如何抵押房產(chǎn)? 有抵押的房產(chǎn)如何買賣？

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• 145****2882

  一、辦理房屋抵押手續(xù)
  
  1、抵押人和抵押權(quán)人簽訂書面的房屋;
  
  2、雙方帶房屋所有權(quán)證書和身份證件共同到房屋所在地的房屋管理局申請(qǐng)抵押登記。
  
  二、房地產(chǎn)抵押的基本條件根據(jù)我國(guó)的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押：
  
  (1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;
  
  (2)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地的使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;
  
  (3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)。
  
  同時(shí)，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
  
  (1)土地所有權(quán);
  
  (2)耕地、、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外;
  
  (3)用于**、幼兒園、醫(yī)院等公益性的房地產(chǎn);
  
  (4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);
  
  (5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn);

  查看全文↓ 2019-01-07 10:45:42
• 142****7051

  二手房交易中，常見(jiàn)的抵押有方式有三種，無(wú)論哪種方式的抵押，都需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定賣方還款解押的具體時(shí)間。
  
  
  
  一、如何識(shí)別房屋是否有抵押？
  
  看房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）附記頁(yè)上是否有建委蓋的抵押登記章，也可持房產(chǎn)證及身份證原件到建委核查。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-07 10:45:37
• 146****9674

  　房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。
  　　提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無(wú)民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。
  　　1、抵押登記
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，債權(quán)人與抵押人簽訂《抵押合同》后，雙方應(yīng)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定，就該合同項(xiàng)下的抵押物進(jìn)行登記，債權(quán)人自抵押物登記之日起享有抵押權(quán)。
  　　債權(quán)人所接受的抵押物，均須辦理抵押物登記。
  　　抵押物的登記日期不得遲于抵押擔(dān)保債權(quán)的實(shí)際生效日期，或商品交易中合同約定的商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的日期。
  　　2、不登記的，不對(duì)抗第三人
  　　由于抵押登記部門的原因，導(dǎo)致抵押登記無(wú)法實(shí)施，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。
  　　3、惡意拒絕登記的責(zé)任
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，擔(dān)保法規(guī)定抵押登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記，導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  　　4、登記日期與抵押順序
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，由于抵押登記部門的原因致使抵押物連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序。
  　　5、補(bǔ)辦登記
  　　訴訟期間，抵押物尚未辦理權(quán)屬證書的，律師可以建議或督促委托補(bǔ)辦登記并提交權(quán)屬證書，并依法向委托人闡述相關(guān)法律意義，即：在第一審法庭辯論終結(jié)前補(bǔ)辦或提交的，抵押擔(dān)保有效;未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。
  

  查看全文↓ 2019-01-07 10:45:31
• 143****3589

  關(guān)于審理房地產(chǎn)買賣與
  
  抵押、租賃交叉糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)
  
  
  一、房屋買賣合同效力對(duì)房屋抵押權(quán)的影響
  
  房屋買受人在購(gòu)買房屋后，以該房屋設(shè)定抵押進(jìn)行借貸的，通常產(chǎn)生三層法律關(guān)系，即房屋買賣合同、借貸合同、房屋抵押合同。
  
  一般而言，借貸合同與提供擔(dān)保的房屋抵押合同之間構(gòu)成主從合同關(guān)系，而房屋買賣合同與房屋抵押合同之間不形成主從合同關(guān)系。房屋買賣合同被確認(rèn)為有效，房屋抵押合同不存在其他無(wú)效因素，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。房屋買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效，則無(wú)效合同自始沒(méi)有法律約束力，買受人若設(shè)定房屋抵押權(quán)，則成為無(wú)處分權(quán)人。無(wú)處分權(quán)人設(shè)定的房屋抵押權(quán)，抵押權(quán)人可基于《物權(quán)法》第106 條的規(guī)定取得。
  
  審判實(shí)踐中，適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度，須注意把握抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的善意、合理對(duì)價(jià)以及辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記等法律要件。其中抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴, 一般情況下可構(gòu)成善意，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押物的權(quán)利存在瑕疵的除外。法官可結(jié)合抵押權(quán)人是否知道抵押人對(duì)抵押物無(wú)權(quán)處分、交易是否符合習(xí)慣等方面進(jìn)行綜合判斷。
  
  二、房屋買賣合同一方當(dāng)事人訴請(qǐng)確認(rèn)買賣合同無(wú)效并要求返還房屋的處理
  
  房屋買賣合同的當(dāng)事人在房屋抵押合同已被確認(rèn)有效后，提起合同無(wú)效之訴，其目的在于對(duì)抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。由于房屋買賣合同與房屋抵押合同分屬不同法律關(guān)系，房屋買賣合同的效力應(yīng)根據(jù)買賣雙方的交易情況適用合同法等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定，不受生效法律文書確認(rèn)房屋抵押合同效力影響。
  
