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一般是收完全額房款才會過戶。二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結清給賣方。二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結清給賣方。三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。
全部3個回答>買二手房流程要多久? 二手房交易流程快需要多久
154****4694 | 2019-01-13 20:32:58
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145****2105
一、全款買房，無貸款
查看全文↓ 2019-01-13 20:33:24
雙方達成協(xié)議，房東收下下家的定金開始計算：
雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，下家將**款支付給房東；并約定一個房產進交易中心的時間！ 進交易中心的當天，下家支付原房東除尾款以外所有的房款！ 20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時，下家將尾款交給原房東?。ㄒ话闶?萬，或房款的1%）
二、全款買房，房東有貸款
雙方達成協(xié)議，房東收下下家的定金開始計算：
雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，下家將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；房東、下家和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款！7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間！ 進交易中心的當天，下家支付原房東除尾款以外所有的房款！ 20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時，下家將尾款交給原房東?。ㄒ话闶?萬，或房款的1%）
三、貸款買房
首先對下家的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。房東收下下家的定金開始計算： 雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，下家將**款支付給房東； 下家和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間！ 進交易中心20個工作日后，領取新的房產證； 銀行憑新的房產證，給原房東放款！ 憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時，下家將尾款交給原房東 -
143****7340
需要一個月左右的時間辦理。
查看全文↓ 2019-01-13 20:33:18
買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：
1、第1日遞交材料，提出申請
買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。
2、第2-7日 評估
根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費?！ ?br/>3、第8-10日 銀行審批
銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業(yè)務審批時間1-2天即可完成。
4、第11-33日 交**，辦理過戶
審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。
5、第34-35天 辦房產抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸
買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。 -
152****8339
正文：
查看全文↓ 2019-01-13 20:33:13
今年下半年，因工作地址的關系，許先生考慮把廣州的首套房出售，置換佛山金融高新區(qū)的1套二手房。
在該板塊找了多位中介后，他和老婆鎖定了1套90平方米的小三房，總價270萬，并于今年7月23日，在中介門店與賣家簽訂房屋買賣合同。
由于賣家還有銀行貸款沒有還清，許先生提前支付了10萬定金和70萬**款幫賣家贖證，并備注“涂銷5日內過戶、出同貸書后再行過戶、不可申請公積金貸款”等具體的條件。
根據買賣合同，買方需要在7工作日內，向銀行申請按揭，按揭由買賣雙方自行解決。當時為節(jié)省費用，許先生決定跳過按揭公司，自己找銀行辦理貸款。在經過對比后，他**終選擇了按基準利率上浮15%的農業(yè)銀行（由于是二套房，同期其它銀行上浮20%）。
原本雙方約定8月3日辦理按揭，但8月2日，許先生了解到匯豐銀行二套房利率只需上浮11%，于是和賣家商量申請匯豐銀行貸款。謹慎起見，雙方同時也繼續(xù)辦理了農行的按揭申請。
8月10日前后，許先生接到匯豐通知，申請被拒。為避免賣家生疑，他沒有通知賣家，而是繼續(xù)等待農行的結果。但后來許先生才得知，原來匯豐銀行的客戶經理此前已經告知賣家，由于負債過高，這筆貸款通過的可能性不高。
