動遷房限購是怎樣的? 拆遷戶買房，可以不受區(qū)域限購嗎

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• 133****7561

  拆遷房辦理產(chǎn)證和限購無關(guān)。
  拆遷房全稱拆遷安置房，是用來安置拆遷戶的，一開始不給產(chǎn)證是為了防止安置房直接流入市場。

  查看全文↓ 2019-01-08 15:49:49
• 133****0630

  要看是什么情況，如果是貨幣補償，然后再去購買房屋的話，那么就完全按照市場經(jīng)濟，遵循個人意愿自由，只要不違反法律規(guī)定，想買哪里的都可以。
  但是如果是房屋安置的問題的話，一般來說在目前情況下安置房屋只限于當?shù)卣魇詹块T給予安置的特定區(qū)域房屋。目前有嘗試推行異地安置的政策，但是還需要一段時間才可能落實，具體情況，你自由把握，如果有需要可以和我們聯(lián)系，律師幫你出方案，解答疑惑

  查看全文↓ 2019-01-08 15:49:44
• 156****4668

  【律師導讀】
  
  買賣雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，應屬合法有效。在系爭房屋已被買方裝修入住，賣方也取得買方支付的大部分房款，在買方同意支付剩余房款尾款的情況下，賣方的合同目的已然能夠?qū)崿F(xiàn)。雖然目前買方屬于限購對象，無法將系爭房屋過戶至其名下，但合同約定可以變更買受人，系爭房屋合同仍有可能繼續(xù)履行并直至過戶至變更后的買受人名下，賣方以合同目的無法實現(xiàn)進而要求解除合同的理由不能成立，賣方基于合同解除要求買方返還并搬離系爭房屋的訴請亦不能成立。
  
  【案情簡介】
  
  2013年5月13日，原告劉某、范某與被告王某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告將坐落于上海市嘉定區(qū)某處房屋出售給被告，合同約定：房屋總價為人民幣119萬元，在該房屋產(chǎn)證滿三年，或者按當時國家關(guān)于動遷房交易政策許可的，甲方在30日內(nèi)積極配合乙方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并詳細約定了付款方式。合同簽訂后，被告向原告支付部分房款。2017年5月23日，原告房屋產(chǎn)權(quán)證辦理出來，根據(jù)動遷政策可以于2017年5月24日辦理過戶。故原告催促被告過戶，被告拒絕。后原告經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，被告社保繳納年限不夠，屬于上海限購人群，故原告委托律師發(fā)送律師函要求解除合同，被告簽收后并未找原告辦理退款。原告認為，被告在簽訂合同后不能履行合同，給原告造成了巨大損失，導致雙方簽訂合同的目的無法實現(xiàn)。故原告訴至法院，要求：1、判令解除原、被告之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2、判令被告搬離系爭房屋，將房屋返還給原告。
  
  【法院判決】
  
  一審嘉定法院判決駁回原告全部訴訟請求。
  
  【律師分析】
  
  本案為動遷房買方限購、賣方請求解除合同的案例，與之前的一個限購案例判決結(jié)果不一樣，本律師在此分析和探討下如下幾個法律問題：
  
  一、賣方是否有權(quán)單方解除合同？解除合同能否得到法院的支持？
  
  關(guān)于合同的解除權(quán)，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，分為約定解除權(quán)和法定解除權(quán)。
  
  《合同法》第九十三條：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！边@一條是關(guān)于約定解除權(quán)的規(guī)定。也就是說，在雙方當事人簽訂合同時即對什么情形下雙方可以解除合同進行明確約定。約定的解除條件成就，合同解除。
  
  《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
  
  （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
  
  （二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
  
  （三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
  
  （四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
  
  （五）法律規(guī)定的其他情形?！边@一條是關(guān)于法定解除權(quán)的規(guī)定，即雙方當事人在上述五種情形下，就可以法定解除合同。
  
  具體到本案中，買賣雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中并未對在何種情形下雙方可以解除合同進行明確約定，只是約定了當事人協(xié)議一致的可以解除合同，但賣方請求解除合同，買方并不同意，所以不存在約定的合同解除權(quán)。那么賣方是否有法定的解除合同的事由呢？賣方解除合同的理由是，買方社保繳納年限不夠，屬于限購對象，無法辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，買方在簽訂合同后不能履行合同，給賣方造成了巨大損失，導致雙方簽訂合同的目的無法實現(xiàn)?？梢钥闯?，賣方請求法院解除合同的法律依據(jù)是《合同法》第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；”。
  
