房屋買賣應(yīng)注意的事項(xiàng)是什么？

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• 152****0296

  房屋買賣應(yīng)注意事項(xiàng)如下：
  （1）買賣雙方購(gòu)房違約金必須約定明確，有必要的時(shí)候需要以"補(bǔ)充協(xié)議"的形式出現(xiàn)。由于目前房?jī)r(jià)變化大，有些業(yè)主為了能夠?qū)⒎慨a(chǎn)更高價(jià)出售，選擇毀約，因此為了保護(hù)買方的權(quán)益不受損害，應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)明確說(shuō)明。
  （2）購(gòu)房者需尤其明白一個(gè)常識(shí)：直系親屬并非業(yè)主的當(dāng)然委托代理人。
  相關(guān)專家介紹說(shuō)，在他們公司銷售的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實(shí)案例：妻子拿著房本進(jìn)行房屋出售，而購(gòu)房者認(rèn)為戶主的妻子理應(yīng)可以代理，于是簽訂相關(guān)合同，支付了房款，結(jié)果到較后戶主并不承認(rèn)該行為，導(dǎo)致購(gòu)房者損失慘重。
  （3）付款時(shí)間，房屋交付時(shí)間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應(yīng)義務(wù)的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應(yīng)條款要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產(chǎn)生糾紛時(shí)，可通過合同明確約定的相應(yīng)時(shí)間對(duì)糾紛進(jìn)行調(diào)解。
  若未明確約定相應(yīng)時(shí)間，出現(xiàn)糾紛后，再讓雙方達(dá)成一致，比較困難。付款時(shí)間、房屋交付時(shí)間約定明確，買賣雙方履行其義務(wù)有了明確的期限，即使出現(xiàn)糾紛，也可知道是何方的責(zé)任。
  （4）非常有必要記錄并保留雙方的有效聯(lián)系地址。專家介紹說(shuō)，在二手房屋買賣合同簽訂后，以下情況時(shí)有發(fā)生：
  合同簽訂后，購(gòu)買人的購(gòu)買意愿轉(zhuǎn)變，不愿繼續(xù)履行合同，與之聯(lián)系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無(wú)法追討。
  房屋過戶后，業(yè)主收到尾款，未做物業(yè)交驗(yàn)或未做土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，就拿錢走人，找不到了。
  （5）仔細(xì)審查代理人代理權(quán)限的重要性。在二手房屋的買賣過程中曾經(jīng)遇到過因?yàn)榇砣舜頇?quán)限審查不清而導(dǎo)致影響合同效力的。首先，要看有無(wú)代理時(shí)限，若委托書已超過代理時(shí)限，則需要其重新提交委托書；其次，看代理權(quán)限，看代理人是否有權(quán)力處理房屋買賣合同相關(guān)事宜。
  （6）在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個(gè)很重要的細(xì)節(jié),定（訂）金;不能超過交易總價(jià)款額的20％，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無(wú)效的。
  房屋買賣常見糾紛如下：
  （一）逾期交付房屋糾紛。
  （二）權(quán)屬證書缺失引發(fā)的糾紛。
  （三）一房二賣糾紛。
  （四）房屋質(zhì)量糾紛。
  （五）房屋面積誤差糾紛。
  如能進(jìn)一步提出更加詳細(xì)的信息，則可提供更為準(zhǔn)確的法律意見。

  查看全文↓ 2018-12-28 22:26:13
• 137****8235

  購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)：
  1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  6、物管費(fèi)用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  7、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  

  查看全文↓ 2018-12-28 22:26:01
• 131****8095

  購(gòu)買房屋的注意事項(xiàng)：
  
  1、房地產(chǎn)發(fā)展商的主體資格，房地產(chǎn)商在賣商品房時(shí)必須具備主體資格。一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。
  
  2、在購(gòu)買期房的情況下，一定要小心。沒有預(yù)售許可證，或預(yù)售許可證過期的情況下，一定不能購(gòu)買。且不要把填寫合同的權(quán)利全部交給房地產(chǎn)商。3、買房只看到某個(gè)樓盤的一個(gè)亮點(diǎn)還不夠，還要去綜合的考慮其它因素，如戶型、內(nèi)部環(huán)境、物管服務(wù)、生活成本等。周圍是否有好的**，醫(yī)院等配套設(shè)施是否齊全。
  
