如何界定二手房? 如何界定是一手房還是二手房

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• 145****0600

  房屋是否滿5年，不同房屋類型的界定方法也不同。目前，普通的商品房按照契稅完稅證明和房屋產(chǎn)權(quán)證書（包括不動產(chǎn)權(quán)證書）的注明日期兩項標(biāo)準(zhǔn)“孰先”原則判斷。 有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，可根據(jù)人民法院、仲裁委員會出具的法律文書的生效日期，確定是否享受稅收優(yōu)惠政策。
  
  
  
  一、房屋滿5年有什么優(yōu)惠政策？
  
  現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，個人對外銷售購買二年以上（含二年）的住房減免增值稅（營改增前為營業(yè)稅），自用五年以上的家庭唯一住房免征個人所得稅。
  
  
  滿五唯一的房屋享有優(yōu)惠政策
  
  買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，稅務(wù)機關(guān)以契稅為抓手，“先交稅后發(fā)證”。稅收減免政策的落實，都需要判定個人房屋的購房時間。
  
  二、如何界定交易房屋是否滿5年？
  
  以買賣、繼承、贈與等不同產(chǎn)權(quán)變更方式獲得的房屋，再次交易時界定是否滿5年的方式不同。
  
  1. 商品房、經(jīng)濟適用房以及按照經(jīng)濟適用房管理的房屋： 以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則。
  
  2. 已購公房 ：根據(jù)房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期，三者孰先的原則，只要一個日期滿五年即可。
  
  注意收據(jù)的章和購房合同的章要一致收據(jù)才有效。
  
  3. 繼承的房產(chǎn) ：可以按照繼承前的日期界定是否滿5年。
  
  4. 贈予的房產(chǎn)： 直系親屬之間贈予的可以按照贈予前的日期界定是否滿5年；
  
  5. 夫妻更名的房產(chǎn)： 可以按照更名前的日期界定是否滿5年。
  
  6. 遺失補證、破損換證的房產(chǎn)： 可以按照原房產(chǎn)證的時間界定是否滿5年。
  
  此外，2017年4月1日起，個人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時取得房屋所有權(quán)證書（包括不動產(chǎn)權(quán)證書），對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認(rèn)個人購買住房的， 法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時間， 以確定是否享受稅收優(yōu)惠政策。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 11:36:39
• 157****1218

  新房貸款年限長，二手房貸款年限相對較短。
  新房貸款年限**長為30年，但二手房貸款年限，由于受到房齡的限制，很多時候不能貸款到30年。二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為20年。
  2、**款及貸款額度不同
  新房：一般是按照新房房屋總價乘以對應(yīng)的**比例，來計算**款。貸款額度，較高可貸款到房屋總價的7成或8成。
  二手房：**款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。一般二手房評估價低于市場價，評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。
  二手房可貸款額度=評估價-評估價***比例
  二手房凈**款=銷售價-可貸款額度
  舉個例子：
  ①小明購買100萬的新房，若**比例是30%，則**款為30萬，可貸款額度為70萬。
  ②小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，若按照政策30%的**比例來計算。其可貸款額度為：90萬-90萬*30%=63萬。其**款則為：100萬-63萬=37萬。
  3、稅費不同
  新房：需要繳納契稅、房屋維修基金、一年的物業(yè)費和取暖費等主要稅費。
  二手房：需要繳納契稅、增值稅（住宅滿2年免征）、個人所得稅（滿五少有免征）、貸款擔(dān)保費、中介費等主要稅費。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:36:29
• 158****9515

  二手房滿兩年的界定：
  1，二手房滿2年免營業(yè)稅是按照繳納契稅完稅證明上的時間和房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，那個再前按那個計算，只要房子在上面那個時間之后兩年，就認(rèn)為滿兩年。
  2，根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)第三條第(四)款個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
  3，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中的幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)第2條;《通知》第三條第四款中規(guī)定的契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期;第三條;納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間的規(guī)定。
  個人購買住房計算房產(chǎn)是否二手房滿兩年免營業(yè)稅的方法:
  1.以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，按照孰前原則;確認(rèn)。
  2.根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照孰前;的原則確定購買住房的時間。
  3.此房產(chǎn)從一手樓盤購得的，根據(jù)購房合同的生效時間，產(chǎn)證上注明的時間以及契稅完稅證明上注明的時間，按照孰前的原則計算。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:36:24
• 148****1852

