二手新房出售有什么地方要注意的？

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• 137****2521

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  1、第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；
  2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；
  3、第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)；
  4、另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)。
  （二）如通過(guò)中介找房，一定要會(huì)選擇。
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛(ài)我家、鏈家等，這些問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗(yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。
  （三）建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙方見(jiàn)面。
  現(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差。

  查看全文↓ 2019-01-08 22:07:52
• 144****7031

  一、出售房子不要全權(quán)委托中介
  通常情況下，賣(mài)方的房子如果正在按揭中，無(wú)法自己還清按揭貸款的時(shí)候，就需要委托中介和擔(dān)保公司來(lái)進(jìn)行贖樓。但是這個(gè)時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)各種各樣的交易糾紛，尤其是全權(quán)委托中介來(lái)辦理的話，中介可以不經(jīng)過(guò)賣(mài)方的同意，便可隨意處置房屋的買(mǎi)賣(mài)行為。很多時(shí)候賣(mài)方不能根據(jù)自己的意愿來(lái)進(jìn)行房子的出售，因此，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)糾紛問(wèn)題。
  二、出售正在出租的房屋要注意
  賣(mài)方如果想賣(mài)正在出租中的房子，那么不要忘了向租房者告知房屋出售的事宜。因?yàn)樽夥空哂袡?quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)自己所租的房子，如果房東要出售該房產(chǎn)就必須要和租房者商議好，租房者如不打算行使權(quán)力優(yōu)先購(gòu)房的話，則需要租房者出具聲明書(shū)來(lái)證明自己放棄該項(xiàng)權(quán)利。這樣，才能進(jìn)行房屋的出售和交易，否則如果租房者在交易過(guò)程中提出要買(mǎi)房的話，那么其有權(quán)利要求賣(mài)方和買(mǎi)方解除合同的。這一點(diǎn)很多時(shí)候都被賣(mài)方忽略掉，從而在交易中給自己帶來(lái)一些麻煩。
  三、賣(mài)方解約要謹(jǐn)慎
  很多時(shí)候賣(mài)方都會(huì)因?yàn)榉课莸膬r(jià)格而考慮和買(mǎi)方解約，賣(mài)給別人，但是如果要解約，有一點(diǎn)一定要注意！現(xiàn)在的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中為了保障買(mǎi)方的利益，都會(huì)約定解約定金，一旦賣(mài)方?jīng)Q定解約則需要雙倍償還買(mǎi)方的購(gòu)房定金。但是，如果買(mǎi)方先啟動(dòng)強(qiáng)制履行程序，那么可能面臨的后果就是會(huì)被判決強(qiáng)制履行，就不是雙倍賠償違約金就可以的了。
  因此，如果賣(mài)方想要違約，那么好還是主動(dòng)和買(mǎi)家協(xié)商一下賠償問(wèn)題，盡量按照雙方都滿(mǎn)意的辦法進(jìn)行處理，如果事件升級(jí)就得不償失了。
  四、選擇規(guī)模大且正規(guī)的中介
  雖然現(xiàn)如今二手房交易逐漸正規(guī)，交易環(huán)節(jié)也更加安全，但是選擇安全正規(guī)的大中介還是很重要的。這樣不僅能夠減少不必要的糾紛發(fā)生，而且大中介的客源豐富，來(lái)買(mǎi)房的人也會(huì)多，這樣能更快更安全的將房子賣(mài)出去。

  查看全文↓ 2019-01-08 22:07:46
• 136****1634

  　　一、二手房買(mǎi)賣(mài)的條件
  
  　　房屋要上市交易，需要滿(mǎn)足相關(guān)的條件，有房產(chǎn)證、土地證，并且貸款已經(jīng)結(jié)清了，才可以上市交易(部分地方可以解押轉(zhuǎn)債、但是在全債務(wù)要清晰)。另外，有些房子不是普通的商品房，其性質(zhì)比較特殊，比如經(jīng)濟(jì)適用房、還建房、房改房、回遷房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等，上市交易的條件比較多。買(mǎi)房前，先要核實(shí)該房屋是否滿(mǎn)足上市交易的條件。
  
  　　也就是說(shuō)：“并不是所有房子只要付款交易簽訂一個(gè)合同就可以的。比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、保障性住房等都需要具體非常多的流程”
  
  　　二、注意二手房產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
  
  　　1、賣(mài)房人是不是房屋的真正所有者?該房屋有無(wú)產(chǎn)權(quán)共有人?共有人是否同意出售該房屋?
  
