其他二手房交易可以嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？

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• 146****1027

  1、是可以的，可以直接到房地產(chǎn)交易中心辦理。
  
  2、對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔(dān)保，缺乏法律保護(hù)，買方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目內(nèi)容比較復(fù)雜，存在的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
  
  3、比如：房屋是否被列入拆遷范圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。
  
  4、有些房主長期拖欠物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，買家若在不知情的情況下進(jìn)行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費(fèi)用很可能**終將由買家全部承擔(dān)。
  
  5、可見，若選擇二手房私下交易，不僅交易手續(xù)比較繁瑣，有時(shí)還要面臨中介追討中介費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是在過戶過程中，存在諸多資金不可控風(fēng)險(xiǎn)因素！如今二手房動輒都在幾百萬以上，沒有第三方的擔(dān)保，建議您**好還是找家中介更有保障?；ㄐ″X，保大錢，是為上策。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:28:25
• 132****8243

  只要有房產(chǎn)證就可以買賣。
  二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：
  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證以及及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:28:20
• 142****4386

  哈市鄭女士的遭遇并不是個(gè)例，生活報(bào)記者了解到，去年哈市發(fā)生了多起二手房中介卷款而逃，而近期發(fā)生的巨業(yè)地產(chǎn)門店集體關(guān)門，也讓很多購房者遭受了損失。這些情況的發(fā)生，無一例外是交易資金沒有放入監(jiān)管賬戶。
  
  
  
  
  
  
  
  600余起二手房合同糾紛
  
  半數(shù)以上資金未監(jiān)管
  
  
  
  記者了解到，哈爾濱仲裁委 2018年共受理了房屋買賣合同糾紛 621 件，比 2017 年增加近一倍，其中半數(shù)以上都是由于資金沒有進(jìn)行監(jiān)管。
  
  
  
  據(jù)辦理此類案件仲裁委辦案工作人員介紹，很多當(dāng)事人說，他們知道資金監(jiān)管可以保障資金安全，但中介總是以各種借口不想讓買賣雙方進(jìn)行資金監(jiān)管。有的中介說資金監(jiān)管特別麻煩，有的說得多花好幾萬，有的說你要是將資金打進(jìn)監(jiān)管賬戶，中介就不能幫辦貸款了，得自己去辦?！昂芏嗍忻裣嘈帕?，豈料遭遇了更大的麻煩?！惫ぷ魅藛T說。
  
  
  
  交易資金不進(jìn)入監(jiān)管賬戶
  
  銀行不辦理貸款
  
  
  
  為了防范房產(chǎn)交易過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)，黑龍江省住建廳、黑龍江銀保監(jiān)會和中國人民銀行哈爾濱中心支行聯(lián)合發(fā)文，要求嚴(yán)格落實(shí)存量房交易資金監(jiān)管的各項(xiàng)要求，經(jīng)備案且為交易雙方委托代理存量房交易貸款業(yè)務(wù)或劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2018 年 12 月 10 日前在銀行開立資金監(jiān)管賬戶。如果通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理的存量房貸款業(yè)務(wù)，**款資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的，銀行或住房公積金管理中心不予審批發(fā)放貸款。
  
  
  
  記者從哈市主城區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)中心和二手房中介機(jī)構(gòu)了解到，目前這項(xiàng)政策從本月2日起已開始實(shí)施?！叭绻?*款沒有進(jìn)入中介在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶，銀行就不給辦貸款。”哈市一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者。
  
  
  
  監(jiān)管賬戶有兩種
  
  不動產(chǎn)中心可免費(fèi)資金監(jiān)管
  
  
  
  生活報(bào)記者在采訪中了解到，住建部門要求二手房中介必須設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，這個(gè)賬戶的主要作用是通過住建部門和銀行來制約中介不可以將交易資金隨便挪用，與不動產(chǎn)中心內(nèi)的房屋交易資金監(jiān)管還不一樣。
  
  
  
  
  
  
  
