二手房買賣注意什么事項(xiàng)?如何避免糾紛的發(fā)生?

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• 153****7583

  一、房源的可靠性
  現(xiàn)實(shí)生活中往往會(huì)出現(xiàn)出售的二手房時(shí)有爭(zhēng)議的，這類房子在過(guò)戶是就會(huì)引起一些法律糾紛。比如夫妻一方背著對(duì)方偷偷賣房的、還有子女背著父母偷偷賣房的。所以在購(gòu)房時(shí)一定要保證房子的可靠性，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋謹(jǐn)慎購(gòu)買。
  
  二、確定所購(gòu)房源的性質(zhì)
  商品房合政策性住房在買賣上有一定的區(qū)別。政策性住房中，如果土地是劃撥性質(zhì)的，要交土地出讓金和相關(guān)稅款;如果是經(jīng)濟(jì)適用住房除了繳納土地出讓金和相關(guān)稅外，還有補(bǔ)交差價(jià)款和相關(guān)契稅，這筆金額并不低，所以購(gòu)房時(shí)一定要注意。還有就是房子的年限，這個(gè)相信大家都知道的，滿五唯一稅費(fèi)**少，滿兩年可減稅，要是房子不到兩年的，那就要交更多的稅了。
  三、簽訂買賣合同要細(xì)心
  心急吃不了熱豆腐，買房子也一樣。想買房子，一定要仔細(xì)閱讀買賣合同，比如：坐落、面積、交房時(shí)間、二手房買賣中哪些是留給買房的家具時(shí)、電器等等都要一一注明，還有就是**款什么時(shí)候交等等。一定要看清楚所有的東西在簽字哦!
  有些人找了中介買房，認(rèn)為自己能省心，但是買房過(guò)程中該簽的協(xié)議，一定要及時(shí)簽訂，每一筆交易都要保留收據(jù)，不要認(rèn)為簽了協(xié)議就不會(huì)出差錯(cuò)。畢竟買房不是買菜，涉及到很多方面，怎么小心都不為過(guò)。
  
  四、資金
  對(duì)于全款用戶來(lái)說(shuō)沒(méi)什么，直接交易就好?？蓪?duì)于按揭買房的人來(lái)說(shuō)，必須要了解**三成或者四成不是和買期房一樣的。期房根據(jù)當(dāng)?shù)匾笫嵌?，還是三成四成，同時(shí)是自己的首套房還是二套，乃至多套房所需要支付的**比例是不一樣的。同時(shí)，二手房的**比例是根據(jù)當(dāng)?shù)卦撔^(qū)的評(píng)估價(jià)與你所需購(gòu)買房的價(jià)格所決定的，其中的差價(jià)需要自掏用于**款，然后銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)減去**的款對(duì)你進(jìn)行貸款。

  查看全文↓ 2019-01-17 02:23:26
• 151****6735

  買二手房過(guò)戶如何避免戶口糾紛？
  原產(chǎn)權(quán)人出售房屋，不遷戶口的情況一旦發(fā)生則較難處理。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定戶籍歸公安部門管轄，所以目前法院在審理房屋糾紛中，對(duì)戶口問(wèn)題一般不作判決，僅就戶口問(wèn)題起訴的一般也不予受理。為避免出現(xiàn)上述問(wèn)題，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂有關(guān)戶口遷移。產(chǎn)權(quán)人出售房屋，不遷戶口的情況一旦發(fā)生則較難處理。
  我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定戶籍歸公安部門管轄，所以目前法院在審理房屋糾紛中，對(duì)戶口問(wèn)題一般不作判決，僅就戶口問(wèn)題起訴的一般也不予受理。為避免出現(xiàn)上述問(wèn)題，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂有關(guān)戶口遷移的條款，不僅要明確約定售房者及其家屬戶口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確不及時(shí)遷移的法律后果。
  如規(guī)定每逾期一天，按房款總額的百分之幾賠償損失等。一旦出現(xiàn)售房者延期履行或不履行的情況，購(gòu)房者便可以根據(jù)合同約定，要求賠償損失。
  買二手房過(guò)戶如何避免戶口糾紛？二手房過(guò)戶要注意什么？
  二手房過(guò)戶要注意什么？
  1、有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  2、二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  3、有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-17 02:23:21
• 155****5231