  　　特別要注意：“遺產(chǎn)房、單身老人、離婚人等出售的房產(chǎn)。需要出售的相關(guān)證明才能過(guò)戶(hù)的”。我們遇到的單身老人售房過(guò)戶(hù)的案例也比較多。
  
  　　2、房屋產(chǎn)權(quán)是否有糾紛?有無(wú)存在抵押、查封的情況?是否為小產(chǎn)權(quán)房?(眾所周知，小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)是不一樣的，除此之外，查封房和抵押房在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛比例也是非常大的。)
  
  　　3、同等情況下，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃。房子如果出租給了別人，買(mǎi)房人需要了解租期是多長(zhǎng)時(shí)間?過(guò)戶(hù)后是否能及時(shí)入住?承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。
  
  　　三、留意土地使用性質(zhì)、剩余年限
  
  　　很多人買(mǎi)房只看房產(chǎn)證，容易忽視了土地證。國(guó)有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無(wú)償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。買(mǎi)房的時(shí)候，要注意土地的性質(zhì)，以及剩余的使用年限。
  
  　　四、留意房齡大小
  
  　　房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，也會(huì)受到影響。由于房齡老，所以房子剩余的土地使用年限也比較短，維修費(fèi)用高，持有成本增加。
  
  　　五、算好買(mǎi)房費(fèi)用
  
  　　1、**(很多客戶(hù)把**理解為要付多少錢(qián)。)
  
  　　把**理解為付多少錢(qián)的客戶(hù)非常多，這個(gè)方面決定你所準(zhǔn)備的資金能否買(mǎi)到這套房子。也決定你手里的資金可以買(mǎi)到多少錢(qián)的房子。(當(dāng)然，如果你大把的錢(qián)等著買(mǎi)房子可以忽略此款!)
  
  　　一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)首套房，很多城市**比例**低為20%或30%。但是一般情況，如果是首房首貸，基本上都能享受**低**20%的比例，
  
  　　但是100萬(wàn)的房子并不等于你有20萬(wàn)就可以買(mǎi)房!
  
  　　比如，總價(jià)100萬(wàn)的房屋，**低**比例為20%，則可貸款額度**高為80%。銀行的評(píng)估價(jià)一般都會(huì)有個(gè)區(qū)間(即，**高評(píng)估價(jià)和**低評(píng)估價(jià))**高評(píng)估價(jià)和**低評(píng)估價(jià)是銀行以房產(chǎn)所在的區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)做的一個(gè)價(jià)值評(píng)估區(qū)間。比如這套100萬(wàn)的房子**高評(píng)估價(jià)有可能是120萬(wàn)，**低評(píng)估價(jià)有可能是90萬(wàn)。
  
  　　(1)、如果按**高評(píng)估價(jià)120萬(wàn)：也就是說(shuō)你**高可以向銀行申請(qǐng)120萬(wàn)*80%=96萬(wàn)的貸款。
  
  　　(2)、如果按照**低評(píng)估價(jià)90萬(wàn)：也就是說(shuō)你**高可以向銀行申請(qǐng)90萬(wàn)*80%=72萬(wàn)的貸款。
  
  　　注：這里就涉及到一個(gè)問(wèn)題，無(wú)論你是以**高評(píng)估價(jià)還是**低評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)和房款會(huì)有一定的差距(哪怕是一塊錢(qián)的差距)這個(gè)差距是需要現(xiàn)金支付的。
  