  
  
  成都市面上的樓盤大致分為三類：
  
  
  
  第一類：積極開盤的：在吆喝了一百遍“我們預(yù)計下個月開盤”的謊言之后，終于陸陸續(xù)續(xù)開了，而且價格也沒有高到離譜，反而有些許意外。
  
  
  
  比如說招商中央花城、西派城、恒大錦城、花樣年家天下、中海錦江城……
  
  
  
  第二類：穩(wěn)起不動的：許久，許久，許久……沒有動靜的，比如長冶御龍南府、華熙528藝術(shù)村、綠島筑等等。
  
  
  
  
  
  價格不合適，不開
  
  
  
  
  
  第三類：賣著賣著就莫名其妙消失的。前段時間還宣傳的如火如荼沸沸揚揚，然后……就沒有然后了！
  
  
  
  
  
  
  
  這個周六，尖尖就跟躺在被窩里賴床的你，聊哈成都這幾個6到飛起的樓盤！
  
  
  
  
  
  中鐵諾德一號
  
  
  
  
  這個盤就在興隆湖東南側(cè)，去年年初就已經(jīng)惹得全城矚目了，98-135平米，容積率2.65，2019年年中交房，還有地鐵1號線加持。
  
  
  
  這些都不是重點，****重要的是這個盤為位置在“興隆湖畔”，而相關(guān)文件明確規(guī)定“興隆湖周邊房價不得超過9000元/平”。
  
  
  
  
  
  借錢也要買買買！
  
  
  
  
  
  不知道大兄弟你錢借夠沒，反正這個盤后來的發(fā)展曲線有點讓人摸不著頭腦！
  
  
  
  第一次去踩盤的時候，置業(yè)顧問說“預(yù)計2017年5月份開盤”，然后一直沒有開盤消息；
  
  
  
  到了2017年七八月份，不斷爆出“加價五十余萬”買這個盤的消息，合同價7000元/平：
  
  
  
  
  
  
  
  而2018年1月初，又有網(wǎng)友爆料：
  
  
  
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  再然后，據(jù)一位在興隆湖附近上班的網(wǎng)友變朋友的朋友透露：這個盤一批次已經(jīng)賣光了，但是沒有備案。二批次還沒開始賣，但是均不對外。只能內(nèi)部買，或者找關(guān)系，必須全款。
  
  
  
  
  
  哦豁，這下子沒戲了，原來我們并不配買興隆湖旁邊7000元/平的房子。
  
  
  
  尖尖又去搜了下這個盤的官微：從去年4月份，就沒怎么提過項目的住宅信息了，僅有商業(yè)篇、交通篇、**篇、醫(yī)療篇，就是木有住宅篇~現(xiàn)在，可以查到的售賣信息就是其商業(yè)：諾德一號·濱湖中心
  
  
  
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  而各大網(wǎng)站上顯示的消息也是商業(yè)信息。
  
  
  
  扒過，偉大的透明房產(chǎn)網(wǎng)上可是有預(yù)售信息的呀，而且還有幾戶處于“可售狀態(tài)”：
  
  
  
  
  
  透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示“2017年7月28日”取得預(yù)售，住宅共計299戶。
  
  
  
  
  
  
  
  處于可售狀態(tài)的房源，均價7100元/平左右。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 11:36:20
• 151****0321

  
  界定
  
  
  
  
  一手房
  
  一手房，又稱新建商品房，是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建造的，建成后用于市場出售、出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。自建自用的住宅或其他建筑物，不屬于新建商品房范圍。新建商品房特指進(jìn)入房屋市場進(jìn)行交易，第一次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋。
  
  
  
  
  
  二手房
  
  二手房，是指進(jìn)入房屋市場進(jìn)行交易，第二次及以上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的售后公房、經(jīng)濟適用房等。其中，二手次新房是指年代較新的二手商品房，一般是指竣工后房齡在5年之內(nèi)的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用權(quán)房)出售給職工(買下產(chǎn)權(quán))，后來這批已售公房可以上市出售，被稱為售后公房。由于特殊的歷史原因，大部分售后公房面積小、總價低。
  
  
  
  
  
  
  
  2
  **及貸款額度
  
  
  