  1、夫妻共有的二手房買賣
  根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來(lái)分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。
  有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購(gòu)買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購(gòu)房人應(yīng)該請(qǐng)夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來(lái)的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見(jiàn)證，以證實(shí)其真實(shí)性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無(wú)法律效力，**后在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)會(huì)遇到障礙。
  另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒(méi)有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜，針對(duì)夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購(gòu)房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會(huì)想方設(shè)法阻止購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
  如果夫妻一方不在國(guó)內(nèi)，就要請(qǐng)簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒(méi)有的話，**好請(qǐng)簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對(duì)此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實(shí)際上也是一個(gè)試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問(wèn)題，那么購(gòu)房人就應(yīng)該警覺(jué)，這個(gè)二手房到底該不該買。
  2、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣
  有的情況是幾個(gè)朋友，或是幾個(gè)親戚，或是兄弟姐妹幾個(gè)人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購(gòu)房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。
  因?yàn)檫@類二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn)，所以任何一個(gè)人都無(wú)權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn)，不管這個(gè)人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問(wèn)題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，**好的方法是購(gòu)房人應(yīng)與所有共有人見(jiàn)面，了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。
  在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證過(guò)的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。
  如果共同所有人里有一個(gè)人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無(wú)效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無(wú)效的。所以在購(gòu)買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時(shí)，一定要重視法律文件的完善，千萬(wàn)不可輕信其他共有人口頭上的承諾。
  3、欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手房買賣
  我們知道，越是高檔住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)越高。而高級(jí)住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)或煤氣、取暖費(fèi)也會(huì)相對(duì)較高，在購(gòu)買這類高檔住宅的二手房時(shí)就應(yīng)該注意上述問(wèn)題。
  在簽訂高檔二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，**好在交易時(shí)徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會(huì)拿著欠費(fèi)單來(lái)找麻煩。