  賣方請求解除合同能否得到法院的支持？要看是否達到了法定的合同解除權(quán)的條件。買方是否在合同簽訂后不能履行合同？雙方簽訂合同的目的是否無法實現(xiàn)？根據(jù)買賣雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第十八條約定：甲方同意，在交易條件不變的情形下，乙方可以增加、減少或者變更買賣合同的買受人。合同補充條款第四條約定：在該房屋產(chǎn)證滿三年，或按當時國家關(guān)于動遷房交易政策許可的，甲方在30日內(nèi)積極配合乙方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本案中，買方王某在2016年9月其已連續(xù)繳納社保49個月，符合上海社保繳納前滿三年的限購政策，只是因為后來2016年3月上海市新的購房政策出臺，將社保調(diào)整為需滿五年，才屬于限購對象，但王某的妻子張某，已連續(xù)繳納社保滿五年，具有上海購房資格。在買方妻子具有購房資格的前提下，合同可以繼續(xù)履行，辦理過戶手續(xù)，合同目的可以實現(xiàn)。故，法院**后判決駁回原告全部訴訟請求，支持將房屋過戶至買方妻子名下。
  
  二、本案與之前的一個案例《買方不具有購房資格，賣方能否請求解除合同？》的區(qū)別何在？
  
  簡單一看，大家可能會產(chǎn)生同案不同判的錯覺，都是買方限購，賣方起訴請求解除合同，一個解除合同，一個不解除。但實際上法院的基本觀點是一致的。
  
  上海法院目前對于限購案件的處理思路是，買方限購的情況主要分為兩種，一種是簽訂網(wǎng)簽合同時屬于限購對象，約定的過戶日期屆滿仍然限購；一種是簽訂網(wǎng)簽合同時屬于對象限購，約定的過戶日期屆滿具有購房資格。根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局《關(guān)于嚴格執(zhí)行住房限購措施有關(guān)問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，購房人是否屬于限購對象，審查時間應以購房合同網(wǎng)上備案日期為準。具體到簽訂網(wǎng)簽合同的效力問題上，法院的判決結(jié)果可歸納如下：網(wǎng)簽時買方限購，約定的過戶日期買方仍然限購，法院一般會判決解除合同；網(wǎng)簽時買方限購，約定的過戶日期屆滿買方具有了購房資格，尤其是在一審辯論終結(jié)前具有了購房資格的，法院一般會判決買賣雙方重新簽訂房屋買賣合同，繼續(xù)履行合同。也就是說，只要是在一審辯論終結(jié)前，買方具有了購房資格，法院就會支持繼續(xù)履行合同，而不支持解除合同。當然，買方是否是特定的個人還是可以增加、減少或變更，就要看合同的具體約定了。本案，賣方請求解除合同被法院駁回的關(guān)鍵就在于，合同約定買受人可以變更，而買方的妻子正好在一審辯論終結(jié)前具有購房資格。
  
  三、動遷房買賣的法律風險與防范
  
  動遷房主要分為兩大類，一類是因市政工程動遷而配置的房屋，這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在獲得產(chǎn)權(quán)證后3年內(nèi)不能上市交易。另一類是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素而動遷的房子，這類房屋于普通的商品房無異，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  
  那么，購買動遷房應注意哪些事項？
  
  1、事先要做好房屋的盡調(diào)工作。在選購動遷房前，先要查明安置房的性質(zhì)，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，屬于哪種類型的動遷房。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。相對于第一類安置房而言，第二類安置房和一般的商品房交易一樣，風險相對較小。
  