8月14日，許先生接到農行通知，貸款已經審批通過，各項結果都正常，利率上浮15%，未砍額度，貸款總額為房價6成，即162萬。
許先生本來以為，搞定**麻煩的貸款，接下來只要繳清稅費、辦理過戶、等銀行放款，就能順利換房。但8月20日，事情再度節(jié)外生枝。
原來，農行出具的“審批通知書”，并非蓋有公章的“同貸書”，雖然農行方面表示具有同等效力，貸款審批通過的結果真實可信，但賣家對此并不買賬，堅持要求看到蓋有公章的“同貸書”。辦理業(yè)務的農行強調，禪城片區(qū)的農行情況特殊，從5年前開始，就只能出“審批通知書”。
雙方開始“糾字眼”，而在當時簽訂的買賣合同上，明確規(guī)定：“買方需在第1次備齊資料辦理銀行貸款之日起50天內獲得銀行同貸書，否則視為違約，需賠償總房款的10%即27萬的違約金?！?br/>
交易陷入僵局，買賣雙方也開始互相猜疑。
買家認為，既然銀行內部系統(tǒng)已經可以查到真實的審批結果，那就具有同等效力，是不是叫“同貸書”根本不重要，賣家故意刁難，說不定是想“騙違約金”。
但從賣家的角度來看，買家在匯豐銀行的貸款被拒，已經讓他對買家的資質產生懷疑。堅持要看到蓋有公章的“同貸書”，完全是出于保障自身權益的考慮。
值得注意的是，該案例中的賣家其實是職業(yè)炒家，該房源實際上是掛在他親戚的名下，也就是說，牽涉任何手續(xù)，都需要賣家、買家和“掛名業(yè)主”三方配合才能完成，這也增加了事情推進的難度。
由于已經付了80萬給賣家，許先生認為自己處境相對被動，如果真的鬧到打官司，就算**后勝訴，可能也要耽誤兩年時間，到時候拿回80萬不知道還能買到怎樣的房子，剛需根本耗不起。
權衡利弊后，許先生決定馬上更換1家銀行再次申請貸款。經過托熟人找關系，**終趕在50天的限期之內拿到符合賣家要求的“同貸書”，并于上周末成功完成過戶。
干貨答疑
許先生的案例并不復雜，但其中涉及到的二手交易問題，確實對其他買家有警醒作用。比如：幫賣家贖證，買家如何降低風險？貸款批不下來，這個鍋要誰來背？怎么簽合同，才能避免雙方事后“糾字眼”？為此，買買君采訪了專業(yè)人士，整理出有效的應對策略。
▲幫賣家贖證，買家要注意什么？
買買君咨詢了辦理二手交易的專業(yè)人士，目前贖證主要有4種方式：1、賣家出資；2、買賣雙方共同出資；3、買家出資；4、第三方機構墊資。目前市場上賣家相對強勢，通常要求買家出資，相當于預支**款。
但買家出資存在的風險是，如果**后買家拿不到銀行貸款，而賣家又已經把錢拿去贖證，暫時還不回來，買家也沒辦法一次性付款，就容易引發(fā)糾紛。
怎么規(guī)避這種情況出現？專業(yè)的中介會在操作順序上進行調整。
首先簽買賣合同，但只交定金，然后買家向銀行申請按揭，通常1-2周可以出同貸書，等出了同貸書，買家基本確定能拿到貸款后，再在銀行扣款前1天把贖證的錢打給賣家（中介會提前凍結賣家賬戶的網銀功能，確保資金用于還貸），**后繳清稅費、辦理過戶、等銀行放款就行了。
以上的操作順序應該直接列明在合同里，而具體的時限，比如：什么時候申請按揭，幾天內辦理過戶等也可以約定清楚。但多長時間放款等這種買賣雙方都不可控的事情，就不要隨便承諾。
我向中介打聽到，目前廣州放款**快的是建行，但建行要求必須把**款存在建行，看到**款才能批貸款。
通常大家有個誤解，以為贖證后才能申請貸款，其實不用，是否贖證只會影響過戶，沒贖證買家照樣能申請貸款，調整兩者的順序，完全可以操作，同時更能保障買家的利益。
但還有個問題需要注意，買家選擇幫賣家贖證，就意味著自己只能做純商貸。因為公積金貸需要提前把90%的**交給公積金中心托管。（當然，既能出錢贖證，又能給90%**托管的土豪，請忽略。）
▲拿不到銀行貸款，這個鍋誰背？
按上述順序操作，萬一買家真的拿不到貸款，那影響的就只是10萬定金，對買家來說，風險遠遠比提前贖證低。
但是拿不到貸款，也未必全是買家的鍋。
①如果是因為房屋產權問題、或是樓齡太老等，造成貸款被拒，違約責任由賣方承擔。
②如果是買方提供虛假材料或是個人征信問題，造成貸款被拒，違約責任由買方承擔。
③如果是因為政府或銀行政策發(fā)生變動，造成貸不了款，則視為情勢變更，合同無效。
而具體到違約要賠多少錢，就要看合同到底怎么簽。通常是賠定金或者總房價的10%，關鍵是必須在合同里寫清楚，越詳細越好。不要總覺得自己占理就想當然，這樣才能避免事后扯皮，畢竟誰也不想真的走到打官司那一步，那才叫真的心累。
買家如果想謹慎點，**好自己提前到沿江西路137號的中國人民銀行廣州分行，查詢個人征信報告。真的有人是等到申請貸款，才知道原來有幾筆信用卡逾期沒還都不知道。
▲合同怎么簽才能避免事后扯皮？
就案例中，賣家只認“同貸書”不認“審批通知書”的問題，買買君也咨詢了法律專業(yè)人士，對方指出，合同本質是雙方意思表示的載體，“審批通知書”和“同貸書”在性質和意義上一致，能體現雙方訂立合同時的表意，不應該認定買家違約。
當然，如果買家不想事后扯皮，**好在合同中使用盡可能周全的表達，比如注明“同貸書或同等效力的文書”，其他類似措辭也可以采取這種套路，避免讓別有用心的炒家鉆到空子。
▲這種情況不是可以辦轉按揭嗎？
所謂轉按揭，就是經銀行同意，直接把賣家的貸款，轉到買家名下，由買家繼續(xù)償還。雖然有關部門規(guī)定二手房交易可以辦理轉按揭手續(xù)，但實際上卻很難操作。
目前只有少數銀行可以辦理轉按揭，而且必須委托按揭公司向銀行申請，不接待個人辦理。手續(xù)上也相對麻煩，聽起來雖然省事，但就算銀行愿意接受申請，**后處理起來可能更耗時，另外，由于轉按揭必須在同1家銀行操作，意味著買家失去了對比不同銀行利率的選擇權。
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144****2955