  　　因此，房?jī)r(jià)、評(píng)估價(jià)、**這個(gè)環(huán)節(jié)主要涉及到你看中的這套房子需要準(zhǔn)備多少錢(qián)，同時(shí)也涉及這個(gè)款項(xiàng)之間的差額以什么樣的方式支付安全(特別提醒、房產(chǎn)交易中的糾紛和資金安全多數(shù)出現(xiàn)在這個(gè)環(huán)節(jié))。
  
  　　2、稅費(fèi)
  
  　　稅費(fèi)是二手房交易不可忽略的一個(gè)細(xì)節(jié)。
  
  　　契稅：一般首套房90平及以下為1%，90-144平為1.5%，144平以上3%。(非首套另行計(jì)算)。是按照銀行的評(píng)估價(jià)而非房屋的總價(jià)來(lái)進(jìn)行征收的。
  
  　　如按上面舉例120萬(wàn)的評(píng)估價(jià)以90平以上計(jì)算，120萬(wàn)*1.5%=18000元，契稅是一定要征收的，無(wú)論你是什么條件，只要你買(mǎi)房，就按照對(duì)應(yīng)條款征收。
  
  　　增值稅及附加費(fèi)：按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的5.6%來(lái)征收，如果購(gòu)買(mǎi)的房子，房產(chǎn)證滿(mǎn)2年，可以免征。
  
  　　個(gè)稅：一般按照房屋總價(jià)的1%商鋪等房屋按照差價(jià)的20%征收。該套房屋如果房產(chǎn)證滿(mǎn)5年，且是賣(mài)房人唯一的房子，則可以免征個(gè)稅。
  
  　　貸款評(píng)估費(fèi)和貸款擔(dān)保費(fèi)，這個(gè)根據(jù)你購(gòu)房貸款的情況進(jìn)行計(jì)算，
  
  　　還是以上面90平以上100萬(wàn)的房子進(jìn)行舉例：
  
  　　如按照評(píng)估價(jià)120萬(wàn)：貸款120萬(wàn)*80%=96萬(wàn)，你的**款為24萬(wàn)， 契稅為120%1.5%=1.8萬(wàn)。按房產(chǎn)未滿(mǎn)兩年：增值稅=120萬(wàn)*5.6%=67200元。個(gè)稅=120萬(wàn)*1%=12000元，貸款評(píng)估費(fèi)96萬(wàn)*0.5%=4800元，貸款擔(dān)保費(fèi)：96萬(wàn)*1.8%=17280元，合計(jì)：359280元。其他交易費(fèi)、工本費(fèi)相對(duì)較少在此不做細(xì)算。
  
  　　特別提醒：如果自己確實(shí)資金比較緊張，需要滿(mǎn)打滿(mǎn)算。請(qǐng)根據(jù)自己的真實(shí)情況尋找專(zhuān)業(yè)人生進(jìn)行分析和計(jì)算。以免在實(shí)際交易過(guò)程中因資金不足等問(wèn)題造成違約金等損失。
  
  　　六、選擇正規(guī)的中介公司
  
  　　二手房交易的流程比較復(fù)雜，買(mǎi)賣(mài)雙方可能都不清楚怎么操作，而中介，則在買(mǎi)賣(mài)雙方之間起著服務(wù)和協(xié)調(diào)溝通的作用?，F(xiàn)在各個(gè)城市大大小小的中介公司非常多，很多小中介通過(guò)一些方式騙取錢(qián)財(cái)。所以，買(mǎi)房一定要選擇口碑好，正規(guī)的中介。
  
  　　七、合同中約定好相關(guān)事項(xiàng)
  