  一旦買賣合同經(jīng)審理被確認(rèn)為無(wú)效的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，雙方均應(yīng)予以返還。至于設(shè)定抵押權(quán)的房屋，可區(qū)分以下三種情況進(jìn)行處理：
  
  1、抵押權(quán)人已經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行，且抵押物已被拍賣、變賣的，鑒于系爭(zhēng)房屋事實(shí)上已經(jīng)無(wú)法返還，可判令買受人折價(jià)賠償
  
  2、抵押物尚未被拍賣、變賣的，可判令買受人在滌除抵押權(quán)后，將房屋返還給出賣人
  
  3、出賣人已經(jīng)代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，可判令買受人返還房屋
  
  三、當(dāng)事人訴請(qǐng)確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，但買受人為獲得貸款已將系爭(zhēng)房屋抵押給銀行的，買賣合同與抵押借款合同的處理
  
  房屋買賣合同可能被確認(rèn)為無(wú)效或被撤銷、解除的，法院可將訴訟情況告知擔(dān)保權(quán)人。若擔(dān)保權(quán)人就此提出訴訟請(qǐng)求的，可與房屋買賣合同糾紛合并審理;若擔(dān)保權(quán)人未申請(qǐng)參加訴訟的，僅處理房屋買賣合同糾紛，但應(yīng)盡可能查明房屋上設(shè)定的權(quán)利，并在處理時(shí)予以考量。
  
  四、不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)與租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序
  
  根據(jù)《物權(quán)法》第190 條的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。因此，抵押權(quán)與租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于兩者設(shè)立的先后順序。審判實(shí)踐中，可區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

  查看全文↓ 2019-01-07 10:45:18
• 153****1388

  符合登記條件的房屋要求：只要手中持有個(gè)人土地證“小土地證”或房屋所坐落的土地取得“大土地證”，且無(wú)查封、無(wú)抵押、無(wú)改變用途、無(wú)跨宗地界線的就不影響辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。沒(méi)有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權(quán)屬不一致等問(wèn)題的房屋，在市政府出臺(tái)相關(guān)政策前，暫時(shí)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
  
  
  土地是省直單位房改房的：據(jù)了解，目前省直單位房改房大部分土地都沒(méi)有辦理登記，國(guó)土部門正在研究相關(guān)解決方案，待該區(qū)域土地登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建成后，方可辦理相關(guān)登記。
  
  
  
  土地登記在城中村集體名下的：凡是通過(guò)確權(quán)方式登記在城中村村集體名下的土地，地上房屋未辦理有償使用手續(xù)，這類房屋也不能辦理二手房交易過(guò)戶（不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移）登記。且不管此前該房屋經(jīng)房管部門辦理過(guò)幾次轉(zhuǎn)讓，都不能在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)登記。
  
  
  
  如果想知道自己房屋所坐落的土地是否有問(wèn)題，可通過(guò)申請(qǐng)權(quán)籍調(diào)查、以及查詢土地狀況方式了解。
  
  
  
  據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作人員介紹及目前遭遇“卡殼”的市民反饋，小浦君為您盤點(diǎn)了目前已知“土地有問(wèn)題”的各個(gè)小區(qū)，其中大部分都是省直單位“房改房”：
  
  
  
  惠濟(jì)區(qū)：托斯卡納小區(qū)、冠軍花園、天秀家園（南陽(yáng)路與宋寨南街交叉口附近）
  
  
  
  管城區(qū)：西昌小區(qū)（大上海城背后）及南順城街以東、南大街以西、西大街以南、城南路以北劃紅線范圍內(nèi)。
  
  
  
  中原區(qū)：湖新園小區(qū)（西三環(huán)西、鄭上路北）、農(nóng)業(yè)路199號(hào)開(kāi)元銀榕、湖西路30號(hào)院、華山路102號(hào)院、冉屯路58號(hào)院。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-07 10:45:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 問(wèn)下大家抵押房產(chǎn)買賣糾紛如何處理？法律怎么裁判抵押房產(chǎn)買賣糾紛
  答

  1、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房購(gòu)房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購(gòu)房者的權(quán)利。但如果購(gòu)房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。2、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 抵押房產(chǎn)如何過(guò)戶
  答

  抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人對(duì)債權(quán)人以一定財(cái)產(chǎn)作為清償債務(wù)擔(dān)保的法律行為。貸款抵押房屋是指，為取得資金將房屋抵押給他人并辦理了抵押權(quán)登記的房屋。取得《房屋所有權(quán)證》，并已貸款抵押的房屋，是否能過(guò)戶要根據(jù)不同的情況區(qū)別對(duì)待，在符合一定條件情況下可以辦理買賣、繼承、變更登記等過(guò)戶手續(xù)的，以下舉例說(shuō)明：　　1、在抵押期間的房屋，如果辦理買賣過(guò)戶手續(xù)(轉(zhuǎn)移登記)，需要經(jīng)過(guò)銀行的同意，由買賣雙方及抵押權(quán)人(銀行或金融機(jī)構(gòu))共同申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)。也可以經(jīng)銀行同意先還清款項(xiàng)解除抵押后再行辦理過(guò)戶手續(xù)?！　?、在抵押期間的房屋，屬夫妻婚后取得的共有財(cái)產(chǎn)，申請(qǐng)辦理共有的，經(jīng)銀行同意，由夫妻雙方和抵押權(quán)人(銀行或金融機(jī)構(gòu))共同申請(qǐng)。在抵押期間的房屋，屬夫妻婚后取得的共有財(cái)產(chǎn)，離婚后欲辦理更名(離婚析產(chǎn))的，也需經(jīng)銀行同意，由原夫妻雙方和抵押權(quán)人(銀行或金融機(jī)構(gòu))共同申請(qǐng)

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何房屋有抵押?有抵押的房產(chǎn)如何買賣？
  答

  房子抵押給私人需要的材料：1.房產(chǎn)證。2.權(quán)利人及配偶的身份證。3.權(quán)利人及配偶的戶口本。4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開(kāi)具的未婚證明)。5.收入證明。6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請(qǐng)?zhí)峁┏錾C。7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請(qǐng)?zhí)峁┰J款合同及**后一期的銀行對(duì)帳單。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 抵押的房產(chǎn)如何過(guò)戶?抵押房產(chǎn)如何過(guò)戶？抵押中的房子過(guò)戶手段
  答

  抵押房屋是可以過(guò)戶的。過(guò)戶流程大致如下：1、抵押房產(chǎn)過(guò)戶一般是抵押人和業(yè)主協(xié)商到銀行，出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書面協(xié)議。2、待銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項(xiàng)、變更理由以及同意辦理變更登記，同時(shí)向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買賣雙方攜帶相關(guān)證明材料到當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。3、若銀行不同意變更，則雙方只能就達(dá)成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時(shí)憑公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)?；蛘哒覔?dān)保公司擔(dān)保把余款付清，然后取出房產(chǎn)證。抵押房屋過(guò)戶需要什么手續(xù)？1、一般來(lái)說(shuō)，抵押房產(chǎn)過(guò)戶的過(guò)程包括驗(yàn)證、看房、估價(jià)、簽署協(xié)議、辦理公證、抵押登記、發(fā)放貸款、償還本息、注銷登記等環(huán)節(jié)。房屋典當(dāng)，需要將該典當(dāng)房產(chǎn)的資料交給典當(dāng)行審核保管，由典當(dāng)行看房并由雙方確定價(jià)格后，簽署房產(chǎn)典當(dāng)貸款和房產(chǎn)抵押合同，辦理公證，完成抵押登記手續(xù)并拿到他項(xiàng)權(quán)證后，即可發(fā)放房產(chǎn)典當(dāng)貸款。2、如果上述的一切順利的話，手續(xù)可在幾個(gè)個(gè)工作日內(nèi)就完成，十分快速便捷。當(dāng)?shù)洚?dāng)貸款到期后，典當(dāng)人應(yīng)及時(shí)辦理續(xù)貸或還貸手續(xù)，以免造成不必要的損失；在歸還貸款后，典當(dāng)人應(yīng)要求典當(dāng)行及時(shí)注銷抵押登記，拿回的房產(chǎn)資料，以保護(hù)自己的權(quán)益利益。3、抵押房產(chǎn)過(guò)戶必需的相關(guān)材料有雙方身份證及權(quán)利人及配偶的戶口本，權(quán)利人的婚姻證明，收入證明，未成年兒童的出生證，銀行貸款原貸款合同及后一期的銀行對(duì)帳單，為提高貸款通過(guò)率，請(qǐng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明，（如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等），還要保證資料的真實(shí)性。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 抵押房子如何貸款? 如何辦理房產(chǎn)抵押貸款？
  答

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房?jī)r(jià)都不便宜，要想全款買套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買房的都是貸款買房，不管是不買房投資，買房自住也好，總免不了買了幾年就想賣的情況，比如房?jī)r(jià)漲了想賣掉賺錢，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個(gè)喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場(chǎng)一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買的，是在銀行做了抵押的，那可以賣嗎?房管局過(guò)戶是必須要保證房產(chǎn)沒(méi)有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過(guò)不了戶的，所以要想賣按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷抵押，這樣就可以進(jìn)行過(guò)戶了。如果房東沒(méi)錢還按揭款的，那就需要客戶的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對(duì)于用買方**款還按揭的情況，這個(gè)就需要和客戶溝通了，客戶愿意就行，可以少一部分錢，因?yàn)槿绻ㄟ^(guò)金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無(wú)論是房東和客戶肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以優(yōu)先選擇與買方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷抵押，**后過(guò)戶，如果買方是貸款也需要審批通過(guò)后再幫忙還按揭，避免審批不通過(guò)的情況。

  全部5個(gè)回答>