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??購房手續(xù)辦理流程是什么??？

147****6471 | 2018-12-19 13:35:14

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  • 131****0958

    住房辦理過戶手續(xù)需要房主取得住房產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證，契稅證和土地證。
    　　由房產(chǎn)證登記人和共有人以及買家，一起持有各自身份證，戶口本，婚姻情況證明，到住房所屬房管部門，申請辦理住房過戶手續(xù)。
    　　《房屋登記辦法》規(guī)定：
    　　第四條
    　　房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。
    　　第十三條
    　　共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。
    　　共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。
    　　第三十二條
    　　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
    　?。ㄒ唬┵I賣；
    　　（二）互換；
    　　（三）贈(zèng)與；
    　?。ㄋ模├^承、受遺贈(zèng)；
    　?。ㄎ澹┓课莘指?、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
    　　（六）以房屋出資入股；
    　?。ㄆ撸┓ㄈ嘶蛘咂渌M織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
    　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
    　　第三十三條
    　　申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
    　?。ㄒ唬┑怯浬暾垥?br/>　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明；
    　　（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；
    　　（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
    　　（五）其他必要材料。
    　　前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

    查看全文↓ 2018-12-19 13:36:11
  • 155****2096

    購買商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購書
    商品房正式銷售工作開始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
    簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：
    （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。
    （2）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
    （3）房價(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。
    （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
    （5）認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭議解決方式。
    當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：
    （1）項(xiàng)目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
    （2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。
    （3）房款支付方式。
    （4）購房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。
    購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約
    購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。
    簽訂買賣契約是整個(gè)購房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括：
    （1）土地使用證號及使用年限
    （2）商品房銷售許可證號
    （3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型
    （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期
    （5）房價(jià)款。包括單價(jià)和總價(jià)
    （6）付款方式
    （7）雙方違約條款
    （8）保修條款
    （9）買方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款
    （10）預(yù)售登記
    （11）房屋轉(zhuǎn)讓
    （12）房屋過戶
    （13）糾紛、爭議的解決方式
    （14）附件一：房屋戶型圖
    （15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
    （16）附件三：共有共用部位 同時(shí)購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。
    購買商品房流程第三步：預(yù)售登記
    買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。
    購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)
    當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。
    購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證

    三、買房子要繳納的稅費(fèi)
    （一）買商品房需要交的稅：
    1、契稅，購房總價(jià)的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。
    2、印花稅，購房總價(jià)的0.05%
    （二）基金：
    1、房屋維修基金，購房總價(jià)的2-3%，大多數(shù)地方是2%
    2、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用
    （三）規(guī)費(fèi)
    1、交易費(fèi) ，購房總價(jià)的0.5% 買賣雙方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交）
    2、《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi) ， 各地不一樣，但是都不超過100元
    3、《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)， 各地不一樣，但是都不超過100元
    （四）如果按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用
    1、評估費(fèi)，購房總價(jià)的0.2-0．5%
    2、保險(xiǎn)費(fèi) ，購房總價(jià)乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%
    3、公證費(fèi)，貸款額乘以0.03%
    4、抵押登記費(fèi)，100元

    二手過戶注意事項(xiàng)
    一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度
    ??　　1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；
    ??　　2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；
    ??　　3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；
    ??　　4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
    ??　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
    ??　　1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；
    ??　　2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；
    ??　　3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
    ??　　三、查看是否有私搭私建部分
    ??　　1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；
    ??　　2、是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；
    ??　　3、陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。
    ??　　四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
    ??　　1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；
    ??　　2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；
    ??　　3、**保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
    ??　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
    ??　　1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；
    ??　　2、管線是否太多或者走線不合理；
    ??　　3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
    ??　　六、考核房屋的市政配套
    ??　　1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；
    ??　　2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；
    ??　　3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；
    ??　　4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；
    ??　　5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；
    ??　　6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；
    ??　　7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；
    ??　　8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
    ??　　七、了解裝修的狀況
    ??　　1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
    ??　　2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
    ??　　八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平
    ??　　1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；
    ??　　2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；
    ??　　3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；
    ??　　4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
    ??　　九、了解以后居住的費(fèi)用
    ??　　1、水、電、煤、暖的價(jià)格；
    ??　　2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；
    ??　　3、車位的費(fèi)用。
    ??　　十、追溯舊房的歷史
    ??　　1、哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；
    ??　　2、哪些人住過，什么背景，是何種用途；
    ??　　3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；
    ??　　4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
    ??十一、了解鄰居的組合
    ??　　1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；
    ??　　2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；
    ??　　3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
    ??　　十二、算計(jì)一下房價(jià)
    ??　　1、自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；
    ??　　2、委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估；
    ??　　3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的**低保值價(jià)。
    ??　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：
    ??　　1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；
    ??　　2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；
    ??　　3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；
    ??　　4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；
    ??　　5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。
    ??　　十四、請律師
    ??　　1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；
    ??　　2、公房上市的時(shí)間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)；
    ??　　3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
    ??　　十五、找代理行
    ??　　1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；
    ??　　2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；
    ??　　3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？
    ??　　十六、考察代理行是否可靠 代理行應(yīng)該提供兩證：
    ??　　1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；
    ??　　2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
    ??　　十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化
    ??　　1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；
    ??　　2、媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息；
    ??　　3、向律師及中介代理行咨詢；
    ??　　4、**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解**新的信息。
    ??　　十八、產(chǎn)權(quán)是否完整
    ??　　1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛； 　2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。 　十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
    ??　　1、不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題；
    ??　　2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。 　二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶　1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程； 　2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以

    查看全文↓ 2018-12-19 13:36:03
  • 145****9508

    首先從看好房子開始講。去售樓處交訂金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購書和確定簽署正式合同的時(shí)間。（這期間特別要注意詳細(xì)查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件）。 按照約定時(shí)間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項(xiàng)。 在規(guī)定期限內(nèi)，由開發(fā)商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。 合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。
    十、房屋竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財(cái)務(wù)部、管理處到現(xiàn)場集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時(shí)應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同，辦理手續(xù)如下：
    （1）到開發(fā)商售樓處交納購房余款。
    （2）領(lǐng)取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定和表格。
    （3）由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗(yàn)房，簽署“樓宇交接書”。
    （4）與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。
    （5）按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費(fèi)，灶具報(bào)裝費(fèi)，有線電視報(bào)裝費(fèi)，電話初裝費(fèi)等（不同物業(yè)有不同規(guī)定）。
    （6）新業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。 以上基本上是每一位購房者都必須經(jīng)歷的購房全過程，希望能對花茶購房有所幫助。對了，還有按揭。如果按揭的話交完定金一般是一個(gè)星期內(nèi)補(bǔ)齊首期，然后去銀行辦理按揭，一般打點(diǎn)的發(fā)展商辦理按揭都是直接在售樓處的。然后自己根據(jù)自身的情況選擇按揭的年限長短就可以了

    查看全文↓ 2018-12-19 13:35:55

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