  　　簽定金合同或購(gòu)房合同，要約定好相關(guān)的事項(xiàng)。比如，由于非個(gè)人原因?qū)е碌馁J款辦理不下來(lái)或不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理下來(lái)，這個(gè)責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)?如何承擔(dān)?由于突然的限購(gòu)或限貸政策，導(dǎo)致買(mǎi)方失去了購(gòu)房資格或者需要提高**比例，買(mǎi)方毀約是否不需要承擔(dān)責(zé)任等。房屋的交付狀況是怎樣，是否帶裝修帶家電?家電家具的數(shù)量需要清點(diǎn)好，并寫(xiě)在合同中。賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲等各種原因不想賣(mài)房，如何賠償?shù)?。所有的事?xiàng)都需要在合同中約定好，一旦發(fā)生糾紛，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。
  
  　　八、過(guò)戶(hù)注意事項(xiàng)
  
  　　買(mǎi)房后，一定要及時(shí)過(guò)戶(hù)，只有過(guò)戶(hù)了，房子才真正屬于你。過(guò)戶(hù)的時(shí)候，要注意房產(chǎn)證、土地證、水卡、電卡、燃?xì)饪ǖ?，都是需要過(guò)戶(hù)到買(mǎi)方的名下的。另外，注意原來(lái)的房主，有沒(méi)有水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等未結(jié)清的。
  
  　　此外，在買(mǎi)二手房時(shí)，和新房一樣，需要考察小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)、交通、周邊配套，以及房子的戶(hù)型、質(zhì)量好壞等。另外，很多人買(mǎi)二手房害怕買(mǎi)到兇宅，這就需要去詢(xún)問(wèn)周邊的居民，并在網(wǎng)上查詢(xún)相關(guān)的資料了。對(duì)于首次置業(yè)，買(mǎi)二手房的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房前一定要做好相關(guān)的功課，避免出現(xiàn)大的問(wèn)題。

  查看全文↓ 2019-01-08 22:07:41
• 157****7175

  購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意的問(wèn)題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
  
  二、要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實(shí)身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級(jí)、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個(gè)房間通風(fēng)不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問(wèn)題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶(hù)一表，交納的費(fèi)用是多少，保安時(shí)間多少；綠化是否有人維護(hù)；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)等等。
  
  購(gòu)買(mǎi)二手房手續(xù)：
  
  1.買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。
  
  2.簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  3.找評(píng)估公司做評(píng)估。這個(gè)過(guò)程一般來(lái)說(shuō)要5~7個(gè)工作日。
  
  4.貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房自行交易過(guò)程中耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。
  
  5.按揭辦理下來(lái)后，要注意注銷(xiāo)該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。
  
  6.將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
  
  7.憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。
  
  8.憑完稅契證到土管部門(mén)辦理國(guó)土證。

  查看全文↓ 2019-01-08 22:07:30
• 141****6754

  
  1.房屋手續(xù)是否齊全
  　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  　　2.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  　　3.交易房屋是否在租
  　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  　　4.土地情況是否清晰
  　　二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  　　5.市政規(guī)劃是否影響
  　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  　　6.福利房屋是否合法
  　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  　　7.單位房屋是否侵權(quán)
  　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  　　8.物管費(fèi)用是否拖欠
  　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  　　9.中介公司是否違規(guī)
  　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  　　10.合同約定是否明確
  　　二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手新房出售有啥地方要注意的？
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)：1．看房1）房屋產(chǎn)權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，是否存在共有所有權(quán)人；2）房屋是否屬于允許出售的房屋，有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛;3）所購(gòu)建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)算在內(nèi);4）房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否系同一個(gè)人等。2．定價(jià)1）自身要熟悉了解整個(gè)市場(chǎng)行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對(duì)房?jī)r(jià)做出微調(diào)；2） 聘請(qǐng)一家或多家口碑高、專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行價(jià)格評(píng)測(cè)。3．合同1） 明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對(duì)買(mǎi)方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;2）明確違約責(zé)任，在簽訂合同時(shí)應(yīng)詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理方法;3）物業(yè)交割方式，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注明交房時(shí)間及交房狀況，明確房屋交驗(yàn)時(shí)間是過(guò)戶(hù)后還是過(guò)戶(hù)前，房屋交驗(yàn)后產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等。

