哪位清楚如何解決二手房糾紛？

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• 143****7183

  1、房屋買賣合同對定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理？
  
  買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。
  
  2、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理？
  
  在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括所受損害和所失利益、締約花費的成本等，違約方要賠償守約方的損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。
  
  3、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理？
  
  房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在。如果承租人有購買房屋的真實意思，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款。但是如果承租人只要求維護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求不予支持。
  
  4、房屋買賣中，房產(chǎn)中介不履行居間義務(wù)，如何處理？
  
  房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動的必要費用。如果委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
  
  5、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理？
  
  存在多個共有人或夫妻二人共有的房產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫妻中一方的名下，受讓人在購買時，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符，沒能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實的情形的，此時該房屋買賣將視為有效，因為在這種情況下應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。

  查看全文↓ 2019-01-10 22:31:48
• 133****9128

  一、房價上漲過快，賣家毀約引起糾紛
  
  1、如果僅僅簽訂了《購房意向書》，但《購房意向書》中已明確了價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等主要條款，則可視為《房屋買賣合同》，買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，并要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，買家可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，并依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲的損失，還可以主張賠償。
  
  二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起糾紛
  
  1、如果是由于個人資信等問題，銀行不愿貸款的話，那買家就需要用自有資金支付房款，否則就可能會構(gòu)成違約，需要按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  2、如果是由于信貸政策等原因，致使買家貸款不足，那么買家則應(yīng)在交易過戶時補(bǔ)足不足的部分。想要避免這類糾紛，買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚貸款的相關(guān)問題。
  
  三、交易稅費計算出現(xiàn)誤差產(chǎn)生糾紛
  
  1、如果雙方在糾紛之前未約定此類問題的就解決方法，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費。
  
  2、如果雙方此前約定了是由買家來承擔(dān)所有稅費，賣家只管“實收價”，那么增加的稅收只能由買家承擔(dān)了。但是這種約定對買家有一定的風(fēng)險，尤其是一些商業(yè)地產(chǎn)，因歷史遺留問題可能欠繳稅費，所以**好盡量避免。
  
  3、如果是雙方為降低交易成本而少繳稅，將正式買賣合同中的房價做低，再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分的話，通常受到損失的一方可以主張合同無效，以此減少損失，但同時也有可能被追究法律責(zé)任。
  
  四、由于支付定金而引起糾紛
  
  1、如果是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金；賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。
  
  2、如果是付了定金以后，雙方對定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，如不能協(xié)商一致，這時雙方都可以要求解除定金合同，賣家應(yīng)當(dāng)返還定金，但不是雙倍。
  
  3、如果是付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據(jù)居間協(xié)議交給中介保管，這時定金合同一樣生效，賣家不能以此為由，主張自己可以不受定金合同約束。

  查看全文↓ 2019-01-10 22:31:42
• 142****4187

  一 、協(xié)商，因為協(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。二手房糾紛也可以選擇這種方式解決。在有合法第三方參與的情況下，糾紛雙方（通常是的雙方或者買賣雙方與房產(chǎn)中介）協(xié)商，在相互讓步的情況下達(dá)成協(xié)商一致，以期可以解決問題。在這個過程中，糾紛雙方都要盡量互相體諒，協(xié)商的目的不是爭個你死我活，而是協(xié)商一致解決問題，以推進(jìn)合作的繼續(xù)進(jìn)行。在協(xié)商過程中，權(quán)益受損一方應(yīng)特別注意，盡量采用書面形式，同時保存好對方的書面答復(fù)，協(xié)商無效的情況下，應(yīng)考慮到消費者協(xié)會投訴。
  消費者協(xié)會是由政府有關(guān)部門發(fā)起，經(jīng)國務(wù)院或地方各級人民 政府批準(zhǔn)，依法成立的社會團(tuán)體，依據(jù)法律賦予的七項職能，專門從事消費者權(quán)益保護(hù)工作的公益性組織。消費者協(xié)會的任務(wù)有兩項，一是對商品和服務(wù)進(jìn)行社會監(jiān)督，二是保護(hù)消費者權(quán)益。如果消費者協(xié)會出面仍調(diào)解不成，則可以訴諸當(dāng)?shù)氐闹俨脵C(jī)構(gòu)。
  第三，仲裁。糾紛雙方應(yīng)有書面的仲裁約定，否則，仲裁機(jī)構(gòu)是不予受理的。
  第四，向有關(guān)人民法院起訴。 房屋糾紛由于標(biāo)的大，解決起來相對困難。如遇糾紛應(yīng)冷靜處理，首先應(yīng)將與房屋有關(guān)的合同、票據(jù)及其他相關(guān)資料收集起來，仔細(xì)研究手中的材料，分析利與弊，明確所要解決的問題和想要達(dá)到的目的，必要時要咨詢律師。