  
  2015年買新房和二手房在貸款**的計算方法上有較大區(qū)別。辦理新房貸款時，**款是按照購房時的市場價作為參考，但辦理二手房屋貸款是根據(jù)評估價作為參考。所謂評估價，就是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值評估而計算得來。
  
  
  
  通常，二手房評估價大多為市場價值的80%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。按照“貸款額上限等于二手房評估價80%”的比例計算，購房人實際能夠獲得的二手房貸款額度**高相當(dāng)于全套房屋成交價的64%，因此二手房買主的**款比例將大增。
  
  
  
  
  
  一手房**計算方式：
  **款=總房款-客戶貸款額
  
  
  
  貸款額=合同價(市場價)×80%(首次貸款額度**高可達(dá)80%)
  
  
  
  
  
  二手房**計算方式：
  凈**款=實際成交價-客戶貸款額(凈**款：不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的**款)
  
  
  
  貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)
  
  
  
  貸款額估算方式，可用合同價×85%，預(yù)估出大致評估價格。
  
  
  
  原則上講，二手房貸款的**高額不能超過抵押房屋評估價格即其確認(rèn)價格和成交價格兩者中較低者的70%。
  
  
  
  另外，評估價格價格這塊，合肥市政府對于各大區(qū)都有不一樣的價格界定。打個比方，方先生在政務(wù)區(qū)花9500元/平米買的房子，假設(shè)政府規(guī)定政務(wù)區(qū)房價評估起點為7000元/平米，李先生欲購買此房，那么，李先生實際貸款額度只能按照7000元/平米所估的房屋總價來計算。
  
  
  
  3
  繳納稅費
  
  
  新房
  1、契稅：90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,90`144平米普通住宅1.5%，超過144平米3%，非住宅3%。通常契稅跟著**款一起繳，開發(fā)商代收。交納相關(guān)費用，開發(fā)商會出具正式的購房發(fā)票。
  
  
  
  2、印花稅：在訂立合同時就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟**款一起繳，以便于開發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證。
  
  
  
  3、銀行按揭費用：如果辦理按揭貸款，簽合同時要交的第二組費用是銀行按揭費用，商業(yè)貸款的收費項目，各銀行間有細(xì)微的差別；
  
  
  
  a.抵押登記費：80元/戶
  
  
  
  b.權(quán)證印花稅：5元/戶
  
  
  
  c.保險費：財險保險費=總房款×年費率×年限系數(shù)。保險費一次交完。(保險費率大致為：1~5年為0.07%，6~10年為0.06%，11~15年為0.055%，16~20年為0.05%，20年以上為0.045%)
  
  
  
  4、大修基金：購房款的2%-3%
  
  
  
  是公共設(shè)施、共用設(shè)備(涉及房屋共有部分如外墻、屋頂、下水道、水管等)的維修基金。執(zhí)行的收費辦法是：
  
  
  
  a.不含電梯：總房款×2%
  
  
  
  b.含電梯：總房款×3%
  
  
  
  c.部分試點樓盤按50~60元/m2收取
  
  
  
  開發(fā)商或者物業(yè)公司要在當(dāng)?shù)胤抗芫种付ǖ你y行開戶后，購房者可以自行交存。一般來說，購房者在領(lǐng)鑰匙，辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商就會代收房屋維修資金；
  
  
  
  5、物業(yè)管理費：從收房日開算，以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。如開發(fā)商發(fā)出入住通知書后，購房人無正當(dāng)理由不進(jìn)行收樓的，物業(yè)管理費可以從發(fā)出入住通知書一個月后開始計算。一般先交三個月；
  
  產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或開發(fā)商未售出的空置房，均應(yīng)交納物業(yè)管理費；
  
  
  
  6、權(quán)屬登記費：80元/套，權(quán)屬登記費就是辦理房產(chǎn)證的費用；
  
  
  
  7、交易手續(xù)費：住宅 建筑面積 X3元/㎡；非住宅 建筑面積 X11元/㎡；
  
  
  
  提示：買新房子要交哪些稅呢?目前我國購房者買新房子主要需要繳納五項費用，包括契稅、房屋維修基金、物業(yè)管理費、權(quán)屬登記費和交易手續(xù)費用。建議購房者提前了解這五種稅的計算方式，然后再繳納這五種稅。
  
  
  