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• 問(wèn) 農(nóng)村新房裝修有什么地方要注意的？
  答

  盡管我們把已經(jīng)裝修過(guò)的房子進(jìn)行再裝修叫作“舊房翻新”。農(nóng)村老房子裝修拆除、墻面處理、結(jié)構(gòu)改造、水電路改造都讓二手房裝修花銷(xiāo)不菲。實(shí)際上，二手房裝修不必大費(fèi)周章，因?yàn)榕f有裝修中仍然有可以利用的地方，將它們利用起來(lái)，整個(gè)裝修費(fèi)用就會(huì)經(jīng)濟(jì)不少。所以改造二手房**為經(jīng)濟(jì)的辦法，就是盡可能地少改動(dòng)居室內(nèi)的現(xiàn)有布局，但前提是在能夠滿(mǎn)足家庭成員使用需求的基礎(chǔ)上。如果為了減少花費(fèi)“犧牲”掉日后的使用功能，會(huì)給生活帶來(lái)極大的不便。下面就讓我們一起來(lái)了解下農(nóng)村老房子裝修的相關(guān)知識(shí)。農(nóng)村房子怎么裝修一、農(nóng)村老房子裝修步驟1.拆裝。拆下地板和壁紙，浴室的陶器和瓷磚，廚房的洗碗槽，照明和屋頂裝修腳線等，需要更新的地方都要拆裝。2.排水管及暖氣管。設(shè)好浴室、廚房、客廳和陽(yáng)臺(tái)等地的排水管和暖氣管。3.木工。做完屋頂壁帶、豎墻、門(mén)、窗戶(hù)、家具等木工活，約需一周時(shí)間。4.電路工程。根據(jù)照明設(shè)計(jì)，進(jìn)行線路改造，如裝燈和開(kāi)關(guān)位置，做好鉆孔處理。5.鋪地磚。先鋪浴室和廚房的地磚，再鋪房間的地磚。6.涂漆。分房門(mén)、屋頂壁帶等木工涂裝和玄關(guān)門(mén)的重刷等涂刷作業(yè)。7.地面施工。先鋪好各個(gè)房間的地板，再鋪客廳地板。8.安裝洗碗槽、嵌入式壁櫥。地面施工結(jié)束之后，再安裝洗碗槽和壁櫥。這個(gè)工程大概需要一天時(shí)間。9.涂墻。拆下原來(lái)的舊壁紙，先做好前期的平整墻面，再刷上底漆，**后貼上新壁紙。10.安裝插座和開(kāi)關(guān)面板。安裝好插座和開(kāi)關(guān)面板后，調(diào)試照明燈具。二、農(nóng)村老房子裝修分類(lèi)1、更換建材產(chǎn)品局部安裝或更換建材產(chǎn)品，是消費(fèi)者的日常需求，如果不是動(dòng)手能力強(qiáng)的人，換個(gè)燈泡、門(mén)鎖、把手都是難事兒了，更不要說(shuō)換馬桶、安吊燈、裝吊柜等等技術(shù)難度高一些的事情。因此，這方面的服務(wù)**普遍**瑣碎。2、墻體地面翻新為空間四壁換裝容，這是一個(gè)給家換顏**容易想到的辦法。然而換之前的破壞動(dòng)作就危險(xiǎn)很多，比如掀掉、鏟掉墻皮等，尤其是廁所廚房，水電隱患較多，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的幫助，就更麻煩。3、局部升級(jí)改造指那些涉及到固定裝修和更換的部位，包括固定改造、餐區(qū)改造、儲(chǔ)納改造或者局部電路水路照明改造等。因?yàn)橐瓿梢粋€(gè)空間的一部分局部升級(jí)，動(dòng)作又比較大，所以對(duì)不改造部分的保護(hù)和合理利用就很重要。4、單個(gè)房間翻新完整改造一個(gè)房間就涉及所有工種了，這時(shí)候已經(jīng)需要之前進(jìn)行全面設(shè)計(jì)服務(wù)了，因?yàn)楣て谙鄬?duì)較長(zhǎng)，工程量也相對(duì)大，更需要按照專(zhuān)業(yè)裝修那樣不能馬虎。尤其是涉及到與其他房間相關(guān)的水電及材料連接等細(xì)節(jié)，需仔細(xì)處理；所以一定要找專(zhuān)業(yè)的翻新公司。5、所有居室翻新這比毛坯房裝修麻煩好幾倍，因?yàn)槟阈枰扒邦櫤蟆＞退闶侨恐匦卵b修，也分層次，如果有些固定材料完好無(wú)損，可以采取保護(hù)繼續(xù)使用，比如等，如今提倡生活節(jié)約，越少更換材料，越環(huán)保。三、農(nóng)村老房子裝修的注意事項(xiàng)鄉(xiāng)村屋建造裝修有條件還是應(yīng)有規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才有更完全的功能，安全合理舒適的布局，更加清晰的費(fèi)用控制。