二手房陰陽合同糾紛如何認(rèn)定？

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• 144****9688

  一般房屋買賣中，當(dāng)事人雙方為追求利益**大化，達(dá)到少交或不交房屋契稅和個人所得稅的目的，往往在遞交給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中約定少于真實(shí)成交價的成交價格，即出現(xiàn)所謂的“陰陽合同”。出賣人或買受人因房屋價格上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，以雙方約定的虛假成交價格違反了國家稅收法律制度為由起訴請求確認(rèn)雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效。 我們認(rèn)為，真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如付款方式、付款數(shù)額等其他條款在“陰陽合同”中約定不一致時，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價格應(yīng)按雙方的真實(shí)意思來認(rèn)定。除虛假成交價格之外的其他條款是雙方的真實(shí)意思表示，不存在其他法定無效情形，應(yīng)認(rèn)定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的，當(dāng)事人一方僅以逃避稅收條款為由請求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。(以上為青島地區(qū)司法實(shí)踐)
  

  查看全文↓ 2019-01-15 22:53:30
• 133****1408

  買房**怕遇到合同問題了，因?yàn)橥@樣的陷阱普通百姓很容易踏入。畢竟大家都不是專業(yè)法務(wù)出身能看破其中“奧妙”。尤其在二手房交易時遇到的此類情況更是數(shù)不勝數(shù)，首當(dāng)其沖就是中介挖坑給購房者的入的“陰陽合同”。
  一、什么是“陰陽合同”？
  二手房買賣中，為了降低交易成本、逃避稅費(fèi)，買賣雙方往往會簽訂兩份交易價格不同的合同。真實(shí)的交易價格比較高，但并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價格比較低的合同備案網(wǎng)簽，并按比較低的價格繳納稅費(fèi)。
  二、陰陽合同違法，但不代表買賣合同無效
  簽訂陰陽合同為了逃稅，這當(dāng)然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關(guān)條款法律上是無效的，但是，律師提醒購房者，并不能因此直接導(dǎo)致雙方所簽訂的買賣合同無效。
  因?yàn)殡p方的房屋買賣行為本身并不違法，雙方達(dá)成的交易價格也不違法，違法的只是雙方在買賣過程中達(dá)成的避稅條款。在這個法律關(guān)系中，買賣合同是基礎(chǔ)，避稅條款只是履行買賣合同中的環(huán)節(jié)之一。避稅條款違法無效，并不能直接導(dǎo)致整個買賣合同無效。
  因此，如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認(rèn)定合同整體無效，或因此解除合同的。
  三、存在陰陽合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)？
  通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是以后形成的合同為準(zhǔn)，但是在陰陽合同的條件下，并不能這樣簡單判斷。
  很多真實(shí)價格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽合同是簽署在后。所以，并不能簡單地認(rèn)為以在后且經(jīng)過官方備案的以哪份的效力為準(zhǔn)，要看哪份能體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示。
  首先看雙方發(fā)生爭議后對哪份合同有效的主張，如果雙方對此主張一致自然沒有爭議。如果雙方對以哪份合同為準(zhǔn)有爭議，就要看具體合同內(nèi)容判斷了。
  目前房屋買賣中的陰陽合同大多是由中介代為起草處理的，通常是有以一個低的交易價格，再加上高額的裝修補(bǔ)償條款或補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容來形成整個的交易價格。而辦理網(wǎng)簽等手續(xù)時，高額裝修補(bǔ)償?shù)臄?shù)額是不體現(xiàn)的。

  查看全文↓ 2019-01-15 22:53:22
• 145****3444

  我經(jīng)常做陰陽合同，不就是把網(wǎng)簽合同價拉低，繳稅的點(diǎn)位不變，基數(shù)拉低！在房子沒有違法操作的前提下，已經(jīng)過戶完畢，法律上已經(jīng)是你的了，網(wǎng)簽合同雖說是陰的，但是上面有她的簽字，所以他之前也是認(rèn)可的，被揭發(fā)的話也是補(bǔ)交不會罰款！
  謝謝