  二手房
  1、契稅：普通住宅1.5%，商住兩用或公寓為4%;住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的3%或1.5%或1%交納，每套交納具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按房款總價的3%交納。
  
  
  
  2、營業(yè)稅：總房款的5%(一般買方承擔(dān)，如果是賣方唯一一套房子，且居住2年以上沒有此稅)。
  
  
  
  3、營業(yè)附加稅
  
  
  
  4、個人所得稅：一般買方承擔(dān)，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒有此稅，但雖然賣方居住此房五年，可是這套房子不是他唯一的房產(chǎn)，則此稅要交。
  
  
  
  5、土地出讓金：總房款的1%(購房改房或類似這樣房的時候交納，且只交納一次，以后你再賣房，則買方不再需要交)。
  
  
  
  6、印花稅：總房款的萬分之五。
  
  
  
  7、交易費：平方米數(shù)*3(買賣雙方都要交，且數(shù)額相等)。
  
  
  
  8、產(chǎn)權(quán)證工本費：約80元。不一定是這個數(shù)。
  
  
  
  9、他項權(quán)證工本費：約80元(貸款才有的費用)。
  
  
  
  10、抵押登記費：根據(jù)銀行情況定。
  
  
  
  11、保險費：根據(jù)保險公司情況定。
  
  
  
  12.國土證辦證費：按相關(guān)規(guī)定交納。
  
  
  
  注意：以上的比例只是一個參考，有些費用要根據(jù)國家的政策調(diào)整而調(diào)整。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:36:14

相關(guān)問題

• 問 如何認(rèn)定二手房？如何界定是一手房還是二手房？
  答

  新房貸款年限長，二手房貸款年限相對較短。新房貸款年限**長為30年，但二手房貸款年限，由于受到房齡的限制，很多時候不能貸款到30年。二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為20年。2、**款及貸款額度不同新房：一般是按照新房房屋總價乘以對應(yīng)的**比例，來計算**款。貸款額度，較高可貸款到房屋總價的7成或8成。二手房：**款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。一般二手房評估價低于市場價，評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。二手房可貸款額度=評估價-評估價***比例二手房凈**款=銷售價-可貸款額度舉個例子：①小明購買100萬的新房，若**比例是30%，則**款為30萬，可貸款額度為70萬。②小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，若按照政策30%的**比例來計算。其可貸款額度為：90萬-90萬*30%=63萬。其**款則為：100萬-63萬=37萬。3、稅費不同新房：需要繳納契稅、房屋維修基金、一年的物業(yè)費和取暖費等主要稅費。二手房：需要繳納契稅、增值稅（住宅滿2年免征）、個人所得稅（滿五少有免征）、貸款擔(dān)保費、中介費等主要稅費。與新房相比，二手房需要繳納更多的稅費。此外，新房與二手房，契稅征收的標(biāo)準(zhǔn)一樣，但計稅價不一樣。新房是按照房屋總價乘以對應(yīng)的契稅比例。二手房是按照銷售價、評估價或者指導(dǎo)價乘以對應(yīng)的契稅比例。4、交易方式不同新房：主要是個人與開發(fā)商進(jìn)行交易。二手房：一般是委托中介進(jìn)行交易，即買賣雙方、中介等三方進(jìn)行交易。二手房也有自行交易，即不通過中介進(jìn)行交易。5、程序繁簡不同新房：很多程序都由開發(fā)商辦理，對于購房者而言，新房交易的程序要簡單一些。二手房：自行交易時，很多程序都需要買賣雙方自行完成，因此相對較繁瑣。通過中介進(jìn)行交易，中介會為整個交易流程提供服務(wù)。但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風(fēng)險大。

  全部3個回答>
• 問 如何界定二手房? 二手房的學(xué)區(qū)房是怎么定義的
  答

  二手房買賣只會改變所有人，原房屋的使用年限不會受到影響。所謂的50年或70年是指指中華人名共和國對房屋用地所使用的年限，不論您的房子是50年還是70年，只要到期了您有三種處理方法，第一種遇到拆遷，國家進(jìn)行補償，第二種繼續(xù)繳納土地出讓金，房子依然可以使用，第三種國家收回土地，國家對收回的土地和土地上的建筑物進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a償，現(xiàn)在的政策是這樣的，多少年以后國家政策會怎么變咱還不知道，大家不用太擔(dān)心。

