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欠別人錢總歸不是一種好的感覺，尤其是欠銀行的錢，再怎么精打細算似乎也算不贏銀行。提前還房貸成為現(xiàn)在很多人都在考慮的事情，那么房貸提前還，你知道要注意什么么？ 不是每個人都必要還貸 專業(yè)人士建議，市民有多筆還款方式和期限不同的公積金貸款、商業(yè)性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長、等額本息還款法的商業(yè)性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業(yè)性貸款，**后才是公積金貸款。 此外，對于目前有貸款，且短期內(nèi)又有購房計劃的，建議可先不提前還貸，提前還貸資金可通過銀行理財產(chǎn)品實現(xiàn)增值，然后作為以后新購入房產(chǎn)的資金，避免出現(xiàn)一套房低利率的貸款還掉了，現(xiàn)在又要去貸高利率的二套房貸款。 理財專家：三種情況不宜提前還貸 一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。 二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。 三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。 提前還貸方式大揭秘 指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款;按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。 目前**常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出**多，本金還得相對較小，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。 等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。 在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，**好選擇等額本金還款法。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或全額減按。 還貸種類 根據(jù)中國銀行法律法規(guī)的規(guī)定，個人住房貸款的種類有兩種：一種是公積金貸款，一種是商業(yè)貸款。個人住房貸款還款法有三種：一是等額本息還款法。二是等額本金還款法。三是累進還款法。就執(zhí)行情況而言，多數(shù)銀行普遍采用的是第一種還款法即每月等額本息還款法，這也是老百姓**能接受和能夠很快看明白的還款法。 提前還款是一門學(xué)問，對此馬虎不得。這里包含兩方面內(nèi)容：一是要選擇好按期還貸方式;二是要選擇好提前還貸方式。 部分方式 一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短; 二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變; 三是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。 四大細節(jié) 一、提前還貸必須問清要求 借款人想提前還貸，必須是在還款半年以上，甚至個別銀行要求已經(jīng)還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請，銀行接到借款人提前還貸申請后要審批，所以一般需要一個月左右的時間。此外，各家銀行對于提前還貸的要求有所不同，比如有的銀行規(guī)定提前還貸是1萬的整數(shù)倍， 有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金。 二、提前還貸文件需要準(zhǔn)備好 借款人如果要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。如果是結(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主，**好找專業(yè)的擔(dān)保機構(gòu)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后，客戶不買或是客戶用**幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價的風(fēng)險。 三、提前還貸勿忘退保及解抵押 貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關(guān)保險公司，預(yù)約退保即可。借款人在辦理貸款時，銀行會辦理抵押登記?？蛻艚Y(jié)清貸款后，一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說是完全屬于自己的財產(chǎn)。 四、并非所有人都**適宜提前還貸 已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說非常低，這部分購房者的資金利用成本很低，所以不建議提前還貸。 等額本息還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。 注意事項 提前償還全部貸款后，一是您可別忘了到保險公司退還提前期內(nèi)的保險費。