  4、要看小區(qū)臨什么路，周邊居住的人群怎樣，開發(fā)商在樓盤打造上是否做了隔音、降噪、防塵處理。看小區(qū)的綠化、娛樂等設(shè)施是否健全。出行時(shí)間之考慮購(gòu)房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。
  
  5、樓間距。樓間距寬是保障業(yè)主生活寧?kù)o、私密、視野寬闊，也是景觀打造的一個(gè)平臺(tái)，但沒有很好利用平臺(tái)打造景觀造成寧?kù)o、私密、舒適的環(huán)境，它同樣不是好小區(qū)。反之，樓間距不是特別寬，但它有這樣的理念和團(tuán)隊(duì)去打造優(yōu)美、舒適、健康的環(huán)境，同樣稱得上好小區(qū)。

  查看全文↓ 2018-12-28 22:25:51
• 132****7754

  1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2018-12-28 22:25:44
• 145****2306

  　房屋買賣違約金怎么算?
  
  　　房產(chǎn)交易合同約定的違約金不能超過造成損失的百分之三十，否則，法院不會(huì)支持的。
  
  　　《合同法》解釋 (二)第二十九條：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
  
  　　當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的"過分高于造成的損失"。
  
  　　《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
  
  　　房屋買賣應(yīng)注意事項(xiàng)
  
  　　(1)買賣雙方購(gòu)房違約金必須約定明確，有必要的時(shí)候需要以"補(bǔ)充協(xié)議"的形式出現(xiàn)。由于目前房?jī)r(jià)變化大，有些業(yè)主為了能夠?qū)⒎慨a(chǎn)更高價(jià)出售，選擇毀約，因此為了保護(hù)買方的權(quán)益不受損害，應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)明確說(shuō)明。
  
  　　(2)購(gòu)房者需尤其明白一個(gè)常識(shí)：直系親屬并非業(yè)主的當(dāng)然委托代理人。相關(guān)專家介紹說(shuō)，在他們公司銷售的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實(shí)案例：妻子拿著房本進(jìn)行房屋出售，而購(gòu)房者認(rèn)為戶主的妻子理應(yīng)可以代理，于是簽訂相關(guān)合同，支付了房款，結(jié)果到較后戶主并不承認(rèn)該行為，導(dǎo)致購(gòu)房者損失慘重。
  
  　　(3)付款時(shí)間，房屋交付時(shí)間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應(yīng)義務(wù)的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應(yīng)條款要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任;而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產(chǎn)生糾紛時(shí)，可通過合同明確約定的相應(yīng)時(shí)間對(duì)糾紛進(jìn)行調(diào)解。
  
  　　若未明確約定相應(yīng)時(shí)間，出現(xiàn)糾紛后，再讓雙方達(dá)成一致，比較困難。付款時(shí)間、房屋交付時(shí)間約定明確，買賣雙方履行其義務(wù)有了明確的期限，即使出現(xiàn)糾紛，也可知道是何方的責(zé)任。
  
  　　(4)非常有必要記錄并保留雙方的有效聯(lián)系地址。專家介紹說(shuō)，在二手房屋買賣合同簽訂后，以下情況時(shí)有發(fā)生：
  
  　　合同簽訂后，購(gòu)買人的購(gòu)買意愿轉(zhuǎn)變，不愿繼續(xù)履行合同，與之聯(lián)系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無(wú)法追討。
  
  　　房屋過戶后，業(yè)主收到尾款，未做物業(yè)交驗(yàn)或未做土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，就拿錢走人，找不到了。
  
  　　(5)仔細(xì)審查代理人代理權(quán)限的重要性。在二手房屋的買賣過程中曾經(jīng)遇到過因?yàn)榇砣舜頇?quán)限審查不清而導(dǎo)致影響合同效力的。首先，要看有無(wú)代理時(shí)限，若委托書已超過代理時(shí)限，則需要其重新提交委托書;其次，看代理權(quán)限，看代理人是否有權(quán)力處理房屋買賣合同相關(guān)事宜。
  
  　　(6)在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個(gè)很重要的細(xì)節(jié),定(訂)金;不能超過交易總價(jià)款額的20%，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無(wú)效的。

  查看全文↓ 2018-12-28 22:25:40

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣應(yīng)注意的事項(xiàng)是哪些？
  答

  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核 首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