  查看全文↓ 2019-01-17 02:23:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??自己買賣二手房如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  常見(jiàn)的二手房糾紛案件有哪些？律師表示，二手房糾紛主要有這么幾種：一是由于房地產(chǎn)政策變化導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)引起的糾紛。當(dāng)利好政策出臺(tái)時(shí)，房?jī)r(jià)可能上漲，這時(shí)賣方違約的情形比較多，賣 方通常會(huì)以未經(jīng)配偶或其他共有權(quán)人同意為由主張合同無(wú)效。當(dāng)限制政策出臺(tái)時(shí)，房?jī)r(jià)可能下跌，這時(shí)買方違約的情形較多，買方通常會(huì)以合同存在漏洞為由要求解 除合同退房。二是連環(huán)買賣引起的糾紛。對(duì)于改善需求家庭來(lái)講，需要把自己的房屋賣掉，用賣房的錢來(lái)購(gòu)買新的房屋，當(dāng)自己賣房過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題，例如買方未能 按時(shí)支付房款，導(dǎo)致自己在買房過(guò)程中會(huì)造成對(duì)賣方的遲延。但是由于賣房與買房沒(méi)有必然的因果關(guān)系，所以由于上家違約導(dǎo)致對(duì)下家的違約，難以向上家索賠。三 是共有人為轉(zhuǎn)移房產(chǎn)而引起的糾紛。離婚一方為了轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，或者繼承人一方為了多占有房產(chǎn)，而將房產(chǎn)出售。其他權(quán)利人以惡意串通為由主張合同無(wú)效。四是由于 特殊性質(zhì)房屋，交易受到限制引發(fā)的糾紛。如經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房屋等特殊類型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的糾紛。遇到房產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)怎么辦？二手房買賣交易程序比較復(fù)雜，歷時(shí)較長(zhǎng)，糾紛在所難免。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，需要做兩件事，一是通過(guò)中介直接與對(duì)方積極協(xié)商解決，找到糾紛發(fā) 生的原因，對(duì)于因誤會(huì)產(chǎn)生的糾紛要消除誤會(huì)；不要激化矛盾，盡量保證交易可以順利進(jìn)行。如果是政策原因?qū)е录m紛，可以在互諒互讓的基礎(chǔ)上與賣方協(xié)商變更合 同或解除合同。二是保存好證據(jù)，當(dāng)然賣方毀約時(shí)，購(gòu)房人也無(wú)須擔(dān)心，保存好雙方往來(lái)的通知函或協(xié)商記錄，積極運(yùn)用法律保護(hù)自身權(quán)益。及時(shí)找專業(yè)房地產(chǎn)律師 咨詢，做好應(yīng)對(duì)方案，該調(diào)取的證據(jù)要進(jìn)行調(diào)取，為訴訟做好充分的準(zhǔn)備，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)于向房地產(chǎn)主管部門或公安部門投訴不是**好方法，上述部門很 難介入民事糾紛，反而會(huì)耽誤時(shí)間。哪些房子不能辦理按揭貸款？針對(duì)這一問(wèn)題，律師表示，在買房之前一定要了解清楚。不能貸款的房屋有：（1）沒(méi)有房產(chǎn)證的；（2）舊城改造內(nèi)的房屋；當(dāng)?shù)胤抗懿块T已經(jīng)封檔，不能辦理抵押登記；（3）土地使用權(quán)已抵押的房屋；（4）已經(jīng)被依法查封凍結(jié)的房屋。貸款比較困難的房屋有：（1）集體土地上的房屋；（2）房齡很老的房屋，一般超過(guò)30年的房子就不能貸款了，有些甚至都屬于危房。二手房買賣能繞開經(jīng)紀(jì)人嗎？律師建議，買賣雙方**好不要繞開經(jīng)紀(jì)人。接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的房源信息，繞過(guò)他就違反了誠(chéng)實(shí)信用的原則。（1）經(jīng)紀(jì)人為購(gòu)房者提供房源信息是**大 的價(jià)值體現(xiàn)，既然接受了服務(wù)就應(yīng)支付費(fèi)用；（2）買賣雙方非專業(yè)人士，對(duì)貸款銀行、過(guò)戶部門、稅務(wù)部門的工作流程及整個(gè)購(gòu)房流程都不了解，會(huì)導(dǎo)致辦理時(shí)間 拉長(zhǎng)；（3）雙方缺乏基本的信任，會(huì)由于一些小的分歧而引發(fā)大的矛盾，而如果有經(jīng)紀(jì)人從中斡旋，能化解矛盾。選擇經(jīng)紀(jì)公司與選擇律師一樣。要選擇相對(duì)大一 些公司，大公司業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)相對(duì)完備，合同版本相對(duì)完善。還要注重選擇經(jīng)紀(jì)人，要選擇工作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富的經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。

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• 問(wèn) 怎樣買賣二手房?如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  二手房買賣糾紛如何處理：一、與賣家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過(guò)正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見(jiàn)等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購(gòu)房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對(duì)面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會(huì)是圓滿的解決辦法。二、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭(zhēng)議或者分歧比較大，購(gòu)房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說(shuō)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會(huì)因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會(huì)選擇和平解決了。三、向有關(guān)行政部門投訴如果你購(gòu)房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見(jiàn)了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見(jiàn)各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門投訴。四、向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對(duì)立情緒。五、向有關(guān)人民法院起訴向有關(guān)人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜并且耗時(shí)耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購(gòu)房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。