  查看全文↓ 2019-01-10 22:31:34
• 151****6143

  二手房的交易流程比較復(fù)雜，不小心就會陷入糾紛，可能是因為售房者一房多賣，也可能是雙方簽訂了陰陽合同，還可能是購房者借他人名義買房，那么當(dāng)這些糾紛出現(xiàn)之后，應(yīng)該如何處理呢？現(xiàn)在一起來看看吧。
  
  1、一房多賣情形下，多個當(dāng)事人均要求履行合同的，怎么處理？
  
  出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照順序確定履行合同的買受人。買受人的順序分為已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
  
  2、當(dāng)事人簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎么處理？
  
  當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓房屋簽訂陰陽合同，合同中關(guān)于房屋價款、履行方式等約定不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對于當(dāng)事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。
  
  3、以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理？
  
  當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是前提是當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購房達(dá)成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實。
  
  4、一方當(dāng)事人確實為購房出資，但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理？
  
  當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ街鲝埿纬蓚鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，從而要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-10 22:31:24

相關(guān)問題

• 問 哪位知道如何解決二手房糾紛？
  答

  二手房買賣常見糾紛類型：　一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛。二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。三、交易稅費計算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛。四、由于支付定金而引起的糾紛。五、中介費支付引起的糾紛。六、因戶口問題引起的糾紛。

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• 問 ??想咨詢下二手房違約糾紛如何解決？
  答

  1、房屋買賣合同對定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理？買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。2、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理？在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括所受損害和所失利益、締約花費的成本等，違約方要賠償守約方的損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。3、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理？房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在。如果承租人有購買房屋的真實意思，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款。但是如果承租人只要求維護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求不予支持。4、房屋買賣中，房產(chǎn)中介不履行居間義務(wù)，如何處理？房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動的必要費用。如果委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。5、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理？存在多個共有人或夫妻二人共有的房產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫妻中一方的名下，受讓人在購買時，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符，沒能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實的情形的，此時該房屋買賣將視為有效，因為在這種情況下應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。

  全部3個回答>
• 問 ??哪位能說下二手房賣房糾紛如何解決?處理方法有哪些?
  答

  1與賣家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因為協(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。2向消費者協(xié)會投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費者協(xié)會投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費者協(xié)會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。3向有關(guān)行政部門投訴如果你購房的時候涉及到了中介費、合同約定外的其他收費和物業(yè)費等費用，那你就可以向有關(guān)的物價行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設(shè)行政主管部門投訴。4向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。5向有關(guān)人民法院起訴向有關(guān)人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復(fù)雜并且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。

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• 問 二手房買賣中陰陽合同引起的糾紛有什么 如何解決二手房合同糾紛
  答

  所謂的“陰陽合同”(也有人將其稱為“黑白合同“)是指在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一買賣標(biāo)的訂立兩份價格懸殊的合同。一般把送至相關(guān)行政主管部門專供登記或備案使用的低價合同叫“陽合同”，把雙方私下留存并實際履行的高價合同叫“陰合同”。少繳稅金，偷逃陰陽合同間高低價款之間的差額應(yīng)交的稅款是當(dāng)事人訂立陰陽合同的動機(jī)。產(chǎn)權(quán)登記變更 生效后，買房人拒付兩合同間的價款差額，主張按陽合同約定的低價格履行是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的原因。 一般來說，訂立“陰陽合同”的目的主要是為了偷逃稅費。在二手房屋買賣關(guān)系中，盡管陽合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我國《合同法》第52 條第(二)款的規(guī)定，像這樣以通過虛假降低合同標(biāo)的，欺騙行政主管部門，從而達(dá)到少繳稅費，損害國家利益，違反我國法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國家稅收的價格條款應(yīng)屬無效合同條款，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反，“陰合同”中真實的價格條款，才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。不過這種做法嚴(yán)重違反了我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予相應(yīng)的行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則有可能構(gòu)成刑事犯罪。 在目前的司法實踐中對“陰陽合同”價格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理，一種是根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實際履行，而實際履行的合同中有違法利益，則價格以實際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。另一種是如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無須備案，則以實際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時間在后的合同價為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個舉證責(zé)任。 從2010年9月起國家相關(guān)部門將對二手房買賣中的陰陽合同行為處以重罰。

• 問 二手房交易涉及的稅費有哪些？如何解決交易糾紛？
  答

  稅費有契稅、個稅等。糾紛可協(xié)商或法律解決。

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