房屋定價(jià)如何評(píng)估

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• 143****5524

         房屋定價(jià)從這幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行評(píng)估：地段，環(huán)境，房齡，樓棟情況，梯戶情況，戶型等方面進(jìn)行評(píng)估，綜合考慮這些因素進(jìn)行判斷**終的出一個(gè)估價(jià)。
  
  　　1、地段。好的地段會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格起到拉升作用，特別是已經(jīng)沒(méi)有待開(kāi)發(fā)商品房用地的地區(qū)，沒(méi)有新項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)為地段的稀缺性增值。規(guī)劃完善的好地段會(huì)對(duì)整個(gè)地區(qū)房產(chǎn)帶來(lái)百分之二到百分之五的溢價(jià)。
  
  　　2、環(huán)境。房產(chǎn)所處的小區(qū)如果是綠化面積高，物業(yè)條件好，外部環(huán)境好的小區(qū)會(huì)容易出售一些，因?yàn)楦菀鬃屬I家有購(gòu)買欲望，配套和交通環(huán)境也會(huì)提高小區(qū)的宜居程度，宜居程度越高，房子越容易出手，這些因素不齊全的話，會(huì)帶來(lái)百分之五的價(jià)格折損。
  
  　　3、房齡。對(duì)于二手房，房齡會(huì)較大程度上影響到房屋價(jià)格，次新房的價(jià)格是比較高的，然后就是5-19年的房子一個(gè)檔次，超過(guò)20年的一個(gè)檔次，但是房屋如果區(qū)位優(yōu)勢(shì)大，那么房齡的問(wèn)題也影響不會(huì)很大。
  
  　　4、樓棟情況。樓棟的結(jié)構(gòu)，位置，和朝向?qū)Ψ慨a(chǎn)售價(jià)也是重要影響因素，結(jié)構(gòu)好，位置價(jià)，朝向好的漏洞對(duì)比這些條件不佳的漏洞會(huì)產(chǎn)生百分之三至八的溢價(jià)。其次樓棟的建筑質(zhì)量和外立面造型，以及公共區(qū)域的裝修情況也會(huì)很大程度上影響房屋的估價(jià)，產(chǎn)生的溢價(jià)在百分之五作用。
  
  　　5、梯戶情況。電梯品牌質(zhì)量好，梯戶比低，產(chǎn)生的溢價(jià)越高，也是屬于宜居程度的一部分。
  
  　　6、戶型。戶型結(jié)構(gòu)好，層高凈高高，開(kāi)間進(jìn)深合理，采光通風(fēng)條件好，贈(zèng)送面積多，都是對(duì)房屋產(chǎn)生溢價(jià)的一部分因素。如果戶型好，定價(jià)可以高于其他房產(chǎn)價(jià)格。
  
  　　房子出手時(shí)想賣一個(gè)好價(jià)格，房主需要考慮這些問(wèn)題的細(xì)節(jié)才能確定估價(jià)。并且對(duì)房子的整體情況進(jìn)行一個(gè)整修，讓房子看起來(lái)情況比較好，這樣也會(huì)為房屋估價(jià)增值。

  查看全文↓ 2018-12-18 19:31:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何為房屋定價(jià)？六種評(píng)估方式包括哪些？
  答

  房屋定價(jià)影響貸款額度，可通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益法等評(píng)估。同時(shí)，考慮貸款利率、還款期限等因素，合理規(guī)劃貸款方案。

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• 問(wèn) 房屋維修價(jià)格評(píng)估鑒定價(jià)格是多少
  答

