同補充協(xié)議的內(nèi)容有什么?
  答

  購商品房注意事項有哪些？房屋買賣合同補充協(xié)議的內(nèi)容有哪些？購商品房注意事項有哪些？1、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有何不同？按照相關(guān)政策規(guī)定，全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi)，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進行分配。目前，對擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主，建議盡快補足成本價價款，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。2、買房時哪些項目不計入商品房建筑面積？不計入商品房建筑面積的項目包括以下部分：層高在2．2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2．05米以下的地下室、半地下室；房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用于做街巷通行的部分；突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺階等；建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺；房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等；其它構(gòu)筑物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。3、購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險？購買手續(xù)不全的商品房，可能會帶來以下隱患。取得權(quán)屬證書的期限無法確定；為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金；只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易；可能被政府以違法建筑強制拆除。4、購房合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎？商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。5、為什么有的《商品房買賣合同》要簽署補充協(xié)議？補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。購商品房注意事項有哪些？房屋買賣合同補充協(xié)議的內(nèi)容有哪些？房屋買賣合同補充協(xié)議的內(nèi)容有哪些？1．公攤面積誤差處理。裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內(nèi)容進行約定。2．付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經(jīng)支付了購房**款，如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過，應(yīng)當(dāng)在補充協(xié)議中明確其他處理方式。權(quán)屬證書辦理期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計算方式。3．保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。

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• 問 商品房買賣合同需要注意哪些細節(jié) 補充協(xié)議的內(nèi)容有什么
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  買房簽合同有很多細節(jié)需注意，由于哪些簽訂秘籍呢？由于商品房買賣合同大同小異，重要的是補充協(xié)議的內(nèi)容，下面我們來看看補充協(xié)議簽訂秘籍吧！ 補充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分，與商品房買賣合同具有同等法律效力。補充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草，對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此，購房者應(yīng)謹(jǐn)防開發(fā)商提供的補充協(xié)議，若是該補充協(xié)議加重購房者的責(zé)任，減輕開發(fā)商的責(zé)任或者補充協(xié)議中有霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發(fā)商提供的補充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請求法院認(rèn)定上述補充協(xié)議無效或撤銷，亦能維護自身的合法權(quán)益。 1、公共維修基金過戶 一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更 登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié) 議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。 2、一房二賣的特別處理 一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。 3、關(guān)于預(yù)告登記的約定 預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權(quán) 利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機構(gòu)進行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意， 產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)?？梢?，賣方如果“一房多賣”，進行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進行，因此**好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。 4、各種法律文件之間的沖突解決辦法 買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合 同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準(zhǔn)。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷 才訂立的，因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突，以補充協(xié)議為準(zhǔn)。 5、《售樓書》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補充協(xié)議的組成部分 購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認(rèn)為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當(dāng)受騙的感覺。實踐中，這類爭議不在少數(shù)。 從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。 盡管〈〈**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補充協(xié)議中。 6、房屋質(zhì)量的約定 房屋質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商**容易產(chǎn)生爭議的地方。因此，在《合同》或《補充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。 購房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)； 防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達到國家強制性標(biāo)準(zhǔn)等。 7、商品房交付的約定 房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有：《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。 8、違約責(zé)任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。 9、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定 產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的**后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。 10、關(guān)于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大，對該條款沒有重視。 實踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。 11、關(guān)于物業(yè)的約定 實踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護，也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。 新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費價格，及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務(wù)時間，物業(yè)權(quán)利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。

• 問 商品房買賣合同附件補充協(xié)議嗎
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  協(xié)議補充、協(xié)議變更、協(xié)議附件等，都須合同當(dāng)事人協(xié)商一致達成意合才能成就，對方免談則失去了補充協(xié)議的成就條件。如果確實認(rèn)為主合同中有約定未盡事宜，不補充難以維護當(dāng)事人的利益時，可以申請合同變更。須看主合同對產(chǎn)生糾紛的救濟方式，如果是指定了仲裁機關(guān)則可以申請仲裁，如果是選擇了訴訟則用訴訟方式解決。

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• 問 商品房買賣合同補充協(xié)議重點？合法么？
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  商品房買賣合同補充協(xié)議重點在于對之前的協(xié)議進行補充當(dāng)然是合法的。而且補充協(xié)議的效力會大于合同條款，若本補充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。補充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款。補充協(xié)議的出現(xiàn)有力保護商品房買賣雙方的合法權(quán)益，有效避免高價低標(biāo)商品房的出現(xiàn)，會對商品房買賣的過程當(dāng)中細節(jié)進行明確的約定。

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• 問 簽訂商品房買賣合同補充協(xié)議有哪些需要注意的?
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  一、公共維修基金進行過戶的問題通常來說，房屋的買賣的雙方的銷售價格的里面已經(jīng)包含了這些公共維修基金，但是公共維修基金其實是不能夠跟隨著房子來一起轉(zhuǎn)移的，因此，房屋買賣的雙方在簽訂二手房的補充協(xié)議的條款的時候，應(yīng)該首先要約定好房屋買賣雙方來辦理公共維修基金的過戶的時間和地點。二、遇到一房二賣這種情況要應(yīng)該怎么進行處理為了防止房屋的買方陷入到人財兩空的那種境地，購房人可以對所購買的房產(chǎn)進行簽訂預(yù)告的登記，這樣一來，產(chǎn)權(quán)人也就不能在私下里去處理該不動產(chǎn)了。三、按揭在無法順利的辦理時雙方責(zé)任的問題在買方來辦理二手房的按揭手續(xù)的時，可能會因為買方、房子甚至是銀行的原因，而無法順利辦理，因此我們在簽訂買賣補充協(xié)議時，應(yīng)該要明確按揭如果未能正常的辦理時房屋買賣雙方的各自的責(zé)任的問題。shhuang44ss四、買賣的雙方碰到了沖突該如何的解決近些年來，房屋買賣的雙方因為簽訂合同的內(nèi)容不一致，責(zé)任不明導(dǎo)致的糾紛時有發(fā)生。因此我們在簽訂合同的時候，需要明確的規(guī)定出現(xiàn)沖突之后的具體的處理方法。

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