  查看全文↓ 2019-01-15 22:53:15

相關(guān)問題

• 問 二手房陰陽合同有什么風(fēng)險 二手房陰陽合同糾紛應(yīng)該如何解決
  答

  在二手房的買賣中，陰陽合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價。其中，第二種陰陽合同更具備隱秘性。 二手房陰陽合同對買賣雙方均存在風(fēng)險，下面詳述之： (一)買方存在的風(fēng)險 首先對買方來說，其可能受益**大，也是陰陽合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔(dān)了風(fēng)險。主要體現(xiàn)在： 1、可能導(dǎo)致價格條款無效，甚至有可能導(dǎo)致整個合同被撤銷。我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報(bào)價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同?！逗贤ā返?6條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認(rèn)定無效。 2、為以后自己的房子操作帶來麻煩，再售時同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險。由于政府備案的價格低于實(shí)際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險。 3、如果房子的價格出現(xiàn)上漲，可能會給自己帶來不必要的麻煩?，F(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過因這種陰陽合同買賣二手房，因房價上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。 4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。 (二)賣方存在的風(fēng)險 賣方同樣面臨風(fēng)險，表面上看，雖說賣方看沒有太大損失，但是風(fēng)險同樣不少。其主要風(fēng)險表現(xiàn)為： 1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽合同上的房價低于實(shí)際價格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國家利益，會大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔(dān)利息、房價下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險。 2、如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。 3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。 總之，二手房陰陽合同對于買賣雙方來說，都是存在風(fēng)險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因?yàn)樨澅阋硕`背誠實(shí)信用原則，承擔(dān)高昂風(fēng)險。 二手房陰陽合同的法律效力如何? 一般因?yàn)椤瓣庩柡贤敝械摹瓣柡贤币虿惑w現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對“陰陽合同”要慎之又慎。 實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了中國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。 具體來講，法院在認(rèn)定陰陽合同的法律效力時，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認(rèn)定合同有效。 2、對于差價太大，一般會認(rèn)定無效。 3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以陰陽合同價過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效。 4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效。 5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實(shí)價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。 6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 以上便是對二手房陰陽合同存在哪些風(fēng)險以及法律效力如何的簡要分析。在這里，有必要提醒大家注意的是，因?yàn)槎址筷庩柡贤遣缓戏ǖ模瑢依嬖斐闪宋：?，對買賣雙方均有風(fēng)險，所以，建議在買賣二手房簽合同時要小心謹(jǐn)慎，避免簽訂陰陽合同。貪圖一時的便宜，或許會引發(fā)嚴(yán)重的后果，比如說偷稅的數(shù)目很大，已經(jīng)達(dá)到入罪的標(biāo)準(zhǔn)了。如果您不小心或者當(dāng)初無意簽訂了陰陽合同，那么，建議您**好請一位專業(yè)的律師幫忙，讓他幫您分析和降低合同可能給您帶來的風(fēng)險。

• 問 二手房買賣中陰陽合同引起的糾紛有什么 如何解決二手房合同糾紛
  答

  所謂的“陰陽合同”(也有人將其稱為“黑白合同“)是指在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一買賣標(biāo)的訂立兩份價格懸殊的合同。一般把送至相關(guān)行政主管部門專供登記或備案使用的低價合同叫“陽合同”，把雙方私下留存并實(shí)際履行的高價合同叫“陰合同”。少繳稅金，偷逃陰陽合同間高低價款之間的差額應(yīng)交的稅款是當(dāng)事人訂立陰陽合同的動機(jī)。產(chǎn)權(quán)登記變更 生效后，買房人拒付兩合同間的價款差額，主張按陽合同約定的低價格履行是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的原因。 一般來說，訂立“陰陽合同”的目的主要是為了偷逃稅費(fèi)。在二手房屋買賣關(guān)系中，盡管陽合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我國《合同法》第52 條第(二)款的規(guī)定，像這樣以通過虛假降低合同標(biāo)的，欺騙行政主管部門，從而達(dá)到少繳稅費(fèi)，損害國家利益，違反我國法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國家稅收的價格條款應(yīng)屬無效合同條款，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反，“陰合同”中真實(shí)的價格條款，才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。不過這種做法嚴(yán)重違反了我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予相應(yīng)的行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則有可能構(gòu)成刑事犯罪。 在目前的司法實(shí)踐中對“陰陽合同”價格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理，一種是根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。另一種是如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時間在后的合同價為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個舉證責(zé)任。 從2010年9月起國家相關(guān)部門將對二手房買賣中的陰陽合同行為處以重罰。