  全部5個(gè)回答>
• 問 簽訂房屋買賣合同應(yīng)注意事項(xiàng)都有什么
  答

  1、審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，大家首先要注意查看開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等，也就意味著開發(fā)商有預(yù)售房屋的資格，這也是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。2、使用正規(guī)的購(gòu)房合同。當(dāng)前有很多城市已經(jīng)由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制了標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，在購(gòu)買新房時(shí)，只有采用了正規(guī)的購(gòu)房合同，才能夠在房產(chǎn)部門進(jìn)行備案和交易。3、注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好，在與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，就只讓購(gòu)房者簽字，甚至補(bǔ)充條款都已經(jīng)填好，這種填寫好的合同文本中很有可能存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。所以大家在簽訂合同時(shí)，一定要仔細(xì)閱讀合同，并及時(shí)提出自己的意見，決不能草率行事。4、一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。如果是購(gòu)買期房的話，預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積出現(xiàn)誤差是很正常的事情，但是關(guān)于面積差的相關(guān)約定要寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。5、一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。如果大家是購(gòu)買期房的話，延期交房也是常有的事情。在合同中，對(duì)于延期交房這一項(xiàng)也有做規(guī)定，但是是比較模糊的，如購(gòu)房合同中只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。

  全部4個(gè)回答>
• 問 個(gè)人房屋買賣注意事項(xiàng)是什么？
  答

  個(gè)人房屋買賣在我們的生活中很常見，但很多人不清楚他的流程以及注意事項(xiàng)，下面小編來(lái)為大家介紹相關(guān)知識(shí)。個(gè)人房屋買賣之前一定要了解這些1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？2、房產(chǎn)面積多大？3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。個(gè)人房屋買賣流程一、咨詢、了解信息對(duì)于房屋買賣的雙方來(lái)說(shuō)，了解信息是第一步的。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。二、尋找房源尋找房源可通過下面途徑1、通過親朋介紹;2、通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買。三、找到房源之后實(shí)地去看房選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問題等。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣注意事項(xiàng)是什么？
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  一、農(nóng)村房屋買賣的合同效力涉及農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)范性文件比較雜亂，因此，在司法實(shí)踐中對(duì)這一法律問題理解各異，各地各級(jí)法院在審理類似案件中，判決結(jié)果也是千差萬(wàn)別，但大部分是以無(wú)效合同對(duì)待。一方面，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非僅僅是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)。所有權(quán)**核心的權(quán)能是處分權(quán)，限制農(nóng)民對(duì)其房屋的處分，本質(zhì)上就是限制農(nóng)民對(duì)其房屋享有的所有權(quán)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多農(nóng)民開始走出村莊，到外面的世界開創(chuàng)事業(yè)，于是農(nóng)村出現(xiàn)越來(lái)越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無(wú)法發(fā)揮其更大的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，對(duì)農(nóng)民的利益當(dāng)然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當(dāng)事人意思自治，如果簡(jiǎn)單限制農(nóng)村房屋買賣，也與合同自由的基本精神相悖。另一方面，農(nóng)民對(duì)房屋所有權(quán)的行使，又受到其宅基地使用權(quán)的限制。依照《土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村居民的一種基于身份性質(zhì)的福利，不得隨意轉(zhuǎn)讓他人，特別是嚴(yán)格限制城市居民購(gòu)買農(nóng)民宅基地。本意是因?yàn)槲覈?guó)人多地少，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地是嚴(yán)格控制的，因此規(guī)定每戶農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，因房屋屬地上附著物，按法律規(guī)定地隨房走，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的同時(shí)也須辦理土地權(quán)屬過戶登記，我國(guó)農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，集體審批同意買賣雙方對(duì)宅基地使用權(quán)的變更登記是出賣農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前置條件。也就是說(shuō)，得不到批準(zhǔn)則房屋產(chǎn)權(quán)也不能轉(zhuǎn)移。國(guó)務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！钡刹⑽磳?duì)農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行限制。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，實(shí)際上也沒有明確的法律依據(jù)。法律并未明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體之外的農(nóng)民，但對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)房是予以禁止的。