  據(jù)哈市房屋交易資金監(jiān)管中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從 2009年開始，哈市成立房屋交易資金監(jiān)管中心，對房屋交易資金市民可以自愿選擇是否監(jiān)管?！澳壳百Y金監(jiān)管窗口就在不動產(chǎn)中心辦理網(wǎng)簽合同的窗口處，辦理網(wǎng)簽合同后就可以選擇進(jìn)行資金監(jiān)管，資金監(jiān)管不收取任何費(fèi)用，而且監(jiān)管期間如果產(chǎn)生了活期利息，在監(jiān)管結(jié)束后還隨著房款一起給賣方。”這位負(fù)責(zé)人表示，很多市民認(rèn)為，不通過中介交易的房屋才需要進(jìn)行資金監(jiān)管，其實(shí)這是一個(gè)誤會?！盁o論是否通過中介，都可以在權(quán)屬登記轉(zhuǎn)移時(shí)選擇將資金進(jìn)行監(jiān)管?！?br/>
  
  
  中介拒絕監(jiān)管
  
  市民可向房產(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)舉報(bào)
  
  
  
  有了資金監(jiān)管的渠道，但是中介通過其他方法逃避監(jiān)管，拒絕使用監(jiān)管賬戶又該怎么辦呢？
  
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-01-14 14:28:15

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• 問 二手房自行交易可以嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？
  答

  可以自己買賣操作的，流程如下：一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付二、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門，調(diào)取相應(yīng)的檔案，來進(jìn)行查看是否有問題三、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同（深圳市統(tǒng)一格式合同），支付定金給中介公司四、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)五、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件（一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名），買方通過銀行進(jìn)行貸款六、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)七、房屋過戶：買方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓（，向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日八、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記

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• 問 二手房交易需要中介嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？
  答

  買二手房可以不通過中介，不過如果你不相信交易對象或者擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)那么通過中介是個(gè)相對穩(wěn)妥的方案。另外，如果和中介簽定了經(jīng)紀(jì)合同的話，**好不要私下交易，這是誠信問題，人家也是付出了自己的勞動。另外中介如果知道了可以要求你支付中介費(fèi)用。具體操作步驟如下：1、是去房產(chǎn)局簽定《存量房買賣合同》以及補(bǔ)充協(xié)議，對雙方的責(zé)任和各自支付的費(fèi)用做出約定，《存量房買賣合同》簽定后去房產(chǎn)局核價(jià)。2、賣方拿著《存量房買賣合同》、身份證、房產(chǎn)證等去地稅局報(bào)稅，交納個(gè)人所得稅、營業(yè)稅等等。3、買賣雙方去房產(chǎn)局辦理資金托管，買房將**款存入房產(chǎn)局指定帳戶。需要說明的是，如果選定辦理貸款的銀行的話，**好存在房產(chǎn)局在該家銀行的帳戶上，以免貸款審批麻煩。給你的托管協(xié)議要收好，以后取款要用。4、交納契稅，然后在房產(chǎn)局辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，其間要交N多亂七八糟的費(fèi)用，如：登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、印花稅等等5、取房產(chǎn)證。6、拿著房產(chǎn)證去評估所做評估，注意，要是貸款銀行指定的評估機(jī)構(gòu)。7、帶身份證、婚姻證明、房產(chǎn)證、評估報(bào)告、存量房買賣合同、**款的資金存入憑證、托管協(xié)議、收入證明以及其他銀行認(rèn)為需要的東西去辦理按揭貸款 (需要貸公積金去公積金管理中心，需要準(zhǔn)備的材料應(yīng)該差不多)。記?。核械臇|西都要復(fù)印，身份證、婚姻證明什么的要多復(fù)印幾份，反正我是每樣都復(fù)印了五份，然后銀行想要幾份就拿幾份。8、去銀行拿審批后的貸款合同。

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• 問 買二手房一定要中介嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？
  答