• 問 二手房合同糾紛
  答

  二手房合同糾紛出現(xiàn)的原因主要是因?yàn)橹薪楣静灰?guī)范操作或者是買賣，雙方的法律意識比較淡薄，導(dǎo)致二手房出現(xiàn)了買賣合同糾紛，在解決到時候可以上訴法院，但建議大家還是要在買房之前多做了解，規(guī)避二手房買賣當(dāng)中的風(fēng)險。①委托合同簽訂不規(guī)范。找中介公司買二手房或者是賣二手房，都需要與中介公司分別簽署委托合同，但是在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中很多人并沒有做到這一點(diǎn)，經(jīng)常把房屋買賣合同和委托買賣合同內(nèi)容混為一談。②內(nèi)容不完整。合同當(dāng)中的內(nèi)容不完整，成為了引發(fā)糾紛的主要原因，在合同當(dāng)中應(yīng)該明確寫出二手房的位置，二手房的面積以及二手房內(nèi)部的裝修和格局，一切和房屋信息相關(guān)的內(nèi)容都需要寫在合同當(dāng)中。③期限、支付價款的期限。在合同當(dāng)中并沒有寫明交付房屋的時間和支付房款的時間，也是引發(fā)糾紛的主要原因。④？

• 問 如何避免二手房買賣合同糾紛？
  答

  導(dǎo)致二手房糾紛增長的原因和避免糾紛的方法主要有以下幾點(diǎn)：1.許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又浮動了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。預(yù)防方法：對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。2.二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進(jìn)行。預(yù)防方法：買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

  全部9個回答>
• 問 買二手房有什么注意事項(xiàng) 陰陽合同糾紛責(zé)任誰承擔(dān)
  答

  什么是二手房買賣的陰陽合同？簽訂二手房買賣陰陽合同需要承擔(dān)什么責(zé)任？下面，小編為您詳細(xì)介紹陰陽合同相關(guān)的知識內(nèi)容。 所謂的“陰陽合同”(也有人將其稱為“黑白合同“)是指在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一買賣標(biāo)的訂立兩份價格懸殊的合同。一般把送至相關(guān)行政主管部門專供登記或備案使用的低價合同叫“陽合同”，把雙方私下留存并實(shí)際履行的高價合同叫“陰合同”。少繳稅金，偷逃陰陽合同間高低價款之間的差額應(yīng)交的稅款是當(dāng)事人訂立陰陽合同的動機(jī)。產(chǎn)權(quán)登記變更生效后，買房人拒付兩合同間的價款差額，主張按陽合同約定的低價格履行是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的原因。 一般來說，訂立“陰陽合同”的目的主要是為了偷逃稅費(fèi)。在二手房屋買賣關(guān)系中，盡管二手房陽合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我國《合同法》第52條第(二)款的規(guī)定，像這樣以通過虛假降低合同標(biāo)的，欺騙行政主管部門，從而達(dá)到少繳稅費(fèi)，損害國家利益，違反我國法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國家稅收的價 格條款應(yīng)屬無效合同條款，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反，二手房“陰合同”中真實(shí)的價格條款，才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。不過這種做法嚴(yán)重違反了我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予相應(yīng)的行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則有可能構(gòu)成刑事犯罪。 在目前的司法實(shí)踐中對“陰陽合同”價格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理，一種是根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。另一種是如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時間在后的合同價為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是 說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個舉證責(zé)任。