  2、簽訂合同時對雙方的權(quán)利義務等進行明確約定。目前很多動遷房買賣大多是在簽訂了拆遷安置補償協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到安置房屋交付，中間間隔時間較長、可能發(fā)生的不確定因素比較多，尤其遇到房屋價格不斷上漲的情形，拆遷戶會認為自己的利益嚴重受損而拒絕交房，引發(fā)訴訟。鑒于此，在買賣雙方簽訂合同時，就需要對雙方的權(quán)利義務進行明確約定，防范法律風險于未然。比如房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理如何處理？如何避免買賣合同不因共有人擅自處分而導致無效？何時過戶？逾期過戶的違約責任如何承擔？遇到房價上漲怎么處理？遇到房屋被查封、被抵押怎么處理？等等。
  
  3、實際占有房屋。購買動遷房，由于受上市時間的限制，不能立即過戶，但可以交房入住。在辦理房屋入住交接手續(xù)時，應嚴格規(guī)范交房手續(xù)，簽訂好規(guī)范的房屋交接單。買方如果能實際裝修并入住，對于法律風險的防范也是大有裨益的。當然，買方也應時刻關(guān)注賣房人的拆遷補償?shù)倪M度情況，比如，何時簽訂拆遷補償協(xié)議，何時取得拆遷補償款項，何時取得安置房屋

  查看全文↓ 2019-01-08 15:49:39

相關(guān)問題

• 問 動遷房限購嗎
  答

  以下介紹二套房界定標準：一、貸款買過一套房，通過房屋登記系統(tǒng)能查到房產(chǎn)，再貸款買房——算二套。二、貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征集系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房——算二套；三、全款買過一套房，通過房屋登記表系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買房——算二套。四、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房——算首套。 五、當?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的，銀行盡職調(diào)查核實購房人已有一套住房的，再買房——算二套。六、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為三套房。七、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個人名下無房，但再貸款時也會被視為三套房。八、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時不管申請公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房，均視為三套房。九、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。十、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款視為三套房。

  全部3個回答>
• 問 ??買動遷房如何過戶？買拆遷戶的房子怎樣過戶？
  答

  拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。2、另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。注意事項：房產(chǎn)證是對房屋占有使用處置的唯一合法憑證，取得房產(chǎn)證擁有百分之百全產(chǎn)權(quán)的房屋可以過戶，如果你要購買拆遷安置房，建議查看房屋房產(chǎn)證情況。拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證后需要更名的可以去房管局變更，變更方式有3種：房產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與、婚姻變更。

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• 問 ??買動遷房如何過戶手續(xù)？買拆遷戶的房子怎樣過戶？
  答

  拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。2、另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。注意事項：房產(chǎn)證是對房屋占有使用處置的唯一合法憑證，取得房產(chǎn)證擁有百分之百全產(chǎn)權(quán)的房屋可以過戶，如果你要購買拆遷安置房，建議查看房屋房產(chǎn)證情況。拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證后需要更名的可以去房管局變更，變更方式有3種：房產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與、婚姻變更。

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• 問 動遷房屬于限購范圍嗎? 請問如果被限購了，房子拆遷，可以拿房子嗎？
  答

  不明白你什么意思，你是想買北京的拆遷房嗎？如果此房確定拆遷了，你是買不了的，不管你有沒有購房資格，因為這個房子已經(jīng)被凍結(jié)了，不準交易了。

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• 問 上海有動遷房再買房限購嗎
  答

  ①限購，上海政策規(guī)定，若是上海戶口，其家庭名下房產(chǎn)超過兩套的話就不能再購買房屋，動遷房雖和商品房有所不同，但也是屬于有產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證的，房產(chǎn)交易中心也有登記房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，故而也是名下的合法住房，計入限購套數(shù)。②雖然名下有動遷房因限購不能再購買住房，但是擁有動遷房并不限制該購房人購買公寓或是法拍房等，不屬于住宅型的房產(chǎn)，所以有需求的話可以考慮購買這一類的房產(chǎn)。③動遷房，是被拆遷戶的安置性住房，其房屋買賣有所限制，需要在房屋產(chǎn)權(quán)滿三年后才可以上市交易，但房屋質(zhì)量及性價比等相比于商品房來說還是很高的，如果真的有意購買商品房，可以在動遷房產(chǎn)權(quán)滿三年后上市交易，再行購買商品房，這樣就不受限購政策的約束了。