  一 中介費(fèi)是買家出，賣家沒道理給你電話呀，給電話也應(yīng)該是你給他電話，或者你們認(rèn)識，是嗎？二 你的行為在中介行業(yè)里叫跳單，就是通過中介看房，但是不通過中介交易，買家省下了中介費(fèi)。一旦讓中介知道了，會每天都到你家找你要中介費(fèi)的，甚至到你單位去要，影響你的工作和生活，毀壞你的名譽(yù)。這事中介絕對干的出來，只是溫和與粗暴的區(qū)別。他們就是靠中介費(fèi)生存的，你把他們的財(cái)路斷了，他們能不找你嗎。

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• 問 二手房過戶交易可以嗎? 二手房過戶一定要通過中介嗎？
  答

  二手房過戶是指買方和賣方在確定房屋交易后，雙方在房屋交易中心進(jìn)行房屋過戶，由賣方過戶給買方的過程，包括水電煤的過戶。二手房過戶流程是：1,買賣雙方在經(jīng)紀(jì)人的協(xié)調(diào)下，達(dá)成基本的價(jià)格、付款、物業(yè)交割等意向，決定見面細(xì)談;2、買方準(zhǔn)備定金1-2萬、本人身份證明;賣方產(chǎn)權(quán)人(含共有權(quán)人)準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證;(如賣方房產(chǎn)有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關(guān)材料，以備經(jīng)紀(jì)人查詢并給出還款建議。);3、買賣雙方約定時(shí)間到中介公司見面，協(xié)商簽定買賣合同具體事宜;4、在經(jīng)紀(jì)公司見面協(xié)商買賣事宜(合同簽定是**重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣方和經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾不要隨便相信，應(yīng)該要求寫進(jìn)合同。);5、買方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)格審查賣方的權(quán)屬證明，身份證明、同時(shí)要求賣方明確房屋的建筑年代并可寫進(jìn)合同;賣方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人將買方的付款方式明確在書面合同上(一般商業(yè)貸款的方式，下款時(shí)間在買方產(chǎn)權(quán)證辦好后3-5個(gè)工作日就可以完成，不要相信經(jīng)紀(jì)人說的貸款要10個(gè)工作日左右時(shí)間，除省市行公積金貸款需要20個(gè)工作日左右才下款外。推薦大家接受中介公司提出的交易過程中將資金托管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處的要求，特殊情況除外。);6、簽定三方買賣合同(一般情況下中介都會有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協(xié)商的具體事項(xiàng)寫進(jìn)合同，同時(shí)還應(yīng)就房屋的戶口遷移時(shí)間、有線電視、裝修、其他附屬設(shè)施及車位、車棚、地下室等條款簽進(jìn)合同);7、賣方在簽完合同時(shí)手里應(yīng)持有買賣合同、定金、中介公司開出的收件單;買房手里應(yīng)持有買賣合同、買方的定金收條、中介公司開出的中介費(fèi)發(fā)票(不建議在簽定合同時(shí)就繳清中介費(fèi));

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• 問 二手房不通過中介如何交易? 二手房交易一定要通過中介嗎？
  答

  買賣雙方簽訂購房合同，然后根據(jù)合同要求交錢，買房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過戶。如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們在交易買賣雙方無風(fēng)險(xiǎn)，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無風(fēng)險(xiǎn) 賣方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閴|資公司會留下賣方的結(jié)算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻竺娼灰字型臼掷m(xù)不能順利進(jìn)行，那么之前還貸的事實(shí)是不能改變的。私下交易流程：1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無抵押或共有人等；2、簽訂買賣合同。買賣雙方可以到房管部門等網(wǎng)站上下載合同文本，按買賣雙方商談房價(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，約定定金等簽訂合同；3、進(jìn)行房產(chǎn)評估。評估時(shí)間大約要5~7個(gè)工作日；4、辦理按揭業(yè)務(wù)。如果是混合貸，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請。此過程比較消耗時(shí)間，大約40個(gè)工作日；

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