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機構(gòu)將同時交還給借款人原一直由貸款機構(gòu)保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由于借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期限內(nèi)的所有保險費，故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前期的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次性交付保費的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現(xiàn)值—提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現(xiàn)值。 二是您可別忘了到稅務(wù)部門退還提前期內(nèi)的稅。當(dāng)您購買商品房時，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。 三是您可別忘了降息可以減少還貸利息。以個人住房商業(yè)性貸款10萬元，期限30年采用按月等額還款方式為例，老利率月還款572.8元，采用新利率后月還款下降為539.3元，每月可減少33.5元。在整個貸款期內(nèi)，原30年10萬元貸款到期本息總額為206，208元，新貸款利率到期本息總額為194，148元;總計可減少12，060元的還款利息。
公積金提前還貸方式有哪些？
153****3212 | 2018-12-27 07:35:49
已有3個回答
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146****1671
公積金貸款還款方式
查看全文↓ 2018-12-27 07:36:31
目前的房貸還款方式有兩種：等額本金還款法和等額本息還款法。
等額本金的特點
每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額**多 ，然后逐月減少，越還越少。
等額本息的特點
每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
等額本息的利弊
等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。
等額本金的利弊
等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。
等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減；等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。
公積金提前還款
如果購房者是在2005年1月1日以前申請辦理的非自由還款方式貸款，且之前處于正常還款的狀態(tài)中，借款人可持身份證原件及復(fù)印件、《借款合同》原件到貸款經(jīng)辦部門辦理提前部分還款或提前全部還清貸款。
如果貸款是2005年1月1日以后申請辦理的，辦理提前還款、逾期還款的具體流程如下：
公積金貸款辦理提前還款的流程：
一．部分提前還款
自2005年1月1日以后，住房公積金個人貸款采用自由還款方式，因此貸款人可以通過調(diào)整月還款額的方式實現(xiàn)提前部分還款。
二．全部提前還款
1、在合同約定的還款日償還
通過撥打公積金中心客服熱線12329；
本人持身份證原件及復(fù)印件、《借款合同》原件到貸款經(jīng)辦部門申請辦理。
2、在非合同約定的還款日償還
可持本人身份證原件及復(fù)印件、《借款合同》原件到貸款經(jīng)辦部門申請辦理，貸款經(jīng)辦人員會根據(jù)約定的還款日辦理提前還款手續(xù)（**近的還款日為預(yù)約日后第四個工作日）。 -
142****4333
公積金提前還貸款方式有哪些？有什么注意事項？
查看全文↓ 2018-12-27 07:36:19
現(xiàn)如今想要貸款來買房的人占到的比例是非常的打的，而在眾多貸款形式之中，住房公積金貸款是很多人的。不管是自己的公積金賬號中有存款能還款還是住房公積金的利率相對較低，優(yōu)勢都是非常明顯的。而如果公積金貸款之后想要提前還…
現(xiàn)如今想要貸款來買房的人占到的比例是非常的打的，而在眾多貸款形式之中，住房公積金貸款是很多人的。不管是自己的公積金賬號中有存款能還款還是住房公積金的利率相對較低，優(yōu)勢都是非常明顯的。而如果公積金貸款之后想要提前還款該如何去操作，公積金貸款提取還款相比按時還款是否存在優(yōu)勢？
公積金貸款提前還款方式
想用住房公積金提前結(jié)清貸款的，應(yīng)向貸款銀行提出提前清償貸款的申請，職工在提取住房公積金時需向住房公積金管理部門提供以下資料。
A、住房公積金貸款：填妥并加蓋單位印章的一式三聯(lián)《市住房公積金提取申請書》，個人身份證原件及復(fù)印件，銀行出具的《提前結(jié)清貸款情況證明書》，個人住房公積金借款合同原件;
B、商業(yè)性貸款：填妥并加蓋單位印章的一式三聯(lián)《市住房公積金提取申請書》，個人身份證原件及復(fù)印件，銀行出具的《提前結(jié)清貸款情況證明書》，房產(chǎn)證原件和商業(yè)性貸款合同原件;
C、組合貸款：填妥并加蓋單位印章的一式三聯(lián)《市住房公積金提取申請書》，個人身份證原件及復(fù)印件，銀行出具的《提前結(jié)清貸款情況證明書》，個人住房公積金借款合同原件，商業(yè)性貸款合同原件。 -
132****2778
公積金提前還款對我們來說合算嗎？
查看全文↓ 2018-12-27 07:36:12
簡單說住房公積金提前還款應(yīng)當(dāng)視自身情況確定，如果您沒有相處更好的投資途徑，手頭閑錢較多，那么我們建議您可以選擇提前還款，因為提前還款的確可以比原定貸款計劃少還許多利息，是一個省錢的好辦法；但是如果您提前還款了，這時自有流動資金將會明顯減少，如果再遇到好的投資渠道或者其他情況急需資金時，又可能會捉襟見肘。