雖然少有村房設(shè)計(jì)圖紙和專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師，也可借鑒類(lèi)似建筑，多咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人員，現(xiàn)交流溝通成本很低的。個(gè)人理解，鄉(xiāng)村房屋建造裝修正是與大自然融合，體現(xiàn)各地傳統(tǒng)風(fēng)格特色，并結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)工藝使之各俱特色。而非簡(jiǎn)單復(fù)制，生搬硬套。反對(duì)貪大求洋，外面架子花，里面不適用。尤其要搞好衛(wèi)生施，不僅是舒適實(shí)用，更關(guān)系到安全健康.選材用料盡量利用當(dāng)?shù)爻霎a(chǎn)，即經(jīng)濟(jì)又服水土。四、農(nóng)村老房子裝修省錢(qián)攻略廚衛(wèi)瓷磚廚房與衛(wèi)生間瓷磚的費(fèi)用至少能夠占到主材費(fèi)用的10%，所以如果二手房原有裝修的時(shí)間不長(zhǎng)，廚衛(wèi)使用的瓷磚沒(méi)有出現(xiàn)大量空鼓、脫落，款式尚不落伍，就可以不用更換。將廚衛(wèi)空間里的天花板等容易老化部位用新材料進(jìn)行更換，整個(gè)廚衛(wèi)空間就會(huì)煥然一新。墻面處理上了年頭的二手房墻面大多會(huì)出現(xiàn)開(kāi)裂，造成開(kāi)裂的原因在于基層墻面的處理，如果墻面為容易落灰、掉粉的非耐水膩?zhàn)?，那么這樣的墻面就需要重做基層處理，但如果原有的墻面為耐水膩?zhàn)?，則可以考慮采用局部貼布的方法防裂，貼布的費(fèi)用大致為每平方米十幾元。水路改造水路改造對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)可謂“大手術(shù)”，因此它的花費(fèi)不少。一般來(lái)說(shuō)，家裝公司改造水路是按照明管與暗管區(qū)別收費(fèi)，價(jià)格大致為每米八九十元至上百元不等，所以盡量減少水路改造對(duì)降低整體裝修費(fèi)用大有幫助。水管道是否需要改造首先要檢查現(xiàn)有水路的布局是否符合家庭成員的需求，如果能夠滿(mǎn)足即可保持現(xiàn)有水路的位置。然后再檢查水管道的材質(zhì)，不少老房的水管道為鍍鋅管，這種管道長(zhǎng)年使用后管壁內(nèi)會(huì)產(chǎn)生鐵銹，影響水質(zhì)，并且鍍鋅管夏天還會(huì)“出汗”，管壁外側(cè)會(huì)凝集大量水珠，如果沒(méi)有進(jìn)行防腐防潮處理，還會(huì)導(dǎo)致墻體陰濕。電路改造電路改造同樣是老房裝修的重頭戲，判斷電路是否需要改造非常重要，它不但涉及裝修總體費(fèi)用的增加，更重要的是日后家庭用電的安全。一些房齡達(dá)到二三十年的老房大多只有一路電路，這種開(kāi)關(guān)、插座“共享”一根電線的用電方式比較危險(xiǎn)，既容易導(dǎo)致電路負(fù)荷過(guò)大，老舊的電線還容易引起火災(zāi)。目前大多數(shù)家庭的電路布局“兵分三路”，即開(kāi)關(guān)、插座、大功率電器各走一路，電線線徑為2.5平方毫米，如果老房電路也是這種布局，那么電路在總體上可算作過(guò)關(guān)，可以另在局部增加插座、開(kāi)關(guān)滿(mǎn)足用電需求。不過(guò)，2.5平方毫米的電線負(fù)荷量上限大致為5500瓦左右，所以選擇衛(wèi)生間、廚房電器一定要考慮其功率，比如衛(wèi)生間要使用速熱型電熱水器，2.5平方毫米的線徑則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，在改造電路時(shí)一定要多與水電設(shè)計(jì)師溝通，盡量仔細(xì)考慮家庭成員的用電需求。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房看什么?有什么地方需要注意的？
  答