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• 問 房屋買賣陰陽(yáng)合同的法律后果是什么 房屋買賣合同有什么注意事項(xiàng)
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  導(dǎo)讀：進(jìn)行房屋買賣交易時(shí)，個(gè)別購(gòu)房者知情或者不知情的情況下與賣家采用陰陽(yáng)合同的方式簽約，從而造成自身利益的損失，那么，什么是陰陽(yáng)合同?房屋買賣陰陽(yáng)合同的法律后果有哪些?本文以相關(guān)的案例為大家展示房屋買賣陰陽(yáng)合同的法律后果。 一、什么是陰陽(yáng)合同? 所謂“陰陽(yáng)合同”，是指二手房買賣雙方簽訂一虛一實(shí)兩份合同，以達(dá)到逃避稅費(fèi)，或騙取貸款等目的。但是，陰陽(yáng)合同時(shí)隱藏著嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的”，在此情形下，陰合同因?yàn)槠溥`法性，因此往往會(huì)被確認(rèn)為無(wú)效，想逃避稅款可能會(huì)導(dǎo)致官司纏身，或者承擔(dān)違約金責(zé)任。 二、關(guān)于房屋買賣陰陽(yáng)合同法律后果的真實(shí)案例： 案例一： 北京市民張先生通過房屋中介看好了一套面積為100平方米的住房，經(jīng)協(xié)商，成交價(jià)為150萬(wàn)元，交易產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由張先生承擔(dān)。張先生認(rèn)為稅費(fèi)太高，但中介公司工作人員給他支招稱，可以簽訂\陰陽(yáng)合同\將總房款降低，稅費(fèi)就低了，并表示大家都是這樣做的。張先生和房主均表示同意。 此后，張先生和房主與房屋中介公司簽訂了房屋買賣合同，也就是所謂的\陰合同\，約定：房屋交易價(jià)格為150萬(wàn)元。同日，房主與張先生又簽訂了《北京市存量房買賣合同》，也就是\陽(yáng)合同\。在這份\陽(yáng)合同\里，這套房屋的交易價(jià)格降低為90萬(wàn)元。無(wú)形之中，上萬(wàn)元的契稅、印花稅等稅費(fèi)省去了。但不久之后，房子價(jià)格猛漲，原房主反悔，以\簽訂陰陽(yáng)合同逃避稅費(fèi)\為由，向法院起訴，認(rèn)為合同理應(yīng)無(wú)效。**后法院判定，按\陰合同\執(zhí)行。對(duì)于張先生來(lái)講，雖然房子還是可以繼續(xù)購(gòu)買，但是卻徒增了官司纏身的煩惱。 案例二 原告李某想將自己的別墅賣掉，找到中介后，中介聯(lián)系了買家王某，王某和李某簽訂合同，約定別墅價(jià)格650萬(wàn)，這個(gè)合同為陰合同。但是買家王某為了避稅，就將別墅作價(jià)150萬(wàn)元，為陽(yáng)合同。約定：如果賣方的原因不能辦理過戶，賣方需要按別墅價(jià)格的30%向買方承擔(dān)違約金責(zé)任;如果因買方原因不能辦理過戶，買方需要按別墅價(jià)格的30%向賣方承擔(dān)違約金責(zé)任。在合同履行過程中，由于買方的身份資料愿意不能辦理過戶，致使合同不能履行。因此李某要求王某按650萬(wàn)的30%承擔(dān)違約金責(zé)任，但王某則想按150萬(wàn)的30%承擔(dān)違約金責(zé)任。本案中，由于陽(yáng)合同侵害了國(guó)家稅收而無(wú)效，因此王某需要按650萬(wàn)的30%承擔(dān)違約金責(zé)任，也就是王某需要李某支付195萬(wàn)的違約金。 三、房屋買賣陰陽(yáng)合同的效力問題 按照我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。陰陽(yáng)合同以虛報(bào)價(jià)格來(lái)逃避國(guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同。第56條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。司法實(shí)踐中，如簽訂的“陰陽(yáng)合同”僅僅是虛假價(jià)格，則該價(jià)格條款無(wú)效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。 四、簽訂房屋買賣陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn) 以逃避稅費(fèi)的目的簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款?！锻刀惏讣姓幜P標(biāo)準(zhǔn)》第五條第三款規(guī)定，賬外經(jīng)營(yíng)或者利用虛假合同、協(xié)議隱瞞應(yīng)稅收入、項(xiàng)目的處以偷稅數(shù)額1倍以上3倍以下的罰款。在**新修正的《刑法》中，第二百零一條規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金;數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。