購買二手房，買家根據自身需求和資金實力，首先鎖定目標區(qū)域，了解小區(qū)軟硬件條件，包括房源基本信息，交通醫(yī)療，教育配套，商業(yè)配套，物業(yè)好壞，**潛力，周邊產業(yè)等等。鎖定好房子，聯(lián)系中介看房，看房子是否有硬傷，是否有抵押，是由有財產繼承糾紛，房主是否可靠等等。決定購買，中介業(yè)主買家三方會談，驗房本、驗房住、談價格、談付款方式、談交房周期、談中介費等等。二手房包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房等。今天下面主要講講談判達成一致后簽合同怎么簽，注意事項有哪些。以后會針對如何選房，如何談房價再寫文章。
查看全文↓ 2019-01-13 20:33:06
簽合同前：談判好房價、稅費、中介費、定金、付款方式、交易周期等問題后，再次確認所購房屋及房主各項基本信息，稅費承擔和違約責任后，簽訂合同。如買的是學區(qū)房一定事先調查好是否學籍沒有占用。
相關問題
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一、全款買房，無貸款雙方達成協(xié)議，房東收下下家的定金開始計算：雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，下家將**款支付給房東；并約定一個房產進交易中心的時間！ 進交易中心的當天，下家支付原房東除尾款以外所有的房款！ 20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時，下家將尾款交給原房東?。ㄒ话闶?萬，或房款的1%）二、全款買房，房東有貸款雙方達成協(xié)議，房東收下下家的定金開始計算：雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，下家將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；房東、下家和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款！7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間！ 進交易中心的當天，下家支付原房東除尾款以外所有的房款！ 20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時，下家將尾款交給原房東！（一般是1萬，或房款的1%）三、貸款買房首先對下家的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。房東收下下家的定金開始計算： 雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，下家將**款支付給房東； 下家和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間！ 進交易中心20個工作日后，領取新的房產證； 銀行憑新的房產證，給原房東放款！ 憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時，下家將尾款交給原房東?。ㄒ话闶?萬，或房款的1%）
全部3個回答> -
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二手房流程可能需要很長時間才能完成。這取決于購買房屋的具體情況，包括房屋所在地的法律法規(guī)、交易雙方的合作程度以及購買過程中可能出現的問題。建議您在購買二手房之前，先咨詢專業(yè)人士，了解完整的二手房流程，并確保您有足夠的時間來完成整個過程。
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買二手房流程如果快的話只需要幾個工作日，時間比較長的話需要30個工作日以上，按照國家的相關規(guī)定在雙方當事人提交相關的購房資料之后提出過戶申請，房管部門會在受理之日起30個工作日內完成對于新的房產證變更的相關工作。特別是對于通過抵押貸款形式購房的人群來說，二手房的交易流程會更長一些。二手房的交易流程快慢主要在于1、房產證的原件是否在賣家的手中，如果自身賣方還屬于房屋抵押貸款的階段，再辦理過戶就會比較麻煩，需要先進行房產解押之后才能夠辦理交易過戶。2、通過房屋抵押貸款形式購房，會比直接全款付清的時間要長，從交納**開始需要至少5個工作日的時間才能夠通過貸款審批。對于房產交易時間比較看重的人群，要盡可能的把時間的節(jié)點計算清楚。
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買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：1、第1日遞交材料，提出申請買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。2、第2-7日 評估根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費?！ ?、第8-10日 銀行審批銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業(yè)務審批時間1-2天即可完成。4、第11-33日 交**，辦理過戶審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。
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