  注意房產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上有許多低價(jià)房源，房源信息也描述得非常好，圖片也十分精美，讓購(gòu)房者感覺(jué)似乎物超所值，然后就產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲，這時(shí)購(gòu)房者也就離交易陷阱越來(lái)越近了。一般這樣的房源很可能是虛假信息

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• 問(wèn) ??如何賣(mài)二手房?賣(mài)二手房有什么地方要注意的?
  答

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；3、第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)；4、另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)。（二）如通過(guò)中介找房，一定要會(huì)選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛(ài)我家、鏈家等，這些問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠?，因?yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。（三）建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙方見(jiàn)面?，F(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差。

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• 問(wèn) 二手房過(guò)戶(hù)交房時(shí)有什么地方要注意的？
  答

  在二手房交房時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)如下： （一）、 房屋保修期問(wèn)題： 根據(jù)國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，新商品房的保修期如下： 1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（70年）； 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年； 3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 其他項(xiàng)目的保修期限在《保證書(shū)》中注明。保修期自業(yè)主接收交付之日起計(jì)。 二手房買(mǎi)主應(yīng)當(dāng)特別注意一手房的交房日期，推算自己購(gòu)買(mǎi)的二手房享受建設(shè)單位的剩余的保修服務(wù)期限。 （二）、影響較大的房屋質(zhì)量問(wèn)題 1、墻體裂縫及樓板裂縫。 2、滲漏。注意查看廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的滲漏情況，如果漏水到樓下的鄰居家？您家的日子一定不好過(guò)，還要注意天花板、窗臺(tái)下面有無(wú)水漬。 3、上、下水的質(zhì)量情況往往需要一個(gè)考察周期才能看出問(wèn)題，在現(xiàn)場(chǎng)可以開(kāi)打水流，看看水壓大小，試試排水速度。 如果在房屋驗(yàn)收的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定要在驗(yàn)收交接記錄中注明。注意向賣(mài)方索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后需要。 （三）、交接鑰匙。要注意接收全部鑰匙，包括樓單元門(mén)鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、室內(nèi)各房間的鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）的鑰匙。 （四）、交接水、電、煤氣、物業(yè)管理等費(fèi)用 1、結(jié)清水表賬單。在交房時(shí)，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。還要注意是否存在逾期未繳費(fèi)的情況，要賣(mài)方提交近期的水費(fèi)賬單。 2、結(jié)清電表、煤氣表帳單，注意事項(xiàng)同上，用智能卡繳費(fèi)的，一定要接收智能卡。 3、辦理有線電視過(guò)戶(hù)。 4、結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用。如果需要繼續(xù)使用原有的電話號(hào)碼，應(yīng)當(dāng)?shù)诫娦挪块T(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算電話、寬帶費(fèi)用賬單。 5、結(jié)算維修資金。 6、辦理物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)用。 7、結(jié)清往年的供暖費(fèi)用。

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