  評(píng)估價(jià)該價(jià)格是根據(jù)房子的設(shè)計(jì)用途、房子的建成年代等多個(gè)綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)。不同區(qū)域的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的**低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)不僅有下線，也有上限，超過(guò)上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會(huì)多交很多稅費(fèi)。說(shuō)簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是說(shuō)建委規(guī)定的**低過(guò)戶價(jià)建委規(guī)定這一片是單價(jià)不低于多少，只要房子的單價(jià)高于這個(gè)數(shù)就可以過(guò)戶，合同價(jià)做太低的話建委不允許過(guò)戶。房?jī)r(jià)評(píng)估，這個(gè)專業(yè)名詞有些人或許聽(tīng)說(shuō)過(guò)，而有些人確陌生的很。其實(shí)，它是在二手房交易中會(huì)出現(xiàn)的，但也不是必定不要經(jīng)過(guò)的步驟。只有在一些特定的情形下才會(huì)遇到此情況，那在哪些情況下需要進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估類？1、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需評(píng)估房?jī)r(jià)交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房?jī)r(jià)格沒(méi)有概念的，如境外人士或外地人，對(duì)國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。2、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房?jī)r(jià)評(píng)估辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需評(píng)估房?jī)r(jià)，從而確定保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。3、申請(qǐng)抵押貸款需做房?jī)r(jià)評(píng)估在房產(chǎn)交易過(guò)程中，有的購(gòu)房者為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以，銀行會(huì)為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。4、發(fā)生交易糾紛時(shí)可能要評(píng)估房?jī)r(jià)二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價(jià)格過(guò)高或過(guò)低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。5、房?jī)r(jià)明顯過(guò)低時(shí)需進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)多少有關(guān)。買賣雙方可能會(huì)為了少繳稅費(fèi)，會(huì)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)管理部門(mén)就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

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• 問(wèn) 房屋如何評(píng)估
  答

  你好!評(píng)估公司對(duì)所以的房子的評(píng)估價(jià)格都有一定的劃分,不同地段不同小區(qū)都有不同的評(píng)價(jià)。

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• 問(wèn) ?? 評(píng)估公司如何評(píng)估房屋裝修
  答

  專業(yè)的說(shuō)法: ?　　房地產(chǎn)評(píng)估方法常用的有成本法、市場(chǎng)比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，針對(duì)土地估價(jià)還有基準(zhǔn)地價(jià)修正法。另外還有路線價(jià)法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等等。 成本法　　針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。 　　針對(duì)房屋評(píng)估，通常稱為重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。 市場(chǎng)比較法　　挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不太成熟的時(shí)候較難適用，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。 剩余法　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。 收益法　　房地產(chǎn)之所以有價(jià)值，其根本原因是因?yàn)樗惺褂脙r(jià)值，使用價(jià)值即為房地產(chǎn)所有者帶來(lái)收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價(jià)值高低的內(nèi)在原因，通過(guò)一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價(jià)值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法　　對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 基準(zhǔn)地價(jià)法　　對(duì)于城市土地使用權(quán)的價(jià)值，近年來(lái)進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定工作，并且已得出城市不同級(jí)別的土地的基準(zhǔn)地價(jià)，這對(duì)于衡量城市土地使用權(quán)的價(jià)值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。 路線價(jià)法　　土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。 實(shí)際的做法: 根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格,加上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及銀行認(rèn)可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評(píng)估價(jià)了

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• 問(wèn) ??房屋受損如何評(píng)估
  答

  根據(jù) 《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》相關(guān)法條的規(guī)定如果遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的,該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的,應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告;估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的,出具書(shū)面通知。 拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。 拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的,自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì))申請(qǐng)技術(shù)鑒定。估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi),對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的,應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告;估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤,重新出具估價(jià)報(bào)告。但是我們要知道,估價(jià)專家委員會(huì)的復(fù)估只是針對(duì)估價(jià)報(bào)告的技術(shù)問(wèn)題出具的書(shū)面鑒定,并不是進(jìn)行實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)的再次調(diào)查評(píng)估,因此如果對(duì)于評(píng)估面積的丈量有錯(cuò)誤或者依據(jù)有錯(cuò)誤,在復(fù)估中是不能被糾正的

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