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• 問(wèn) ??買賣二手房糾紛怎么處理?如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  1與賣家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過(guò)正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見(jiàn)等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購(gòu)房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對(duì)面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會(huì)是圓滿的解決辦法。2向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭(zhēng)議或者分歧比較大，購(gòu)房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說(shuō)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會(huì)因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會(huì)選擇和平解決了。3向有關(guān)行政部門投訴如果你購(gòu)房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見(jiàn)了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見(jiàn)各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門投訴。4向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對(duì)立情緒。

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• 問(wèn) ??自己買賣二手房怎么避免糾紛的發(fā)生?
  答

  1.明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房糾紛的比例較高，若買方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交，如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具賣方的委托書，否則，買方要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，為能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價(jià)，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣買方就會(huì)有保障。2、找尋一個(gè)有良好聲譽(yù)的中介公司二手房買賣雙方都需要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，購(gòu)房者還要詳細(xì)詢問(wèn)中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，這些服務(wù)項(xiàng)目又是如何收費(fèi)?如果未能如愿成交，如何退款等。3、查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)及權(quán)利狀況這是比較關(guān)鍵的一步。購(gòu)房者要確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)調(diào)查狀況。購(gòu)房者應(yīng)注意查驗(yàn)賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。4、簽訂一個(gè)詳細(xì)明確的買賣合同二手房買賣雙方應(yīng)對(duì)付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶口遷出時(shí)間、維修資金是否包含在房?jī)r(jià)中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)等作出明確的約定。此外，還應(yīng)對(duì)雙方的違約責(zé)任及救濟(jì)手段作出明確規(guī)定，以防止因侵權(quán)行為出現(xiàn)而產(chǎn)生救濟(jì)無(wú)門的窘境。5、買賣雙方要盡快辦理過(guò)戶手續(xù)買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，期限越短越好，這是為了避免因?yàn)闀r(shí)間拖延而導(dǎo)致情況有變，從而延誤了辦理時(shí)間，也是為了預(yù)防因價(jià)格變動(dòng)而導(dǎo)致毀約和糾紛。順利進(jìn)行二手房買賣，這個(gè)問(wèn)題在一定程度上，是為避免二手房買賣糾紛而采用上述方式的必然結(jié)果。廣大購(gòu)房者要保持頭腦清醒，切不可礙于面子或者粗心大意地應(yīng)對(duì)二手房的買賣。畢竟每一分錢的付出都是為了能有所回報(bào)。因此，在簽訂合同約定條款時(shí)更是要斟酌仔細(xì)，有問(wèn)題建議向有經(jīng)驗(yàn)的法律人士咨詢，確保二手房買賣的過(guò)程中能順利完成。6、買賣雙方當(dāng)面談合同即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買賣雙方要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢。這樣做，可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)，在交易過(guò)程中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽定買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得買賣雙方無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)買賣雙方一定坐下來(lái)當(dāng)面談好房?jī)r(jià)，過(guò)戶時(shí)間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。7、購(gòu)房者要小心支付房款所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購(gòu)房者必須要確認(rèn)過(guò)戶申請(qǐng)已被房地產(chǎn)交易中心受理，并已取得其出具的收件收據(jù)。交易房屋無(wú)抵押貸款的，辦理過(guò)戶手續(xù)前所付房款應(yīng)不超過(guò)房?jī)r(jià)的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過(guò)戶手續(xù)前應(yīng)付不超過(guò)房?jī)r(jià)減去上家貸款余額的1/2。

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• 問(wèn) 買賣二手房糾紛怎么處理?怎么避免糾紛的發(fā)生?
  答

  第一，因房屋買賣合同履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見(jiàn)情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無(wú)效、無(wú)法交付履行或無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購(gòu)買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過(guò)錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，因意向金或定金的處理爭(zhēng)議產(chǎn)生的糾紛房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購(gòu)買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無(wú)法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問(wèn)題就有可能成為三方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。第三，因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬(也稱交易傭金)和必要的居間費(fèi)用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見(jiàn)糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛;買賣雙方議價(jià)不成，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。

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