例如我們會經(jīng)常遇到這樣一類職工，貸款后沒幾年就匆匆將貸款全部還了，結(jié)果購房之后房屋裝修還需要一筆較大的開支，為了裝修又不得不去銀行辦理消費貸款，在相同貸款金額前提下，此類貸款的利息支出要遠大于公積金貸款的利息支出，因此是否應(yīng)該住房公積金提前還款應(yīng)充分考慮多種因素，量力而行。
公積金提前還款方式有哪些？
公積金提前還款方式包括三種，分別是提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限。每一種的具體操作方式有所不同，具體如下：
1、提前全部還款
由貸款銀行審核相關(guān)材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。
2、提前部分還款且貸款期限不變
貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議。如果原貸款擔(dān)保方式為”抵押＋保險“且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關(guān)協(xié)議到市中心指定的保險公司辦理減保手續(xù)，**后簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時送交相應(yīng)分中心。
3、原貸款擔(dān)保方式選擇”抵押＋保險“且抵押登記已完成的和選擇”非抵押＋保險“的借款人申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限
貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議，簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時送交相應(yīng)分中心。
4、原貸款擔(dān)保方式選擇“抵押＋保險”仍在保險期內(nèi)的，且抵押登記尚未完成
借款人申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限，可直接到擔(dān)保中心辦理。
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提前還貸提取公積金的流程第一步:去銀行先辦理銀行貸款結(jié)清證明,要帶上貸款人的身份證原件,公積金借款合同,銀行存折(里面打入你要一次性還清的錢),任意一期的建行對賬單,如果你辦理過公積金沖房貸的業(yè)務(wù),還要提供提取公積金歸還住房貸款的委托書(一式兩份)。帶上這5件材料還清后,銀行會立刻出具貸款結(jié)清證明。 第二步,你帶好銀行出具的貸款結(jié)清證明,還有擔(dān)保借款合同,擔(dān)保費發(fā)票,借款人身份證原件到上海住房置業(yè)擔(dān)保公司辦理抵押證和退保手續(xù)。(就是你當(dāng)時給你貸款擔(dān)保的機構(gòu),一般都在各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心里面),去之前你得提前7天預(yù)約,因為每個區(qū)的電話不同,你到上海住房置業(yè)擔(dān)保公司的官方網(wǎng)站找到你們區(qū)的電話先預(yù)約一下,因為不預(yù)約,你當(dāng)天是辦不好抵押證和退保手續(xù)的。 第三步,就是去房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心,帶好擔(dān)保公司提供的抵押證,建行出具的貸款結(jié)清證明,身份證原件辦理抵押注銷。
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公積金提取還貸僅限還貸普通商品住宅的貸款，其它金融貸款是一律不允許使用的，
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1、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。購房者采用這種方式來提前還款的話，還貸前后的利率是不變的，因為利率調(diào)整只會在次年的1月1日調(diào)整。 2、部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，采用這種還款法法的話，利率會根據(jù)購房者與銀行之間的協(xié)商來確定，這種作法減少利息較多，每月的供款壓力也會相應(yīng)加大，因此購房者需要重新向銀行提供收入證明和流水賬單。 3、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，這種還款方式相當(dāng)于等額本金還款，按照中國人民銀行的規(guī)定等額本息以月來計取還款利息，而等額本金則是以日來計取，根據(jù)銀行提供的等額本金還款公式：每月還款額＝（貸款本金／還款月數(shù)）＋（貸款本金－累計已還本金）×月利率。
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銀行通常提供5種提前還貸方式供客戶選擇，方式分別是：(1)一次性全部還清貸款，(2)部分提前還款，每月還款每月還款額不變，還款期限縮短，(3)部分提前還款，還款期限不變，每月還款額減少，(4)部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短，(5)剩余貸款保持不變，還款期限縮短。
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