  全部3個回答>
• 問 如何界定二手房和新房呢？
  答

  1、一手房基本上是期房，如今市場上也有不少樓盤推出現(xiàn)房；二手房都是現(xiàn)房，可現(xiàn)買現(xiàn)住，或簡單裝修即可。2、一手房按揭比例大一點（**30%），二手房按揭少一點（一般40%）。3、一手房產(chǎn)權(quán)可能出問題的幾率大（先買房，建成后辦房產(chǎn)證）；二手房比較簡單（簽完合同后可以直接過戶，產(chǎn)權(quán)明細(xì)）。4、一手房價格一般比較高（但是按揭**一般比二手房低）；二手房總價一般都比期房低（但是按揭**比較高）。5、二手房 買之前**好能看看之前住的什么人吧，但是總體來說會比較劃算。6、一手房買的時候省心（房產(chǎn)證辦理的手續(xù)自已只用提供基本手續(xù)就可以，其他不用操心，開發(fā)商完全給辦好）。二手房手續(xù)比較繁瑣（主要是從過戶到領(lǐng)證都得自己直接出面，到場，簽字什么的，比較麻煩）。7、一手房在交房后裝修還是一筆很大的開銷，二手房一般都是裝修好的房子，姑且不算裝修的花費，反正在裝修污染上比新房揮發(fā)性污染少很多了。8、兩者相比,二手房比較好交易,而且住起來舒服，周邊配套齊全。而一手房,房價貴還不說,一旦自己不想住了,賣起來也不太容易。9、買房交易流程區(qū)別：①一手房。你只給開發(fā)商提供你自己的基本資料，其他什么都不用管，只要等著領(lǐng)證就可以了。②二手房，先簽合同，然后公證。 一次性付款的話直接到房管局過戶（過戶流程比較麻煩，各地又有些差異，不過都有人指點你怎么做的，這里不細(xì)細(xì)復(fù)述了），過戶完直接領(lǐng)證就一切OK了。如果你需要按揭的話，公證過以后先到銀行做房產(chǎn)評估，申請貸款，看這個房子的評估價是多少，如果銀行審批通過，可以去過戶，過戶完以后，《抵押權(quán)證》在銀行，你直接拿房產(chǎn)證。10、一手房一般來說，位置都不理想（比較偏），特別是大城市，市中心買房子價格卻貴上天，而且質(zhì)量、方位都不行。二手房位置選擇性比較大，哪里有人氣哪里就能買到二手房 。

  全部3個回答>
• 問 如何界定二手房交易是否完成呢？
  答

  （1）稅法規(guī)定的由銷售方交的稅（a）營業(yè)稅5.5%如果房齡 >5年，普通住房（主要是144平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)）：免稅如果>5年，非普通住房； 或者<5年，普通住房：交易價與房子原價差額交稅如果<5年，非普通住房：全額2010年營業(yè)稅新政策中，已經(jīng)同“2年”這個期限沒有關(guān)系了！估計你的是普通住房：（45萬-19.3萬）*5.55%=14263.5 （b）土地增值稅：免（c）印花稅：免（d）個人所得稅：轉(zhuǎn)讓5年以上，家庭唯一生活用房：免稅如果原業(yè)主是準(zhǔn)備賣了舊房以后，在一年內(nèi)買新房的話，根據(jù)相關(guān)稅收政策，他可以辦退個人所得稅（看有沒有機會少點錢？）計算時，有兩種方法選擇。如果可以向稅局提供原房子的購房發(fā)票，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%交稅，公式為“轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-稅金-合理費用（包括裝修、貸款利息等）”；如果不能沒憑證支持房屋原值的，按1%-3%征收率直接按交易額核定征收（多數(shù)地區(qū)是1%）。兩種方法其實自己可籌劃選擇。

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• 問 二手房的產(chǎn)權(quán)年限是如何界定的?
  答

  70年是國有土地出讓中住宅用地的出讓年限，這在土地管理法中有明確規(guī)定。出讓年限到期后，產(chǎn)權(quán)所有者可以向當(dāng)?shù)卣暾埨m(xù)期。你買的二手房的產(chǎn)權(quán)年限的要在70年里減去已經(jīng)使用過的年限的，而不是還有70年的使用權(quán)限。